お久しぶりです。
最近ツイッターで情報共有する方がリアルタイム性が良く、ブログ更新がおざなりになりがちですね。
ですが、ブログはブログで自分の行動まとめを残しておく目的ではよいと思いますので、徒然に続けていきます。たまに除いてやってください。
一応、ツイッターでも更新情報は流します。
さて、湘南エリア某駅から海側の土地にたいして、新築プランですが、最終的には
- ３５㎡、３４㎡のプチ１LDKｘ６戸＋２４㎡の１Kx３
のプランがボリュームとしては入ることがわかりました。
利回りはなかなか厳しく７．５％（無論、他の物件との差別化を徹底追及なのでコストは多少目をつぶっています。）
諸費用（設計費とか水道引き込み料とかもろもろ）を加えて１億０６００万の総額。
これについて、地元の不動産業者が（ある意味、戦略なしに）地元信金に突っ込んでいったところ全滅。
そりゃそうでしょう。リーマンでこれだけの物件を買いたいといったらこのご時世、入り口ではねられるのは、ある意味自明。
僕と、金融機関さんをつないでくれればよかったのに（そういったつもりだったんですが、いつもの一般レジの融資の感覚で投げちゃったのでしょう。。）。いきなり入り口で躓きました。
これで地元の金融機関さんとの道が断たれたわけですが、簡単にあきらめるのもなんですし、せっかくなので自分でしっかりと「不動産事業社を過去の中古物件の運営実績を背景に、０期の法人を立ち上げる事業計画」を練ったうえで、
・湘南エリアに営業エリアをもつ
・僕の住所付近に支店がある
信金として以下、３つの信金さんにプレゼンをさせてくれと電話を入れアポを入れました。
いずれもむげには扱わず、ちゃんと話を聴いてくれるとのこと。
※横浜信金は「うちはよほどの資産家・事業規模じゃない限りやりません」ときっぱり。ま、潔しで腹も立ちませんでしたが、さて、それって信金さんの本懐なんでしょうか？という素朴な疑問を持ったのは事実です。ですが、もしかしたら昨今の不動産業界で起きたゴタゴタを受けてのことかもしれないので、ある意味しょうがないのかもしれませんね。。。少し、残念です。
話を３つの信金さんに戻します。
それぞれの支店にアポを入れ担当さんに、以下流れで話を進めました。
1. まずはアイスブレイク（コロナネタとか、小ネタで場を和ます）
2. コロナ融資対応で大忙しの中、我が社（まだ法人登記してないけど）に時間を割いて頂いて心からの感謝を。
3. わが社のメンバ（嫁さん・僕）の自己紹介。（簡単に、詳細は別資料にまとめた事細かな経歴・実績（リーマン＆不動産賃貸経営の）を見てという感じで）
4. これまでの物件運営実績の簡易説明（詳細は別途物件ごとの詳細資料見て、と）
5. こういった実績を踏まえて、今回湘南エリアでこんな物件を新築からやろうとしている。融資のご相談は可能か？と本題へ。
6. この新築にはこれ前の経験踏まえて、ちゃんとした「不動産事業社」として「新たなプロジェクトを考えている」旨を説明。
7. パワポ資料１０枚くらいで、この事業社の説明とブランド説明（できるだけ小難しい言葉でなく、支店長さんとかが読んでも腹落ちできるような言葉に落とし込んで）
8.今後の話。
実はこの前に、今のメインバンクになりつつある川崎信用金庫さんに説明した際、実績云々を説明する前に、新規プロジェクト・ブランドの説明に入ったためうまく話が繋げられなかったので、上記の構成に組み替えての取り組みでした。
結果は、新しい法人立ち上げの論拠（なぜ僕らならばそれができるのか？）が伝わって、担当さんも親身に相談に乗ってくれた。そんな感じです。
少なくとも「不審者（怪しいやつ）」から一歩階段を上った感じ。
１３年の実績についても丁寧に説明（あまり長く時間をかけず）したもの功を奏した模様。
結果各信金さんの反応は以下の通り。
1. 神奈川信金さん：
実績を踏まえた事業展開は非常に説得力がある。あとは物件。ただ、正直金額が大きいかもしれない。少し時間を頂きたい。現状サラリーマン融資は３割自己資金が前提であり実質融資しない前提。kanaloaは、事業性融資として個別に取り組める可能性あり。
ただ、収支シミュレーションのすとれすがあまりにきつすぎないか？この家賃下落率だと１５年後くらいに家賃半額となる計算。これだとさすがに審査部門と戦えない。もちろん、あまりにお花畑（という言い方はしてませんが）な収入計画もおかしいので、賃料下落ペースをもう少し現実ベース（kanaloaの物件企画、考え方なら一般よりも下落幅は小さくてもいいのでは？）で見直してみてはどうだろうか？
→指摘を受けて、見直し。確かにちときつすぎたと反省。あれ。意外といい見通し。んー。自分でよい方向にバイアスかけてねーかなとチト悩む。（新築って賃料設定がすんごい難しい）
2. 城南信金さん：
実績を踏まえた事業展開は非常に説得力がある。当信金の金利はkanaloaさんの場合は（もちろん資料等を読み込んで様々な条件を踏まえてだが）大体2%台と思ってください。ただ、その分期間を延ばすことができるのでそれで収支が合いそうならいけるかも。物件の融資については少し時間を頂きたい。現状サラリーマン融資は３割自己資金が前提であり実質融資しない前提。kanaloaは、事業性融資として個別に取り組める可能性あり。
