愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

新規物件の開拓状況~今日も朝から湘南へ。楽しい物件探し。~

どうも~。Kanaさんです。
土曜はイマイチの天気でしたが、今日は一日ピーカンでした~。

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ホンマ、エェ天気やった。


ただ、海岸線は爆風吹き荒れており、14年前の自分なら「ひゃっほーい、ウェイブじゃぁ!!」と飛び出しておったのですが、今入ったら間違いなく道具とともに岸に打ち上げられていたことでしょう。


このGW近くのこのシーズンはメイストームといって、かなり強めの風が吹き荒れます。
ウィンドサーファーにとっちゃぁウハウハの時期ですが、サーファーにとっちゃぁ波が崩れてしまうんでつらい時期でもあります。
湘南に移住したら、気持ちはウィンドもやりたいのですが、多分アラフィフにはあまりにちゅらいので、ロングでのんびり波乗りしているんじゃないかな。


でも、こないだプールでクロールしたら肩がいたくなって。もぅ。。。
リハビリ中でございます。。


さて、今週末は、金曜にフォーニッツ大山さん主催の「神奈川大家の集い」に参加。
そして土曜日はDXかーちゃんプレゼンツの、やっさんセミナー&ビッグネーム座談会@北海道のZoom ウェビナーに参加させていただきました。


30代前後の若い、これから大家さんを目指す方、から、ガンガン買いまくっておられる猛者、そしてボクのようなゆるキャラが一同に介しました。
皆さん各立場での考え方や質問をざっくばらんにさせていただいた感じで、いい塩梅で楽しくも熱く会は進んでいったかなと思います。とても有意義な集いになっていると思います。


特に、これから物件を買う方はいろいろ悩ましいところがあるんだろうなと思い、先に物件を持っている方々からの物件取得方法とかを共有させていただきました。(ボクからも少々w)今後も定期的に開催されます。特に神奈川に限定しているわけでもないみたいなので、よろしければ、フォーニッツ大山さんの固定ツィに開催予定日が告知されるようなのでチェックしてみてください。



そして、
今日は思い切り朝寝坊して、起きてすぐヨメちゃんと一緒に、昨日問い合わせした、湘南のとある結構ボリュームデカ目の物件と、もう少しライトな物件を見てきました。



↑気軽に絡んでおくんなまし。


1件目は、かなり海が近いところで、築年数は耐用年数超え(またかよーw)ですが、なかなかゆったりとした作りで、価格帯がこなれてきたら「海沿い物件」としてちょいとテコ入れしたらなかなか面白いものになるんじゃないかと思いました。
すぐには値下げ交渉はできないと思うので、ゆっくりウォッチしておこうかと。(つばはつけときますけどねw)


このエリアは、お家を見ているだけでワクワクします。
皆さん、お住いの方は、「このエリアの生活にこだわりと愛着と誇りをもって」生活されています。
なのでホントいろんな個性ある戸建てがたぁくさんあって、新築の戸建だけでなく、アパート建築を考えている方も使えるエッセンスがたぁくさん転がっているので、時間がアレばこのエリアをウロウロしてみてください。o(^o^)o

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例えばこんなサーファーズハウスが立ち並ぶ一帯があったりします。(ほんの一部です)
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ライガーデンがマイブームっす。


その後、もう1件の(昨日問い合わせして詳細資料を頂いたやつ)物件を見に行きました。
先程の物件よりかは、もう少し若めの物件で、まぁまぁの戸数。


立地はいわゆる、「不動産投資のセオリー」からしたら例外にはいる部類ですが、
湘南の海側エリアの特性を知っている方ならおわかりですが、このエリアは、「駅から離れれば離れて海に近づくほど、住みたい人が増えてくる」特殊なエリアですので、ボクがこの地域で物件探しをする際には、純粋に「この建物と、その周辺の雰囲気」を重視して吟味します。


あ、単純に海が近いから価値が高いというわけじゃないす。
伊達に20年近くこのエリアをウロウロ・ウロウロ・ウロウロしてたわけじゃなく、この辺の肌感覚は今日明日わかるもんじゃないんですよね。
ちゃんと歩いて、考えて、感じて、それで判断軸ができているんです。簡単じゃないすよー。


多分他のエリアでも同じことが言えるはずですよね。
いわゆる、ドミナント戦略ってのがこれに近いのかもしれません。


話を戻します。


2件目の物件。個人的には面白いと思いました。


昨日、担当さん(この方もベテランのサーファーでしたw)とお話して、現在の価格では多分購入層は以内であろうという話と、だいたいこの辺までの価格ならチャレンジしてみるという価格を教えていただいたいので、
その価格で仮に指値が通ったとして、運営できるかというところを「現物を見て」判断するために本日の現地視察となりました。


で、この物件、現状賃料が「少し安い」と判断してます。
藤沢のいくつかの客付け業者にヒアリングしに言ったのですが、皆さん、口を揃えて、「この物件なら、あと2,3千円は高くても貸し出すことは可能だと思うんですけどね。」とおっしゃってました。


そうだと思います。理由は実は昨日の業者さん面談で売り主様の経営理念によるものであることがわかっていたからです。
それを確認しに言ったというわけです。


ということで、明日早速金融機関に打診してみようと思います。


今考えているのは、


  • 昨年、法人に融資を頂いたYKG様
  • 東横ヴィンアパに有しいただいた某KSHK様


かなと。この辺で打診してみようかと思います。


最近玉砕続けてますが、玉砕上棟!!!
その中で一筋の光を見つけてまいります。


物件が買えないことを、市況の理由にはしちゃいかんなと改めて感じているところです。
高いけどねw。


でも、結果がでないのは、そういうことではなく、圧倒的な行動が足りないからだと自分に言い聞かせて少なくとも週末は不動産事業に関係する行動にすべて割り当ててまいります!!!


さて、良い結果につながるか!?


出し尽くして、結果を待ちます!!!
ではでは~♬(^◇^)(^◇^)(^◇^)

週末の近況報告です。(品川アパ状況が中心です)

こんにちは。
今週末は、土曜は久々の完全オフにして久々に千葉は房総半島を巡ってきました。
(実は某、気になるサーファーズ賃貸+実需+ショップのコンセプト開発をのぞきに行ってました。)


千葉は一宮というエリアに、高速で行けるところまでいったら1時間40分程度で家から着きました。
当日は晴れていましたが、北東の風が入っており、ちょっと寒かったです。(ブルル)


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でも、サーファーはこんなのを寒いとは言わないwww。寒いけど。


このエリアは、上総一ノ宮駅からそう遠くない場所に、九十九里ビーチラインという、あっているかは知らんけどもサーファー通りが形成されていて、いくつものショップと食事系のショップが軒を連ねてました。


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こういうハワイアン系もあったり、


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ここはパタゴニアのショップでした。
ボクの好きなHurleyは見つけられんかった。


周辺には恐らく「こがねもち系の人々が建てたと思われる、サーファーのおうち」がチョイチョイ建っていて、なかなかかっこいストリートになってました。
今後もっと発展していくんでしょうねー。楽しみ。また、たまに時間見つけて見に行こうかな。


帰りは、アクアラインのモーレツ渋滞にハマって死にかけましたw。


土曜の話はこれくらいにして、、


今日は品川アパの家賃滞納君の今後の対応について、管理会社の担当の方々と打ち合わせをしてきました。
(あまり時間取るとアレなので予め時間もらってさっさと終わらしましたよ)


