愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

近況を徒然に。~経営者としての理念を大切に。そして縁はもっと大切に~

こんばんは。Kanaさんです。
緊急事態宣言下で、皆さん大変ですね。
でも、極端に縮こまらず、自分にできること、他人にしてあげられること、どうやれば、社会が最適に回っていくか?
通り一遍等の凝り固まった考え方に縛られず、せっかく親からもらったスーパーな頭を使って考えて、責任ある行動をとってまいりましょう!!!


さて、近況を徒然に。
年明けから、イロイロ動いています。ポイントを絞って。

の順に。

1.湘南ヴィンアパ取得活動

昨年から頑張って動いている湘南ヴィンアパ計画。
状況は、芳しくありません。

となってますが、
数日前、改めて、仲介業者のサイトを見たら、その物件情報が消えていました。。
以前も同じことがありましたが、データ更新の隙間で見えなくなることがあり、その場合はしばらくすると復活していましたが、今回は数日間確認続けてて、やっぱり更新されていない。。


考えられるのは、

  • 売れちゃった
  • その業者に愛想つかした売り主様が他の仲介さんに切り替えた

かと思います。いずれにせよ、「コロナで、売り主様との調整がつかず、、、」というこの業者担当さんの言葉とはちょっと温度差があるので、、、


もしかしたら、縁がないのかもしれません。今週末改めて状況を確認してみます。

申し訳ないのは、ボクのこの物件への思いに共感していただいたリノベ業者さんです。
現時点のリノベ金額は高いのですが、あくまでボクが渡した見取り図からの見積もりなので、VEしようにも、現地見ないとどうしても、、、ということで待っていただいてます。


今度、菓子折り持ってお店に行って近況報告・ここまで待たせて申し訳ない旨を説明してこようと思います。


ま、何にせよ、状況確認です。諦めちゃいけません!!!

2.東横ヴィンアパ退去騒動

すでにツイートしているあれです。


東横ヴィンアパの、最も日当たりの良い、2F角部屋の住人でした。
ここは築50年以上立つのに、東横某駅から10分程度ということもあり、1K(ただし、風呂・トイレは別)で65000円取れてます。(周辺相場より高くとれてる)


この住人さんは、30代後半男性、某超有名私立大出身ですが、なぜかニートで、契約はお父様。
今般、70代になられて、支払いができなくなったということで、(ニートなので)出ていきます、、
と伺ってました。


痛いけど仕方ないね、、ということで、ならば同じ価格で周辺にないリノベ物件つくったらぁ!
と鼻息荒げてエアコンとか買っていたところ、、

いや、これは参りました。


まずは、エアコンはクーリングオフ期間だったので、解約(○マダ電機さんには心からのお詫びを m(_ _)m )。
管理会社経由で状況を確認したところ、
ご本人、心の病で社会で活躍が難しいため、生活保護を受けたい。そのための申請中。
その期間すませてほしいというご要望でした。


心の病、、てのが、ボクみたいな「怒られても、怒られた事実を認識しないタイプ、かつ、胆力がそれなりにあるタイプ」からすると対極にある方なので、難しい。。。


励ますといけないとか、イロイロいあるんですよ。(リーマンの会社でもこういう人増えてます。。)


なので、偏見は行けないと思いますが、
それでも、自分の行動が、時に人にどういった影響をもたらすかは考えて行動してほしいと思います。
※自分にも通づる話ですけどね。気をつけよ。


とはいえ、この方も弊社(正確には代表社員のヨメちゃん個人所有のアパートですが)の大切なお客様。
今できうる対応としては、

  • 生活保護認定もらえたら、現家賃を多少減額して次の生活保護で住める物件が見つかるまでフォロー
  • 生活保護が否認されたら、支払い猶予期間を設けるかどうにかして、彼が働き先を見つけるまでフォロー


くらいでしょうか。
弊社としては、

  • 「入居者(生活者)を中心に置いた経営」をモットーとして、
  • 弊社物件に住まわれる「入居者様」がこの街の新しい「活力・原動力」となることで、
  • この街の潜在的な魅力を再発掘・再構築をしてゆき、既存の生活者をも巻き込み、
  • 活力に満ちた未来と文化、そして感謝と笑顔の心があふれる地域社会を創造


を「目指すべきところ」「なすべきこと」と捉えているため、
既存入居者様も例がなくこれに対応していこうと思います。


できれば、彼にもう一度奮い立ってもらって、社会復帰、その上で、堂々とこの東横ヴィンアパに住み続けてほしい(別にもっと条件のよい物件に住み替えたっていい)。
ガチでそう考えています。頑張ってほしい!!!


引き続き、彼には余計なお世話をしていきたいと思います。

3.法人活動

こちらは、そこまで具体的にはありませんが、現在ボクが所有している、品川の物件の建物部分を法人に売却して法人に売上をつけ、個人の所得を下げようかと画策中です。


個人への建物売却で個人の自己資金が増えるため、これを追加して、個人の次なる物件取得につなげたい。
ですが、これにも課題が。


現在融資を受けている某地銀さんが、品川物件の根抵当権を毎回相談しているにも関わらず、抵当権に切り替えてくれません。これはボクにとっては(購入を継続的になす上で)足かせなので、
もう一度真摯に相談して、それでもだめなら、別の金融機関様に借り換え、、という、あまり良くない選択肢も選ぼうかと考えています。


ボクは、「義・縁」を大切にしたいタイプですので、できれば、この最悪の選択はしたくないのですが、機会損失はビジネスにとってとても痛手です。じっくり相談して判断したいと思います。

4.○○○に△△△△を計画


さて、これが、昨年10月ころから、例の南武線の借地物件と並行してウリウリやってきた案件です。
前回のNuroネタと紐づく話ですが、ようやく具体的になってまいりました。


今週末、一つのマイルストーンをクリアできるため、その時点で公開できる範囲で共有させていただこうと思います。


どちらかというと、プライベート的な話なので、公開範囲が限定的である点、ご容赦ください。


ボクとヨメちゃんは、楽しみながら(たまに喧嘩しながら)ウリウリ続けております。



以上が、最新状況です。
ホントは、これに川崎駅東側の土地情報がいただけていたのですが、その後担当さんから情報の更新なくちょっと残念な感じです。数字が合えば、新築アパを計画できるんですが。


また、某信金さんからご紹介を受けている、いくつかの業者様から定期的に物件紹介を受けています。
残念ながら、ケツが浮く物件には巡り会えていませんが、
頂いたご縁を大切にしてまいりたいと思います。


コロナで今年前半あたりが面白い市況かなと思いきや、政府のじゃぶじゃぶ政策で、かえって物件の価格が上がっている状況もでてます。なかなか難しい状況。


でも、相変わらず新参者には融資が厳しいらしく、僕ら継続的に市場に残っている人たちにはいつチャンス到来きてもおかしくない状況かもしれません。


焦らず、浮いた話には乗らず、縁を大切に一歩ずつ参ります。


今週末は、ちょっとした懇談会あります。楽しみです。


では、また進展ありましたらこちらで共有します。

賃貸アパートに光回線導入を計画。~光回線といっても結構複雑なのよね~

こんばんは。kanaさんです。
しかし冷え込みますね。(^^;
北陸エリアでは大雪で大変な大家さんがいらっしゃると思います。
雪かき等、大変だと思いますが、とにかくお怪我をなさらぬよう。


さて、今、とある物件に光回線の新規導入を計画しています。


戸数は少ないのですが、立派なアパート(扱い)になるはずです。


昨今のネット事情を踏まえ、将来の通信を考えてみました。


YoutubeNetflixをはじめとした動画サイトが広く認知され、ひと昔前の通信帯域(xDSLとかね)では、まったく追い付かない時代。(ADSLで8Mbpsでヒャッハー!って騒いでいたのは遠い昔の話w)


僕が住んでいるマンションもBフレッツ(VDSL方式)になっておりますが、
VDSLはマンションまで光回線、そこから電話線でつなぐ、、、という、、
ボトルネックがここにある状態。
結構こういうマンション、日本中にあるんじゃないかしら。


