湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

南武線:借地権アパの購入までのお話。~Vol.2:購入判断の理由あれこれ~

こんばんは。Kanaさんです。
奇跡の連投ですw。


今日は朝から、設計事務所の方々の打合せで大船の方へ。(詳細は来年何かしら報告できるはずです)
午後は、ムスッコの一人で塾通いをリモートで見守りながら(要は放置w)、
ヨメちゃんと川崎でプチデートしてきました。
※デートと言いながら、二人で、「あのデザインはあーだこーだ」とか「いや、そりゃ君ちゃうよ、(ヨメちゃんに華麗に切り返されうろたえながら)、え?いやだかそれはゴニョゴニョ。」途中で、ヨメちゃんのスマホに管理会社の方から連絡あり「え?何?聞こえないですよ?なに?保険がゴニョゴニョ」、、、とまぉ、デートとはちょいと程遠い、おっちゃんとおばちゃんの楽しいお散歩というのがふさわしいかもw。


コーヒー豆を仕入れて、年末の準備完了という感じです。


昨日のネタ。ありがたくも、洗練された投資家・経営者様からも高評価いただけて、半分眠りながらでも書ききってよかったなと考えておる次第です。感謝感謝の日々です。(人ω・*)ベリー・サンキュー デス!!!

kanaloa.hatenablog.com


さて、今日は南武線借地権アパの続き。
大した数を持っていない僕ですが、持っている情報は可能な範囲で、主に「これから不動産賃貸経営をやったんどー!!」という方に響くであろうスタイルでお届けしようと思います。
情報は、「情」に「報」いるかたちでやってきますのでw。もってけドロボーの精神で。


ちなみに、この物件、入り口で立派な玄関でカードキーで入れる、「意識高い系、セキュリティシステムw」となってます。
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(緊急時は、管理会社がカギで開けてくれる)


で、共用玄関を開けるとこんな感じで内階段になってまして、
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こんな感じで上に上がっていきます。
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3Fにお住まいの人は玄関までの階段スペースが自由に使えるので、実質的な空間は50㎡+αの価値を得ることができます。



今回は、この物件の購入判断の理由について簡単に触れておきますね。
マーケティング」という言葉にすると、かたっ苦しいので、やわらかい日本語に置き換えてみました。


昨日も触れましたが、この物件、

  • 南武線の川崎より某人気駅双方から10分程度、某JR人気路線駅からも12分程度。(アクセス、ド・フラット)


という(僕的には)超・好立地にある物件です。
これが、購入の最大の理由ではあるのですが、もう少しこれを「街」という視点で書いてみます。


賃貸物件は、成否の肝は、極論を言えば「要は貸せるかどうか?」につきます。(絶対的な真理と考えます)


貸せる=>借りて下さるお客様がいらっしゃるかどうかなのですが、


これを判断するための非常に「雑」なスケールの尺度が「街」の「力」。
そう考えています。
これは、僕が不動産投資という形でこの市場に参加してから一貫として変えていない一つの「モノサシ」です。


で、僕は投資対象かどうかを判断するためには、もう一つ「雑」なスケールの尺度として「その街の力を理解できるかどうか?」をも大切にしています。
堅苦しい書き方してごめんなさい。要は、「その街を肌で理解できて、将来を見通せるか?」という感じでしょうか。
抽象的で申し訳ないのですが、もっと言うと、「その街から感じる空気感がわかるか?」といってもいいかな。なんて。


今回のこの借地権アパは、この上記の物差しをすべてクリアできたから、価格条件も折り合いつき、「はい!!すぐ買います!!」と即断しました。

南武線の川崎よりエリア(※)の各駅は、僕が2007年ころから、間違いなく将来性があるエリアだと僕の過去のブログでも何回かお伝えしてきたところです。

※定義は人によるかと思いますが、僕は溝の口以南としてます、それ以上は僕が理解しきれないので通常はターゲットに入れていません。誤解のないように付け加えますが、溝の口以北がダメではなく、投資対象にするには、僕の理解度が低いということがあるので、もっともっと、街の力・空気を知る必要があるから今は対象外としているだけです。)


僕が知っている、もともとの南武線の雰囲気はおおむね以下でした。(ちと偏見ありますがご容赦)


・全般的に、ぱっとしない駅がつながる路線。
・全般的に、所得層は中の下のイメージ。(東京とか周辺の東横線などと比較すると、という意味)
・競馬・競輪の新聞をもったオッサンがざつーに座っているイメージ(これは事実でした)
・たどり着いた先は、京浜地区のもっともカオスな街・川崎。


川崎駅の西口は、ラゾーナ川崎ができる前は、東芝さんの工場跡地がどーーーんと広大に広がっており、西口を出てから玉川へ行く道すがらの脇にホームレスのおっちゃんたちが街をおりなしておりました。


僕がこのエリアに結婚を機に住み替えたのがちょうどこのころ。
別にラゾーナ川崎ができるとか、そんなこと読めるはずもなく、ただ、なんとなく「川崎駅のド真ん前にこんな広大なスペースあるってもったいねーなー、なんかシャレオツなモールでも出来たら僕のマンション爆上げなんだけどなーw」なんて漠然と考えてました。


