南武線：借地権アパの購入までのお話。～Vol.2：購入判断の理由あれこれ～

こんばんは。Kanaさんです。
奇跡の連投ですｗ。

今日は朝から、設計事務所の方々の打合せで大船の方へ。（詳細は来年何かしら報告できるはずです）
午後は、ムスッコの一人で塾通いをリモートで見守りながら（要は放置ｗ）、
ヨメちゃんと川崎でプチデートしてきました。
※デートと言いながら、二人で、「あのデザインはあーだこーだ」とか「いや、そりゃ君ちゃうよ、（ヨメちゃんに華麗に切り返されうろたえながら）、え？いやだかそれはゴニョゴニョ。」途中で、ヨメちゃんのスマホに管理会社の方から連絡あり「え？何？聞こえないですよ？なに？保険がゴニョゴニョ」、、、とまぉ、デートとはちょいと程遠い、おっちゃんとおばちゃんの楽しいお散歩というのがふさわしいかもｗ。

コーヒー豆を仕入れて、年末の準備完了という感じです。

昨日のネタ。ありがたくも、洗練された投資家・経営者様からも高評価いただけて、半分眠りながらでも書ききってよかったなと考えておる次第です。感謝感謝の日々です。(人ω･*)ﾍﾞﾘｰ･ｻﾝｷｭｰ ﾃﾞｽ!!!

kanaloa.hatenablog.com

さて、今日は南武線借地権アパの続き。
大した数を持っていない僕ですが、持っている情報は可能な範囲で、主に「これから不動産賃貸経営をやったんどー！！」という方に響くであろうスタイルでお届けしようと思います。
情報は、「情」に「報」いるかたちでやってきますのでｗ。もってけドロボーの精神で。

ちなみに、この物件、入り口で立派な玄関でカードキーで入れる、「意識高い系、セキュリティシステムｗ」となってます。

（緊急時は、管理会社がカギで開けてくれる）

で、共用玄関を開けるとこんな感じで内階段になってまして、

こんな感じで上に上がっていきます。

３Ｆにお住まいの人は玄関までの階段スペースが自由に使えるので、実質的な空間は５０㎡＋αの価値を得ることができます。

今回は、この物件の購入判断の理由について簡単に触れておきますね。
「マーケティング」という言葉にすると、かたっ苦しいので、やわらかい日本語に置き換えてみました。

昨日も触れましたが、この物件、

• 南武線の川崎より某人気駅双方から１０分程度、某JR人気路線駅からも１２分程度。（アクセス、ド・フラット）

という（僕的には）超・好立地にある物件です。
これが、購入の最大の理由ではあるのですが、もう少しこれを「街」という視点で書いてみます。

賃貸物件は、成否の肝は、極論を言えば「要は貸せるかどうか？」につきます。（絶対的な真理と考えます）

貸せる＝＞借りて下さるお客様がいらっしゃるかどうかなのですが、

これを判断するための非常に「雑」なスケールの尺度が「街」の「力」。
そう考えています。
これは、僕が不動産投資という形でこの市場に参加してから一貫として変えていない一つの「モノサシ」です。

で、僕は投資対象かどうかを判断するためには、もう一つ「雑」なスケールの尺度として「その街の力を理解できるかどうか？」をも大切にしています。
堅苦しい書き方してごめんなさい。要は、「その街を肌で理解できて、将来を見通せるか？」という感じでしょうか。
抽象的で申し訳ないのですが、もっと言うと、「その街から感じる空気感がわかるか？」といってもいいかな。なんて。

今回のこの借地権アパは、この上記の物差しをすべてクリアできたから、価格条件も折り合いつき、「はい！！すぐ買います！！」と即断しました。

南武線の川崎よりエリア（※）の各駅は、僕が2007年ころから、間違いなく将来性があるエリアだと僕の過去のブログでも何回かお伝えしてきたところです。

※定義は人によるかと思いますが、僕は溝の口以南としてます、それ以上は僕が理解しきれないので通常はターゲットに入れていません。誤解のないように付け加えますが、溝の口以北がダメではなく、投資対象にするには、僕の理解度が低いということがあるので、もっともっと、街の力・空気を知る必要があるから今は対象外としているだけです。）

僕が知っている、もともとの南武線の雰囲気はおおむね以下でした。（ちと偏見ありますがご容赦）

・全般的に、ぱっとしない駅がつながる路線。
・全般的に、所得層は中の下のイメージ。（東京とか周辺の東横線などと比較すると、という意味）
・競馬・競輪の新聞をもったオッサンがざつーに座っているイメージ（これは事実でした）
・たどり着いた先は、京浜地区のもっともカオスな街・川崎。

川崎駅の西口は、ラゾーナ川崎ができる前は、東芝さんの工場跡地がどーーーんと広大に広がっており、西口を出てから玉川へ行く道すがらの脇にホームレスのおっちゃんたちが街をおりなしておりました。

僕がこのエリアに結婚を機に住み替えたのがちょうどこのころ。
別にラゾーナ川崎ができるとか、そんなこと読めるはずもなく、ただ、なんとなく「川崎駅のド真ん前にこんな広大なスペースあるってもったいねーなー、なんかシャレオツなモールでも出来たら僕のマンション爆上げなんだけどなーｗ」なんて漠然と考えてました。

その数年後に、ラゾーナ川崎が誕生。瞬く間に西口が素敵なお買い物エリアに変貌し、
東口も釣られるように各お店がリニューアルし、今じゃ済みたい街のランキング上位に名を連ねるようになっています。

その後、南武線のもう一つのハブ駅、武蔵小杉駅もタワマン乱立、ショッピングモールの新設等で一気に住みたいまちランキング上位に。
もともと溝の口の駅は、南武線と東急田園都市線のハブ駅ということで力がありましたので、
これら拠点の駅を結ぶ間に存在する駅はおのずと、「それらの駅は高いけど、ちょっと足を延ばせばいい駅じゃん」ということで日木津られる形で人気が上がってきていました。

これに加え、これらのハブ駅からは、いずれも都内に簡単にアクセスできますし、また、川崎駅の東側エリアには広大な京浜工業地帯が広がっており、大・中・小・零細と様々な業態の企業が城を構えているウルトラなエリアです。
僕がウダウダ語るより、川崎市が進める、「キングスカイフロント構想」の動画見てもらえれば、その将来性の高さを実感できるはずです。

youtu.be

※ポイントは、中心が実業系・研究・開発系のプロジェクトであるということ。一過性のブームには終わらず、中長期で続く素晴らしいプロジェクトだと僕は思います。これに金融・建築・物流・販売・飲食というチャネルがそれぞれつながり、ここで働く人のすそ野が広がりますもんね。

上記動画にもあるように、これに加えて、川崎は羽田空港（空）・川崎港（海）の物流パスがもともとありますし、
川崎側と羽田空港とを結ぶ連絡橋も計画されています。

travel.watch.impress.co.jp

もともと川崎駅の東口エリアには、JAL/ANA等の航空会社が借り上げる一棟レジなんてもんがゴロゴロあって、その他関連企業も社宅・寮として一棟レジを借り上げていたりと、非常に賃貸市場は活発であると聞きます。

キングスカイフロント事業が成功した暁には、川崎エリアはより一層栄えることは確実でしょう。

当然こういったことはこのエリアの不動産業者様は皆さんご理解されており、
このエリアの土地は現在でも非常に高い状況にあります。

そこで目をつけるべき、一つの考え方として「南武線、川崎エリア」という視点。

先ほど言った溝の口から川崎駅にいたるゾーンは、上記動画にもあります通り、日本でも有数の一流企業がR&Dセンターを構えています。
また、南武線と並走するJR横須賀線（含む湘南新宿ライン）の操車場後にも複数のメーカーの開発センターが展開されています。

ここ数年のこのエリアのマンションの乱立はやばいものがありますが、それでも、まだ売れ続けているのですから、
このゾーンの人口増加率、また、所得層の変化には目を見張るものがあります。

ということで、僕はこういった事情から、南武線のこのエリアで一つ物件を仕入れたいものだーー。
と探しまくっていたのですが、、、
先日、縁あり、購入するに至った、、、というわけです。