まずは、彼らへのねぎらいの言葉から初めて、保証会社とのボクとのやり取りを詳細に説明しました。
明渡訴訟一歩手前で、滞納君から連絡があって、滞納3ヶ月分を支払ってもらいましたが、
まだ、御社経由でボクとの契約巻き直しをできていないため、これも問題。
次の契約更改のタイミングで、巻き直しができるまでは執行猶予期間として、明渡訴訟は保留する。
ココまでを説明しました。


彼は彼なりにどうやら出稼ぎ?なのかよくわからんですが、とにかく収入のつてを手繰っていたらしいです。


それを聞いた上で、管理会社の方も、彼らの独自手法で彼の素行を監視していたらしいのですが(やりかたはココでは伏せますね)、


『他の彼の動きを見ていると、ちょっと常識が欠落しているとしか思えませんね~ ^^;。』


と。細かくは、彼のプライバシーもあるでしょうから細かく書くことができないのですが、要は、現時点で「社会を舐めているとしか思えない振る舞いをしている」ということです。


生活保護を相談にいったりするのは結構(結局断ったそうですが)。
でもね、


その前にやらないといけないのは、は「迷惑をかけている人への説明」です。


まず、今回の騒動でどれだけの人が動いて、「本来不要なコストと時間を奪ってしまったか」これを全く考えていない。


賃料不払い、これは、社会情勢やその人の人生でおきる「不測事態」があり、止む終えないこともあるでしょう。


そこはボクはまず責めるつもりはありません。(明日は我が身ですから)
これについての催促をする保証会社もこれは業務の範囲。ここも納得してます。


ですが、それが起こったことについて、関係者に全く相談しないどころか
こちらから連絡しても全く音信不通であること。


聞くに、この方、被害妄想にはいっているようですが、


これがまず常識の欠落です。


管理会社・保証会社のかたも心配して(本当に心配しているのですよ、場合によっては命に関わる問題になっているのではとか、いろいろあるんです。)いるんです。


この滞納君が以前勤めていたころ、一回滞納が発生した際に、会社の上司の方に連絡したりしてます。(その際は、その上司の方もさぞご迷惑でしたでしょう)
→この会社からはすでに解雇されていると聞いています。


親御さんに連絡しても、縁を切っているから意味がなく、ほとほと困り果てての明渡訴訟となったのです。
誰も好きでこんなことしたいわけじゃない。


こちらからの、あなたへの再三に渡る連絡を無視したから、致し方なくこの手段をとったのです。
ここを取り違えているようです。まったく、、、


ボクの物件には、同様の不払いになりそうな方、支払いがきつくなりそうな方から2件ほど相談がありました。
いずれの方も、一生懸命自分の生き方を変えたりして支払いを止めないように頑張ってくれていたり、生活保護という苦渋の決断をして、一緒に次善策はないかと考えて考えて借り主・貸主お互い納得の行く賃料、契約にして次の道を模索しています。


彼らは、管理会社経由やボク(ヨメちゃん)に直接連絡してくれるなどして、相談してくれてました。
ボクはこういう人は基本的に見捨てません。
ホントは収入視点からは、もっと厳しくとの見方もあるかもしれませんが、不動産賃貸経営とはそういった人々の「人生も巻き込むものだし、良い影響も悪い影響も与えてしまうものだ」と捉えて日々取り組んでいます。


ですが、今回は流石にちょっと「違うんじゃないの?」と言いたくなることがいくつかあり(物証あり)、
ちょっと珍しくボクとしては憤慨してしまいました。


少し頭を冷やして、改めてその物証を確認していますが、まぁ、彼なりに苦労しているところも認識しました。
ですが、自分の現況の問題と課題認識からの「次の行動」がなんかずれているのですよ。ほんと。


社会はそんなに甘くはありません。


皆(サラリーマン業、自営業、企業の社長さんもひっくるめて)、日々理不尽や、ストレス、悩み、悲しみ含めて自身で受け止めて、苦しいときには、まずは自助努力して、悩んで、踏ん張って、戦って、それでもだめなら初めて近い友人にアドバイスを求めて、そこから見える少ない光を手で掴んで「自ら」道を切り開いて(成功を手繰り寄せて)いるんです。


決して最初から「ねーねー、たすけてよー」的な行動はしたりしない。(あなたは立派なオトナなんだから)


みんな楽しくやっていますが、実は、裏では本当に足をバタバタさせているはずです。(よね?)


ということで、管理会社の方とは今後の方針として以下する方向です。


1. まず、現時点で彼との信頼関係は崩れたまま→明け渡し訴訟の執行猶予期間であること。
 →次の契約更新はきっちり結んで、これまで未納の更新料は必ず(分割でもなんでもいいから)払うこと。
2. 上記の素行から、信頼関係がもとに戻るまでは、1年の定期借家契約として契約をやり直す。
→それが嫌なら出ていって。
3. 管理会社からの連絡には遅くとも1ヶ月以内に連絡が必ず取れるようにすること。
 →これがだめなら契約解除とする。


上記を早速動いてもらうことにしています。


しかし、弱ったものです。
ボクの経験上、こういうタイプの人は、「自分を律する」ことに関して不得手であるように思えます。
結果、他の方からの信頼が失墜して、、、というスパイラルに陥る傾向にあるので、
今後も管理会社・保証会社の方と連携して細かくケアしていく必要がありそうです。


それでもなお、心のどこかで彼が改心してくれることを望んでいます。
(せっかく、人生で関係(縁?)を持ったのですからね。。。)


読んでくださった皆さんに何かしら参考になれば幸いです。


ちょっと心がすさみ気味だったので、帰りに神社さんとお寺さんにお参りして心を清めてまいりましたw。


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さぁて、気を取り直して次に行きましょう!!!
では!!

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こちらは昨日の千葉・房総の旅の一枚(ツイッターより再掲)

今日は簡単に近況報告をば~賃貸併用の話と、ムスッコとの茅ヶ崎&鎌倉 Kanaさんぽ。~

こんばんは。
今日は朝から、湘南賃貸併用について、そういえばムスッコが全然現地を見ていないことを聞かされ、現地視察と、通学路(予定)の現地体験を兼ねて二人で湘南へ。


天気が若干心配でしたが、僕らが買えるまでは天気が持ってくれました。ありがたい。^^)o

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この写真は別の日に撮った茅ヶ崎の写真す。今日はちょっと曇っていたのでw。

↑気軽にフォローしてあげてください。喜びますからw。


実際に駅から現地までムスッコと歩いてて、現地についたら、


「へー、なんか想像していたのと違うなー」と。

  • -#)ンダと?父ちゃんの選択したこの土地に文句でもあんのかコノヤロー。

と言いかけたのですが、どうやら違うらしく、


「あ、いや、通りに面していてちょっと騒々しい感じかなとおもってたから。しずかでいいや ^^) 」


まぁ、何を根拠にそんな想像していたのか知りませんがw,まぁ、気に入ってくれたので何より。
また、どうやら海に10分程度歩けば出れるってことも知らなかったらしく、


「え?こんなに海近いの?やった、じゃぁ、サーフィンできるんだよね?ね?ウヘヘヘ」


と、なんか最後の笑いが誠実さを欠いているのが若干きになりましたがw、まぁ、本人なりに色々考えることがあるんでしょう。
それなりに満足されているようで何よりでした。