その数年後に、ラゾーナ川崎が誕生。瞬く間に西口が素敵なお買い物エリアに変貌し、
東口も釣られるように各お店がリニューアルし、今じゃ済みたい街のランキング上位に名を連ねるようになっています。


その後、南武線のもう一つのハブ駅、武蔵小杉駅もタワマン乱立、ショッピングモールの新設等で一気に住みたいまちランキング上位に。
もともと溝の口の駅は、南武線東急田園都市線のハブ駅ということで力がありましたので、
これら拠点の駅を結ぶ間に存在する駅はおのずと、「それらの駅は高いけど、ちょっと足を延ばせばいい駅じゃん」ということで日木津られる形で人気が上がってきていました。


これに加え、これらのハブ駅からは、いずれも都内に簡単にアクセスできますし、また、川崎駅の東側エリアには広大な京浜工業地帯が広がっており、大・中・小・零細と様々な業態の企業が城を構えているウルトラなエリアです。
僕がウダウダ語るより、川崎市が進める、「キングスカイフロント構想」の動画見てもらえれば、その将来性の高さを実感できるはずです。


youtu.be


※ポイントは、中心が実業系・研究・開発系のプロジェクトであるということ。一過性のブームには終わらず、中長期で続く素晴らしいプロジェクトだと僕は思います。これに金融・建築・物流・販売・飲食というチャネルがそれぞれつながり、ここで働く人のすそ野が広がりますもんね。


上記動画にもあるように、これに加えて、川崎は羽田空港(空)・川崎港(海)の物流パスがもともとありますし、
川崎側と羽田空港とを結ぶ連絡橋も計画されています。

travel.watch.impress.co.jp


もともと川崎駅の東口エリアには、JAL/ANA等の航空会社が借り上げる一棟レジなんてもんがゴロゴロあって、その他関連企業も社宅・寮として一棟レジを借り上げていたりと、非常に賃貸市場は活発であると聞きます。


キングスカイフロント事業が成功した暁には、川崎エリアはより一層栄えることは確実でしょう。


当然こういったことはこのエリアの不動産業者様は皆さんご理解されており、
このエリアの土地は現在でも非常に高い状況にあります。


そこで目をつけるべき、一つの考え方として「南武線、川崎エリア」という視点。


先ほど言った溝の口から川崎駅にいたるゾーンは、上記動画にもあります通り、日本でも有数の一流企業がR&Dセンターを構えています。
また、南武線と並走するJR横須賀線(含む湘南新宿ライン)の操車場後にも複数のメーカーの開発センターが展開されています。


ここ数年のこのエリアのマンションの乱立はやばいものがありますが、それでも、まだ売れ続けているのですから、
このゾーンの人口増加率、また、所得層の変化には目を見張るものがあります。


ということで、僕はこういった事情から、南武線のこのエリアで一つ物件を仕入れたいものだーー。
と探しまくっていたのですが、、、
先日、縁あり、購入するに至った、、、というわけです。


もちろん、上記定性的な情報に加えて、定量的な情報(人口推移や駅の乗降客数の推移、物件供給数などなど)をおさえる必要があるのは言うまでもないのですが、、、


これだけの、現時点・中長期の客観的な街の「進化度合い・将来性」を「現実」として日々見ている僕にとっては、ここに限れば定量的な情報は逆に雑音になると思ってみていません。


文中でも書いていますが、なんていうんでしょ、「街の空気感」。これが「生き生きとしている」ということが感覚的にはっきり分ける街っていうのは、基本的に賃貸需要の「層・バリエーション」が厚く・非常に豊かです。


こういう街であれば、基本的に仕入れを間違えない(異常に高い金額で買わない)限り、まず負けることはないと考えます。
多少低めの利回りでも、それが「実質利回りにより近くなりえる」ということです。


今回、借地権ではありますが、このエリアに物件を持てたことは、僕のこれまで持っていた上記認識を「検証」するいい機会です。
今後も物件運営については、共有すべき点あればこちらで共有していきたいと思います。


尚、この物件、現時点では想定通り、非常に高い属性の方が、高い賃料で借りてくれており、
おそらく、こういった物件(広くてもいいから高い賃料の物件(但しぶっ飛んだ高い賃料はさすがにダメ))はまだ不足しているとみています。


IT企業の技術者の卵へ、「遊びと仕事を両立できるスペースを提供できる部屋」であったり、
研究機関のご夫婦が住みたくなる「研究に没頭できる部屋」であったり、
航空業界の方に向けた、「空が近くても、快適な空間」などを、新しい視点でデザインしてリリースできたら本当に面白いと考えています。


なかなか良い土地が出てこないかもしれませんが、今回作ったパスで新しい土地を探して、このエリアに「ホカにない」新しい発想の賃貸物件を作ってみようかと画策中です。


ということで、毎回長くなりスイマセン。
今日はこんなところで。


明日は、ヨメちゃんと、LIXILショールームに遊びに行ってきまーす。


Bye!!!