→うちの強みは、信金として、各事業者さんとのマッチチングの機会を提供すること。これによる各事業者さんの成長性を高めて、結果として融資が伸びていくこと。これが信金としての本来の在り方だと考えている。kanaloaは０期の法人立ち上げとのこと、税理士の先生の予定は？（今探している、とkanaloa)ならば、当信金と関係のある大森の税理士を紹介したい。早速予定を聞かせてほしい。そのほか様々なビジネスチャンスにつながる機会を設けている。何でも相談してほしい。とのこと。
3. 湘南信金さん：
実績を踏まえた事業展開は非常に説得力がある。あとは物件。ただ、正直金額が大きいかもしれない。少し時間を頂きたい。現状サラリーマン融資は３割自己資金が前提であり実質融資しない前提。kanaloaは、事業性融資として個別に取り組める可能性あり。
→ただ、金額的には正直難しそうな印象。（なんか、コロナ対応が精いっぱいという空気感もありました ^^;)
==ここまで。
上記見て頂いてもわかるように、信金さんは、概ね「事業を志すものにたいして、耳をかしてくれる」このスタンスを明確にされています。（例外もありましたが、ここでは触れません）
そこから、「事業者側のその事業に対する思い、そしてその計画の具体性、抽象レベルあるところを見抜き、的確に指摘し、不足部分があるならばそれを補足してほしい」旨を、事業者側からの資料プレゼンから短時間でまとめ切る、そんなすごさがあるなと感じました。
僕と嫁さんは、それぞれパートを分割して担当。嫁さん（自己紹介・これまでの実績・得てきたノウハウ・知識の説明）、僕（嫁さんの説明を踏まえて、昨今の賃貸業界の問題提起、問題を解決するための課題定義と施策の説明。新規事業社の存在意義（ブランドアイデンティティの定義含め）と、事業プランの説明を担当。
正直、現本業でもここまで熱いプレゼンをした記憶はありません（笑）。
柄にもなく、ここまでできるもんだなぁ、、と我ながら頑張ったとほめてあげました。はは。
このアプローチが果たして正解かどうかもわかりません。更に不審者の扱いになったかもしれません。
ただ、少なくとも担当の方からは否定的な言葉は（そういったニュアンスにとれる空気感ってあると思います）全くありませんでした。それだけでもありがたいな。と。
今僕らにやれることは、「今、自分の中にあるものを”出し切る”こと」
できること、できないことを正直に説明して、自分の資産状況を晒して、自分たちのビジョンを示していくこと。死中に活を求める、それしかありません。
それでも、ダメなことは多分あると思います。おそらく１０戦９敗がいいところ。
でも残りの１勝にすべてをかけて挑むのみです。
だって、世の中のガチで戦っている人たちはそんなに甘くない。そう言ってきそうですからね。
１勝という望みがあるののなら、全身全霊をもってその可能性に賭けてみるのも面白いと思っています。
せっかく頂いた ”かけがえのない人生” なのですから。
無駄に使うのは、失礼ってもんです。
上記を見て頂いてもわかるように、現在僕と相性が悪くなさそうなのは、城南信金さん。
近々、税理士さんにつないでくれるので、会いに行きます。
今の物件がだめでも、僕らの将来性に「協力の手」を差し伸べてくれる方には全力で答えていくことが今僕らができる全てです。
きっと光は見えます。なので頭と手と足は絶対にとめない。
今、僕のようになかなか前が見えない、難しい状況で悔しい思いをしているあなた。
状況は違えど、くやしさ、わかります。
でも、絶対にその手を、その足を、頭を使うことをやめないでください。
ジタバタして、苦しんで、それでも、もがいている人をどこかで見て応援してくれる人はきっといます。海千山千、魑魅魍魎のこの不動産業界と言われますが、その中でもこの業界の現状の在り方に疑問を持ち、よりよくしていこうとしている方、ジタバタ頑張っている人を引き上げようというしている人は少なからずいます。
残念ながらそういう人とつながる機会は本当に少ない。
でも、それでも続けましょう。
あなたがこの不動産賃貸経営に未来を感じて、よりよくしていく”強い思い”があるのなら。
もがき、ねばり、地を這ってでも前に進みつづければ、ある日違う世界にたどり着けているはず。昨日の自分を１ミリでも超えていきましょう。
そだ、最近ハマっている、BiSHの好きな曲”Beautifulさ”より好きなフレーズをあなたに。
どんなとげとげな日でも 息してれば 明日は来るんだし
泣いた後に 咲くその花は so beautiful beautifulさどんなとげとげの道も 僕らは乗り越えていくんだし
困難裂いて 過去は忘れ 晴れた明日へと 行こうぜ
なんか、彼女たちの歌に心を揺り動かされるんです。
いいオッちゃんなんですけどね。アハハ。
では、明日からまた頑張りましょ！！