それから少し足を伸ばそうかってことで、サザンビーチ茅ヶ崎へ。
気になっていたサザンビーチカフェでランチをしてきました。

www.southernbeachcafe.tpd-jo.co.jp


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↑外観を撮影するのをすっかり忘れてましたが、店内はこんな感じ。シンプルですが、センスがいいですよね。
こういうところから内装のヒントを得ていたりします。


ムスッコは、「ガーリックシュリンプバーガー」をボクは「サザンビーカフェバーガー」をチョイス。


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↑なかなかの値段(ドリンクバー+しらすサラダ+バーガー+ポテト+素敵な景色(priceless))ですが、それでも味はバッチリ。美味しかったですよw。

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食後のコーヒーも頂いて、プチ贅沢ランチは終了です♬



#家に帰ってカードの控えをみた見た嫁ちゃんに「テメーら、あたしが東横ヴィンアパの生活保護君の相手している間に豪華なランチしてんじゃねーよぉ! - -#)凸」ってボクとムスッコ二人、立ったまま説教頂いたのは忘れることにしてます。^^;


あ、そうそう。


賃貸併用は、先日ツイートしたとおり、一番の懸念だった地盤調査も完了。
一部20Nを下回る場所がありましたが、そこは基礎を打ち込む際に掘り起こすから問題ないと。
あとは問題なしの太鼓判いただきましたよ。


これで一安心。今後は、建築申請→建物の最初の再審査(年度またいだので)+決済 となります。
気は抜けませんが、しっかり、誠実に対応していきたいと思います。



現在、電気配線周り、内装、そしていよいよ外構の話と、イメージしてきたデザインが具現化していく段階。
非常に楽しみでありますが、コストとの戦いなので難しい局面もありますが、
まずは入居者ゾーンを優先し、「リゾートしながら、自分を磨く場所」として活用いただける空間づくりをしていきたいと思います。やりまっせー。


サザンビーチカフェでのランチ後、
ムスッコが今狙っている鎌倉ゾーンのとある中学について(勝手に受かる前提でw)通学路を確認してきました。


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桜は終りを迎えていましたが、皆さん、コロナ対策をしっかりと、それぞれ鎌倉の春を楽しまれていたようです。
これでいいと思うんですよね。(狛犬さんもちゃんとマスクしてましたよwww)


通学路を確認後、ボクの好きな鎌倉のお寺さん「寿福寺」にお参りへ。


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寿福寺鎌倉五山第三位の由緒正しきお寺さん。創立はかの北条政子さん。この縦に抜ける山道がりんとした空気を醸し出していていつも気持ちがスーッとします。ちょっとしたパワースポットじゃないかしらね。


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寿福寺の裏には、北条政子さんのお墓もあります。ひっそり佇んでいるので、あまり観光客は来られないようですが、歴史的には非常に大切なものだと思います。


鎌倉の小町通りとかは、若い頃からウロウロしていたので流石に行くところがないのですが、鎌倉にはこういったちょいと裏に入ったところに素敵な小さなお寺さんとか、神社とか沢山ありますし、鎌倉幕府を支えた文化財でもあるので、ムスッコにはこういったところを見せて歴史に思いを馳せるように伝えています。


せっかく、リアルに学べる文化財が近くにありますからね。伝えるべきを伝えていきます。


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これは茅ヶ崎の新築アパ。1LDK40平米弱で11万~13万とかです。スゲ。海側はコンセプトがバッチリであれば、ある意味賃料は自分で決められるのかもしれません。


鎌倉駅への道すがら、ムスッコがなんかニヤニヤしているもんですから、


『気持ちわりーな、何考えてんだ?』
とチョイと頭小突いて聞いたら、


「あ、いや、、、ほら、結構おしゃれな店とか多いじゃん?やっぱ彼女とかできたら、こういうところでデートとかするのかな??なんて。。。デヘヘ。」


、、、誰に似たんだか ^^;;


『まー、それもいいかもしんねーけど、別におしゃれなお店に行くことが全てじゃねーんじゃねーの?いろいろ話を聞いて上げたりとか、楽しく話ができるのが嬉しいんじゃねーの?そのために、おめーさんは自分磨きをしっかりな。』


と、ちょっとだけカッコつけたオヤジを演じてみましたが、当の本人は、ピンときていなかったようで。


ま、こればっかは、不動産賃貸と一緒で、「小さい失敗重ねて、素敵な成功を掴む」って感じでしょうかね?www。


さて、なんとなくキマったところで今日は終わりたいと思います。


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この写真は別の日に撮った茅ヶ崎の写真す。今日はちょっと曇っていたのでw。


来週は週末に賃貸併用のプランのツメ作業の続き、品川アパの滞納者の訴訟手続き等々、目白押しですが、
リーマン業とのバランスを考えつつ、楽しく参りたいと思います。


それでは、オヤスミなさい。

今後の賃貸経営戦略を考える。〜品川アパの運営方針を決めたぞ!!!〜

こんにちは。
珍しく平日のアップでございます。


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昨日は雨の中、品川アパの管理会社への挨拶の後、湾岸を飛ばし本牧⇒みなとみらいを流して帰りました。本牧ストリートは桜で満開でしたよ〜。

前回の記事で、久々に賃貸併用以外のネタに触れました。


kanaloa.hatenablog.com


要は現在弱小法人の売上をなんとかできんもんかなということで、色々考えてみたというのが上記です。


前回は、ウリウリ悩んだ挙げ句に、手持ちの物件の売却から、それを手持ち資金にしてレバをかけてCF拡大を狙ってみたらどうかという話でした。


一点、上記記事で誤った情報を記載してしまいましたので、訂正します。
CCRの計算が間違ってました。28%とか書いていましたが、正しくは7.48%。


今日はこんな感じお話します。

品川アパ、改めて中間分析


改めて整理すると、
この物件を売却した場合どれだけの現金が手に入るかとう「仮定」を元に分析をする必要があります。
売却した場合の手残りをを分析時のエクイティ(自己資金)とし残債と合算してこれを「投資総額」として改めて数値を弾き直します。

<品川物件の数値情報(現時点のざっくり状況)>

土地:110平米ちょい(周辺坪単価:200万以上が最低ライン)
周辺キャップレート:恐らく6%はかたいかと。
市場価値( NOI/キャップレート ):約8300万(ホントか?)
売却手残り(税引き後):長期税引き後で3000万は残るはず。・・・a)
残債:3900万・・・b)
投資総額( a+b ):6900万
NOI:500万ちょい
とすれば、
FCR:7.28%
CCR:7.48%
K%(ローンコンスタント):7.13% ( 残債3900万を0.9%, 15年で再計算)
DCR:1.81
BER:64%
ATCF:210万

前回は、★のCCRを誤ってました。中間分析の場合は、売却手残りが自己資金相当(投資基礎)として考える必要がありました。(^^; サーセン


改めて数値を見ると、レバはかろうじて効いていますが、あと数年(おそらく4年くらい)で確実に逆レバとなってしまいますが、対する安定度、CFについては非常に優秀です。ここをど考えるかですね。


キャップレートの考え方は前回の記事のとおりですが、ここは流石に読めません。市況に思い切り左右されますが、昨今の東京都心エリアの利回りから「推測」してます。
※多分そんなにずれていないと思うんだけども。


また、更地の場合は250万/坪くらいかなぁと思いますが、それで計算すると9000万とかになりそうです。(ホントか??)ま、更地売却のためには入居者がいらっしゃいますので、退去のためのコストがそれなりに掛かると考えれば、投資物件としての売却≒更地 となる可能性も高いし、何より人が相手ですので機会損失の可能性も否定できません。なのでここでは投資物件としての売却で考えます。