もちろん、上記定性的な情報に加えて、定量的な情報（人口推移や駅の乗降客数の推移、物件供給数などなど）をおさえる必要があるのは言うまでもないのですが、、、

これだけの、現時点・中長期の客観的な街の「進化度合い・将来性」を「現実」として日々見ている僕にとっては、ここに限れば定量的な情報は逆に雑音になると思ってみていません。

文中でも書いていますが、なんていうんでしょ、「街の空気感」。これが「生き生きとしている」ということが感覚的にはっきり分ける街っていうのは、基本的に賃貸需要の「層・バリエーション」が厚く・非常に豊かです。

こういう街であれば、基本的に仕入れを間違えない（異常に高い金額で買わない）限り、まず負けることはないと考えます。
多少低めの利回りでも、それが「実質利回りにより近くなりえる」ということです。

今回、借地権ではありますが、このエリアに物件を持てたことは、僕のこれまで持っていた上記認識を「検証」するいい機会です。
今後も物件運営については、共有すべき点あればこちらで共有していきたいと思います。

尚、この物件、現時点では想定通り、非常に高い属性の方が、高い賃料で借りてくれており、
おそらく、こういった物件（広くてもいいから高い賃料の物件（但しぶっ飛んだ高い賃料はさすがにダメ））はまだ不足しているとみています。

IT企業の技術者の卵へ、「遊びと仕事を両立できるスペースを提供できる部屋」であったり、
研究機関のご夫婦が住みたくなる「研究に没頭できる部屋」であったり、
航空業界の方に向けた、「空が近くても、快適な空間」などを、新しい視点でデザインしてリリースできたら本当に面白いと考えています。

なかなか良い土地が出てこないかもしれませんが、今回作ったパスで新しい土地を探して、このエリアに「ホカにない」新しい発想の賃貸物件を作ってみようかと画策中です。

ということで、毎回長くなりスイマセン。
今日はこんなところで。

明日は、ヨメちゃんと、LIXILのショールームに遊びに行ってきまーす。

Bye!!!

南武線：借地権アパの購入までのお話。～Vol.1：物件は、情に報いるかたちでやってくる。はずよ～

どうもどうもです。
相変わらず、更新頻度の低い本ブログを訪れて頂き、誠に感謝感激雨あられでございます(;ﾟдﾟ)o

僕は昨日、仕事納めとなり、今日は何となくぼんやり過ごそうと思っていましたが、
ヨメちゃんから、

『ボサっとしてねーで、宮崎のポンカンを義理の弟夫婦に分けてこいやー。#- -)』
『オラァ、ウチのムスッコを塾に連れてけやぁーー#- -)』

さて、今日は、実家宮崎から届いた、
たんまりの「ぽんかん」を義理の弟夫婦に届けいに行きます。
夜は、湘南ヴィンアパの企画資料作成。
→２９日にプレゼンです。

買って読めていない本。
書くぞといって書いていないブログ（やるやる詐欺状態ｗ）

やること一杯！！でも充実！！
さ行こ！！🚙==3

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年12月26日

↑↑↑　気軽にフォロー＆メッセください。僕よりスーパーな不動産賃貸経営者とお友達になれます。多分ｗ。

などと、気づけばこんな時間でございます。ま、相変わらず楽しく楽しみながら生きております。

さて、今年の〆を語るにはちょっと早いので、その前に、今年唯一購入ができた、南武線：借地権アパの購入までのお話をだいたい３回くらいにまとめてみようと思います。

その前にこの物件の基本スペックを並べておきます。
僕にとっては良い物件だとおもいますが、たぶん、これから不動産賃貸経営に携わろうとされている方にはちょっとハードルが高い案件かもしれません。（なぜなら、実弾が結構いるから。）

[基本スペック]
権利：借地権（近隣のお寺さんが土地をおもちです）新規に２０年、借地代も１万円台。
立地：南武線、川崎駅にほど近い人気駅２駅からどちらも１０分。JR線某人気駅からも１２分。
アクセス：すべての駅からドフラットアクセス可能。途中の道も明るく、夜道で女子が怖い思いをすることはない。
構造：木造
見た目：ラップサイディング＆正面はレンガ仕立てのオサレ物件。（カナさん史上最も美しいｗ）
戸数・広さ：３戸、４０㎡～５０㎡、全部1LDK。角部屋。
賃料：各１０万以上＋駐車場代１万円台
利回り：１０％越え
売主：物件を紹介してくれた業者（ゆえに、仲介手数料なしｗ）

外観はこんな感じです。

カナさん史上最も美しいオサレ物件ｗ

今回は、借地権の最大の利点である、「超好立地」かつ、「建物のスペックの高さ（内外装ともに、近隣には絶対に作れないものを使っておりますｗ。おそらく、保守は金がかかるｗ」を最大に享受できること。

考え方としては、手元資金を上記の価値あるモノに「交換しておく」ということが目的です。
結構実弾使いました。

借地権ですから。ただ、別の回で述べますが、今回この物件を紹介いただいた業者さんの紹介でつながった某地銀の副支店長さんのスーパーな敏腕で結構評価を出してもらいましたので、思ったより実弾は使ってませんけども。
但し、金利は１．３％、期間は１５年ですので、レバ判断はギリ＋（レバ効いている）ってところです。
DCRは、ざっくり計算では１．3で通常１．３以上とされる水準をギリクリア。

とにかくこの時世です。ギリギリの水準をクリアして、安全度と確実性を確保すんべーという考え方で購入しています。

今回は１回目。以下、この物件情報がどういう経緯で入ってきたのか。そこについて触れてみます。
特に初心者の方は、「良い物件はどうやって入手できるのか？」という点、とても気になりますものね。

僕もいまだにそれは明確な答えを持ち合わせていませんが、今回のケースではこういう経緯だったから購入できたのだ、という「一つの事例」としてご理解いただけると幸いです。

決して良い情報は口を開けていては手に入れることができない。（例外はまれにあるけど）

いきなり見出しで核心に触れました。
まさにその通りの経緯がこの物件の話。

今回、この物件を紹介頂いたのは、この物件の売主様である、不動産会社様です。

南武線で長らく不動産を生業として頑張っていらっしゃる会社で、取引を終えた今わかったことですが、一つ一つのプロセスをとても丁寧に対応していただき、購入する弊社（今回、新規法人でこの物件を購入しております）に対しても様々なフォローをして頂いており、
なるほど、こういう会社が大企業につぶされることなく生き残っていくのだな、そう考えておる次第です。

では、こういう業者様とつながりを持てた経緯ですが、見出しの通り、例えばネットで検索して引き当てたわけでもなく、横のつながりで得た関係でもなく、

「とにかく、足で（僕が）営業して勝ち取った貴重なビジネスパス」

なのです。ヽ(`Д´)ﾉ ﾖﾉﾅｶ､ｿﾝﾅﾆ､ｱﾏｲﾓﾝｼﾞｬﾈｰﾝﾀﾞｿﾞ!!!!

最近さぼってますが、
もう3年ほど前ですかね。物件の高騰にさいなまれて全く購入ができない（てか、買いたくない）時期がありました。
ネットの広いもんとか、大手の業者から紹介される物件が、利回りはともかく、まったくほしくない（いや、こんな立地で、こんなプランじゃ、数年後マジ厳しいですがな、的な）物件ばかりで、

だめだ、自分で営業に回ろう。
ってことで、自分が定めたエリアの各駅にある大・中・小の不動産業者をとにかく、全部渡り歩いていた時期がありました。

数は数えてませんが、まぁ結構回ったと思いますよ。

僕は製造業（一応IT企業ですが、業種的にはそんなところ）の技術者なんで、外回り営業なんて、大学のときのクレジットカード会社の新規メンバ獲得の窓口営業（一応、バイト期間中、正規社員含めて全体２位の成績だしったす。フンガー！）で以来でしたんで、何をどうやっていいやわからんし、てので、実際に回ってみると

・そもそも、客付け業者なんで、「おめーバカか？」程度にあしらわれる。
・ヤニ臭い爺さんの話し相手になってしまい、半日無駄にする。（結局、「あ、うちね、一見さんおことわりなの」といわれる )
・「あのね、不動産投資なんて、あんたらリーマンには向かないよ、、云々～」と説教をされる。
・「えっとねー、あんたに売るくらいの価値ある物件ならうちで買うから、シッシッ。」ってぞんざいに扱われる。
・「良い物件あります！」って資料みたら、全部知っている物件（要はathomeとか不動産ジャパンネタ）だった。