ちなみに、今の僕の家のマンションのベンチマーク性能は以下。

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71Mbpsなら結構頑張ってる方じゃないかな。


一応、4K動画をダウンロードできる条件はクリアしてますが、夜の11時頃になると、結構とろくなるんですよねw。
(100戸以上でシェアしているから)


そんな感じで、我が家のマンションも早く完全光化したいところです。
(他のおうちのじっちゃま・ばっちゃまーずが、必要性を感じないのでまだ先だろうなー)


てことで、今自分の賃貸アパートに新規に光回線を導入しようとしてます。


理想の要件はこんな感じ。

  • できれば、各戸独立したネットワーク
  • できれば、安定した平均速度を確保


多分、2個めの要件は難しいでしょう(独立して契約は結構高くなるはず)。
なのでそれを除く2つを満たす回線業者を探していました。


NTTコラボ系(OCN光とか、ソフトバンク光)などは、NTT回線を使用しているため、集中しちゃうと当然そこで性能がボトルネックとなるはず。以下の動画見るとわかりやすいです。

youtu.be
アバターのはるかちゃんのファンです。^^;

てことで、現在上記動画に紹介されているように、NTTのダークファイバ―を使って独自サービスを展開しているNuro光と、関東での独立した光回線を持っている(もと、東京電力光回線を譲り受けた)auひかりを検討していました。


youtu.be
上記の比較動画がわかりやすくて好きです。


ということで、Nuro 光 or auひかりが、僕のこの物件のエリアではどちらも検討対象に入りますが、トータルのサービス力でいくと現状Nuro なのかなぁということで、現在Nuro 光を第一候補としています。


で、Nuro光のサイトをウリウリ読み込んでいたわけですが、、、ふと見ると、
チャットの画面が右下に。。

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ま、まさか、おバカさんなAIボットじゃねーよな。。。


よくある、頭悪いAIに相手されるのかと思ってドキドキしながら要望を書き込んだところ、
ちゃんと、サポセンの担当さんがチャットでお相手してくれました。


「あ、あの、〇〇市の〇〇というエリアのアパートに御社のシステムを導入したのですが、
 どういった手続きを踏んでいけばよろしいのでしょう?」


と質問したところ、

『お手数ですが、こちらの電話番号にお願いできますか?』

と華麗にパスを出され、、、

さらに、その電話にかけたところ、


『大変申し訳ありません、集合住宅用のNuroは別の担当部署が管轄しておりますので、以下に示します番号に明日以降改めてご確認お願いできますでしょうか?』


ということで、ようやく、目指す相手にアクセスできそうですw。


今回このシステム導入で、少なくとも個人で引ける回線としてはある意味最強となるNuro光
ホントは部屋ごとに独立で契約して(要は、それぞれ別の光回線を引くことにして、互いに干渉しないようにして)今後のデータ増大の時代に一歩先んじて対応したいというのが理想ですが、、、


見たところ、1回線あたり、5000円弱だし、たぶん、様々なサービスが個人との契約になるはずだから、
僕が3本契約したとしたら、僕個人へのサービスとなり、入居者は例えば5本分のセキュリティソフトのライセンスだとか、その他のキャンペーンの恩恵にあずかれないので、もったいない。


なので、やはり、集合住宅向けの契約として、入居者全体に恩恵がいきわたるようにするしかないなと。


細かい仕組みは、明日あらためてNuroの担当さんに聞くことになると思いますが、
おそらくは、一本の光回線を契約して、部屋数でシェアする形になるんだと思います。


Nuro光はデフォで下り最大2Gbpsなので、それでも結構早いのですが、金額的に折り合いがつけば、6Gbpsの回線も用意されているので、(10Gbps, 20Gbpsもあるけど、きっと高いでしょう)これであればしばらくは大丈夫かなぁという感じです。


ただし、Nuro光、工事期間が(ダークファイバーを使うこともあり)NTT光コラボ系よりも長くなる傾向があるらしく2か月~下手すると1年つながらないということもあり(まぁ、これは最悪のケースだと思うけど)若干本件で炎上したこともあるらしく、


このコロナ禍のなか、タイムリーにこの回線工事を実施するには大家側にも一定の知識が必要な気がします。
といっても、段取り力、がほとんどだと思うけど。


なんか、Nuroとかauに触発される形で、NTTも10Gbpsを焦って提供している感が満チキですが、どうも内容を見ているとイマイチ(てか、たぶん僕の物件はサービスエリア外だし、プロバイダは限られるしだしで、あまりお勧めしない)な気がします。


youtu.be
→はるかちゃんもそう言ってるw。


てことで、今後Nuro光の検討を進めていきますが、
もし、同じようにこれから光回線を集合住宅に適用してみようというかたで、主に以下のエリアで活躍されている大家仲間の皆さま、今後の僕の活動にご注目w。

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Kanaさんは神奈川で活躍中だ!


テレワークも今後やり方、使われ方が進化していくでしょうし、(VR会議とか、気持ちわりーけど、現実的にありえるかもしれんし)、
なにより、ゲームの世界や、エンタメ、医療といった世界ではより大容量データを必要とする時代が確実にやってきます。(情報量命ですからね)


現状はベストエフォートなネットワークですが、いずれは、個人でも固定速度を保証したサービス内容ってもの見えてくるかもしれませんね。


いち早くそういった動向・サービスをキャッチして、これをデフォのサービスとして提供できるように僕も今後活動していきたいと思います。


無論、これは物件の商品設定にもよりますけどねきっと。
ネットに敏感じゃない人であれば、通常のベストエフォートでかまわんし、もしくは、「別におれっちは、無線インフラ( 携帯のインフラという意味ね )でも構わんし」という層もいるでしょうから、


youtubeを240Pでみれりゃ御の字ってそうもいますからね。
それぞれのニーズに合わせて対応していくことが大事なんだと思います。
でもかんでも「最先端!!」というのもまた、考慮に欠けているともいえると思います。


あと、、、10Gbpsだから全部早い!ってのも違いますから、ご注意。
通信環境(性能)って、


  • 自分の端末(PCだったり、スマホだったり)
  • 使っているケーブル規格だったり
  • 使っている無線LANルータ性能(もしくは無線規格)だったり
  • 使っているサービスのサーバー性能だったり
  • 使っているサービスまでの距離(通信遅延に反映されます)だったり
  • 使っているネットへの参加者数だったり


様々な要素が絡んで性能は決まりますから。。


光回線・ネット性能といっても、簡単じゃないんですよね。。
最適な環境を用意して、最適な性能を得ていく、そういう風に考えていくべきだと思います。


てことで、続きは明日以降w。


おやすみなさい!!!

謹賀新年。今年もゆるーく、ながぁく、よろしくお願い致します。~あと、抱負も~

謹賀新年。今年もゆるーく、ながぁく、よろしくお願い致します。
毎年、正月三が日は、ダラダラ時間を使ってしまって、無意識にネットの世界と疎遠になりがちなんですが、、、
まー、厳かな正月ってのも悪くないっすよね。


さて、今年も残すところあと、360日程度となってしまいました。
あっという間に時間が過ぎてしまいますね。


コロナ禍の中、皆さんそれぞれ思うところがあり、それぞれの生き方に邁進されていると思います。


私も同じく、いろいろ考えながら、最適な探しつつ人生を歩んでおる真っ最中です。
そういった中、今年の抱負を立ててみました。


ちなみに、抱負って、

抱負とは、心中に持つ決意・計画などを指します。ですから、「○○になりたい、したい」だけで終わるのは、正しい抱負とはいえません。

抱負を述べる際は「○○になれるよう、△△する」と、具体的に述べることが大切です。目標を達成するためにどんな努力をするのか、どんな行動をとるのかというプロセスこそが、抱負では重視されるのです。

"今年の抱負は?今さら聞けない「抱負」の意味と正しい使い方"*1
とのことです。なので具体的な目標設定だったんですね。何となく使っていました。反省w。


でが改めて。

1.新たにアパートを新古問わず4棟ゲット!!