ということで、この前提で売却手残りを活用した次の戦略を考えてみます。
※基本的に全自己資金での投資はしないつもり。まだ年齢的にレバかけていいのと、想定されるリスクへの対策も取れる経験があるためです。


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※赤レンガ倉庫も人が結構いましたね。個人的には改装前の倉庫が好きでした。あと象の鼻エリアも改装前の倉庫にあったアメカジ屋とかヴィンテージ雑貨屋が本当に横浜っぽくて好きだったなー。ま、今のみなとみらいもおしゃれで好きですけどね ^^)o

売却した場合の手残りでの戦略1(全額一物件へ投資)

自己資金は3000万で、他諸経費(物件価格の約8%でお釣り来るはず)も込みでローンが組めた、とします。


自己資金3000万を全額1物件集中投資の場合、物件価格に対して2割を自己資金として使うならば、物件価格(想定)は、約1.5億。新築を想定します。
※とりあえず、木造とします。(建物、土地の想定価格も考えんとあかんのですが、木造1.5億ってなかなかの規模ですよねw。RCはやったことないので書きません。)


神奈川県東部の現在の表面利回りは良くて7%(まれに8%とか叩き出すすごい方がいらっしゃいますが、これはここでは置いておきましょうw)。


初年度空室率は5%と置いて、運営費は一般的な値として、RCのMAX値で20%として考えます。
金利は仮に1.5%、期間30年として見てみます。
さて、数値はどうなるか?ドン (^^)o

GPI:1050万
NOI:787.5万
ADS:546.6万
BTCF:240.8万
FCR:4.86%
K%:4.14%
CCR:8.03%
DCR:1.44
BER:72.06%


どうでしょうか。ビミョーwww。
レバも対して効いてないですねー。


GPIから、突き当り87.5万の家賃。
神奈川エリアは、これからは1LDKじゃないと将来きつくなりそうな気がするので、1LDK(40平米想定)で約11万くらいで想定。約8室、約100坪の建坪かな。


木造はそれなりのグレードで75万/坪として、建物は7500万。土地を7500万で調達という感じでしょうか。土地も坪100万ゾーンで考えれば75坪(247平米)。


建ぺい率60%として、床面積=75×0.6=45坪(148平米)。多分1フロアあたり3部屋がせいぜい。
容積は200%として、延床面積=75×2=150坪(495平米)。多分3フロアとなるので、計9部屋。


仮に9部屋はいったとしたら、まぁまぁのパフォーマンスになるかと思いますが、
品川の一等地から神奈川の激戦区に戦いを挑むわけですからね。。。


仮にこれを2棟分散としても、条件が変わらない限り、「卵を一つのざるにもる」際のリスク以外は得られる数値は変わらんはずです。


なんか、あまりやる旨味がなくなってきました。 ^^;


この情勢ですから、果たしてこの皮算用もいけるかどうか怪しいってもんですw。


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※そういえば、みなとみらいに、あのハワイの名ホテル「ザ・カハラ」ができていたの知ってました?独特な建物のラインでおしゃれでしたよー。彼女いる方、是非エスコートしてあげてください。(ウチは予算なくて無理ですwww)

結局は、今の某金融機関との根抵当権がはずれない前提に別の金融機関への借り換えを来年やるといったところでしょう。


とうことで、方針が決まりました。


そもそもが、今の某東海エリア地銀さんの根抵当権が外れないことがネックであったため、こいつを解消することが先決な気がしてきました。


まぁ、その間は今持っている資産を活用して、新しい物件を探すという行動を続けるしかないですなー。
※とにかく売上あげないと。(´Д`)


来年の9月が固定期間の終了時期なので、ペナルティを考えたらこのタイミングでの借り換えなので、ここまでに再再度、金融機関に交渉を挑みます。
こちらの誠意を精一杯伝えて、それでも先方のごつこうで抵当権変更ができないのであれば、ビジネス判断としたいと思います。


てことで、結局は元鞘に収まる形となりましたが、こういった形で数字で自分の現状をおさえて事業判断することってとても大事だと考えます。


僕自身、今回の再分析で、この物件の状況と他物件との相性を踏まえた事業判断ができるきっかけを得たので良しとします。


よっしゃ!4月になったら中断中の業者巡りを再開であります!!!
これまでは基本ボクの1馬力での開拓でしたが、
今回からヨメちゃんが単独開拓に取り組むと行ってくれているので、2馬力!!!


これまでの業者様との付き合いは大切に、新しいご縁を探しに行く、
春から新しいクエストが始まります!!!


以上、ご参考になれば幸いでーす♬

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※みなとみらいからベイブリッジを望む。

税理士事務所に今後のボクらの戦略を説明~ちと、戦略を見直すひつようあるかも~

こんばんは。Kanaさんです。
すっかり春になっちゃいましたね。なぜか土曜晴れて、日曜が大荒れというのが3連続ですけどもw。

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さて、今日は税理士事務所への突撃話と、そこで気づきを得た、品川アパ売却のシナリオ考察について。
下流れで参ります!!!

久々に湘南の税理士事務所へ突撃!!!

金曜の夕方に、法人の顧問契約をお願いしている税理士事務所に、これからの法人の売上向上のための取り組み、、というか戦略的なものを説明し、これが税法上無理がないものか?もしくは合理性にかけないか?等をヒアリングしてきました。


事務所は、湘南引っ越しも想定して、現地の事務所を探して契約してます。
なので打ち合わせのために湘南にごーしました。夕方からw。
※先生が「そちらに伺いましょうか?」と言ってくれましたが、こんな弱小法人のためにご足労ねがうのも気が引けますし、湘南へ足を運ぶのはむしろ楽しいので僕らがいつも事務所にお邪魔してます。


説明したのは、現在非常に可愛い物件(川崎南武線の借地アパ)の売上しか無く、ボク個人の税金が結構なラインに来ており、この所得圧縮と、法人の売上向上策として、

  • 賃貸併用に住み替える際に、貸し出す、自宅マンションの法人売却
  • 品川アパの建物部分の法人への売却


を考えてこれが税法的にグレーにならないのか?という点について相談したというものです。


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※先日見つけた茅ヶ崎のシャレオツかつ、おいしいパン屋さん。名前忘れたw


いずれも、個人から法人に物件を移動して、法人の売上を上げつつ、個人にはキャッシュが残るという考え方で、個人のBS向上、法人のPL安定化につながると思ってました。


ただ、自分でもピンとこなかったのが、人格は別なのはわかるけども、なんか錬金術みたいで気持ちわりーなーというところ。
ネットで調査する範囲では、これに対しては特にお咎めないし、おすすめなやり方とまで書いている税理士さんとかもいらっしゃるようです(無論、ちゃんと自分の顧問税理士に確認は必要よ。とフォローされています。)


税理士側からの説明としては、

  • やってやれないことはない。
  • ポイントは、売却時の「妥当な価格をどう設定し、それを”客観的に妥当である”と説明できるか。
  • 品川アパの建物売却の場合は、相続も併せて考えておかないとボクがあの世に行ったあと後で土地の相続がガツンと入るので注意(建物がないから)とか、「無償変換の届け出(いついかなる時でも、申し出があれば、無償で建物を変換します。だから、対価を払うだけの強い権利を持つ借地権とはちゃいます)を税務署に届け出る」必要あり。