とまぁ、散々で、毎回肩を落として家路についたもんでした。
幸い、僕は、その日に落ち込みはするものの、次の日にはすっかり忘れてしまう生き物なので、

「凹んでたまるかぁーー！！次、つぎぃ！！！」

と、次の戦線に復帰していったものです。
ヨメちゃんにも『オラァ！凹んでいる暇あったら１店舗でも多く回って来いやぁ！！』って優しく勇気づけられたのも大きかったかなｗ。
※僕、こんなヨメちゃんが代表社員の法人の社員でございます。えぇ、ブラックじゃないですから。

そんな戦いの中、南武線の某人気駅わきの小さな、でも小ぎれいなビルにある、今回の業者様のオフィスを見つけました。

『こんちわー、個人で不動産賃貸業やっているカナさんですけど、（以後、要は物件紹介してって話をする）』

と挨拶したところ、

「あー、弊社は一見さんはお断りしているんですー」

と優しくあしらうおねーさん（実はこの方が今回の物件の管理担当のおねーさんでしたｗ。素敵な方でしたよ）。
（あかん、いつものパタンや）
ってことで、

『いや、僕は１０数年賃貸経営やってて、経験あります。どうかお話だけでも聞いて頂けませんか？この通りです。』

と食らいついておりました。回を重ねるごとに、学生時代のバイトの営業で培ったノウハウがよみがえってきており、上記の言葉以外にもあの手この手でその場に食らいついておりました。（今思えばウザイ客ですｗ）

と、そんな折、奥から若い男性が現れました。

「よろしければ、私が伺いましょうか？」と。

その彼が、今回の物件を紹介してくださった方。
※後に、彼がこの会社の御曹司で、つい数年前まで某財閥系不動産業者で修業してきて、つい先日この会社に戻ってきたことがわかりました。

『ありがとうございます。m(_ _)m。まずは僕の事業に関する考え方を聞いて頂ければ幸いです』

ってことで、僕のこれまでの実績やら、資産状況、これからどうしていきたいのか、僕が成長することで、この業者さんへどういった貢献ができる（と思っている）のか、を熱意と敬意をこめて説明しました。

これだけやってダメならあきらめようと思って言いたいことをぶちまけました。
（どんだけ熱意込めても、ダメなものはダメってことはままあります。てか、それが９５％かもしれない。そんなものです。世の中）

すると、彼から、

「しっかりしたお考えでいらっしゃるんですね。弊社はこの通り小さな地域の不動産業者です。長年のお付き合いの中で、本当に信頼できる方・業者さんとしかお付き合いしない、そのうえでこの地域に貢献していきたい、というスタンスなので、一見さんは基本お断りしますし、まず良い物件があれば、まず弊社が購入を検討してしまいます。言い方は悪いですが、弊社が諸事情で所有する必要ない物件で、カナさんが購入しても良いというものであればご紹介させていただきますが、いかがでしょう？」

と本音ベースでお話しいただけました。

『はい。それで十分です。御社の利益を優先されることは当然のロジックなので文句はありません。私ももちろんん儲けは大事ですが、なによりその物件がある”地域”に対して、価値を何かしらの形で提供できることが重要だと考えており、そのパートナーさんを探しています。御社は僕の考え方とも合致しており、きっかけはともかく、まずは一つ取引をさせていただくことが重要と考えています。ですので、まずはこの条件でご紹介頂ければ十分です。』

このように伝えました。

世の中、不動産業者さんって星の数ほどあり、大・中・小の規模に関係なく、金もうけの化身みたいな業者さん、自分の利益し考えない業者さん、お客を金の生る木程度にし考えてない困った業者さんがあまたありますが、

同様に結構な数のこういった「地域貢献を切に考えて、日々邁進されている業者さん」もあまたいらっしゃいます。
※ただ、前社と比較すると相対的に少ないのはちょっと残念ですけども。

今回この物件を紹介頂いた業者さんは、上記理念をもとにしっかりと地域に根差した事業を展開されております。
その会社の御曹司の彼と関係を創れたこと、これがこの出会いの最大の価値だったかと思います。

以降、彼から紹介される物件は、数回ありましたが、箸棒レベルのものはまずなく、いずれも検討の余地に値するものが多く、
何度も融資にチャレンジしました。（ブログに紹介していないものもいくつかあります）

いずれも僕の力不足で結局は、契約前に現金で持っていかれたり、、買いあがられたり、、、
彼らも商売ですから、買えるかどうかわからない僕より、より確度の高い顧客に物件を売るのは道理ってもんです。

それでも、彼は「すいません、こういった事情なんで。また、次ご紹介しますから！」と言ってくれて、
その言葉にたがわぬ行動で応えててくれておりました。
今回の物件の前に紹介受けた、町田駅から徒歩１０分のアパはほんと欲しかった。（結局売り止めになったらしい。チキショー！！）

なかなか、僕の力不足で応えられない状況でも、僕からも定期的に連絡を取って、彼との関係は維持しておりました。

こういった関係性を続ける中で、今年の悲願を過ぎたころに、今回の物件を紹介頂けることになりました。

この後のお話は、第二回目以降に譲るとして、

上記のような感じで、僕はこの物件を紹介頂けることになり、今回は、現金で僕よりも高い価格で買いあがりたい人が２番手にいたにもかかわらず、この業者様の社長さん、担当さんが、「今回はカナに買わせる！」と言って頂き、地銀の副支店長さんにも奮起頂き、
無事１２月に決済、、、となりました。

長々と書いてしまいましたが、僕が今回の取引から痛感したのは、

『価値ある情報は、やはり、情に報いる形でやってくる』

です。僕は常日頃、「ビジネスは仕組みでもなく、規模でもなく、キモは、結局、その人の仕事に対する”思い”・”情熱”で回るものだ」と考えてリーマン業・不動産賃貸経営も取り組んでいます。

僕自身正直、リーマン業でも特段優れた技術を持ち合わせているわけでないですし、不動産賃貸経営でも、建築に対するずば抜けた知識・経験もないですし、それでも何とか今までやってこれているのは、

それぞれの仕事・経営に対して、”自分の＜考え＞＜思い＞＜軸＞”をもって”主体的に”取り組んでいるからだと確信しています。

これからの賃貸経営、
フツーに考えれば、少子化による人口減少、空き問題、ここ数年で作られた、大した需要もないところへ大量に供給された新築アパート群、などなど、１０年先を見たときには不安要素だらけです。

リーマンの資産形成の身が目的でぼんやり口を開けて取り組んでいると、価値ある物件情報はおろか、身ぐるみ全部はがされるかもしれません。本当に心して賃貸経営に取り組んでいくべきなんだろうな、そういう危機感を持っております。

ただ、一方で、価値ある賃貸物件というのもまた、現状数少ない状態ではないかとも考えており、
これから強い意思をもって賃貸経営に取り組もうとしているあなたにとってはまだまだ戦えるフィールドである、
とも考えています。

そして、そういう強い思い・意思を持ちこのフィールドに立つあなたには、すぐに、かはわかりませんが、かならず理解をしてくれビジネスの本質は抑えつつも、協力を惜しまない人にであえる、そう確信しています。

もちろん、例外はあり（ラッキーヒット、ラッキー満塁ホームランを打てる、一つの才能を持つ人もまれに現れます）、くれぐれもそれに惑わされぬよう、十分に注意することも肝要です。

