こんばんはー。
１０月２回目のUPDATEですｗ。
今週は、何故かリーマン業も、賃貸経営もモーレツに忙しかったです。
現在、
- 南武線沿線の借地権融資
- 湘南ヴィンアパの信金さん提案
- 最近攻めてくる某アパ建売の営業君とのコラボ
- そしてもう１件裏でコソコソやってる案件
この四本を同時進行で動かしているため、平日は休み時間と終業後の時間をフルに活用、そして、うちのヨメチャンにフルに動いてもらってこれらのプロジェクトを何とか回している感じです。
この辺の話はリアルタイムでツイートしておりますので、ちょっと興味がかたは、ツイッターフォローお待ちしとりまーす。
直近のつぶやきはこちら。
うえーい。先程まで、ツイ仲間さんの新築アパ見学会行ってきました。
— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年10月17日
素晴らしい立地で、建物コンセプトも入居者視点作り込まれており、
それでいて都内でこれだけの利回りだせんのかー。って関心仕切り。
僕も続かねば!!
帰りは、煮干ラーメンでご満悦ございます!
今日も感謝☺ pic.twitter.com/riuRTsHkZs
さて、近況報告はこのくらいとして。
本日は、ツイート仲間の女性経営者の方の
たますぃの新築アパートの見学会
に参加させていただきました。
よくよく考えると、僕が賃貸経営の世界に入ってから、一度もこういったイベントに参加していなかったなー。と。
ツイッターでの不動産クラの世界のつながりでこういった機会を頂けたことに日々感謝でございます。
場所は中央線沿線の某ハブ駅。
立地も最高で、完全なる徒歩圏。
乗降客数もかの「てんや」が展開する条件である５万人を軽く超えている。
駅に下りましたが、「ウハー。°д°) なんちゅーでけー街だぁ、こりゃ。」と雨模様の中、街をウーロウロ、ウーロウロして、まず肌感覚を味わっておりました。
※僕こういう街をひたすらあるきまくって、ネットや口伝で伝わる街の感覚と自分の肌感覚で得られる感覚のギャップを大切にしております。行きかう人の層、質、世代、雰囲気、匂い、空気感という、なんだろ、すんげぇ、アナログな感覚を大切にしています。
当たり前ですが、この街は「誰がどう見ても賃貸経営していい街」でしたｗ。（いうまでもねーかｗ）
傘を片手に、「アイムシーンギン インザレーィン(^^♪」
Singin' in the Rain (雨に唄えば , Singin' in the Rain Theme song)
って感じで現地に向かいます。
現地では、オーナーさんがお出迎え。（とてもキュートな、気さくな、それでいて知的な方でした♬）
他にも数名の投資家さんが集まって、時間になり、
オーナーさんからこのプロジェクトの計画・全容を説明頂きました。
生々しい話は当然この場ではバンバン質疑がありましたが、その内容は「ひ・み・ちゅ。」でございます。^^)
ポイントだけ共有させていただきますと、
- このハブ駅徒歩圏の土地を安く購入できたポイント
- この建物の設計について、（設計会社の選定経緯等を主に）
- 想定顧客について
- 資金計画
が中心であとは細々とした建物の創り込みに関するQAを一通り。
この建物は、防火建築・３層・長屋という基本アーキテクチャーを採用。ターゲット層は男性サイクリストを中心に設定したコンセプト物件となっていました。（冒頭の写真がその外構部分です）
全部で８部屋。各々の部屋は平均４０㎡であり、１F,2Fはメゾネットタイプとなっており、１Fの土間部分に（ここは確認してなかったけど）多分フロアタイルを設置し、サイクリストのいわば「ガレージ部屋/メカニック部屋」を想定したプランニングをされていました。
で、これがその写真なのですが、、、ん、、あれ。。。
°д°)°д°)°д°)°д°)シ、シマッタァ！！！肝心のガレージ部分写真がねぇ！！°д°;;)ｶﾝｼﾞﾝﾅ､ｼｬｼﾝｦｫｰｰｰ!