大きく出ちゃいましたw。
昨年は2棟ゲット目標に対して、1棟ゲット。50%の達成率でした。自分なりに精力的に活動はしていたものの、なかなか結果がでない年となりましたが、それを踏まえて敢えて4棟を設定。
昨年より、さらに精力的、かつ、効率的に活動していく必要があります。


今あるすべてのビジネスパスを通じて、また法人格を活用して何とか4棟ゲットしたいと考えています。
これが可能になるのであれば、今ある90%の手持ち資産を交換してもいいと思っています。10%は生活・息子の進学予備資金として蓄えておく必要があるという考え方を反映しています。


理想は2棟が新築、2棟が築古(新古含む)でしょうか。
あまり古い物件をそろえすぎると、税金面で苦しくなる場面も見えてくるんじゃないかなと考えているので。
この辺は自己資金割合にもよると思いますが、端的には減価償却が絡んでくると思うためです。
デッドクロスを頭の片隅において、数字をにらめっこしつつ適切な判断・対応をしていきたいと思います。

2.法人へ個人のアパートの建物を売却

これは、昨年やろうと思ってできなかった話。もともと物件丸ごと個人から法人に売却したろうか、そのうえで、個人の自己資金を増やして、かつ、法人の売上アップ、、、と行きたいところでしたが、


いろいろ税理士の先生とかと相談していると、土地+建物の売却はお金ばかり消えていくのでやる意味なしと判断。
建物の売却であれば、具体的に意味が出てくると思い、これを実行に移そうとしていましたが、
9月から年末にかけて、借地権やら他のイベントやらで隅に追いやられてしまい(法人設立作業とか)、
今年これを実行に移そうと考えました。

3.動画編集技術を身に着ける

Kanaさん的には、このトライが一番ワクワクしてますw。
昨今、YoutubeVloggerが活躍されているのを横目に見てて、やはりこの動画のジャンルってのは楽しそうでドンドン惹かれてきておりました。


たまたま、仲良くさせていただいている、chiyoさん、
twitter.com
の、
youtu.be

をみて、

『ウホー、ちょーカッケー!!僕もこんなん作りたい!!』

とインスパイア―されてしまいました。

他にもいろんな方が、動画で様々なアピールされているようで、今後もっともっとワクワクな世界が広がりそうで楽しみです。
僕は、シネマティックな動画が好きなので、そのテイストで、どちらかというと、僕が創ろうとする物件の「街」をうまくアピールしていける動画(なんでしょ、物件自体というよりも、この街に住んでみたらどう!!楽しいよ!ワクワクするよ!未来が開けるかもよ!!この街に住みたくなったら、ここに相談してみなよ!って感じで、僕の物件に誘うみたいなwそんな動画)を作ってみたいと思ってます。


すでに、動画アプリ『Davinci Resolve』を導入し、お試しで動画編集にチャレンジ中です。
ただ、、今使っているカメラが、以下

fujifilm-x.com


なので、4K対応とはいえ、手ブレまくるわ、フォーカスがうまくいかんわ(腕の問題かもですがw)で、、、
個人的には、これが超ほしいぃーー。

www.sony.jp


目指すイメージはこれだ。

youtu.be


さすがに無理かなー ^^; でも、チャレンジはしてみよう。
素敵な女子デルモも募集しようかなw。

うまく、「街」と「時」を表現できる動画が創れたら最高ですね。
ま、これはほんと趣味ですけど、楽しいことを目いっぱいやりたいので、出来はともかく、生暖かく見守ってくれると幸いですw。

4.リーマン卒業の為の準備開始

昨年に続き、着々と進めます。
僕が身を置く業界、、、てか、仕事ですが、年々と市場が先細り感あり、皆、必死で戦っていますが、やはりどこかで限界がくると考えています。
あと数年、この業界に身を置くつもりではありますが、昨年同様、どっぷり浸かることはせず、
必要とされながらも、いつでも身を引く準備を整えていこうかと考えています。
★ただし、エンドユーザには絶対迷惑をかけないようにします!★

5.ツィ仲間とできるだけリアルな世界で会い、未来を語らう!

そして最後はこれ。


ホントは、新年会を企画して、同志の方々と今年のお話をリアルに語らいたいところでしたが、今回は国の緊急自他宣言も予測されるため急遽リモートでの開催に切り替えるところ。


コロナ禍で、どうにもこうにもという状況ですが、それでも何とかこれを克服するときは来るはず。
その時は大いに飲んで・語らっていきたいと思います。


僕の今の同志の方々は、ほぼツイッター(ブログ経由からもあり)からのつながりです。
いずれの方も、志高く、日々理想と現実のはざまで悩み、戦い、一歩ずつ前に進み光を掴もうとする方々です。
規模も属性も地域も戦うスタイルも関係なく、本当に皆さん素晴らしい!!


規模とかそんなんじゃなく、その「戦う姿・輝く姿」に負けぬよう、僕も前に進み続けます。
よろしくお願いします。


twitter.com
↑ 気楽にフォローしてください。また、気軽にメッセください。結構僕、喜びます♬

6.そして、家族は僕の基本です♪ハグを忘れずに。

僕の不動産賃貸経営の力の源泉は、「家族」。
法人社長になったヨメちゃんも、最近、電子ピアノに没頭中の天才ムスッコも、僕にとって「宝」です。
ときに(ほぼ毎日)ヨメちゃんにどやされながらも、ボケて、忘れ物の多いムスッコも、大切にして、
嫌がられても、「ハグ」は忘れないようにします。(ハグなき家族に笑顔なし!と僕は常々思っとります!!)


てことで、今年もこんな Kanaさん( kanaloaさんじゃないよ )をゆるく、ながぁ~く、よろしくお願いします!!


°д°)ムハー。

今年最後のありがとう。~Kanaさん、1年総括~

おはようございます!!
大分冷え込んでますね。
雪が降るのはスノボ人の僕としてはありがたいですが、一方で雪国の方々は大変でしょう。
くれぐれもお怪我等されぬよう。


さて、今日は今年最後のUPとなります。
1年の締めくくりとして、振り返りを徒然に。

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年の〆に、エチオピアの豆を挽いて、ドリップ中♬

振り返りなんで、今年の1月5日につづった、「抱負」に対してどうだったか。
確認してみます。


kanaloa.hatenablog.com

1. 物件を最低2棟購入

評価:△(実績:1棟のため)
序盤、新築(湘南方面)でのプロジェクトを一時期2案件同時進行ですすめるという、新築初心者にはあるまじき暴挙に取り組んでおりました。金融機関とも連携して、融資は様々な僕の資産を(ほぼ全部)投げ出してなんとかつくかなー。といったところで、


「果たして、そこまで突っ込んで、リターンがこれだけでやるべきかどうか?(商売の視点)」


これがネックとなりどちらも保留となりました。(その後、双方の土地は売れてしまったようです。どういう運用となったのかは、その後追いかけてみようと思います。)


結果としては残念でしたが、新築プロジェクトを推進する上での様々な経験んを積むことができ、これは必ず来年の新築プロジェクトへ反映できると確信しています。

検討の際、様々なツィ仲間の方々からアドバイスをいただきました。
残念ながら形にして恩返しという形にはなりませんでしたが、この場を借りて御礼申し上げます。
来年こそ必ず!!!