長くなりました。要は、、、

- 物件は持とうが持たなかろうが、戸数が多かろうが少なかろうが関係なく

• 賃貸経営に対し、熱い情熱を持ち、主体的に取り組み

• 自分だけでなく、かかわるすべての人たちに、利益となるように常に心掛けて動き、

• どんなに不遇でも、あきらめず活動を続け、

• その量は自分の視点でみて、「誰にも負けてねぇ！！」と自負すふほど活動し、

• 卑屈にならず笑顔を絶やさず、

• 家族・パートナーとたまに、息抜きをして、

• あとは果報を（寝ずに）待つ！！！

ことができれば、遠からず、「あなたにとって本当に持つ価値のある」物件に巡り合うことができると思います。

僕もまだまだ道半ば。

今年はおそらくもう新しい物件情報は手に入らないでしょうが、
それでも12/30までは活動を止めずに走り続けます。

この内容が、あなたの賃貸経営の良い影響の「一粒」になれたら幸いです。
ともに、それぞれの目指す未来へ歩んで行きましょう！！！

次回は、この物件を購入する「僕なりの論拠」について、徒然に語ってみます。
もうチョイ、この物件の写真も公開するカモ。
おそらく明後日までにはｗ。

※明日はプライベートでいろいろイベントてんこ盛りなんで、帰ったらバタンキューだと思いますｗ。

では！！！(●ﾟдﾟ) ｺﾞﾒﾝ､ﾀﾞﾗﾀﾞﾗ､ｶｷｽｷﾞﾔｼﾀ｡

ボクのクルマ遍歴。～って、語れるほど乗ってねーっすｗ～

こんばんは。kanaさんです。
なんか、ツイッターの不動産クラスタで、にわかに車遍歴でにぎわっていたので、
ぼ、僕も、、とおもって語ろうかと思ったのですが、、、

「語れるほど、クルマのってねぇ（笑）」

てことに気づいたボクですｗ。
でも、かける範囲で頑張って書いてみますねー。

不動産投資、賃貸経営とは全く関係ない話なんで、時間があって興味がある方のみ読んでくださいねーｗ。

最初の一台。

免許を取って最初に乗った車は、ボクが所有していたわけじゃないですが、親が乗っていた、ニッサン　サニーEXサルーン。

僕の青春の一台！！

大学で免許取って、田舎に帰るたびに、休みの間中毎日乗り倒しておりました。
宮崎の北は高千穂～延岡～日向～宮崎市内～青島～日南～串間～都井岬、、、と行ける場所はほとんど走り倒しました。
ラリーにあこがれて、宮崎港近くの工事現場の砂利道でドリキンジャァ！！ってかっ飛ばしてましたが、
サスに石ころが詰まって、親にばれてクソミソに怒られたり、

土砂降りの日にUターンしたら、路側帯に乗り上げてしまい、ムリクリ脱出したら、オイルパンに穴が開いて爆音！！！
親戚の（ニッサンの店長さんやってたおじさんでした。九州で断トツの成績収めた人らしく、かのゴーンさんに表彰うけたらしいです）おっちゃんにこっそり相談したら、

「おめーバカか、オイルパンに豪快に穴あいてんぞ。どうすんだ。」

って怒られました。その後、母親にゲロったんですが、ここでもまた、こっぴどく叱られましたねー ^^;)
バイト代、２か月分吹っ飛びました。(´;ω;｀)。

あの時代において、すでにほとんどがパワーウィンドウだったにもかかわらず、ハンドルでまくタイプでした。
あまりのボロさに、友人からは、「ボニー」って揶揄されておりましたｗ。
※ちなみに、友人が持っていたソアラの旧式もたいがいぼろくて、僕のボニーに並んで、「ボアラ」って愛称がついてましたｗ。
　この「ボアラ」を「ボニー」が釜を掘ってしまうという、残念な事故でボニーの全面バンパーは斜めになってしまいました。
　さすがに金なくて、親に平謝りして、廃車まで、その状態で乗ってもらうことに。
　親には感謝です♪（これまた、スゲー怒られたけどｗ）

自分の金で買った最初の一台

実際に自分で購入して、死ぬほど乗り倒した愛車として、スバル　レガシィツーリングワゴンターボ　がありましたね。
愛称は：「レガ美ちゃん」

真っ黒のフォルムで、水平対向エンジンバリバリのサウンドがかっこよかったので一目ぼれで中古で購入。
入社の歳に５年ローンで購入。結婚直前の３０歳まで乗り倒しました。

僕のはガラスがスモークかかってて、悪そうでしたｗ

ウィンドサーフィンを当時やっていたので、ほぼ週末は江の島、風が吹けば三浦や御前崎、本栖湖などいろんなところを走り回りましたし、冬はウィンド仲間と冬山へ毎週突撃してました。

海では潮風に、山では塩カルにやられ、ある日のウィンドの帰りに、１国の渋滞のさなか、突然の爆音が！！
最初は後ろから族の兄ちゃんが来たのかとおもってましたが、
アクセル吹かすと爆音がリンクするので、、、、もしやと、、、

自分のマフラーが錆びて折れていたようです。
急遽帰りにマフラーを交換、、など、、、
思いでいっぱいのクルマでした。

結婚を機に、売却。（たった５万円でした。。。）

結婚を機に購入した初ハッチバック！

そして今は、マツダ　アクセラスポーツ（20S)。初代のかっちょいいやつです。
愛称は「アッキー」。

これまた、結婚から今日に至るまでずーと乗ってますが、あまり距離は乗らなくなっているんで、１４年のってても走行距離は５万キロ程度です。

ですが、さすがに最近「キュルキュル」とか、車検しても戻らない音とか出てきて、
あと、ヨメチャンが「アッキー、あたしにゃでかすぎるのよね。」というご不満もあり、、、

また、そろそろ今いるところを出て、住み替えようという話もあり、
次のクルマを検討中です。

引越しを機に買いたいと思っている一台！！

ちなみに、現在検討中のクルマは、

「スズキ　ハスラー君」です！！！

この「ぷっぷー」という面構えが最高！！

住み替え先は、道路が狭いところが多いですし、この車はとにかく、楽しめる軽としては日本では唯一といってもいいかなーなんて思ってます。何といってもフルフラットできるのがたまらん！！
おひとりボッチキャンプやってみたい！！！

あと、波乗りそろそろ再開しようと思っているので、プチトリップにも最適でしょうね。

今年、最新モデルが出たようですね。
ものすごくスペックが上がっていい車なんですが、、、
面構えが、僕は初代が大好きなので、やっぱりこちらを買うと思います。

「てへ♬」

というコケティッシュな顔がかわいいんす。これで「ぷっぷー♬」って走ってくれるんだから、
しばらくは僕の新し相棒として付き合うことになるんだと思います。

現在、ネットで中古探してます。楽しくってね。
購入は来年かな。モチ、社用車っす。

楽しみです♪

数年後の愛車はこれしかないです °д°)o

次に乗り換えるのはもちろんアストンですから（笑）。これ一択ですから。
※南青山のアストンのショップにも顔出してますから（ムスッコに引きずられながらですが）。

僕の次のクルマです。僕にしか乗りこなせないはずですｗ。

皆さん、一緒に素敵な一台で、ドライブしましょう！！

つーことで、今日はこんな感じで。

ぼちぼち、南武線借地権アパは、売契→決済の運び。
湘南ヴィンアパは、苦戦していますが、しつこく、食い下がっております。情熱が届くといいのですが。

アストン購入までの道のりは長いですが、ま、でもその方がやりがいがあるってもんです。
がんばろっと。

では、また！！！°д°)o　ﾐﾝﾅﾓ ｸﾙﾏﾃﾞｲｴｰｲ､ｯﾃﾔﾘﾏｾﾝｶ?

南武線、最近人気上昇中の某２駅からの借地権物件の近況

こんばんは。kanaさんです。
※なんか、kanaloaって長ったらしいので、絶賛短縮運動中です°д°)o

( あ、これ、僕の家じゃないですからｗ）

さて、少し近況報告をば。

ツイッターでは、ご存知のことかと思いますが、
今年終盤ギリギリでようやく１棟、追加投資ができそうです。

先ほど帰宅したら、借地権の販売元の業者さんからご連絡あり。
「融資のご覚悟の連絡を受け、弊社も微力ながらご協力させていただきたく、現在の価格から更に130万ひかせていただきます。いかがです？」と。

まじか。😳

（続く）

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年11月14日

場所は、南武線の大分川崎よりの某人気駅からいずれも徒歩１０分弱、１０分強でいずれもド平坦。

必要なライフラインもすべてどちらかの駅でそろうので問題なし。
主要幹線道路（と言っても２車線ですが）から一つ奥に入っているため非常に静か。

でも、夜道は暗くないので女性でも安心。
という条件。

建物は、kanaさん史上、最も「イケてる」たたずまいです。
アメリカンスタイルの建物とおもっていただければ、イメージは合うと思います。

戸数はかわいく３戸。1LDK×３部屋。
40㎡から50㎡越えの物件でです。
全オーナー様がえらくこだわりの方だったらしく、使っているキッチンやそのほかの水回りがヨーロッパから輸入したものらしく、ゴージャス仕様です。

