南武線、最近人気上昇中の某２駅からの借地権物件の近況

こんばんは。kanaさんです。
※なんか、kanaloaって長ったらしいので、絶賛短縮運動中です°д°)o

( あ、これ、僕の家じゃないですからｗ）

さて、少し近況報告をば。

ツイッターでは、ご存知のことかと思いますが、
今年終盤ギリギリでようやく１棟、追加投資ができそうです。

先ほど帰宅したら、借地権の販売元の業者さんからご連絡あり。
「融資のご覚悟の連絡を受け、弊社も微力ながらご協力させていただきたく、現在の価格から更に130万ひかせていただきます。いかがです？」と。

まじか。😳

（続く）

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年11月14日

場所は、南武線の大分川崎よりの某人気駅からいずれも徒歩１０分弱、１０分強でいずれもド平坦。

必要なライフラインもすべてどちらかの駅でそろうので問題なし。
主要幹線道路（と言っても２車線ですが）から一つ奥に入っているため非常に静か。

でも、夜道は暗くないので女性でも安心。
という条件。

建物は、kanaさん史上、最も「イケてる」たたずまいです。
アメリカンスタイルの建物とおもっていただければ、イメージは合うと思います。

戸数はかわいく３戸。1LDK×３部屋。
40㎡から50㎡越えの物件でです。
全オーナー様がえらくこだわりの方だったらしく、使っているキッチンやそのほかの水回りがヨーロッパから輸入したものらしく、ゴージャス仕様です。

おそらくいいモノなので、長く使えば「味」がでてより価値が高まると確信。
※無論、メンテナンスが重要になります。

敷地内に１台駐車場があり、これも現在１５０００円/月頂いている模様。相場的にはそんなもんだと思います。

総額等は伏せますが、表面利回りは、１１％弱。もうチョイだったんですがね。

それでも、上記ツィにあるように、
売主の業者様が、格別の対応をして頂き、上記利回り迄あげていただくことになりました。

ここの業者様は、僕が地域密着系の業者様開拓行脚で、ふらり入ったところでした。

当初は入り口で受付のおばさまに、一見さん扱いで一蹴されそうになりましたが、「１０数年頑張ってる大家で、ちゃんと購入できる準備してるから～。」
ってダダこねていたところに、担当さんがお帰りになってきて、
そこでようやく話がつながり、ご縁を持つことができた、、、、

そんないきさつを持ちます。僕のご縁ってなんかそんなんばっかです。
正攻法で持てた縁はほぼありませんｗ。

そこから、何度か、結構いい物件をご紹介頂くのですが、現金で直前で持っていかれたり、僕がもたついている間に他の方に買いあがられたりで、ま、正直僕の力不足で購入の縁を持てない状態が続いておりました。。。

この業者さんも、現金買い・買いあがりにはビジネス機会の観点でその方に売るのが筋なので攻めることはできませんが、

「kanaさん、すいません、こんな感じなので～～！！」

って言われ、担当さんも一緒にダダ踏んでいただいておりました。
結構この方とそりが合うというか、なんか、いい感じなんですよね。
わかりますかね。この感覚。

そんななか、ご紹介頂いたのがこの物件だったのです。

うおー借地かー、と思ったのですが、調べると借地って（立地や、借地条件を見誤らなければ）結構力があるということがわかります。

3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法

以前こんな本を読んで、なんとなく知識はつけてはいたんですが、

それによると、今回の物件は、当然旧法借地（多分賃借権）、土地をお持ちの方が、お寺さんということもあり、地代がめちゃ安で、新規に２０年の存続期間を競って頂いています。そういう意味で借地権物件としての条件は非常に良いということがわかりました。

問題は融資付け。
賢いあなたならもうお判りでしょうが、借地権は所有権とちがい、土地を所有しておりませんので、金融機関からの評価は厳しいです。
所謂路線価でいくと、評価額が場所により減額されます。

今回の物件も借地権割合が６０％なんで、ここがMAXの融資額となります。
前提としては。　
結果として、８０％程度の評価額がでましたが、僕らのリスクヘッジの意味で総額（諸費用込み）に対して、２５％程度の自己資金を突っ込み、実質のCFを得ていくファイナンス戦略としました。

実弾が減るのはちょっと痛いですが、これであれば、７年もすれば、ほぼリスクのない優良な戦力となります。

融資期間は１５年、金利は１．３％（固定期間５年）
もしかしたら、固定期間は３年とするかもしれません。そうすると金利は１．２％と言っていました。

僕は、現在のような「ちょっと先が見えないバブった状態」のような市況では足元固めをするための経営戦略をとるようにしています。

レバをガンガン効かせるならば、土地から仕入れて、自分で企画し、設計・施工をしてもらった新築しかしないつもり。（じゃないと、怖くて手が出せないっす）

今回はロットも小さいので、なんかあっても、飛ばないことを再優先として、また、借地権投資の経験も積みたいということもあり、若干、期間としては短いですが、チャレンジしてみるという判断としました。

ちなみに、この物件は、入り口にオートロック・中階段で、その中で玄関が分かれているため、入居者はすべて女子だそうです。
フロ・トイレいずれもスモークのガラスがあり、いずれの部屋も採光は抜群です。

2020.11.16訂正：さーせん。入居者は誤りあり。全フロア、２０代の新婚家庭でした。属性が良い方ばかりー。

周辺の物件を探しましたが、同じ物件はありません。
つーか、たぶん所謂建売新築業者じゃ、これは創れないと思います。

使用している部材が非常に良いので、これはちゃんとメンテナンスして、地域には絶対にないヴィンテージアパとして残していきたいと考えています。
※必要なファシリティは適宜交換しますけどね。

さて、明日は、この物件を私に紹介頂いた業者さんに挨拶に参ります。

聞くに、２番手に現金買いがいたということも今日わかって尚のこと感動している次第ですが（現金買いの方にはツイに書いていた１５０万値引きはしていないそうです）、

今日購入した、スコッチウイスキー（ちょっと奮発。たっけー、ウィスキーってこんなにすんの？酒好きの方って大変すねｗ。）と、いつもの、ガトーハラダのラスク（うまいらしいです。僕、さんざん購入してますが、たしか１回もたべてないｗ）を持参して、全身全霊でお礼をしてきたいと思います。

ちなみに、今回は、先日設立した法人での新規購入となります。
そういう意味で、早く売り上げ実績をあげたかったので、良かったです。
ちなみに、決算は６月。
あと一棟ほしいね！！！（湘南ヴィンアパをかたちにしたい！！！）

顧問の税理士事務所の先生がイケイケでこわいのでｗ、もう一棟なんとか増やせるよう、引き続き頑張ります。

んま、まだ、売買契約もハンコも、押してないから予断は許さないですが、
まぁ、さすがに以前あったような、
売買契約当日に、事務所までいって、（京急線某人気駅徒歩１分。利回り１１％越えの今じゃあり得ない物件でした。。(´;ω;｀)）

『ゴメン！！kanaさん、つい直前に売主が気が変わって別の人に持っていかれた！！』

なんてことはないと思いますがｗ。（あれはさすがに頭の中が真っ白になったっすけどｗ）

ということで、近況でした。

明日も頑張ってまいります！！！
お疲れさまでした！