湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

南武線:借地権アパの購入までのお話。~Vol.1:物件は、情に報いるかたちでやってくる。はずよ~

どうもどうもです。
相変わらず、更新頻度の低い本ブログを訪れて頂き、誠に感謝感激雨あられでございます(;゚д゚)o


僕は昨日、仕事納めとなり、今日は何となくぼんやり過ごそうと思っていましたが、
ヨメちゃんから、


『ボサっとしてねーで、宮崎のポンカンを義理の弟夫婦に分けてこいやー。#- -)』
『オラァ、ウチのムスッコを塾に連れてけやぁーー#- -)』


↑↑↑ 気軽にフォロー&メッセください。僕よりスーパーな不動産賃貸経営者とお友達になれます。多分w。


などと、気づけばこんな時間でございます。ま、相変わらず楽しく楽しみながら生きております。


さて、今年の〆を語るにはちょっと早いので、その前に、今年唯一購入ができた、南武線:借地権アパの購入までのお話をだいたい3回くらいにまとめてみようと思います。


その前にこの物件の基本スペックを並べておきます。
僕にとっては良い物件だとおもいますが、たぶん、これから不動産賃貸経営に携わろうとされている方にはちょっとハードルが高い案件かもしれません。(なぜなら、実弾が結構いるから。)


[基本スペック]
権利:借地権(近隣のお寺さんが土地をおもちです)新規に20年、借地代も1万円台。
立地:南武線、川崎駅にほど近い人気駅2駅からどちらも10分。JR線某人気駅からも12分。
アクセス:すべての駅からドフラットアクセス可能。途中の道も明るく、夜道で女子が怖い思いをすることはない。
構造:木造
見た目:ラップサイディング&正面はレンガ仕立てのオサレ物件。(カナさん史上最も美しいw)
戸数・広さ:3戸、40㎡~50㎡、全部1LDK。角部屋。
賃料:各10万以上+駐車場代1万円台
利回り:10%越え
売主:物件を紹介してくれた業者(ゆえに、仲介手数料なしw)

外観はこんな感じです。

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カナさん史上最も美しいオサレ物件w


今回は、借地権の最大の利点である、「超好立地」かつ、「建物のスペックの高さ(内外装ともに、近隣には絶対に作れないものを使っておりますw。おそらく、保守は金がかかるw」を最大に享受できること。

考え方としては、手元資金を上記の価値あるモノに「交換しておく」ということが目的です。
結構実弾使いました。


借地権ですから。ただ、別の回で述べますが、今回この物件を紹介いただいた業者さんの紹介でつながった某地銀の副支店長さんのスーパーな敏腕で結構評価を出してもらいましたので、思ったより実弾は使ってませんけども。
但し、金利は1.3%、期間は15年ですので、レバ判断はギリ+(レバ効いている)ってところです。
DCRは、ざっくり計算では1.3で通常1.3以上とされる水準をギリクリア。


とにかくこの時世です。ギリギリの水準をクリアして、安全度と確実性を確保すんべーという考え方で購入しています。


今回は1回目。以下、この物件情報がどういう経緯で入ってきたのか。そこについて触れてみます。
特に初心者の方は、「良い物件はどうやって入手できるのか?」という点、とても気になりますものね。

僕もいまだにそれは明確な答えを持ち合わせていませんが、今回のケースではこういう経緯だったから購入できたのだ、という「一つの事例」としてご理解いただけると幸いです。

決して良い情報は口を開けていては手に入れることができない。(例外はまれにあるけど)


いきなり見出しで核心に触れました。
まさにその通りの経緯がこの物件の話。


今回、この物件を紹介頂いたのは、この物件の売主様である、不動産会社様です。


南武線で長らく不動産を生業として頑張っていらっしゃる会社で、取引を終えた今わかったことですが、一つ一つのプロセスをとても丁寧に対応していただき、購入する弊社(今回、新規法人でこの物件を購入しております)に対しても様々なフォローをして頂いており、
なるほど、こういう会社が大企業につぶされることなく生き残っていくのだな、そう考えておる次第です。


では、こういう業者様とつながりを持てた経緯ですが、見出しの通り、例えばネットで検索して引き当てたわけでもなく、横のつながりで得た関係でもなく、



「とにかく、足で(僕が)営業して勝ち取った貴重なビジネスパス

なのです。ヽ(`Д´)ノ ヨノナカ、ソンナニ、アマイモンジャネーンダゾ!!!!