おそらくいいモノなので、長く使えば「味」がでてより価値が高まると確信。
※無論、メンテナンスが重要になります。

敷地内に１台駐車場があり、これも現在１５０００円/月頂いている模様。相場的にはそんなもんだと思います。

総額等は伏せますが、表面利回りは、１１％弱。もうチョイだったんですがね。

それでも、上記ツィにあるように、
売主の業者様が、格別の対応をして頂き、上記利回り迄あげていただくことになりました。

ここの業者様は、僕が地域密着系の業者様開拓行脚で、ふらり入ったところでした。

当初は入り口で受付のおばさまに、一見さん扱いで一蹴されそうになりましたが、「１０数年頑張ってる大家で、ちゃんと購入できる準備してるから～。」
ってダダこねていたところに、担当さんがお帰りになってきて、
そこでようやく話がつながり、ご縁を持つことができた、、、、

そんないきさつを持ちます。僕のご縁ってなんかそんなんばっかです。
正攻法で持てた縁はほぼありませんｗ。

そこから、何度か、結構いい物件をご紹介頂くのですが、現金で直前で持っていかれたり、僕がもたついている間に他の方に買いあがられたりで、ま、正直僕の力不足で購入の縁を持てない状態が続いておりました。。。

この業者さんも、現金買い・買いあがりにはビジネス機会の観点でその方に売るのが筋なので攻めることはできませんが、

「kanaさん、すいません、こんな感じなので～～！！」

って言われ、担当さんも一緒にダダ踏んでいただいておりました。
結構この方とそりが合うというか、なんか、いい感じなんですよね。
わかりますかね。この感覚。

そんななか、ご紹介頂いたのがこの物件だったのです。

うおー借地かー、と思ったのですが、調べると借地って（立地や、借地条件を見誤らなければ）結構力があるということがわかります。

3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法

以前こんな本を読んで、なんとなく知識はつけてはいたんですが、

それによると、今回の物件は、当然旧法借地（多分賃借権）、土地をお持ちの方が、お寺さんということもあり、地代がめちゃ安で、新規に２０年の存続期間を競って頂いています。そういう意味で借地権物件としての条件は非常に良いということがわかりました。

問題は融資付け。
賢いあなたならもうお判りでしょうが、借地権は所有権とちがい、土地を所有しておりませんので、金融機関からの評価は厳しいです。
所謂路線価でいくと、評価額が場所により減額されます。

今回の物件も借地権割合が６０％なんで、ここがMAXの融資額となります。
前提としては。　
結果として、８０％程度の評価額がでましたが、僕らのリスクヘッジの意味で総額（諸費用込み）に対して、２５％程度の自己資金を突っ込み、実質のCFを得ていくファイナンス戦略としました。

実弾が減るのはちょっと痛いですが、これであれば、７年もすれば、ほぼリスクのない優良な戦力となります。

融資期間は１５年、金利は１．３％（固定期間５年）
もしかしたら、固定期間は３年とするかもしれません。そうすると金利は１．２％と言っていました。

僕は、現在のような「ちょっと先が見えないバブった状態」のような市況では足元固めをするための経営戦略をとるようにしています。

レバをガンガン効かせるならば、土地から仕入れて、自分で企画し、設計・施工をしてもらった新築しかしないつもり。（じゃないと、怖くて手が出せないっす）

今回はロットも小さいので、なんかあっても、飛ばないことを再優先として、また、借地権投資の経験も積みたいということもあり、若干、期間としては短いですが、チャレンジしてみるという判断としました。

ちなみに、この物件は、入り口にオートロック・中階段で、その中で玄関が分かれているため、入居者はすべて女子だそうです。
フロ・トイレいずれもスモークのガラスがあり、いずれの部屋も採光は抜群です。

2020.11.16訂正：さーせん。入居者は誤りあり。全フロア、２０代の新婚家庭でした。属性が良い方ばかりー。

周辺の物件を探しましたが、同じ物件はありません。
つーか、たぶん所謂建売新築業者じゃ、これは創れないと思います。

使用している部材が非常に良いので、これはちゃんとメンテナンスして、地域には絶対にないヴィンテージアパとして残していきたいと考えています。
※必要なファシリティは適宜交換しますけどね。

さて、明日は、この物件を私に紹介頂いた業者さんに挨拶に参ります。

聞くに、２番手に現金買いがいたということも今日わかって尚のこと感動している次第ですが（現金買いの方にはツイに書いていた１５０万値引きはしていないそうです）、

今日購入した、スコッチウイスキー（ちょっと奮発。たっけー、ウィスキーってこんなにすんの？酒好きの方って大変すねｗ。）と、いつもの、ガトーハラダのラスク（うまいらしいです。僕、さんざん購入してますが、たしか１回もたべてないｗ）を持参して、全身全霊でお礼をしてきたいと思います。

ちなみに、今回は、先日設立した法人での新規購入となります。
そういう意味で、早く売り上げ実績をあげたかったので、良かったです。
ちなみに、決算は６月。
あと一棟ほしいね！！！（湘南ヴィンアパをかたちにしたい！！！）

顧問の税理士事務所の先生がイケイケでこわいのでｗ、もう一棟なんとか増やせるよう、引き続き頑張ります。

んま、まだ、売買契約もハンコも、押してないから予断は許さないですが、
まぁ、さすがに以前あったような、
売買契約当日に、事務所までいって、（京急線某人気駅徒歩１分。利回り１１％越えの今じゃあり得ない物件でした。。(´;ω;｀)）

『ゴメン！！kanaさん、つい直前に売主が気が変わって別の人に持っていかれた！！』

なんてことはないと思いますがｗ。（あれはさすがに頭の中が真っ白になったっすけどｗ）

ということで、近況でした。

明日も頑張ってまいります！！！
お疲れさまでした！

近況報告。ちょっとだけ。～kanaさんの、ぶらり一人茅ヶ崎の旅～

こんばんは。

ずいぶん秋めいてきましたねー。
そろそろ紅葉を見に行きたい、、、って感覚は僕はあまりなくて、その先の「雪、今年ふるのかしら。」が頭にちらつきます。
毎年長野方面に家族で（嫁ちゃん、ムスッコは、スキー、僕はスノボ）楽しんでます。
以前はウィンド仲間で雪山に行ってましたが、結婚を機に最近はいかなくなっちゃいましたね。。。

さて、今日も相変わらず湘南は茅ヶ崎に来てました。（ただのマニア化しているようですｗ）
実はちゃんとした目的もありつつの、半分マニア的なってのが正確なところかなー。と。

砂まじりの茅ヶ崎、人も波も消えて、、、
とは有名な僕にとっての永遠の湘南バンド、サザンオールスターズの名曲からですが、
今日は茅ヶ崎は人多かったすねー。

ツイートでは、歩きまくったとつぶやいておりましたが、
いや、ホント結構歩きまくりました。

この地域の人・街を肌感覚に染みつけようというのが目的。

今日は一人で、茅ヶ崎をうーろうろ。
チト、違う目的で一日あるきまくってます。

今そば食ってます。 pic.twitter.com/NCY4HdGUSC

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年11月8日

歩くも歩いたり。
茅ヶ崎駅→雄三道路→Tバー→海沿い歩いて→サザンビーチちがさき→南湖の街並み見学→一中通り→浜須賀アッパーエリアの街並み見学→浜竹通り→辻堂駅

とにかく、家という家、人という人を見まくってメモして、感じたことをメモしまくりました。

足が棒のよう😣
いい一日でした☺ pic.twitter.com/MeepKt0ECt

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年11月8日

結構ヘトヘトで、でも、いろいろノートに気づいたこととか、とにかく肌感覚得たものを言葉に落としまくりました。
途中食事したり、公園で一人ボケーとしていたり（ついでに落ちてみたりｗ）。

やはり、このエリアは僕の肌にあいます。やっぱ、海育ちだからなぁ。。。
昨日迄のどの調子がおかしかったのですが、サザンビーチちがさきで潮風を思い切り吸い込んで、深呼吸しているうちに調子が上がってきて、今はすっかり元通りです。