その後、建売物件から、その物件を企画する建築会社とのパスができ、主に川崎東口ゾーンで勝負しようといろいろ検討していますが、こちらは来年に果実を実らせるよう、頑張ってまいります。


最終的に、前回までのブログにつづってご紹介させていただいた、南武線:借地権アパの購入を実現させることができました。
以下に全3回にわたってまとめています。
もしお読みでない方は、是非♬

kanaloa.hatenablog.com

kanaloa.hatenablog.com

kanaloa.hatenablog.com

実績としては1棟(かつ、戸数も3戸というかわいいやつ)でしたので、△ですが、
今回「借地権アパ」を購入できたことで、新たな領域の経験値を積むことができました。
一つステージが上がったかなという感じです。
※味を占めて、借地権アパ大家になったりして(ま、実弾ないときついすからね。今後は是々非々ですね)

来年は、上記経験と実績をひっさげて、かならずや新築、やり遂げます!!ο(*´˘`*)ο

2. 法人を立ち上げ、資産の入れ替えを実施

実績:△(法人設立も、資産入れ替えまで至らず)

こちらは、今年の一番の実績といってもいいかもしれません。
年初から、代表のヨメちゃんと侃々諤々やってましたが、そもそも論として、

「税金とか費用云々のまえに『なぜ、法人化する必要があるのか?』という本質的な部分が僕たちの中で整理できていない」

ところから見直して、結果としては借地権を法人で購入するという形で法人を設立することに。

法人化って、税金とは制度上のメリットはもちろんあって、それが結果として最大のメリットとなるのですが、(これはこれで正解)
それ以前の話として、法人を設立して「ぼくたちは何を実現したいのか?」ということを明確に言語化できない限り、少なくとも僕らは法人化しちゃいけないよねって話なりました。


法人=事業を営む人(社会的活動を営む 組織体 by wikipedia)
である以上、何かしらの大きな目的をもって取り組もうということで、いわゆる「ブランディング」を手探りで構築しながらすすめていきました。(このプロセスでは、先輩経営者の方々の知恵・情報を参考にさせていただきました。御礼を♬)


法人化にあたり、現在住んでいる場所ではなく、今後の事業の主体となるエリアにある税理士事務所と契約。
「まだ、はやいんじゃねーの」と先生に言われながらも、「いや、手段先行じゃないんですよ。法人としての大きな目的を果たすために必要な設立なんです。」と説明し、理解いただいて、晴れて11月に法人登記が完了。


無事12月に、南武線の借地アパを購入することができました。


残念ながら、個人のアパート(品川の)の法人への組み換えはスケジュールの都合で見送りとなりましたが、来年は品川の建物部分を法人に売却するスキームを検討・実行します。

3. リーマン卒業の為の準備開始

実績:〇

これは着実に進めています。
基本的には、リーマン業について、現在担当している仕事はきっちりやる(エンドのお客様に絶対迷惑をかけない)。
但し、会社の仕組みにどっぷりハマる仕事の形はしない。このへんのコントロールが難しいですが、基本はこの2点を注意して日々を過ごしています。


来年も引き続きこのスタイルでリーマン業は続けますが、追加するのは、自分が抜けたあと、僕の仕事を引き継ぐ方々のために様々なノウハウを文書化、システム化しておこうと思います。
どの業界も今日課題かと思いますが、「ノウハウの属人化」これをどう防ぐか、これの対策を僕なりに進めていくつもりです。


最近、リーマン業をあまりよくないという風潮(発信している方の本旨はそこではない点を理解されない若い方が多い気がする)が気になりますが、リーマン業を「ちゃんとがんばった」人は、必ず不動産賃貸経営でそこで培ったノウハウを存分に発揮することが可能です。


リーマン業で経験する、苦労・辛さ・悔しさ・そしてちょっとだけの喜び、人とのつながりの中で学べることは、不動産賃貸経営では得られないことも多く(数十億のビジネスに絡んだときのあの何とも言えない胃の痛さとかw)、僕はある程度の経験をリーマン業で得ておくことも悪くないんじゃないかなと思います。

4. 現在の住処を変える。

実績:〇(住所はまだ変わっていませんが、準備は着実に進んでいます)

年初のブログで綴ってますが、息子がとある中高一貫校を検討していましたが、一転、中学受験に切り替えました。
諸事情あります。それなりに狭き門ですが、本人なりに戦い始めているようです。
彼にとって、最初の人生の「試練」となるわけですが、親はその彼の心意気を環境面・経済面でしっかり支えられるようにしていきたいと思います。


その一環で引っ越しを来年検討します。実は一部の方にはこの話はさせて頂いており、ただ、プライベートな話であるため、
細かくは公表できない点、ご了承くださいですが、可能な範囲で共有させていただきますね。

※一応、この引っ越しにも不動産賃貸経営のちょっとした要素を絡めております。
 自分のやりたいことを一つ実現できそうな状況になっています。


おそらく来年の5月or6月には具体的な話がだせるかな、なんて思ってます。
検討倒れではない点、約束しますw。

5. ツイッター友達も増やす。


実績:〇(ほんと、今年はたくさんのつながりができたなー ^^)o)


今年最大の成果といっても過言ではないかも。

同志、driveさんに触発されて、休眠状態だったツィアカを復活させてぼちぼちつぶやいておりましたが、あれよあれよという感じで、
様々な「スーパーな投資家・経営者さん」「同志の洗練された投資家・経営者さん」にフォローいただけました。
気づけばもうすぐ700名近くのフォロワーに。(最近伸びが鈍化してるけどw)


上記のフォロアーさんももちろん、とっても、ありがたいのですが、


これに増してうれしかったのは、「これから大家さんになりたい新世代の方」「今年大家になったぜイエーイ」な方々おフォローが結構あったことです。


毎回、ダラダラとブログや、ツイートしてますが、果たしてこんな弱小大家の情報なんてどこに需要があるかわからんなーと思って、続けておりましたが、


「過去のブログ、頭から読ませてもらってます!!」
とか
「〇〇の記事の内容が、自分の中でモヤってて、すっきりしました!!」
とか、
「家族と楽しそうにしてていいですねー。(実は裏では、、ゲフゲフ。)
とか、
「このテキトーな感じのブログ、好きです!(そっちかよw)」
とか、
「これからツイやブログも参考にして前に進みます!(これが一番うれしい!)」

などと、
いろいろお声をかけて頂けて、続けてて本当に良かったとこの年の瀬に感慨にふけっております。
最初は、自分の活動記録をつけることで自分の中の頭の中のモヤモヤを言語化することが大きな目的だったこのブログやツィだったので、
どうしても「孤独感」に苛まれていたわけですが、


上記のとてもありがたいお言葉を頂くことで、明確に情報発信をする「意義(新しい世代に僕の持ちうる情報を可能な限り伝えて)・目的(一緒に進もう!と勇気づけ、自分も共に成長する)」ができました。


SNSを通じたこういった関係性を今後も大切に温め・醸成していきたいと思います。

今年最後のありがとうを。(変化に柔軟に対応し、最後は人と人のつながり、そして感謝を忘れずに)

今年も皆さん、各々の人生で様々なできごとがあったかと思います。
悲喜こもごも、そこから何かしら前に進むエネルギーを取り出して、皆さんの人生をよりよくしていってくださいね!!


僕も今年は本当にいろいろありました。
新型コロナの影響で、これまでの生き方・働き方・考え方を根底から覆され、まさか、家でほとんど仕事をするような時代が来るなんて夢にも思っておりませんでした。まだ少数派ですが、これからこういった新しい働き方によって日本の在り方も徐々に変貌していくことと考えます。


世界経済も、来年は大きく変わるのかもよー、というのがもっぱらですが、
実際どうなるかは誰にもわかりません。(わかりゃ誰だって大富豪w)
ですが、変化は確実やってきます。


こういった変化に我々零細大家さんは敏感に反応・対応して、入居者様によい住空間、そして人生の舞台を提供していこうではありませんか!!


どんな未来がやってくるかは全然わかりません。
でも、どんなときにも、僕は最後は人と人のつながりがすべて、何事も人と人のつながりがあってこその未来であると考え、そして感謝絶対に忘れずに、この言葉を心において、来年もジタバタ生きていこうと思います。

『人に接するに、春風のごとく、
        己を持するに、秋霜のごとし』

↑:小学校時代の剣道の恩師のお言葉。

『協力は、強力!!!』

↑:高校時代の、体育教師のお言葉。

『おもしろき、
      こともなき世に、
             面白く。

↑:高杉晋作のお言葉。


そして、最後に、この徒然なる、ゆるゆる大家のKanaさんブログ・ツィを愛してくれるあなたに。
心からの感謝を♬


どうぞ、来年もお互い、切磋琢磨して、光、掴んでまいりましょう!!!


