愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

南武線:借地権アパの購入までのお話。~Vol.3:この物件の未来(出口)~

お疲れ様です。
奇跡の3連投!!と行きたかったですが、昨日、いろいろやっていてくたびれたー。
と布団に横になったら、夜1時になってました。
さすがに寝ましたw。


昨日は、ひょんなことから、ヨメちゃんと横浜はみなとみらいの、リクシルショールームに遊びに行ってました。
(正確にはとある業者さんからのご紹介ですけど)

今後の新築計画のインプットにしようと、住宅設備の見学ということでお邪魔した。そんなところです。



しっかし、住設って定価はめちゃくちゃ高いw。
個人で住宅を建てる方は、どうしてもエンド価格になるのでしょうがないのでしょうが、
僕ら賃貸経営者は、なんとか、2次問屋価格まではチャレンジできるようになりたいものです。
そのためには、母数(戸数)と取引実績を積まねばですね。


さて、今日は、南武線:借地権アパの最終回。ちょっと短めに。
今回は、この物件の僕のケースでの「未来(出口)」について徒然に。ご参考にして頂ければ幸いでございます。


結論から言うと、この物件は、「命ある限り持ち切る!!」ですw。


理由は、以下二つだけ。


1) 立地が抜群。(売る理由がみあたらん)
2) お寺さんからの借地なんで、万が一、底地を買えたらラッキー(なので待つ)
3) この物件をヴィンテージアパとして、地域に根付かせたい。


三つじゃねーかw。( 3)をどうしても付け加えたくなっちゃった )


僕は、基本的に立地重視なので、売却はあくまで「戦略中のオプション」としか考えていません。
例えば、最初に購入した、川崎の区分9戸バルク物件については、立地は超一等地、年間のキャッシュフローは保持3年目以降は想定以上の実績を出していましたが、


ご存知の通り、区分ゆえに、残債の半分程度しか金融機関の評価が出ておらず、品川アパを購入後に完全にスーパー債務超過になって身動きが取れない状態であったこと、また、現状はキャッシュが取れているとしても、10年以降、同様の成績が出せるだけの、間取りではなく、出口のリスクを抱えていました。(立地的に多少売り上げが落ちてもしばらくは大丈夫とは思ってましたけど)


そこで、一般的にはIRRがマックスになる保有期間の5年から10年の間に売却してキャッシュポジションを上げておこうという目的で売却に踏み切りました。
結果は、想定を上回る結果となりましたが、、、いろいろ時代背景もあっての結果なので、これがいつの時代にも再現できるかは正直僕も自信ありません。(きちゃないRC物件でしたが、他の投資家さんとも協力して、躯体・意匠・設備面を刷新したという点ではその後の僕の物件運営の礎になったことは間違いないですが。)


これも、もともとはバイ&ホールド前提でしたが、立地がゆえに、こういった「売却のオプション」を持てていたからこその結果でした。


一方、弊社代表のヨメちゃんが最初に「主婦」からトライした横須賀の戸建については、購入当初から「売却前提」戦略を持っています。
なぜなら、立地とそのエリアの将来性にリスクを抱えているから。
22年の正月を超えた時点で、現金購入分の資金を回収できる算段、かつ、個人の譲渡税が長期になるため、この時点で再度バリューアップしたうえで、「実需への売却」を前提に出口を探していきます。


もともと、ヨメちゃんが、法人の代表になってもらう際に、「なぜ代表がヨメちゃんなのか?」→「本人が賃貸経営への意欲があるから」→「だったら、融資はムズイから、現金であえて、立地的にはビハインドだけど、賃貸需要として特殊需要がある横須賀で経営実績を積んで、やれることを証明する。」が背景にありました。


結果、前回のヨメちゃん個人での東横線のヴィンアパ+ヴィン戸建の信金法人獲得。
そして、今回の法人(代表:ヨメちゃん)での借地権アパの融資と、結果につなげることができています。


こんな感じで物件ごとに、その目的や目指すもの、組み合わせで目指すところが違うんです。


今回の借地アパは保持物件として徹底的に管理重視で、また、この物件を建てられた最初のオーナー様の意図(素敵な物件がこのエリアにないから作ってみた。)、これを弊社で継承し、内装・外装は基本キープしつつ、ファシリティ面は常に最新に更新しつつ、このエリアにこの物件ありという印象をつけたいと考えています。


この考えに、今回の売主の業者さん(管理もお願いしてます)も共感頂いており、まずは入居者様(いずれも高属性、てことは求めるクオリティも相応なはず)へのサービスをスーパー重視して、入居者様の人生の後押しをしていきたいと思います。


こういった物件を新・古問わず、増やしていきたいと考えています。


結果、物件の未来も見通せますし、もし、かりに、こういう運営に共感してもらえる、同じ地域の賃貸経営者に何かしら良い影響を与えて、同じ取り組み(もちろん、経営のイロはそれぞれ違うと思うし、それでいいと思ってます。多様性ってとても大事ですから)によって街全体の価値向上に貢献できれば、賃貸経営者としてこれ以上の喜びはありません。


以前から何度も申しているように、
僕はどうしても利回り重視の、入居者の「住み心地を無視した経営」は、その理念自体好きではないし、それ以上に街の景観を結果的に壊してしまうのではないか、そう考えています。
弱小経営者がうるせーよ、と言われればそれまでですが、実はこれには過去の体験が影響を与えています。


18年も前になりますが、リーマン業で、アメリカはボルチモアという街に仕事で行ったことがあります。
ちょうど秋のころでしたか、ちょうど街が紅葉ですごくきれいに色づいている時期でした。


昼食で訪れた街が、本当に見事な住宅街で、メープルリーフっぽい広葉樹の紅葉が見事で、そんな街中でなぜかカレーを食ったという思い出ですが、、、その時に聞いたのがこの街並みはすべてアパートメントであったということをでした。

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こんな感じの街でした。これに紅葉が加わった感じ。めちゃめちゃ素敵でしたよ。


「こ、これが、賃貸かよ。。。」


そんな衝撃を受けた記憶がまだ鮮明です。
当時はまだ、賃貸経営なんて考えてもいないペーペーのころでしたが、
ある程度、賃貸経営の経験を積んで、自分たちの経営方針が物件のデザインに反映できることができるようになってきて、


「せっかく住んでいただけるのであれば、住んでいる方々が気持ちよく、住んでいただきたい」


と思うようになり、その際に、上記のボルチモアの街並みとそのアパートメントを思い出したのです。
時間があれば、是非アメリカとか欧米のアパートメント事情を調べてみると面白いですよ。
日本の賃貸事情に疑問を持たれる方は少なくないはずです。


もちろん、こういった実情に疑問を感じて、賃貸事情を改善していこうとしている先駆者たちもいらっしゃいます。
でもまだまだ数が足りない。


先日立ち上げた法人ではこういった事業を中心にまじめに・誠実に取り組んで、何かしら新しい賃貸経営の価値感ってのも提示できたらおもしろいなーって考えています。
※まだまだ弱小ですから、できることに限界がありますが、でも与えられたフィールドでできることもあると思います。


そういった一環での、この借地権アパ購入ということでした。
日本でも、アパートのヴィンテージ市場を醸成していきたい。(もちろん、新築でこういうことを想定した建築をしたい)


そういった若い賃貸経営者の方がふえるとうれしいなー。
そう考えながら、今後も頑張っていこう。そう思う、Kanaさんでした。


さ、明日は、1年の総括を綴りたいと思います。


では、残り僅かですが、今年を大切に生きて参りましょう!!!


(゚Д゚)ケッキョク、ナゲージャネーカ。