「海水浴（ま、今日は浸かってないですがｗ）」ってそういうことなのかも。

茅ヶ崎のシンボル。実はよく見るとてっぺんに太陽光発電のキットが乗っかってます。
これで夜のライトの電力を充電してんだろなｗ。

で、近況報告なんですが、
例の南武線、人気駅から徒歩兼の借地権、金曜あたりに金融機関（某地銀さん）から回答が来るという話でしたが、残念ながらまだ回答貰えていません。まだ、もめてんのかしら。
そんなに大きな金額じゃないから、すぐ決まるかなと思っていたのですが、なかなかですね。

紹介してくださった業者さんには連絡して、もう少し待っていただくよう、細かく連携させて頂いてます。
その業者さんとこの金融機関さんは古い付き合いなので、時間をかけてしっかり連携していこうと思います。

で、もう１件の湘南ヴィンアパの買い付けの件。
今日夕刻、浜須賀を歩いてヘロヘロになっているころに、業者の担当さんから連絡ありました。

状況としてはまだ、僕らがしたためた手紙は渡しておらず（彼曰く、渡すタイミングを見計らっているとかｗ）、売主さんとキャッチボール（コミュの）を２回ほどしているとのこと。
実際に解体費用を出して他らしいのですが、僕らが簡易見積りした以上の金額がでたらしい、と。

そんなにすんのかよ、と、逆に自分がもって、仮に１０年後とかに解体、、って考えたときのリスクでもあるなぁと考えてしまいましたｗ。ま、僕が生きている間は徹底的にリノベ・保守して地域にこの物件アリというものを残していく覚悟なんですけども。

「kanaさんの手紙は、リーサルウェポンとして取ってあるんですよ。金額が金額でしょ。なので、”ここ！”というタイミングでお見せしようというのが私なりの作戦なんです。」

とｗ。

一応、その金額付近までは信金さんから融資はしてもらえそうな手ごたえ（かつ、さっさとリノベの見積りだして仮審査させろと焚き付けられております。急がねば）があるので、業者の方もそれなりに動いてくれているとは思いますが、自分でも承知している通り、結構な指値なんですよ。なんで、無理にとは言っていません。

あくまで、「この地域に価値ある建物を長く残し、継続可能な社会を共に実現したい」という考え方に共感いただけるならば、、、ということを伝え、まずは売主様の利益を考えるように、そう、伝えてあります。

生易しく聞こえるかもしれませんが、僕は過去のリーマン業の取引で、相手が納得いかない取引したときのあの後味の悪さはいまだに忘れられません。

会社というあるいみ「クッション」がない、この不動産賃貸経営の取引においては、絶対にそれは避けたい。

「三方良し」

これは極力守りぬきたい。そう考える僕です。

あと、まだここでは書けませんが、実はもう一つムニャムニャしている案件がありますが、
完全に実現の目途が立ちそうなら共有したいと思います。
この案件は僕にとっては収益観点ではあまりプラスにはなりませんが、僕の今後の生き方には非常に重要なはなしであるため、大切にあたため、進めているところです。

近況報告はこんなところで。

今日は実は、以前から行ってみたかった、「サザンビーチカフェ」に訪れたのですが、

www.southernbeachcafe.tpd-jo.co.jp

まぁ、人がスゲーこんでて、ちょっと入る気がうせてしまって、、、
次回、平日に休みをとれた時にでもヨメチャンつれて行ってみようと思います。

この後、ひたすら東に足を進めて、結局大体こんなルートで歩きました。

kanaさんぽ。

茅ヶ崎って、上記地図の横にピシッと通っている「鉄砲道」ってところを境にして、南エリアが「もっとも、セレブなゾーン」として有名です。
”超アッパーエリア”として認識されており、

この周辺には、僕のような（？）Oceansに乗ってそうな、ビーサン＋短パン（白系）＋胸元あいたアロハっぽいシャツを着た絵にかいたようなちょい悪オヤジがウーロウロしており、昼間っからルービ飲んで顔を赤らめているか、庭で陽気に近所の家族の方々とBBQやってたりします。

あと、夕方近くになると、ビーチクルーザーのわきにロングを抱えたおっちゃんや、ショートを抱えた、近所のガキンチョが周辺をウーロウロしておりますｗ。

人生インジョイしている方々ばかり。ゆるーい感じでホントいい空気です。

湘南の海エリアって顔はちがいますが、結構こんな雰囲気です。
ただ、もう少し海岸線がサーファーだけでなく、いろんな方々（家族、カップル、爺さんばあさんもふくめて）がゆっくりくつろげる環境がそろわんもんかなぁ、、と考えておる次第です。

海岸線も人と自転車が行きかう道があるだけですしね。
もうちょっと、皆が集えるいい感じの場所があったらもっともっと楽しかろう、、、そう考えます。

そそ、僕と嫁さんの法人が１１月１１日予定で設立されます。
これを機に、非常にささやかなながら、海を愛する賃貸経営者として、以下活動に参加しようと思い、メンバー登録しました。

www.surfrider.jp

これを機に、弊社（ちょっとくすぐったい）もSDGsの理念に沿い、できうる可能な活動に参加していきたいと考えています。
法人化は、単に税金面の対策だけではなく、
賃貸物件を提供する地域にたいして何かしらの貢献、なにより、僕らの次の世代によい環境を残しつつビジネスを継続できるよう、そういう思いも持ちながら法人というものを大切に育てていきたいと考えています。

法人のハンコが先日到着しました。心が引き締まる思いです。
※残念ながら僕は「社員」なのですがｗ。
「あたしが社長（代表社員だけどｗ）に決まってんだろーが」といって譲らない、愛する嫁ちゃんに社長（代表社員だけどｗ）を託してｗ。

帰り道、超アッパーエリアで見かけた、素敵な賃貸物件を見て、
クタクタになって家路につきました。

さ、来週はさすがに借地権の話はカタがついているでしょう。
ヴィンアパはどうかなー。いい方向に話が向かいますよう。。。ナームー。

おやすみなさい。

職人さんとの付き合い方について思うところ。～湘南ヴィンアパのリノベ打合せの現場から～

こんばんは。

先週末から今日にかけてリーマン業・賃貸業と怒涛の数日でした。
さすがに帰りの電車では爆睡、、、とはならずに、必死こいて建築関係の動画をYOUTUBEで見てましたｗ。
＃先日購入した本・動画・現地徘徊で現物を見るツアーを重ねる中で大分建築に関する知識はついてきたかもしれません。んまー、プロには当然及びませんが、言葉で置いていかれる状況はなくなってきたかも。

土曜の夜は、僕の大好きな同郷のバイカー大家さん＆ニーノさんウェビナーで心震えておったのですが、

すでに神回との呼び声高きウェビナーとなりました♬

土曜日に朝は、湘南ヴィンアパのリノベ打合せを現地の職人さんを見つけ出してやってきました。

息抜きに海岸に出て遠くの江の島を見る。の図。

湘南といえば、１３４号ですよね～。

新築であれば、工務店もしくは、設計事務所の方との打合せとなりますが、
築古アパートとなると、まぁ、品川・横須賀・東横のそれぞれの築古アパのデザインリフォーム・リノベーション・コンバージョンと戸数少ない割にあれこれやってきているわけで、それなりの知識と経験をベースに、自分たちで部屋の間取り・設備配置・内装については、企画してこれを職人さんに具現化してもらうプロセスは身についています。

なので、今回も掘り当てた職人さんに直接依頼しようという流れです。

ですが、ちょっと今回は、いつもと流れが違いました。

なんか、この職人さんが妙によそよそしくて、基本的にこの案件に乗り気じゃないそぶりが、会話や身振り素振りで伝わってくるのです。（伊達にリーマン業続けてませんから、この辺の違和感ってのは感じ取れる力だけはありますｗ）

うちのヨメちゃんが一生懸命このヴィンアパへの思いを伝えてながら、どうにか話に引き込もうとしますが、一向に食いついてこない。。。

「はー、なるほどー、そうできたら面白そうですねー」とか

「あはは、うちにできるかなー」など、、

どうも、よそよそしいというか。。。

金額結構する悪くない商談なのに。。。なんでだろ。
なにか、腹の中に抱えていると思い、僕から直球を投げてみました。

カ：『失礼千万でお伺いしますが、ぶっちゃけやる気あります？』と。

最初は失礼のない様、ビジネスとしての最低限のマナーは守るのですが、こういうのらりくらりの流れはお互いに時間のロスでしかないので、少しシリアスに、かつ、ストレートに聞くべきこと・確認したいことに絞ってお話をすることにしてます。