なのですが、付け加えられたのが以下。

  • 最近税務署の動きが同族経営者からの法人への売却は、その目的があからさま(要は上記のボクの目的)と見られるようで、複数物件のうちの一つがそれならば目くじらを立てられないようですが、法人建てて間もない法人のそれは突っ込まれる可能性が上がってきているらしいです。ということ。

、、、んまー、そうだわなぁ。。
本来法人が頑張って本来の事業で売上を伸ばしていくのが筋。なのでこういったやり方はグレーといえばグレーですわな。。。
(でも、、、本とかでもこの手法がふつーに紹介されているしなー。)


時代が変わりつつあり、税務署も抜け目なくなってきているかもしれませんねぇ。


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茅ヶ崎にあるカッコいい(大人の)リノベRC物件。こういうデザインがボクは好き。

エース物件の品川アパ売却の検討に入ってみますか。


ということで、税理士側からは「正攻法で、第三者へ売却して、その利益を原資に、再投資のほうが筋が良いのでは?」と。


以前から同様のことは頭をよぎってはいたのですが、改めて第三者から提案されると揺れますなぁ。。。
改めて考えてみます。


<品川物件のスペック・状況・メリット・デメリット等>

  • 某人気私鉄、大人気駅から各々徒歩10分程度。他、気合を入れて歩けば目黒・五反田もアクセスも可能。チャリなら楽勝。
  • S造6戸、ただし1戸は元オーナーズルーム(この部屋が荒稼ぎしてます)
  • ピロティあり、自動販売機あり(雑収入ありでこれも結構稼いでくれるw)
  • 物件所有期間の通算年間平均稼働率92%は最低でもおさえてます。
  • メンテも完璧(これが命と思っとりますから)
  • ただし、今後10年を見据えると賃料下落は避けられないか。(特に元オーナーズルーム)
  • オーナーズルームは賃料の50%を〆ており抜けたときのダメージはでかい。


<品川物件の数値情報(現時点のざっくり状況)>

  • 土地:110平米ちょい(周辺坪単価:200万以上が最低ライン)
  • 残債:4000万以下(購入時価格はひみちゅ)
  • NOI:500万ちょい

- CCR:28%ちょい

  • CCR:7.48% (ハデに間違えておりました。訂正し、お詫び申し上げます m(_ _)m )
  • DCR:1.81
  • BER:64%
  • ATCF:210万
  • 周辺キャップレート:恐らく6%はかたいかと。
  • 市場価値( NOI/キャップレート ):約8300万(ホントか?)


と、まぁ、いわゆる不動産投資理論的な分析ではこうなります。
我がポートフォリオのエース的な存在です。 管理費も極限まで削って(3%+自分たちで探した掃除専門の個人事業主の方に依頼)ますから、運営費(OPEx)もかなり抑えられています。


とにかく空いたらだいたいすぐ埋まる(ただし、昨年のこの時期に、ボクの値付けと対応の誤りにより、5ヶ月弱の空室期間をあけてしまった部屋もありますってことは付け加えておきます)ので運営でヒヤヒヤしたことはそんなに無い。
そんな優等生物件であることは間違いないです。


いつもキャップレート設定は悩ましい(ボクの知る限り、現在キャップレートを公にしているという話は聞きませんし)のですが、現在の周辺の同世代の物件、、、それ自体数が少ないのでサンプルが少ないのが悩ましいですが、新築でだいたい5%。
中古で6%中盤でネットに流れているところから、中古ならば恐らくその+1.5%くらいが手打ちの相場(表面7.5%)として、キャップレートは、その-1.5%の6%としてます。


2年程まえでしたか、物件エリアの某大手不動産販売業者に物件探しの相談に行ったところ、「物件が無いですし、あってもアホみたいに高いですよ。あ、Kanaさんお持ちなの?その物件なら8000万程度ならいけるんじゃ?」というリップサービスかなんかわかりませんが、そういう情報を得てまして、今回算出してみたら期せずしてそんな感じに落ち着いてますw。


で、す、が、、、
この物件も2011年購入なので、10年の経過。相応の経年劣化は否めません。
また、躯体もS造であり、確認はしてませんが、アスベスト吹付けの可能性も否めません。
上記の通りオーナーズルーム(賃料20万)という驚異的な賃料を叩き出している部屋もありますが、これもいつ空くかはわかりません。(諸刃の剣なのです)
一見優等生に見えながらも、こういった「隠れたリスク」は内在しており、世間の情勢とともにこれが表に現れて僕らに牙をいつ向くかわかりません。(モチ、そのための対策A・B・Cは持ち合わせてますよ)


更には、この物件の融資をしていただいた、某東海エリア地銀様ですが、
軒並みボクへの融資は根抵当です。
当時意味もわからず(また、そうでないと融資つけてもらえなかったので)これで契約してますが、
現時点で積算ベースでも空きたんが出るレベルまでになっているこの物件。
それでも、他の金融機関さんからしたら、限度額までの借用をしている状態。


何度もこの金融機関様に「もうこれだけ安定稼働しているんだから、根抵当を通常抵当権にかえられませんかね?」と相談していますが、「すいません、できないのですよー」の一点張り。
(理由が知りたいけど、教えてもらえない (泣)、2番抵当とかつけられるのが嫌なのかしら。)


不動産賃貸経営で買い進める際に、物件の空き担保は現金相当ですから、融資の際に非常に強い武器になることは明らか。


ココができないとなると、ボクにとっては大いなる機会損失なので、そろそろビジネス判断が必要な時期かもしれません。
売却というのが、各メガ大家さんのブレイクするーのきっかけであることはご本人たちがおっしゃってますものね。


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では、売却するとして、どのようなシナリオが考えられるか?


ですが、今日は疲れてしまったので(賃貸併用の議論と鎌倉からの帰りの渋滞でヘロヘロ)、また来週の土曜に。^^)o


キーワードは、税引き後売却手残りとCCRです。
若干妄想入りますが、いくつかのシナリオが考えられます。


その辺を次の回にて徒然に。


PS. 賃貸併用ですが、今日ようやく、建築確認申請に必要な決定事項がFIXしました。
近々土壌調査が始まり、建物決済に向けた金融機関との連携が再開されます。土壌調査が無事手直しなしでできますように。
外壁も最後まで工務店さん(お二人で対応頂いてます)、ヨメちゃん、ボクでサンプルを外に持ち出して、

「(ヨメちゃん)あたしはこっち!!」
「(工務店さんA(男性):私はこっちがいいかなー」
「(工務店さんB (女性):あたしは、こっちがいいかもー(のりが軽くて楽しい子)」
「(ボク)え?ボクはこっちっすよ。みんなバラバラじゃん!www。決まらねー!!」

って悶絶してましたが、1時間ほど議論してようやく決定しました。皆合意です。
このチームでの設計計画はビジネス抜きで楽しいのです。併用終わったら、アパ計画もこのチームでやりたいなぁ。。


併用の話もちょいちょい書いていきますね。では、おやすみなさい!!

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さて、Kanaさんの場合、賃貸併用の融資付けはどう進めたのかな?~Kanaさん湘南移住実行の記録4~

こんばんは。
なんと、毎週ブログをUPする奇跡!!!www。

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定期的になにか発信はせねばと思い、YOUTBUBEの誘惑に負けないよう。
頑張って筆を進めます!!!