今年も本当にありがとうございました。良いお年おとしをお迎えください♬

               d(ŐдŐ๑)☆スペシャルサンクス☆(๑ŐдŐ)b

南武線:借地権アパの購入までのお話。~Vol.3:この物件の未来(出口)~

お疲れ様です。
奇跡の3連投!!と行きたかったですが、昨日、いろいろやっていてくたびれたー。
と布団に横になったら、夜1時になってました。
さすがに寝ましたw。


昨日は、ひょんなことから、ヨメちゃんと横浜はみなとみらいの、リクシルショールームに遊びに行ってました。
(正確にはとある業者さんからのご紹介ですけど)

今後の新築計画のインプットにしようと、住宅設備の見学ということでお邪魔した。そんなところです。



しっかし、住設って定価はめちゃくちゃ高いw。
個人で住宅を建てる方は、どうしてもエンド価格になるのでしょうがないのでしょうが、
僕ら賃貸経営者は、なんとか、2次問屋価格まではチャレンジできるようになりたいものです。
そのためには、母数(戸数)と取引実績を積まねばですね。


さて、今日は、南武線:借地権アパの最終回。ちょっと短めに。
今回は、この物件の僕のケースでの「未来(出口)」について徒然に。ご参考にして頂ければ幸いでございます。


結論から言うと、この物件は、「命ある限り持ち切る!!」ですw。


理由は、以下二つだけ。


1) 立地が抜群。(売る理由がみあたらん)
2) お寺さんからの借地なんで、万が一、底地を買えたらラッキー(なので待つ)
3) この物件をヴィンテージアパとして、地域に根付かせたい。


三つじゃねーかw。( 3)をどうしても付け加えたくなっちゃった )


僕は、基本的に立地重視なので、売却はあくまで「戦略中のオプション」としか考えていません。
例えば、最初に購入した、川崎の区分9戸バルク物件については、立地は超一等地、年間のキャッシュフローは保持3年目以降は想定以上の実績を出していましたが、


ご存知の通り、区分ゆえに、残債の半分程度しか金融機関の評価が出ておらず、品川アパを購入後に完全にスーパー債務超過になって身動きが取れない状態であったこと、また、現状はキャッシュが取れているとしても、10年以降、同様の成績が出せるだけの、間取りではなく、出口のリスクを抱えていました。(立地的に多少売り上げが落ちてもしばらくは大丈夫とは思ってましたけど)


そこで、一般的にはIRRがマックスになる保有期間の5年から10年の間に売却してキャッシュポジションを上げておこうという目的で売却に踏み切りました。
結果は、想定を上回る結果となりましたが、、、いろいろ時代背景もあっての結果なので、これがいつの時代にも再現できるかは正直僕も自信ありません。(きちゃないRC物件でしたが、他の投資家さんとも協力して、躯体・意匠・設備面を刷新したという点ではその後の僕の物件運営の礎になったことは間違いないですが。)


これも、もともとはバイ&ホールド前提でしたが、立地がゆえに、こういった「売却のオプション」を持てていたからこその結果でした。


一方、弊社代表のヨメちゃんが最初に「主婦」からトライした横須賀の戸建については、購入当初から「売却前提」戦略を持っています。
なぜなら、立地とそのエリアの将来性にリスクを抱えているから。
22年の正月を超えた時点で、現金購入分の資金を回収できる算段、かつ、個人の譲渡税が長期になるため、この時点で再度バリューアップしたうえで、「実需への売却」を前提に出口を探していきます。


もともと、ヨメちゃんが、法人の代表になってもらう際に、「なぜ代表がヨメちゃんなのか?」→「本人が賃貸経営への意欲があるから」→「だったら、融資はムズイから、現金であえて、立地的にはビハインドだけど、賃貸需要として特殊需要がある横須賀で経営実績を積んで、やれることを証明する。」が背景にありました。


結果、前回のヨメちゃん個人での東横線のヴィンアパ+ヴィン戸建の信金法人獲得。
そして、今回の法人(代表:ヨメちゃん)での借地権アパの融資と、結果につなげることができています。


こんな感じで物件ごとに、その目的や目指すもの、組み合わせで目指すところが違うんです。


今回の借地アパは保持物件として徹底的に管理重視で、また、この物件を建てられた最初のオーナー様の意図(素敵な物件がこのエリアにないから作ってみた。)、これを弊社で継承し、内装・外装は基本キープしつつ、ファシリティ面は常に最新に更新しつつ、このエリアにこの物件ありという印象をつけたいと考えています。


この考えに、今回の売主の業者さん(管理もお願いしてます)も共感頂いており、まずは入居者様(いずれも高属性、てことは求めるクオリティも相応なはず)へのサービスをスーパー重視して、入居者様の人生の後押しをしていきたいと思います。


こういった物件を新・古問わず、増やしていきたいと考えています。


結果、物件の未来も見通せますし、もし、かりに、こういう運営に共感してもらえる、同じ地域の賃貸経営者に何かしら良い影響を与えて、同じ取り組み(もちろん、経営のイロはそれぞれ違うと思うし、それでいいと思ってます。多様性ってとても大事ですから)によって街全体の価値向上に貢献できれば、賃貸経営者としてこれ以上の喜びはありません。


以前から何度も申しているように、
僕はどうしても利回り重視の、入居者の「住み心地を無視した経営」は、その理念自体好きではないし、それ以上に街の景観を結果的に壊してしまうのではないか、そう考えています。
弱小経営者がうるせーよ、と言われればそれまでですが、実はこれには過去の体験が影響を与えています。


18年も前になりますが、リーマン業で、アメリカはボルチモアという街に仕事で行ったことがあります。
ちょうど秋のころでしたか、ちょうど街が紅葉ですごくきれいに色づいている時期でした。


昼食で訪れた街が、本当に見事な住宅街で、メープルリーフっぽい広葉樹の紅葉が見事で、そんな街中でなぜかカレーを食ったという思い出ですが、、、その時に聞いたのがこの街並みはすべてアパートメントであったということをでした。

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こんな感じの街でした。これに紅葉が加わった感じ。めちゃめちゃ素敵でしたよ。


「こ、これが、賃貸かよ。。。」


そんな衝撃を受けた記憶がまだ鮮明です。
当時はまだ、賃貸経営なんて考えてもいないペーペーのころでしたが、
ある程度、賃貸経営の経験を積んで、自分たちの経営方針が物件のデザインに反映できることができるようになってきて、


「せっかく住んでいただけるのであれば、住んでいる方々が気持ちよく、住んでいただきたい」


と思うようになり、その際に、上記のボルチモアの街並みとそのアパートメントを思い出したのです。
時間があれば、是非アメリカとか欧米のアパートメント事情を調べてみると面白いですよ。
日本の賃貸事情に疑問を持たれる方は少なくないはずです。


もちろん、こういった実情に疑問を感じて、賃貸事情を改善していこうとしている先駆者たちもいらっしゃいます。
でもまだまだ数が足りない。


先日立ち上げた法人ではこういった事業を中心にまじめに・誠実に取り組んで、何かしら新しい賃貸経営の価値感ってのも提示できたらおもしろいなーって考えています。
※まだまだ弱小ですから、できることに限界がありますが、でも与えられたフィールドでできることもあると思います。


そういった一環での、この借地権アパ購入ということでした。
日本でも、アパートのヴィンテージ市場を醸成していきたい。(もちろん、新築でこういうことを想定した建築をしたい)


そういった若い賃貸経営者の方がふえるとうれしいなー。
そう考えながら、今後も頑張っていこう。そう思う、Kanaさんでした。


さ、明日は、1年の総括を綴りたいと思います。


では、残り僅かですが、今年を大切に生きて参りましょう!!!