その瞬間、職人さんの表情が変わり、真剣なまなざしで僕にこう切り出されました。

、、、なるほど。な。と。

＃以下、”カ：kanaloa”、"職：職人さん"と表記。

職：「えー実は、お支払いの方は大丈夫なのかが気になっておりまして、不動産業者の方（※）だとどうしても心配で。。」

※挨拶時に、僕らは意識して「不動産賃貸経営を１０数年やっている」旨を伝えて、初心者じゃないんだよ、と牽制球を投げるようにしてます

カ：『え、それどういうことでしょうか？』

職：「以前、数回、支払いを踏み倒されて逃げられたりしたんです。いずれも不動産業者の人だったのですよ。
　　　先日も３０万程度と小さい額ですが、僕が担当した仕事の支払いを踏み倒されて、、、
　　　仲間の大工の棟梁なんて、それが原因で（まぁ、お人よしすぎるってのもありますけど）会社が飛んじゃって。」

カ：『えーー、何すかですかそれー、ひどい！！』

職：「えぇ、だから、最近は実需でちゃんと支払いいただける商売に切り替えているんですよ。」
　　「kanaloaさんも不動産賃貸経営ってきいたもので、ちょっと拒絶反応が出ちゃって、、、」

カ：『そういうことでしたかー。ごめんなさい、失礼な聞き方しちゃって。背景がようやくわかりました。』
　　『ちょっとお待ちくださいね。』

ヨメちゃんにお願いして、僕らの経歴書・経営実績一覧・資産状況（エビデンスでなく、サマリー）を一冊の資料にまとめたもの（基本的には金融機関とか、信頼関係を結びたいところにお渡しする資料で、それなりに創り込んであります）をその場でお見せして、

• 僕らの経営実績

• 資産状況（詳細じゃないっすよ、こんだけお金持ってます程度）

• 過去に業者さんへの不払いがないこと、融資とかで遅延を起こしていない事

を懇切丁寧に説明しました。よくよく考えれば、道端でそんな話を切々とする中年男女ってはたから見たら相当あやしいかもですがｗ。

その甲斐あって、徐々に職人さんの表情が明るくなってきました。以降は、彼も前向きにいろんな話をして頂ける、そんな空気が出てきました。

カ：『まぁ、これを見せたからといって、根拠と言えるかはわかりませんが、少なくともこれは金融機関さんと連携する際にお見せする大切な資料なんです。僕らが今見せられる精一杯の誠意なんです。これで信じて頂くしかないです。』

職：「ありがとうございます。いえ、これで少し安心しました。わかりました、まずはお見積もりいたします。規模が規模だけに我々で受けられるかという話が別の意味であるかもしれませんが、少々お時間下さい」

カ：『こちらこそ、ありがとうございます。企画・運用・管理は僕と管理会社で連携してやれますが、商品としてのこの建物の再商品化は職人さんにしか具現化できないのです。是非お力をお貸しください。』

こう伝えて、現場でお別れしました。（ちょっとだけ、菓子折りをお渡しすることも忘れなくｗ）

打合せを終え、ヨメチャンと、海岸までプチデートすっか、ってことで歩きながら先ほどの話でもちきりに。

やはりこれが、今の不動産賃貸業へのイメージなんだろうなーって。
海千山千の方々がこの業界に入っては出ていくそんなある種の「戦場」なわけですが、
その結果、本来、まっとうに働いて、まっとうな価値を世の中に提供できる職人さんの人生が捻じ曲げられている現状。

これは、ゆゆしき問題と思いますよ。僕は。

こんな関係性では、産み出せたであろう、価値ある建物が世に提供されないですよ。
本当に腹立たしい。ｺﾗｰ! ( ｀Д´)ﾉ

昨今の儲け先行の不動産投資市場のバッドな部分がもたらした結果なんじゃないかと思います。
多分、上記で飛んだ職人さんたちのことを、このバッドな領域で生きている連中は、道具としてしか見ていないんじゃなかろうかと。

大間違いです。ほんと、大間違いですよ！ｺﾗｰ! ( ｀Д´)ﾉ

これはどの世界でも共通して言えることですが、モノ・コトの価値を創り出す本質的な力は、仕組みでもなく、お金でもなく、まぎれもない、「ヒト」なんです。（不動産テックマンセーの方々にもちょいと物申してますよ。）

このヒトをないがしろにしている、不動産賃貸の一部の人々により、この世界で懸命に戦っている多くの意思ある人々の評価が一緒に下げられている。

困ったものです。

少なくとも僕は、過去、一緒に築古物件をリノベしてきた職人さん達には、最大の敬意を払って、「一緒に価値を生み出すパートナー」としてお付き合いし、時には喧嘩もしますが、最終的には結果を出しています。

やはり、お互いをリスペクトし、創り出す商品（物件）に住まわれる方々の幸せを一緒にイメージして一つのプロジェクトの結果を出せることが一番楽しいと思うのですがね。
もちろん慈善事業ではないので、一定の収益は必要です。ただ、その収益を突き詰めるがゆえに、会社の理論に押し流されるがゆえに、本来大切にしていくべきパートナーである職人さんを犠牲にすることだけは絶対にあってはならないと考えます。

きれいごとかもしれませんが、、、いや、きれいごとじゃないかもね。
だって、職人さんいなくなったら、家、建たねーじゃん。( ｀Д´)ﾉ

ヨメチャンと、これまでの自分たちのやり方は間違っていないよね。って言いながら、
初秋の湘南の海をお散歩して帰りました。

是非、同じ道を志すあなたも、折を見て、職人さんとの付き合い方や、それだけではない、不動産賃貸業を続けるうえでお付き合いのあるすべての方々との付き合い方を考えてみてはいかがでしょうか？

皆、血の通う人間です。

思いを届ければ、きっと良い形で帰ってくると僕は信じています（規模の大小にかかわらず）。

ちょっとでも、考えてもらえれば嬉しいです。

＃さて、ヴィンアパの売主様への手紙が大詰めです。これからヨメチャンと推敲作業して、明日か明後日には買い付け出します！！

では、引き続きやったるでー！！°д°)o ｼｬｰｰ!!ｲｯｼｮﾆ､ﾌﾞﾁｶﾏｼﾀﾛｰｾﾞｰ｡

これからは、価値をわかる仲介さんと価値を創り出す賃貸経営者が生き残っていく（はずよ）～洗練されたツイ仲間さんの新築AP見学を経て～

こんばんはー。
１０月２回目のUPDATEですｗ。

今週は、何故かリーマン業も、賃貸経営もモーレツに忙しかったです。
現在、

• 南武線沿線の借地権融資

• 湘南ヴィンアパの信金さん提案

• 最近攻めてくる某アパ建売の営業君とのコラボ

• そしてもう１件裏でコソコソやってる案件

この四本を同時進行で動かしているため、平日は休み時間と終業後の時間をフルに活用、そして、うちのヨメチャンにフルに動いてもらってこれらのプロジェクトを何とか回している感じです。

この辺の話はリアルタイムでツイートしておりますので、ちょっと興味がかたは、ツイッターフォローお待ちしとりまーす。

直近のつぶやきはこちら。

うえーい。先程まで、ツイ仲間さんの新築アパ見学会行ってきました。

素晴らしい立地で、建物コンセプトも入居者視点作り込まれており、
それでいて都内でこれだけの利回りだせんのかー。って関心仕切り。

僕も続かねば!!
帰りは、煮干ラーメンでご満悦ございます!