今日はこれを聞きながら綴ってます。

open.spotify.com

桑田さん、ホントいい歌うたうようなぁ。。。青春のど真ん中でこの楽曲出会えて僕は幸せモン。


さて、今日はホントは湘南でロードバイクを借りて茅ヶ崎から鎌倉あたりまでかっとぼうかなと画策しておりましたが、、、


www.sbcbicycle.com


まずココは、当日予約はだめってことで、諦めまして、

slw.or.jp

お!こっちにもある!!ってことで、電話で当日予約できたので、11時ころに車で家を出たのですが、、、



横浜新道手前ですでに渋滞→しゃーねー、東名からの茅ヶ崎入りじゃー!!と思って東名に行こうとしたら青葉インター手前ですでにクソ渋滞。


だめだこりゃってことで、その場で高速を降りて、江ノ島のレンタサイクルをキャンセル(スンマセンでした。。)。
そのまま246で都内に入って、渋谷→青山→(途中ナショナルスタジアムを見学して)→南麻布→広尾→そして上記高輪ゲートウェイというボッチ都内ドライブになりました。

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#いったん、高速おりて、近場の家系ラーメンを食いました。入社したころから通っててホントうまい!!!

途中どこにもよらない(ってか、どこもかしこも人でいっぱい。来週ヤバそうだなー)で、帰宅。。。
ま、こんな日もありますwww。


前置き長くなりました、さて、Kanaさん湘南賃貸併用。
今回は融資付のお話。


前回同様、特にトリッキーな点はないのですが、湘南・海沿い・木造の2階建て物件への融資がどのように進んだのか、ご参考程度のに。


では、いつもの通り以下の様な感じで進めまーすw。

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最近、こういったインダストリアルデザインがマイブームです。^^)o

最初はゴリゴリ自分で調べました。

土地の買付が通るまでの間、自分なりにネットでゴリゴリ賃貸併用の融資付(話に乗ってくれる金融機関さん探し)をまずはやりました。

いわゆる、ネットで上位に入るじぶん銀行とか、ありますが、
ネックは、分割融資はできず、建物完成時の一括融資のみであるとのことで、これはキツイ。
あとはそもそも扱っていない金融機関もほとんどでした。

最近見ていませんが、りそな銀行さんも賃貸併用に融資ができるとありましたが、よーく条件を見ると、、

ご利用いただける方:
お借入れを伴う賃貸用不動産を他に所有されていない方


があり、僕ら賃貸経営者はNGってこともわかりました。(これが個人に限った話なのか、法人も含まれるかは僕は調べていません。個人でも物件もってるので。気になる方は確認してみてもいいかも。)


その他、賃貸併用をトライされている先人のブログ(ココでは細かく紹介しませんが、ググればいくつか当たります。いずれの方々も、それぞれの背景に合わせて金融機関を開拓されて実行に移されているようです。すばらしいです。^^)


ネットで調べた範囲では正直僕の要件を満たす(分割融資ができそうな)金利の安い金融機関は見つけられませんでした。


#ですが、融資は日々刻々、猫の目のように変わります。是非、個々でもいろいろあたってみてください。
#道は開けます!!(9`・ω・)9ガンバ!!

土地を販売してくれた大手財閥系の業者さんのご担当さんから3つの金融機関を紹介いただきました。

ウリウリ金融機関を探しているさなか、 土地を販売してくれた大手財閥系の業者さんのご担当さんから3つの金融機関を紹介いただきました。


・ブルーの都銀さん
・グリーンの都銀さん
・なぜか、R金さん


ここが、業者提携ローンを提供できるそうだということで、早速必要な書類を提供。
ただ、僕の場合、個人ですでに賃貸経営をしている(かつ、嫁さんも買ってるし、法人でもまだそん時点では購入してませんでしたが、物件購入しようかと動いていたので)ので、これがネックで「お前、危なそうだから貸さない」って言われそうで心配でした。


かといって、情報を出さずに後でバレて信頼損なうのが嫌でしたので、
とにかく手持ちの金融資産と、個人・嫁さん(個人)&法人での賃貸経営してます!!の資料を耳揃えて出した上で、


「こんな僕で大丈夫でしたら是非協力してください!!」


と業者さん経由で融資申し込みを出しました。

それと自分のツテのYH銀行さん、JN信金さん、SHN信金さんもにも触手を伸ばしてみて、


同時に、自分が個人でお付き合いしているYH銀行さん、JN信金さんにもそれぞれ引っ越し計画と賃貸併用の計画を伝えて(これもまたちゃんと伝えておかないといけませんから。)、


「現在、上記3つの金融機関で賃貸併用の融資申し込みしてます。資料はこれ!(たたき台の、パースと建物代金をだしました。賃貸併用の場合、あくまで”住宅ローンの枠組みの一つ”ですので、”事業計画的な資料”は僕は出していません)。せっかくですからこちらもお付き合いいただけると嬉しいです!!!」


双方の金融機関さんも、ちゃんと受け付けてくれましたが、JN信金さんは「うちは正直金利が高くなると思いますよー。きっと勝てないかなーw」と少々弱気でした。


いずれ移住するSHN信金さんにも現地の支店に電話してみて融資条件を確認したりしました。


で出てきた条件は以下でした。

[JN信金さん]

・融資は可能
・期間:35年
金利:2.4%(確か、ちょっとうろ覚え)

てとで、ここは丁重にお断りw。

[YH銀行さん]
・融資は可能
・期間:33年
金利:0.6%(変動、固定は10年で0.8%)

結構頑張ってくれてます。これでまずは最悪融資とりっぱぐれはなし。

更には、Jエーさんにも乗り込んでみましたヨwww。

そして、さらには、いずれは味方につけたい、Jエーさんにも融資実績を作っておきたいとおもい、
こちらも現地の支店にお邪魔してヒアリングしてきましたヨ。


最初に電話した際には、「併用ですか?えぇ!もちろんご相談に乗りますよ!!」
とのことで、

『お!マジか!!これでJエーさんとのパスができるぅ!!!(人´ω`*)♡』

と有頂天で、現地の支店に休日相談に伺いました。ところが、、、


「す、すいません、私が不勉強で、併用とは、例えば、やおやさんが1Fに八百屋をやって、2Fに自宅住居という形態であれば融資対象ということでした。誠に申し訳ありません。。」


と。マジかよ~。でも、、

「ま、でもそんなもんですよー、お気になさらずー。では、いずれこちらに引っ越してきますが、純粋な賃貸物件に対してのご融資はいかがなもんでしょう?その際、当方指定の業者様でも大丈夫ですか?」


と確認(ただでは転ばんぞ!)