(゚Д゚)ケッキョク、ナゲージャネーカ。

南武線:借地権アパの購入までのお話。~Vol.2:購入判断の理由あれこれ~

こんばんは。Kanaさんです。
奇跡の連投ですw。


今日は朝から、設計事務所の方々の打合せで大船の方へ。(詳細は来年何かしら報告できるはずです)
午後は、ムスッコの一人で塾通いをリモートで見守りながら(要は放置w)、
ヨメちゃんと川崎でプチデートしてきました。
※デートと言いながら、二人で、「あのデザインはあーだこーだ」とか「いや、そりゃ君ちゃうよ、(ヨメちゃんに華麗に切り返されうろたえながら)、え?いやだかそれはゴニョゴニョ。」途中で、ヨメちゃんのスマホに管理会社の方から連絡あり「え?何?聞こえないですよ?なに?保険がゴニョゴニョ」、、、とまぉ、デートとはちょいと程遠い、おっちゃんとおばちゃんの楽しいお散歩というのがふさわしいかもw。


コーヒー豆を仕入れて、年末の準備完了という感じです。


昨日のネタ。ありがたくも、洗練された投資家・経営者様からも高評価いただけて、半分眠りながらでも書ききってよかったなと考えておる次第です。感謝感謝の日々です。(人ω・*)ベリー・サンキュー デス!!!

kanaloa.hatenablog.com


さて、今日は南武線借地権アパの続き。
大した数を持っていない僕ですが、持っている情報は可能な範囲で、主に「これから不動産賃貸経営をやったんどー!!」という方に響くであろうスタイルでお届けしようと思います。
情報は、「情」に「報」いるかたちでやってきますのでw。もってけドロボーの精神で。


ちなみに、この物件、入り口で立派な玄関でカードキーで入れる、「意識高い系、セキュリティシステムw」となってます。
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(緊急時は、管理会社がカギで開けてくれる)


で、共用玄関を開けるとこんな感じで内階段になってまして、
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こんな感じで上に上がっていきます。
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3Fにお住まいの人は玄関までの階段スペースが自由に使えるので、実質的な空間は50㎡+αの価値を得ることができます。



今回は、この物件の購入判断の理由について簡単に触れておきますね。
マーケティング」という言葉にすると、かたっ苦しいので、やわらかい日本語に置き換えてみました。


昨日も触れましたが、この物件、

  • 南武線の川崎より某人気駅双方から10分程度、某JR人気路線駅からも12分程度。(アクセス、ド・フラット)


という(僕的には)超・好立地にある物件です。
これが、購入の最大の理由ではあるのですが、もう少しこれを「街」という視点で書いてみます。


賃貸物件は、成否の肝は、極論を言えば「要は貸せるかどうか?」につきます。(絶対的な真理と考えます)


貸せる=>借りて下さるお客様がいらっしゃるかどうかなのですが、


これを判断するための非常に「雑」なスケールの尺度が「街」の「力」。
そう考えています。
これは、僕が不動産投資という形でこの市場に参加してから一貫として変えていない一つの「モノサシ」です。


で、僕は投資対象かどうかを判断するためには、もう一つ「雑」なスケールの尺度として「その街の力を理解できるかどうか?」をも大切にしています。
堅苦しい書き方してごめんなさい。要は、「その街を肌で理解できて、将来を見通せるか?」という感じでしょうか。
抽象的で申し訳ないのですが、もっと言うと、「その街から感じる空気感がわかるか?」といってもいいかな。なんて。


今回のこの借地権アパは、この上記の物差しをすべてクリアできたから、価格条件も折り合いつき、「はい!!すぐ買います!!」と即断しました。

南武線の川崎よりエリア(※)の各駅は、僕が2007年ころから、間違いなく将来性があるエリアだと僕の過去のブログでも何回かお伝えしてきたところです。

※定義は人によるかと思いますが、僕は溝の口以南としてます、それ以上は僕が理解しきれないので通常はターゲットに入れていません。誤解のないように付け加えますが、溝の口以北がダメではなく、投資対象にするには、僕の理解度が低いということがあるので、もっともっと、街の力・空気を知る必要があるから今は対象外としているだけです。)


僕が知っている、もともとの南武線の雰囲気はおおむね以下でした。(ちと偏見ありますがご容赦)


・全般的に、ぱっとしない駅がつながる路線。
・全般的に、所得層は中の下のイメージ。(東京とか周辺の東横線などと比較すると、という意味)
・競馬・競輪の新聞をもったオッサンがざつーに座っているイメージ(これは事実でした)
・たどり着いた先は、京浜地区のもっともカオスな街・川崎。


川崎駅の西口は、ラゾーナ川崎ができる前は、東芝さんの工場跡地がどーーーんと広大に広がっており、西口を出てから玉川へ行く道すがらの脇にホームレスのおっちゃんたちが街をおりなしておりました。


僕がこのエリアに結婚を機に住み替えたのがちょうどこのころ。
別にラゾーナ川崎ができるとか、そんなこと読めるはずもなく、ただ、なんとなく「川崎駅のド真ん前にこんな広大なスペースあるってもったいねーなー、なんかシャレオツなモールでも出来たら僕のマンション爆上げなんだけどなーw」なんて漠然と考えてました。


その数年後に、ラゾーナ川崎が誕生。瞬く間に西口が素敵なお買い物エリアに変貌し、
東口も釣られるように各お店がリニューアルし、今じゃ済みたい街のランキング上位に名を連ねるようになっています。


その後、南武線のもう一つのハブ駅、武蔵小杉駅もタワマン乱立、ショッピングモールの新設等で一気に住みたいまちランキング上位に。
もともと溝の口の駅は、南武線東急田園都市線のハブ駅ということで力がありましたので、
これら拠点の駅を結ぶ間に存在する駅はおのずと、「それらの駅は高いけど、ちょっと足を延ばせばいい駅じゃん」ということで日木津られる形で人気が上がってきていました。


これに加え、これらのハブ駅からは、いずれも都内に簡単にアクセスできますし、また、川崎駅の東側エリアには広大な京浜工業地帯が広がっており、大・中・小・零細と様々な業態の企業が城を構えているウルトラなエリアです。
僕がウダウダ語るより、川崎市が進める、「キングスカイフロント構想」の動画見てもらえれば、その将来性の高さを実感できるはずです。


youtu.be


※ポイントは、中心が実業系・研究・開発系のプロジェクトであるということ。一過性のブームには終わらず、中長期で続く素晴らしいプロジェクトだと僕は思います。これに金融・建築・物流・販売・飲食というチャネルがそれぞれつながり、ここで働く人のすそ野が広がりますもんね。


上記動画にもあるように、これに加えて、川崎は羽田空港(空)・川崎港(海)の物流パスがもともとありますし、
川崎側と羽田空港とを結ぶ連絡橋も計画されています。

travel.watch.impress.co.jp


もともと川崎駅の東口エリアには、JAL/ANA等の航空会社が借り上げる一棟レジなんてもんがゴロゴロあって、その他関連企業も社宅・寮として一棟レジを借り上げていたりと、非常に賃貸市場は活発であると聞きます。


キングスカイフロント事業が成功した暁には、川崎エリアはより一層栄えることは確実でしょう。


当然こういったことはこのエリアの不動産業者様は皆さんご理解されており、
このエリアの土地は現在でも非常に高い状況にあります。


そこで目をつけるべき、一つの考え方として「南武線、川崎エリア」という視点。


先ほど言った溝の口から川崎駅にいたるゾーンは、上記動画にもあります通り、日本でも有数の一流企業がR&Dセンターを構えています。
また、南武線と並走するJR横須賀線(含む湘南新宿ライン)の操車場後にも複数のメーカーの開発センターが展開されています。


ここ数年のこのエリアのマンションの乱立はやばいものがありますが、それでも、まだ売れ続けているのですから、
このゾーンの人口増加率、また、所得層の変化には目を見張るものがあります。


ということで、僕はこういった事情から、南武線のこのエリアで一つ物件を仕入れたいものだーー。
と探しまくっていたのですが、、、
先日、縁あり、購入するに至った、、、というわけです。


もちろん、上記定性的な情報に加えて、定量的な情報(人口推移や駅の乗降客数の推移、物件供給数などなど)をおさえる必要があるのは言うまでもないのですが、、、


これだけの、現時点・中長期の客観的な街の「進化度合い・将来性」を「現実」として日々見ている僕にとっては、ここに限れば定量的な情報は逆に雑音になると思ってみていません。


文中でも書いていますが、なんていうんでしょ、「街の空気感」。これが「生き生きとしている」ということが感覚的にはっきり分ける街っていうのは、基本的に賃貸需要の「層・バリエーション」が厚く・非常に豊かです。