最近さぼってますが、
もう3年ほど前ですかね。物件の高騰にさいなまれて全く購入ができない(てか、買いたくない)時期がありました。
ネットの広いもんとか、大手の業者から紹介される物件が、利回りはともかく、まったくほしくない(いや、こんな立地で、こんなプランじゃ、数年後マジ厳しいですがな、的な)物件ばかりで、


だめだ、自分で営業に回ろう。
ってことで、自分が定めたエリアの各駅にある大・中・小の不動産業者をとにかく、全部渡り歩いていた時期がありました。


数は数えてませんが、まぁ結構回ったと思いますよ。


僕は製造業(一応IT企業ですが、業種的にはそんなところ)の技術者なんで、外回り営業なんて、大学のときのクレジットカード会社の新規メンバ獲得の窓口営業(一応、バイト期間中、正規社員含めて全体2位の成績だしったす。フンガー!)で以来でしたんで、何をどうやっていいやわからんし、てので、実際に回ってみると


・そもそも、客付け業者なんで、「おめーバカか?」程度にあしらわれる。
・ヤニ臭い爺さんの話し相手になってしまい、半日無駄にする。(結局、「あ、うちね、一見さんおことわりなの」といわれる )
・「あのね、不動産投資なんて、あんたらリーマンには向かないよ、、云々~」と説教をされる。
・「えっとねー、あんたに売るくらいの価値ある物件ならうちで買うから、シッシッ。」ってぞんざいに扱われる。
・「良い物件あります!」って資料みたら、全部知っている物件(要はathomeとか不動産ジャパンネタ)だった。


とまぁ、散々で、毎回肩を落として家路についたもんでした。
幸い、僕は、その日に落ち込みはするものの、次の日にはすっかり忘れてしまう生き物なので、


「凹んでたまるかぁーー!!次、つぎぃ!!!」


と、次の戦線に復帰していったものです。
ヨメちゃんにも『オラァ!凹んでいる暇あったら1店舗でも多く回って来いやぁ!!』って優しく勇気づけられたのも大きかったかなw。
※僕、こんなヨメちゃんが代表社員の法人の社員でございます。えぇ、ブラックじゃないですから。


そんな戦いの中、南武線の某人気駅わきの小さな、でも小ぎれいなビルにある、今回の業者様のオフィスを見つけました。


『こんちわー、個人で不動産賃貸業やっているカナさんですけど、(以後、要は物件紹介してって話をする)』


と挨拶したところ、


「あー、弊社は一見さんはお断りしているんですー」


と優しくあしらうおねーさん(実はこの方が今回の物件の管理担当のおねーさんでしたw。素敵な方でしたよ)。
(あかん、いつものパタンや)
ってことで、


『いや、僕は10数年賃貸経営やってて、経験あります。どうかお話だけでも聞いて頂けませんか?この通りです。』


と食らいついておりました。回を重ねるごとに、学生時代のバイトの営業で培ったノウハウがよみがえってきており、上記の言葉以外にもあの手この手でその場に食らいついておりました。(今思えばウザイ客ですw)


と、そんな折、奥から若い男性が現れました。


「よろしければ、私が伺いましょうか?」と。


その彼が、今回の物件を紹介してくださった方。
※後に、彼がこの会社の御曹司で、つい数年前まで某財閥系不動産業者で修業してきて、つい先日この会社に戻ってきたことがわかりました。


『ありがとうございます。m(_ _)m。まずは僕の事業に関する考え方を聞いて頂ければ幸いです』


ってことで、僕のこれまでの実績やら、資産状況、これからどうしていきたいのか、僕が成長することで、この業者さんへどういった貢献ができる(と思っている)のか、を熱意と敬意をこめて説明しました。


これだけやってダメならあきらめようと思って言いたいことをぶちまけました。
(どんだけ熱意込めても、ダメなものはダメってことはままあります。てか、それが95%かもしれない。そんなものです。世の中)


すると、彼から、


「しっかりしたお考えでいらっしゃるんですね。弊社はこの通り小さな地域の不動産業者です。長年のお付き合いの中で、本当に信頼できる方・業者さんとしかお付き合いしない、そのうえでこの地域に貢献していきたい、というスタンスなので、一見さんは基本お断りしますし、まず良い物件があれば、まず弊社が購入を検討してしまいます。言い方は悪いですが、弊社が諸事情で所有する必要ない物件で、カナさんが購入しても良いというものであればご紹介させていただきますが、いかがでしょう?」


と本音ベースでお話しいただけました。


『はい。それで十分です。御社の利益を優先されることは当然のロジックなので文句はありません。私ももちろんん儲けは大事ですが、なによりその物件がある”地域”に対して、価値を何かしらの形で提供できることが重要だと考えており、そのパートナーさんを探しています。御社は僕の考え方とも合致しており、きっかけはともかく、まずは一つ取引をさせていただくことが重要と考えています。ですので、まずはこの条件でご紹介頂ければ十分です。』


このように伝えました。


世の中、不動産業者さんって星の数ほどあり、大・中・小の規模に関係なく、金もうけの化身みたいな業者さん、自分の利益し考えない業者さん、お客を金の生る木程度にし考えてない困った業者さんがあまたありますが、


同様に結構な数のこういった「地域貢献を切に考えて、日々邁進されている業者さん」もあまたいらっしゃいます。
※ただ、前社と比較すると相対的に少ないのはちょっと残念ですけども。