『あ、それならば、ご相談に乗りますよ。はい業者様も地元でしっかり経営されているところであれば大丈夫だったときます。まずは物件の話が具体的になりそうなときにお話を持ってきてくださいね。』


と。ウシ!引っ越したら仲良くしよー。ということで次の機会を得たということで満足してクロージングしましたw。


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#全然関係ないですが、ボク鎌倉のクアアイナにふらりと立ち寄るのが好きです。雰囲気最高です♬

結局は業者さんからご紹介を受けた某緑色の都銀さんからの融資付となりました。


上記自分のツテで、現時点で、YH銀行様でなんとか融資(分割融資含め可)を取り付けることはできそうということで、あとは業者さんからご紹介を受けた3つの金融機関さんの結果を待つことに。

[ブルーの都銀さん]
・融資は可能
・ただし、個人で別枠で賃貸経営されているとのことで、金利は高くなる。(2%は超えそう)

てことで、対象外w。

[R金さん]
・そもそもうちはやりません。

だよね、やっぱり。ありえないと思ったのだよw。
でも、個人で賃貸経営をされていない純粋なサラリーマンであれば、融資の土俵に乗ってくれるかもしれません。
単に賃貸併用をお考えであれば、こちらもトライする価値はあるかもしれません。

[グリーンの都銀さん]
・融資可能(ぜひやりたい!)
・期間:30年以上
金利:0.50%(優遇金利適用後。変動。固定期間ものはたとえば、35年固定は1.48%)


ということで、最後はYH銀行さんとグリーン都銀さんの一騎打ちとなりましたが、
結果は、グリーンの都銀さんに決まりました。


判断のポイントはもちろん金利ですが、それと、この都銀さんの融資申し込みの仕組み、ネット口座の利便性を伺って、この仕組の進化度合いに感動したというのも(ちょっとだけ)ありますw。

この経緯はあくまでKanaさん個人のもので、万人に通用するものではないので、参考にとどめておいてくださいね。


見出しのとおりですが、融資って、Aさんが通ったから、Bさんも同じ融資条件が通用するというわけではありません。これはボク個人の様々な情報(属性、資産)から総合的に判断されて、
今回は上記2行さんがボクを選んでくれた。そんなところです。


なので、参考程度、、、なのですが、それを言われたら身も蓋もねーじゃねーかというのも理解できます。。。


ですが、だいたいボクと同じ属性の形(上場会社の子会社。20数年のツトメ人。個人で10年以上の賃貸経営実績あり。ちょっとだけ資産あり(ゴメン、ここは赤裸々にできん!!!けどそんなに無いですから。入社後にコツコツ遊びながら隙間でためていたお小遣い程度www)であれば、
なんとなくイメージは掴めるんじゃないかと思います。


例えば、ボクに近い属性、、、というか、リーマン属性ではボクよりチョイ上(上場企業に20年近く勤務)の大学の同期のヤツは、
ブルーの都銀さんで金利はほぼボクと同じ。(ただし、彼も恵比寿に1LDKの無借金マンソンを所有。これはでかいと思う)


こんな感じです。


属性に関して、賃貸併用の融資可否や、金利に対してどのような影響があるかは正直わかりません。
優遇金利は提携ローンがやはり強力であるというのが、最後まで頑張ってくれて(力になれなかった)YH銀行さんのご担当の弁。


ですので、月次ではありますが、土地を購入する際に、業者さんが提携ローンを必ず持っているはずなのでまずそちらで検討するというのが、「実際に検証してみた」ボクの所感です。


しつこいですが、これはあくまでボクのケースです。
賃貸併用をチャレンジされるあなたには、あなたの最適なローンというものが(必ず!)あるはずです。
ネットの情報を鵜呑みにせず(ボクの情報も含めてですw)、


・まず自分の足で、金融機関の門戸を叩く(向こうだって融資したいのです!!!)
・自分の情報を全部晒す!!!(金融機関に隠し事は禁物です!!これは住宅ローンも一緒!)
・お断りするときも感謝の気持ち、お詫びの気持ちをしっかり示す!!!(向こうも一生懸命ローンを通すべく動いてくれているのです!!!)
・やれることをすべてやって、あとは天命を待つ!!!(捨てる神あれば拾う神ありです!!!)


とうことで、頑張ってみてくださいね♬(9`・ω・)9 アキラメタラ、ソコデ、シアイ、シューリョー。


では、次回は、、えっと、どうすっかな。きっと、以下のどっちかかな。

・賃貸併用のリスクをどう考え、どう対策を打つか
・賃貸併用に向けた、独自マーケティング

あたりを。

#こういった情報共有してー!!!


という方、ご遠慮無く、気軽に、メッセ or ツイッターでのDMくださいね。

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それでは、今日も、おつかれさまでした。良い、週末を~♬

さて、Kanaさん。賃貸併用の土地はどうやって探したのかな?~Kanaさん湘南移住実行の記録3~

こんばんは。
今週末は、

がほぼ全てでした。

結局今日は、いろいろやっているうちに、時間できなくて、湘南リサーチはできずじまい。
んー、天気良かったので残念!!!


湘南賃貸併用プロジェクト、工務店さん・ヨメちゃん・ボクで侃々諤々やってます。
楽しいですよ♫請負契約も無事終えたので、これからいよいよ詳細設計に入っていく感じです。


そして目下、予算オーバー祭り開催中です!!!


さて、今日は、この賃貸併用の土地の入手経緯についてまとめておこうかと思います。
といっても、特にトリッキーなことはやっておらず、メモ程度ですので。
ご興味がアレば程度です (^-^)


今日はこんな構成でお届け。

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もともとは、純粋にアパ用の土地を探していました。


今回の賃貸併用なんですが、実は当初は全然考えておりませんでした。
純粋に湘南エリアでずーっと続けてきてて、ヤルヤル詐欺状態だった湘南アパ計画の一貫で凝りもせず土地を探していたのです。

ボクが探しているサイトは

・いわゆる大手財閥系の不動産業者
・いわゆる大手私鉄系の不動産業者
・いわゆる大手銀行系の不動産業者
・地元有力系の不動産業者
nifty 不動産( athome, suumo, homesとかいわゆるポータルサイトまとめサイト的なやつ )
・不動産ジャパン

です。これで、ネット流通系の大体の情報はつかめると思ってます。
実際、大手の不動業者さんで(多分、足を使って営業していない)若い営業さんが送ってくる情報は、
基本的に上記サイト(+レインズ, atbb あたりでしょうか)で拾ってくるため、
正直彼らとの情報量の差は感じない感じがします。


※無論、「足で稼ぐ」「地場でガッツリ根をはやして独自の商流をお持ちの業者さん」の流通網にはボクら一般ピーポーは参加できませんのでこういった部分をなんとか「足で稼ぐ」ことで独自のネットワーク築きたいものですw。

こんな感じでボクは土地を探しておりました。

アパ候補地の中に、「ちょいと面積が小さいけど、値段下がれば規模小さいので行けそうかな」を見つける。

そんなさなか、ちょっと面積が小さいけど、値段がこなれたら小さい規模(6戸くらい)のアパートが建てられるかもなーとぼんやり見ていた土地がありました。

湘南の某駅の海側から海へも駅へも程よい距離感で、かつ、通りからもちょいと奥まった場所。
ですが、当時は複数ある方法土地の一つでしたし、
他にも土地の形や、面積などこの土地よりもアパート建築候補地としては魅力手な場所がいくつか合ったため、
優先度的には低い物件でした。

ですので、そちらを優先しつつ、でも、ちょっと気になる土地として、
某大手不動産業者様のHPの「お気に入り」に突っ込んでおりました。

アパ計画が玉砕する中、無理にアパせずに、賃貸併用向けとして使ってみようか、と。

その後、1つの(この土地とは別の)200㎡強の土地でのアパート建築が具体性が見え始めてすっかりその土地のことは忘れておりました。

数ヶ月かけて、そのアパ用とちでの建築設計検討を進めていきましたが、結果としては、プロジェクト自体を見送ることに。(泣)


経緯は以下、ご参考まで。

kanaloa.hatenablog.com


上記土地はその後、別の方が(ご自宅用というのが先日の湘南お散歩でついでにその土地を見てきたのですが)ご自宅用の土地として購入されていたようです。


湘南エリアでの、土地からの新築というのは、基本的に地主さんの独壇場に近い、というのが通説です。
また、基本的にはこのエリア(特に海側)は土地からの自宅購入という層が多いというのも傾向であります。