今日も感謝☺ pic.twitter.com/riuRTsHkZs

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年10月17日

さて、近況報告はこのくらいとして。

本日は、ツイート仲間の女性経営者の方の

たますぃの新築アパートの見学会

に参加させていただきました。

重曹長屋のこの窓の並びはいつ見ても壮観！

よくよく考えると、僕が賃貸経営の世界に入ってから、一度もこういったイベントに参加していなかったなー。と。
ツイッターでの不動産クラの世界のつながりでこういった機会を頂けたことに日々感謝でございます。

場所は中央線沿線の某ハブ駅。
立地も最高で、完全なる徒歩圏。
乗降客数もかの「てんや」が展開する条件である５万人を軽く超えている。

駅に下りましたが、「ウハー。°д°)　なんちゅーでけー街だぁ、こりゃ。」と雨模様の中、街をウーロウロ、ウーロウロして、まず肌感覚を味わっておりました。
※僕こういう街をひたすらあるきまくって、ネットや口伝で伝わる街の感覚と自分の肌感覚で得られる感覚のギャップを大切にしております。行きかう人の層、質、世代、雰囲気、匂い、空気感という、なんだろ、すんげぇ、アナログな感覚を大切にしています。

当たり前ですが、この街は「誰がどう見ても賃貸経営していい街」でしたｗ。（いうまでもねーかｗ）

傘を片手に、「アイムシーンギン　インザレーィン(^^♪」

Singin' in the Rain (雨に唄えば , Singin' in the Rain Theme song)

って感じで現地に向かいます。

現地では、オーナーさんがお出迎え。（とてもキュートな、気さくな、それでいて知的な方でした♬）
他にも数名の投資家さんが集まって、時間になり、
オーナーさんからこのプロジェクトの計画・全容を説明頂きました。

生々しい話は当然この場ではバンバン質疑がありましたが、その内容は「ひ・み・ちゅ。」でございます。^^)

ポイントだけ共有させていただきますと、

• このハブ駅徒歩圏の土地を安く購入できたポイント

• この建物の設計について、（設計会社の選定経緯等を主に）

• 想定顧客について

• 資金計画

が中心であとは細々とした建物の創り込みに関するQAを一通り。

この建物は、防火建築・３層・長屋という基本アーキテクチャーを採用。ターゲット層は男性サイクリストを中心に設定したコンセプト物件となっていました。（冒頭の写真がその外構部分です）

全部で８部屋。各々の部屋は平均４０㎡であり、１F,2Fはメゾネットタイプとなっており、１Fの土間部分に（ここは確認してなかったけど）多分フロアタイルを設置し、サイクリストのいわば「ガレージ部屋/メカニック部屋」を想定したプランニングをされていました。

で、これがその写真なのですが、、、ん、、あれ。。。

°д°)°д°)°д°)°д°)シ、シマッタァ！！！肝心のガレージ部分写真がねぇ！！°д°;;)ｶﾝｼﾞﾝﾅ､ｼｬｼﾝｦｫｰｰｰ!

えー、、、すいません。てことで、肝心の上記写真を撮り忘れておりました。（その部屋でいろいろQA会やってたもんで、それで満足していたんでしょう。なんてこった。）

その場には、サイクリストの投資家さんもいらっしゃって、「こりゃぁ、そのまま汗だくでここにバイクを置いて、すぐシャワー行きたくなりますねー！！」とおっしゃっていたので、プランニングはドンピシャなんじゃないでしょうか。
OSBボードに無造作にいろんな工具をひっかけられる工夫もされちいたり。

仮にサイクリストじゃなくても、いわゆる「俺の基地」にもなるので、使い方はいろいろシナリオが考えられますね。^^)o

で、そこから２階の部屋へ。

ナイスなステージング。入居者さんが具体的な生活イメージをもてるので効果絶大です^^)

お、ガレージ部分の全体はなかったけど、一部見っけたので貼り付けます。

あ、見っけた。有孔OSBボードとおしゃれなライト♬

ステージングもそうですが、ライティング等、本当にリアルに参考になる工夫が目白押し。
いや、楽しい！！

確か２Fの部屋だったと思う

僕もそうだったのですが、家に帰ってヨメチャンと「俺（あたし）もこれやりたかったのよー！ロフトをつくらず、こういうちょっとした空間提供をできるってのが最高だね！」と、これは是非とも（ちょっと僕らなりのアレンジを加えさせていただいて）真似させてもらおうと思いました。

それが、コレ！

おそらく、造作の木製ベッドなのだ。（下に空間を創ってます、ブラボーでございまする）

重層長屋って、僕もつい先日、湘南新築プロジェクト（現在凍結中、、、）で３層長屋のプランニングをしたのですが、限られた容積を使ってうまく空間設計をしていくことが肝であることを学びました。

容積を一部犠牲にせざるを得ない部分をこういった工夫で視覚的にも実質的にも有効にプランできていたのが本当にすばらしいなぁと感心しきりでございました。

で、この物件３層と言いましたよね。
この物件、１，２Fのメゾネット（？）の５部屋＋３Fの３部屋

３Fには、１Fから一気に階段でアクセスします。

よいしょ。よいしょ。って感じで登りますｗ

途中に踊り場もあるので、極端につらくはなかったですよ。^^)o

３Fは、これまたいい感じの「男子の心をフックする仕掛け」が。

ちょっとだけ、土間ゾーンがあったり、、、

斜線規制を逆手にとって男ごろ擽る、「屋根裏部屋」を演出したり。

一見デッドゾーンと思われる空間を「クローゼット的な空間」にしてみたり。

寝床には手の届くところに、スイッチ群を設けていたり。

個人的にはこれに、ダウンライトの光量調整つまみがあれば、彼女とムフフ。。あ、いや、柔らかい光を演出できたりして、、あの時に、ムフフ。いや、よりよいなーなんて、ウヘヘ、なんてことを考えていました。
＃って、うちのヨメチャンにいったらどつかれました。°д°)ｻｰｾﾝ｡

まだまだ、いろんなところを共有したいですが、あと一点、ファシリティで「ほー」と思ったところを。

ここが無線アクセスポイントになってんのね。あれ？5Gレディなの？マジ？

壁にいい感じで、無線LANのアクセスポイントが設けられてました。
5GのLEDがONになっていたのでビビりました。多分、今後の必須インフラとして準備レディなんだと思います。

あと、これもガレージで作業する男子にはうれしいアイテム。

玄関の虫よけのシャッター式の網戸なのだ。

作業している際は空気を流したい、けど、夏場だと蚊などの虫けらが入ってくるのでウザイ。
ってことも想定してすでに対策してありました。

ということで、本当に素晴らしい物件でした。
ちなみに、気になる賃料は平均１１万。

オーナーさんもこの賃料設定には結構頭を使ったらしいです。
というのも、そもそもこういったコンセプトがはっきりしたアパートそのものがこの地域にないということが原因だそうで。
何を軸に賃料を設定していくべきか。

周辺の所謂一般的な客付け業者さんだと、ある種の「値付け定石てきなモノサシ」というものが暗に存在していて、１LDKでこの面積ならこんな家賃。的な、融通の利かない、ある種の「慣習」的なものがあり、
こういう、とがった物件への免疫が備わっていないことが原因だと僕は考えています。

以前ぼくも、湘南アパの賃料設定を考えて悶絶していたころにこんな記事を書きました。

kanaloa.hatenablog.com

この記事の中では、この地域で唯一、こういう価値感を共有できる仲介業者の方がいらっしゃって、

• 『この街に、良い影響を与える価値ある物件をリリースできるオーナー』

と

• 『その価値を理解して、ファンになってくれる借主様』

を

マッチングできるかが、その仲介業者さまの価値を決めるんだ、ということをお話しました。

まさに、ここでもそういう話が起きている、ということでした。
オーナーさんは、やはり、同様にこういうマッチングができる某サイトを介して現在入居者募集に入ったとのことです。

ネットが万人にいきわたり、価値創造の手段がハイクオリティのものが安価に活用できる時代。

今後はオーナー（経営者）自らのアイディアと、小さな・けど力のあるWEB/映像クリエイターが物件・プロモートをすることにより、大手ではなし得ない、「圧倒的な価値創造と、感情移入による長期的な指名借り」を実現できる時代がやってくると、僕は今回のこの物件見学で確信に至りました。

無論、これは新築APだけに限ったではなく、今まさに小さく始めているあなたの物件についてもまったく同じことが言えるんだと確信しています。

そのための実力（書籍とかだけでなく、自分の手足頭を使って）と、チーム作りがより重要になっていくんだろう。
そういうことを気づかせていただいた、本当に貴重な時間・体験でした。

気前よく、物件の案内をしていただいた、オーナー様。本当に本日はありがとうございました！！！
早々に満室となること願って！！！

いや、本当に充実した午前中でした。
やはり、どんだけ本を読んでも、リアルな体験を積むことがその１００倍の学び、腹落ちを体験できますなぁ。

ということで、明日もまた、自分の（いまだ、形が出来上がらない）プロジェクトを１ミリでも現実に近づけてまいりたいと思います。

うぉ！気づけば６７００文字越え。
さぁ、寝よう！！！おやすみなさい！！！