こういう街であれば、基本的に仕入れを間違えない(異常に高い金額で買わない)限り、まず負けることはないと考えます。
多少低めの利回りでも、それが「実質利回りにより近くなりえる」ということです。


今回、借地権ではありますが、このエリアに物件を持てたことは、僕のこれまで持っていた上記認識を「検証」するいい機会です。
今後も物件運営については、共有すべき点あればこちらで共有していきたいと思います。


尚、この物件、現時点では想定通り、非常に高い属性の方が、高い賃料で借りてくれており、
おそらく、こういった物件(広くてもいいから高い賃料の物件(但しぶっ飛んだ高い賃料はさすがにダメ))はまだ不足しているとみています。


IT企業の技術者の卵へ、「遊びと仕事を両立できるスペースを提供できる部屋」であったり、
研究機関のご夫婦が住みたくなる「研究に没頭できる部屋」であったり、
航空業界の方に向けた、「空が近くても、快適な空間」などを、新しい視点でデザインしてリリースできたら本当に面白いと考えています。


なかなか良い土地が出てこないかもしれませんが、今回作ったパスで新しい土地を探して、このエリアに「ホカにない」新しい発想の賃貸物件を作ってみようかと画策中です。


ということで、毎回長くなりスイマセン。
今日はこんなところで。


明日は、ヨメちゃんと、LIXILショールームに遊びに行ってきまーす。


Bye!!!

南武線:借地権アパの購入までのお話。~Vol.1:物件は、情に報いるかたちでやってくる。はずよ~

どうもどうもです。
相変わらず、更新頻度の低い本ブログを訪れて頂き、誠に感謝感激雨あられでございます(;゚д゚)o


僕は昨日、仕事納めとなり、今日は何となくぼんやり過ごそうと思っていましたが、
ヨメちゃんから、


『ボサっとしてねーで、宮崎のポンカンを義理の弟夫婦に分けてこいやー。#- -)』
『オラァ、ウチのムスッコを塾に連れてけやぁーー#- -)』


↑↑↑ 気軽にフォロー&メッセください。僕よりスーパーな不動産賃貸経営者とお友達になれます。多分w。


などと、気づけばこんな時間でございます。ま、相変わらず楽しく楽しみながら生きております。


さて、今年の〆を語るにはちょっと早いので、その前に、今年唯一購入ができた、南武線:借地権アパの購入までのお話をだいたい3回くらいにまとめてみようと思います。


その前にこの物件の基本スペックを並べておきます。
僕にとっては良い物件だとおもいますが、たぶん、これから不動産賃貸経営に携わろうとされている方にはちょっとハードルが高い案件かもしれません。(なぜなら、実弾が結構いるから。)


[基本スペック]
権利:借地権(近隣のお寺さんが土地をおもちです)新規に20年、借地代も1万円台。
立地:南武線、川崎駅にほど近い人気駅2駅からどちらも10分。JR線某人気駅からも12分。
アクセス:すべての駅からドフラットアクセス可能。途中の道も明るく、夜道で女子が怖い思いをすることはない。
構造:木造
見た目:ラップサイディング&正面はレンガ仕立てのオサレ物件。(カナさん史上最も美しいw)
戸数・広さ:3戸、40㎡~50㎡、全部1LDK。角部屋。
賃料:各10万以上+駐車場代1万円台
利回り:10%越え
売主:物件を紹介してくれた業者(ゆえに、仲介手数料なしw)

外観はこんな感じです。

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カナさん史上最も美しいオサレ物件w


今回は、借地権の最大の利点である、「超好立地」かつ、「建物のスペックの高さ(内外装ともに、近隣には絶対に作れないものを使っておりますw。おそらく、保守は金がかかるw」を最大に享受できること。

考え方としては、手元資金を上記の価値あるモノに「交換しておく」ということが目的です。
結構実弾使いました。


借地権ですから。ただ、別の回で述べますが、今回この物件を紹介いただいた業者さんの紹介でつながった某地銀の副支店長さんのスーパーな敏腕で結構評価を出してもらいましたので、思ったより実弾は使ってませんけども。
但し、金利は1.3%、期間は15年ですので、レバ判断はギリ+(レバ効いている)ってところです。
DCRは、ざっくり計算では1.3で通常1.3以上とされる水準をギリクリア。


とにかくこの時世です。ギリギリの水準をクリアして、安全度と確実性を確保すんべーという考え方で購入しています。


今回は1回目。以下、この物件情報がどういう経緯で入ってきたのか。そこについて触れてみます。
特に初心者の方は、「良い物件はどうやって入手できるのか?」という点、とても気になりますものね。

僕もいまだにそれは明確な答えを持ち合わせていませんが、今回のケースではこういう経緯だったから購入できたのだ、という「一つの事例」としてご理解いただけると幸いです。

決して良い情報は口を開けていては手に入れることができない。(例外はまれにあるけど)


いきなり見出しで核心に触れました。
まさにその通りの経緯がこの物件の話。


今回、この物件を紹介頂いたのは、この物件の売主様である、不動産会社様です。


南武線で長らく不動産を生業として頑張っていらっしゃる会社で、取引を終えた今わかったことですが、一つ一つのプロセスをとても丁寧に対応していただき、購入する弊社(今回、新規法人でこの物件を購入しております)に対しても様々なフォローをして頂いており、
なるほど、こういう会社が大企業につぶされることなく生き残っていくのだな、そう考えておる次第です。


では、こういう業者様とつながりを持てた経緯ですが、見出しの通り、例えばネットで検索して引き当てたわけでもなく、横のつながりで得た関係でもなく、



「とにかく、足で(僕が)営業して勝ち取った貴重なビジネスパス

なのです。ヽ(`Д´)ノ ヨノナカ、ソンナニ、アマイモンジャネーンダゾ!!!!


最近さぼってますが、
もう3年ほど前ですかね。物件の高騰にさいなまれて全く購入ができない(てか、買いたくない)時期がありました。
ネットの広いもんとか、大手の業者から紹介される物件が、利回りはともかく、まったくほしくない(いや、こんな立地で、こんなプランじゃ、数年後マジ厳しいですがな、的な)物件ばかりで、


だめだ、自分で営業に回ろう。
ってことで、自分が定めたエリアの各駅にある大・中・小の不動産業者をとにかく、全部渡り歩いていた時期がありました。


数は数えてませんが、まぁ結構回ったと思いますよ。


僕は製造業(一応IT企業ですが、業種的にはそんなところ)の技術者なんで、外回り営業なんて、大学のときのクレジットカード会社の新規メンバ獲得の窓口営業(一応、バイト期間中、正規社員含めて全体2位の成績だしったす。フンガー!)で以来でしたんで、何をどうやっていいやわからんし、てので、実際に回ってみると


・そもそも、客付け業者なんで、「おめーバカか?」程度にあしらわれる。
・ヤニ臭い爺さんの話し相手になってしまい、半日無駄にする。(結局、「あ、うちね、一見さんおことわりなの」といわれる )
・「あのね、不動産投資なんて、あんたらリーマンには向かないよ、、云々~」と説教をされる。
・「えっとねー、あんたに売るくらいの価値ある物件ならうちで買うから、シッシッ。」ってぞんざいに扱われる。
・「良い物件あります!」って資料みたら、全部知っている物件(要はathomeとか不動産ジャパンネタ)だった。


とまぁ、散々で、毎回肩を落として家路についたもんでした。
幸い、僕は、その日に落ち込みはするものの、次の日にはすっかり忘れてしまう生き物なので、


「凹んでたまるかぁーー!!次、つぎぃ!!!」


と、次の戦線に復帰していったものです。
ヨメちゃんにも『オラァ!凹んでいる暇あったら1店舗でも多く回って来いやぁ!!』って優しく勇気づけられたのも大きかったかなw。
※僕、こんなヨメちゃんが代表社員の法人の社員でございます。えぇ、ブラックじゃないですから。