(もちろん、土地からの賃貸を新築をされている諸先輩もいらっしゃるとのことですが、ボクの近い人にはいないので、おそらくこれが現実なのでしょう。)


この現実を打破したろう!!という強い思いで取り組んできたわけですが、かれこれ5年にわたってチャレンジするもうまく行かず悔しさマックスでございました。


そんなとき、以下、記事にありますが、これをきっかけに賃貸併用というキーワードが浮上します。

kanaloa.hatenablog.com


以下、上記より抜粋。

『あんたは、住宅ローン使ってないでしょ?この低金利の情勢で、まぁ、この先どうなるかわかんないけど、金利に対するリスク対策とれるんならさ、住宅ローン使って新築作ってみない?』


と。


『でさぁ、あんた湘南にアパート新築やるやる言いながら、5年も結果だせてないよねぇ。(ニヤニヤ)だったら不動産賃貸経営者らしく、賃貸で結果出す素地くらい作ればぁ(ニヤニヤ)』


これをきっかけに、賃貸併用を考え始めて、その際に、


『あ、そういや、あのちっちゃめの土地、意外といけんじゃねーの?』


てことで、その土地を検討することになりました。

業者さんに連絡したら「え?ちょうどいま売主さん(業者)が建売にしようかと計画してたー!!」と。


その頃、たまたま、その地域の工務店とのパスづくりでいくつかの工務店さんのヒアリングをしている中、
僕らの賃貸経営への考え方に賛同していただいて、かつ、そこそこの規模感の工務店さん(設計料は全体価格に含まれており、他の一般レジをそこそこの個数年間やっており、営業さんとかを一切使わず、設計士の方がちょくでやり取りする形でコストダウンを図っているところ)と関係づくりができているところでしたので、


『ねね、この土地にボリュームはいる??で、予算感はどんなもんか出してもらません??』


と依頼し、速攻でラフプランを入れてもらいました。
※この会社はラフプランは無料です。独立系設計事務所だとそうはいかず(コストかかりますからね)数万程度の費用はかかるようです。(このエリア特有の話かもしれません。ボクは2つの事務所で有料でラフプランだしてもらいました。今思えば良い勉強でしたw。)


ラフプランの割に、ちょっと面白いプラン(僕らの賃貸経営への意向を掴んでくれていたようで)でしたし、
もう一つの有力な設計事務所よりも少し安いプランであったため、こちらで行こうと即断。


で、この土地は結構な時間売れ残っていたので、気軽に業者さんに電話してみました。


『○○の土地、ちょっと検討してみたいのですが、詳細資料いただけたりしますか?』


「え?あー、○○のやつですか?あー、この土地は売り主が地元の業者さんなんですけど、ちょうどこの土地の上に上モノを建てて建売しようとまさにプランニング中でしてー。売り方を変えようかと思っているんです。すいませーん。」


と。


えー、ということで、なんかうまく行かないときはそんなもんかーと諦めかけたのですが、
何故かその時はもうひと踏ん張りしてみようと、何かに押された気がしました(多分気のせいですwww)。

だったら売却までのリスク分を値下げしてウチに売って!!→少し戻されOK!!!


『てことは、その業者さん、すでに土地を融資で引っ張ったか何かで、ぼちぼち出口取らないといけないんでしょ?そこに更に上モノ乗っけて出口取るってことは、更にリスクを背負い込むのですよね?まぁ、このエリアだからいつかは売れると思うけど(このコロナ禍で、このエリアの戸建ては結構、当時売れてました)、ただ、土地の値段が高いから、買える人の枠が多少狭くなると思うのですよ。であれば、ボクが買うから、そのリスク分を見て○○○万まけてくれまへん?だったら意地でも融資通しますんで!!』


「まぁ、そうかもしれませんねー。わかりました。じゃぁ、先方に掛け合ってみますよ。ただ、午前中にこの業者の社長さんとある程度話までまとめていたので、あまり期待はされないでくださいねー』


と。まぁ、そんときはしょうがないやと思って


『そうですね、そんときはしょうがないです。またご紹介をおねがいしますねー』


ということで期待せず待ってましたが、1時間くらいして、


「社長さんと話して、○○○引き+100万だったらこっちも利益とれるから売る、と言ってくれました。どうでしょう?」


むー。まぁ、それであれば及第点の価格ですし、ってことで、


『了解です!買います、グリップお願いします!!』


ということで、その日のうちに買付を出すために現地の業者さんのもとへレッツゴーしてきました。

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物件が動くときにはなぜか同じタイミングで多の方も動く(不動産あるある)


とまぁ、こういう経緯で、買付が通ったわけですが、
後日談で、売り主の社長さんとお話した際、


「あの土地ね、Kanaさんが買付入れたあとに、なぜか似た額で2名の方から買付はいったのですよ。うちも同じ時期にでぐちとろうとしたし、買付も同時に入るし、、、それまで全然動きなかったんですけどねw。不動産あるあるですねー。」


と。
この社長さんと話した限りでは、嘘を付くタイプの方でもないし、業者の担当さんも、決済まですごく細かく動いてくださり、近隣の住民の方々とも間に入っていただき、電線の引き込みの了承とってもらったり、配管掘削の同意書を自ら全員からとっていただいたり、細かい配慮をされる誠実な方でした。ですので、この話はおそらく真実だと思います。


こういうことって、結構あるそうです。面白いですね。人の行動心理ってのはw。


さて、今回はココまでです。


賃貸併用って、土地からやる場合は、いわゆる実需の人と競合する可能性が高い場合も多いと思います。
そうすると、土地の坪単価は、その世界の相場に引っ張られるので、高くなる傾向にあります。


ボクは、ちょっと大きめの土地、でも、大きめのアパを建てるにはちょっと狭いという、「隙間」をねらっていました。
今回の土地がまさにそういう場所でした。
多分このエリアでこの土地を購入して自宅を建てると結構な総額になるので、一般の方では買える層が高くなり、自ずと売却までの時間はかかると考えています。


翻って、賃貸併用にしてみると、2階建てとして考えれば、ちょうどいい塩梅に収まるケースもあります。


賃貸併用向けの土地の探し方の一つの尺度として持っていただくのはいいと思います。


とはいえ、これもまた何かの縁があってのもの。ボクの取引は基本「縁」が運んでくれています。
日頃から土地情報は気にしてチェックしてますが、それが結果として縁を運んでくれると最近は信じています。


ということで、整理してみれば、やはりこの賃貸併用物件の土地探しについては、特にこれと言った裏ワザはなく、日頃の地道な活動の賜物であるということがおわかりになるかと思いますし、


「行動しないと結果にはつながらない」


ということの証明でもあるかと考えます。(偉そうにすいません。(≧ω・))


もし、現在賃貸併用の土地探しに行き詰まっている方がいらっしゃったら、ボクのこの記事を参考にしていただいて、諦めずもう一度チャレンジしていっていただいてください。


なにかのお役に立てたのであれば、ボクとってもの幸せですwww。


お互いがんばりましょう!!
さて、次回は、、、そうですね、やっぱ、融資までのお話も気になると思います。
そのへんのお話をちょいとまとめてみます。


それじゃまた、明日から頑張りましょう!!!
オヤスミなさーい。

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