えー、、、すいません。てことで、肝心の上記写真を撮り忘れておりました。（その部屋でいろいろQA会やってたもんで、それで満足していたんでしょう。なんてこった。）
その場には、サイクリストの投資家さんもいらっしゃって、「こりゃぁ、そのまま汗だくでここにバイクを置いて、すぐシャワー行きたくなりますねー！！」とおっしゃっていたので、プランニングはドンピシャなんじゃないでしょうか。
OSBボードに無造作にいろんな工具をひっかけられる工夫もされちいたり。
仮にサイクリストじゃなくても、いわゆる「俺の基地」にもなるので、使い方はいろいろシナリオが考えられますね。^^)o
で、そこから２階の部屋へ。
お、ガレージ部分の全体はなかったけど、一部見っけたので貼り付けます。
ステージングもそうですが、ライティング等、本当にリアルに参考になる工夫が目白押し。
いや、楽しい！！
僕もそうだったのですが、家に帰ってヨメチャンと「俺（あたし）もこれやりたかったのよー！ロフトをつくらず、こういうちょっとした空間提供をできるってのが最高だね！」と、これは是非とも（ちょっと僕らなりのアレンジを加えさせていただいて）真似させてもらおうと思いました。
それが、コレ！
重層長屋って、僕もつい先日、湘南新築プロジェクト（現在凍結中、、、）で３層長屋のプランニングをしたのですが、限られた容積を使ってうまく空間設計をしていくことが肝であることを学びました。
容積を一部犠牲にせざるを得ない部分をこういった工夫で視覚的にも実質的にも有効にプランできていたのが本当にすばらしいなぁと感心しきりでございました。
で、この物件３層と言いましたよね。
この物件、１，２Fのメゾネット（？）の５部屋＋３Fの３部屋
３Fには、１Fから一気に階段でアクセスします。
途中に踊り場もあるので、極端につらくはなかったですよ。^^)o
３Fは、これまたいい感じの「男子の心をフックする仕掛け」が。
個人的にはこれに、ダウンライトの光量調整つまみがあれば、彼女とムフフ。。あ、いや、柔らかい光を演出できたりして、、あの時に、ムフフ。いや、よりよいなーなんて、ウヘヘ、なんてことを考えていました。
＃って、うちのヨメチャンにいったらどつかれました。°д°)ｻｰｾﾝ｡
まだまだ、いろんなところを共有したいですが、あと一点、ファシリティで「ほー」と思ったところを。
壁にいい感じで、無線LANのアクセスポイントが設けられてました。
5GのLEDがONになっていたのでビビりました。多分、今後の必須インフラとして準備レディなんだと思います。
あと、これもガレージで作業する男子にはうれしいアイテム。
作業している際は空気を流したい、けど、夏場だと蚊などの虫けらが入ってくるのでウザイ。
ってことも想定してすでに対策してありました。
ということで、本当に素晴らしい物件でした。
ちなみに、気になる賃料は平均１１万。
オーナーさんもこの賃料設定には結構頭を使ったらしいです。
というのも、そもそもこういったコンセプトがはっきりしたアパートそのものがこの地域にないということが原因だそうで。
何を軸に賃料を設定していくべきか。
周辺の所謂一般的な客付け業者さんだと、ある種の「値付け定石てきなモノサシ」というものが暗に存在していて、１LDKでこの面積ならこんな家賃。的な、融通の利かない、ある種の「慣習」的なものがあり、
こういう、とがった物件への免疫が備わっていないことが原因だと僕は考えています。
以前ぼくも、湘南アパの賃料設定を考えて悶絶していたころにこんな記事を書きました。
この記事の中では、この地域で唯一、こういう価値感を共有できる仲介業者の方がいらっしゃって、
- 『この街に、良い影響を与える価値ある物件をリリースできるオーナー』
と
- 『その価値を理解して、ファンになってくれる借主様』
を
マッチングできるかが、その仲介業者さまの価値を決めるんだ、ということをお話しました。
まさに、ここでもそういう話が起きている、ということでした。
オーナーさんは、やはり、同様にこういうマッチングができる某サイトを介して現在入居者募集に入ったとのことです。
ネットが万人にいきわたり、価値創造の手段がハイクオリティのものが安価に活用できる時代。
今後はオーナー（経営者）自らのアイディアと、小さな・けど力のあるWEB/映像クリエイターが物件・プロモートをすることにより、大手ではなし得ない、「圧倒的な価値創造と、感情移入による長期的な指名借り」を実現できる時代がやってくると、僕は今回のこの物件見学で確信に至りました。
無論、これは新築APだけに限ったではなく、今まさに小さく始めているあなたの物件についてもまったく同じことが言えるんだと確信しています。
そのための実力（書籍とかだけでなく、自分の手足頭を使って）と、チーム作りがより重要になっていくんだろう。
そういうことを気づかせていただいた、本当に貴重な時間・体験でした。
気前よく、物件の案内をしていただいた、オーナー様。本当に本日はありがとうございました！！！
早々に満室となること願って！！！
いや、本当に充実した午前中でした。
やはり、どんだけ本を読んでも、リアルな体験を積むことがその１００倍の学び、腹落ちを体験できますなぁ。
ということで、明日もまた、自分の（いまだ、形が出来上がらない）プロジェクトを１ミリでも現実に近づけてまいりたいと思います。
うぉ！気づけば６７００文字越え。
さぁ、寝よう！！！おやすみなさい！！！