そんな戦いの中、南武線の某人気駅わきの小さな、でも小ぎれいなビルにある、今回の業者様のオフィスを見つけました。


『こんちわー、個人で不動産賃貸業やっているカナさんですけど、(以後、要は物件紹介してって話をする)』


と挨拶したところ、


「あー、弊社は一見さんはお断りしているんですー」


と優しくあしらうおねーさん(実はこの方が今回の物件の管理担当のおねーさんでしたw。素敵な方でしたよ)。
(あかん、いつものパタンや)
ってことで、


『いや、僕は10数年賃貸経営やってて、経験あります。どうかお話だけでも聞いて頂けませんか?この通りです。』


と食らいついておりました。回を重ねるごとに、学生時代のバイトの営業で培ったノウハウがよみがえってきており、上記の言葉以外にもあの手この手でその場に食らいついておりました。(今思えばウザイ客ですw)


と、そんな折、奥から若い男性が現れました。


「よろしければ、私が伺いましょうか?」と。


その彼が、今回の物件を紹介してくださった方。
※後に、彼がこの会社の御曹司で、つい数年前まで某財閥系不動産業者で修業してきて、つい先日この会社に戻ってきたことがわかりました。


『ありがとうございます。m(_ _)m。まずは僕の事業に関する考え方を聞いて頂ければ幸いです』


ってことで、僕のこれまでの実績やら、資産状況、これからどうしていきたいのか、僕が成長することで、この業者さんへどういった貢献ができる(と思っている)のか、を熱意と敬意をこめて説明しました。


これだけやってダメならあきらめようと思って言いたいことをぶちまけました。
(どんだけ熱意込めても、ダメなものはダメってことはままあります。てか、それが95%かもしれない。そんなものです。世の中)


すると、彼から、


「しっかりしたお考えでいらっしゃるんですね。弊社はこの通り小さな地域の不動産業者です。長年のお付き合いの中で、本当に信頼できる方・業者さんとしかお付き合いしない、そのうえでこの地域に貢献していきたい、というスタンスなので、一見さんは基本お断りしますし、まず良い物件があれば、まず弊社が購入を検討してしまいます。言い方は悪いですが、弊社が諸事情で所有する必要ない物件で、カナさんが購入しても良いというものであればご紹介させていただきますが、いかがでしょう?」


と本音ベースでお話しいただけました。


『はい。それで十分です。御社の利益を優先されることは当然のロジックなので文句はありません。私ももちろんん儲けは大事ですが、なによりその物件がある”地域”に対して、価値を何かしらの形で提供できることが重要だと考えており、そのパートナーさんを探しています。御社は僕の考え方とも合致しており、きっかけはともかく、まずは一つ取引をさせていただくことが重要と考えています。ですので、まずはこの条件でご紹介頂ければ十分です。』


このように伝えました。


世の中、不動産業者さんって星の数ほどあり、大・中・小の規模に関係なく、金もうけの化身みたいな業者さん、自分の利益し考えない業者さん、お客を金の生る木程度にし考えてない困った業者さんがあまたありますが、


同様に結構な数のこういった「地域貢献を切に考えて、日々邁進されている業者さん」もあまたいらっしゃいます。
※ただ、前社と比較すると相対的に少ないのはちょっと残念ですけども。


今回この物件を紹介頂いた業者さんは、上記理念をもとにしっかりと地域に根差した事業を展開されております。
その会社の御曹司の彼と関係を創れたこと、これがこの出会いの最大の価値だったかと思います。


以降、彼から紹介される物件は、数回ありましたが、箸棒レベルのものはまずなく、いずれも検討の余地に値するものが多く、
何度も融資にチャレンジしました。(ブログに紹介していないものもいくつかあります)


いずれも僕の力不足で結局は、契約前に現金で持っていかれたり、、買いあがられたり、、、
彼らも商売ですから、買えるかどうかわからない僕より、より確度の高い顧客に物件を売るのは道理ってもんです。


それでも、彼は「すいません、こういった事情なんで。また、次ご紹介しますから!」と言ってくれて、
その言葉にたがわぬ行動で応えててくれておりました。
今回の物件の前に紹介受けた、町田駅から徒歩10分のアパはほんと欲しかった。(結局売り止めになったらしい。チキショー!!)


なかなか、僕の力不足で応えられない状況でも、僕からも定期的に連絡を取って、彼との関係は維持しておりました。


こういった関係性を続ける中で、今年の悲願を過ぎたころに、今回の物件を紹介頂けることになりました。


この後のお話は、第二回目以降に譲るとして、


上記のような感じで、僕はこの物件を紹介頂けることになり、今回は、現金で僕よりも高い価格で買いあがりたい人が2番手にいたにもかかわらず、この業者様の社長さん、担当さんが、「今回はカナに買わせる!」と言って頂き、地銀の副支店長さんにも奮起頂き、
無事12月に決済、、、となりました。


長々と書いてしまいましたが、僕が今回の取引から痛感したのは、


『価値ある情報は、やはり、情に報いる形でやってくる』


です。僕は常日頃、「ビジネスは仕組みでもなく、規模でもなく、キモは、結局、その人の仕事に対する”思い”・”情熱”で回るものだ」と考えてリーマン業・不動産賃貸経営も取り組んでいます。


僕自身正直、リーマン業でも特段優れた技術を持ち合わせているわけでないですし、不動産賃貸経営でも、建築に対するずば抜けた知識・経験もないですし、それでも何とか今までやってこれているのは、


それぞれの仕事・経営に対して、”自分の<考え><思い><軸>”をもって”主体的に”取り組んでいるからだと確信しています。


これからの賃貸経営、
フツーに考えれば、少子化による人口減少、空き問題、ここ数年で作られた、大した需要もないところへ大量に供給された新築アパート群、などなど、10年先を見たときには不安要素だらけです。


リーマンの資産形成の身が目的でぼんやり口を開けて取り組んでいると、価値ある物件情報はおろか、身ぐるみ全部はがされるかもしれません。本当に心して賃貸経営に取り組んでいくべきなんだろうな、そういう危機感を持っております。


ただ、一方で、価値ある賃貸物件というのもまた、現状数少ない状態ではないかとも考えており、
これから強い意思をもって賃貸経営に取り組もうとしているあなたにとってはまだまだ戦えるフィールドである、
とも考えています。


そして、そういう強い思い・意思を持ちこのフィールドに立つあなたには、すぐに、かはわかりませんが、かならず理解をしてくれビジネスの本質は抑えつつも、協力を惜しまない人にであえる、そう確信しています。


もちろん、例外はあり(ラッキーヒット、ラッキー満塁ホームランを打てる、一つの才能を持つ人もまれに現れます)、くれぐれもそれに惑わされぬよう、十分に注意することも肝要です。


長くなりました。要は、、、



- 物件は持とうが持たなかろうが、戸数が多かろうが少なかろうが関係なく

  • 賃貸経営に対し、熱い情熱を持ち、主体的に取り組み
  • 自分だけでなく、かかわるすべての人たちに、利益となるように常に心掛けて動き、
  • どんなに不遇でも、あきらめず活動を続け、
  • その量は自分の視点でみて、「誰にも負けてねぇ!!」と自負すふほど活動し、
  • 卑屈にならず笑顔を絶やさず、
  • 家族・パートナーとたまに、息抜きをして、
  • あとは果報を(寝ずに)待つ!!!

ことができれば、遠からず、「あなたにとって本当に持つ価値のある」物件に巡り合うことができると思います。


僕もまだまだ道半ば。


今年はおそらくもう新しい物件情報は手に入らないでしょうが、
それでも12/30までは活動を止めずに走り続けます。


この内容が、あなたの賃貸経営の良い影響の「一粒」になれたら幸いです。
ともに、それぞれの目指す未来へ歩んで行きましょう!!!


次回は、この物件を購入する「僕なりの論拠」について、徒然に語ってみます。
もうチョイ、この物件の写真も公開するカモ。
おそらく明後日までにはw。


※明日はプライベートでいろいろイベントてんこ盛りなんで、帰ったらバタンキューだと思いますw。


では!!!(●゚д゚) ゴメン、ダラダラ、カキスギヤシタ。