今回この物件を紹介頂いた業者さんは、上記理念をもとにしっかりと地域に根差した事業を展開されております。
その会社の御曹司の彼と関係を創れたこと、これがこの出会いの最大の価値だったかと思います。


以降、彼から紹介される物件は、数回ありましたが、箸棒レベルのものはまずなく、いずれも検討の余地に値するものが多く、
何度も融資にチャレンジしました。(ブログに紹介していないものもいくつかあります)


いずれも僕の力不足で結局は、契約前に現金で持っていかれたり、、買いあがられたり、、、
彼らも商売ですから、買えるかどうかわからない僕より、より確度の高い顧客に物件を売るのは道理ってもんです。


それでも、彼は「すいません、こういった事情なんで。また、次ご紹介しますから!」と言ってくれて、
その言葉にたがわぬ行動で応えててくれておりました。
今回の物件の前に紹介受けた、町田駅から徒歩10分のアパはほんと欲しかった。(結局売り止めになったらしい。チキショー!!)


なかなか、僕の力不足で応えられない状況でも、僕からも定期的に連絡を取って、彼との関係は維持しておりました。


こういった関係性を続ける中で、今年の悲願を過ぎたころに、今回の物件を紹介頂けることになりました。


この後のお話は、第二回目以降に譲るとして、


上記のような感じで、僕はこの物件を紹介頂けることになり、今回は、現金で僕よりも高い価格で買いあがりたい人が2番手にいたにもかかわらず、この業者様の社長さん、担当さんが、「今回はカナに買わせる!」と言って頂き、地銀の副支店長さんにも奮起頂き、
無事12月に決済、、、となりました。


長々と書いてしまいましたが、僕が今回の取引から痛感したのは、


『価値ある情報は、やはり、情に報いる形でやってくる』


です。僕は常日頃、「ビジネスは仕組みでもなく、規模でもなく、キモは、結局、その人の仕事に対する”思い”・”情熱”で回るものだ」と考えてリーマン業・不動産賃貸経営も取り組んでいます。


僕自身正直、リーマン業でも特段優れた技術を持ち合わせているわけでないですし、不動産賃貸経営でも、建築に対するずば抜けた知識・経験もないですし、それでも何とか今までやってこれているのは、


それぞれの仕事・経営に対して、”自分の<考え><思い><軸>”をもって”主体的に”取り組んでいるからだと確信しています。


これからの賃貸経営、
フツーに考えれば、少子化による人口減少、空き問題、ここ数年で作られた、大した需要もないところへ大量に供給された新築アパート群、などなど、10年先を見たときには不安要素だらけです。


リーマンの資産形成の身が目的でぼんやり口を開けて取り組んでいると、価値ある物件情報はおろか、身ぐるみ全部はがされるかもしれません。本当に心して賃貸経営に取り組んでいくべきなんだろうな、そういう危機感を持っております。


ただ、一方で、価値ある賃貸物件というのもまた、現状数少ない状態ではないかとも考えており、
これから強い意思をもって賃貸経営に取り組もうとしているあなたにとってはまだまだ戦えるフィールドである、
とも考えています。


そして、そういう強い思い・意思を持ちこのフィールドに立つあなたには、すぐに、かはわかりませんが、かならず理解をしてくれビジネスの本質は抑えつつも、協力を惜しまない人にであえる、そう確信しています。


もちろん、例外はあり(ラッキーヒット、ラッキー満塁ホームランを打てる、一つの才能を持つ人もまれに現れます)、くれぐれもそれに惑わされぬよう、十分に注意することも肝要です。


長くなりました。要は、、、



- 物件は持とうが持たなかろうが、戸数が多かろうが少なかろうが関係なく

  • 賃貸経営に対し、熱い情熱を持ち、主体的に取り組み
  • 自分だけでなく、かかわるすべての人たちに、利益となるように常に心掛けて動き、
  • どんなに不遇でも、あきらめず活動を続け、
  • その量は自分の視点でみて、「誰にも負けてねぇ!!」と自負すふほど活動し、
  • 卑屈にならず笑顔を絶やさず、
  • 家族・パートナーとたまに、息抜きをして、
  • あとは果報を(寝ずに)待つ!!!

ことができれば、遠からず、「あなたにとって本当に持つ価値のある」物件に巡り合うことができると思います。


僕もまだまだ道半ば。


今年はおそらくもう新しい物件情報は手に入らないでしょうが、
それでも12/30までは活動を止めずに走り続けます。


この内容が、あなたの賃貸経営の良い影響の「一粒」になれたら幸いです。
ともに、それぞれの目指す未来へ歩んで行きましょう!!!


次回は、この物件を購入する「僕なりの論拠」について、徒然に語ってみます。
もうチョイ、この物件の写真も公開するカモ。
おそらく明後日までにはw。


※明日はプライベートでいろいろイベントてんこ盛りなんで、帰ったらバタンキューだと思いますw。


では!!!(●゚д゚) ゴメン、ダラダラ、カキスギヤシタ。