こんばんは。
今夜は、このブログをプリンセスプリンセスのベストを聴きながら綴っています。
（ジュリアン最高！）
僕のツィなかまや、ブログ仲間がたまに宣伝してくれるので、「やべぇ、ブログぜんっぜん更新してねぇ」と気づき、反省しつつ久々に手を動かしております。
＃今日は僕の愛しの宮崎賃貸経営者、driveさんからのお尻ぺんぺんでした。（いつもありがとう。driveさん）
物件を一つも持ってなく、種銭貯めながら、時にはFXに移り気したり。
— drive【空室4(仮)の孤狼】 (@drive92659109) 2020年10月7日
そんな時代もありました(・ω・｀)
そこに灯台のようにあったのが、kanaloaさん@kai_natsumi のブログです。
自分にとっては先人であり、交流させてもらってる事に感謝です。
特に古いブログの方。
何度か勇気を貰いました。
のわー！
— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年10月7日
きょ、恐縮です！！🙇♂️
こちらこそ、逆に力頂いてます！！
末永く、ゆるーく、よろしくですー。👻
はずかしーけど、うれＰ
もしかしたら、これから賃貸業を目指すあなたが読んでてくれているかもしれないので。
今日はそういったあなた・あたし、にメッセージ的なものを綴ってみようかと思います。
僕は不動産投資歴・経営歴に関しては、１３年チョイあります。
世に聞く、セミリタイアしている投資家さんは大体このくらいやっていると、もれなく１００室近くの物件をお持ちになってます。
僕もかくありたいのですが、現状は棟数でいったら２棟＋１戸建＋２戸一戸建＋１室区分（但しこちらは実入りなし）。
戸数でいえば、２０戸。という、まぁ超零細経営者の一人でございます。
厳密には売却した９戸のワンルームマンション（とあるRCの１フロアをバルク買い）を加えると、、、まぁ加えたとしても３０戸弱の、やはり零細経営者の一人でしたｗ。
この１３年間で様々な投資家さん・経営者さんの栄枯盛衰をわきで見つつ、僕は僕のペースで賃貸経営に携わり、何より大切にしてきたのは家族との時間、リーマン業をおろそかにしないということでした。
そして、決して無理な投資はしない。わからないものには手を出さない。これを徹底しています。
誤解のないように最初に伝えておきますが、不動産賃貸経営を投資・ビジネスの観点でとらえますと、その成功の定義は投資家・経営者の数だけあるということ。
即ち、僕の経営スタイルはあまたある投資家・経営者の「一つの考え方」と捉えてもらえると嬉しいです。
現在僕のブログの大切な読者様（すんません、更新頻度少なくて）、ツイッターのフォロワーの皆さん（確か５８０くらいだったかな。）を合わせると６００名近くの方が、ありがたくもこんな適当なゆるゆるのブログを見に遊びに来ていただいております。
どんなお金や宝物に比べて、こういった方々の支えや言葉が僕にとってのかけがえのない大切な財産です。
感謝・感謝でございます。m(_ _)m
この読者様、ツィ仲間の方々にはすごい方が多く、毎度「こんなネタ買い手も需要あんのかなー」と思いつつ、徒然に書き綴っているのですが、
それなりに、「これからやったるでー」という読者の方もいらっしゃるのですね。
※普段あまり読者分析とかせんもので。スマソ。
ですので、今日はそういった「これからやったるでー」で、かつ、「将来のすんげぇ賃貸経営者候補のあなた」に向けて１３年間「不動産投資市場から退場していない立場」の人間としてチョイとお伝えしたいこと、書きますね。
前提は、３０代くらいの若い世代、かつ、主に首都圏にお住まいの方、かつ、自己資金が５００万程度の方に向けてのメッセとなりますが、ま、そうでないあなたもちょいとだけ見てくださいませ。
※自己資金５００万ない方は、、、うん、頑張って貯めましょう！！！
不動産投資・賃貸経営って、僕は本当に方向とスタートさえ間違えなければ、こんなに楽しく、ワクワクするものはないと確信しています。
願わくば明日にでもこの市場に参加して、お互いに高みを目指してほしい。その一心ですが、
一方で、僕らが始めた当初（２００７年前後５年くらいですかね）とは大きくプレイヤーが異なってきており、おいそれと市場で利益を得るのは簡単でなくなっている状況は事実であると思います。
僕が知る限り、金融機関も実績なきリーマンにはいきなり融資はせんとか（〇リックスとかは一定の年収以上でいまだ融資されている様子）あるため、最初の一歩を踏み出すのに苦労されていることと思います。
逆に巷には不動産投資本があふれ、読めば読むほど、「うーし、俺（あたし）もやったるでー！！」となり、とにかく
”所有欲マンセー状態”
に陥っている方が多いような気がしています。
すんげー気持ちわかります。他の人が築古戸建とか、光のように物件を買い増しているさまをみて、焦らない方がおかしいってもんす。とにかく物件を買って「ッシャー！！おれもこれで大家さん！」と言いたいところ。
僕もいまだこの所有欲に蝕まれたもう一人の僕と日々戦ってますから。（笑）
でもこういう時こそ、一旦踏みとどまって、投資（最初はまずは投資的視点で参りましょう）の基本に立ち返ってみたらいかがでしょう？
特に不動産投資は基本はレバをバリバリ効かせて運用する金融商品という見方もできます。自己資金１００万で１０００万の物件で１０倍のレバを効かせてますからね。
他の先輩投資家さんおっしゃる通り、スタートで躓くのは、かなりリカバリーに時間を要しますし、場合によっては即退場ってことにもなりかねません。
※ここ数年、リーマン属性をマックスに使って、少ない自己資金でLTV95%以上で１億近くの、かつ、「え？そんなエリアでそんな投資すんの？」って物件を短期で数頭購入している方々を見てますが、他人事ながら心配になることがあります。
なので、まずは、
- 立地重視、１にも２にも３にも立地重視
- できれば土地勘のあるところで
- 額はまずは小さく（ロットを小さくすることでデフォリスクを下げる）
- 自己資金はできるだけ入れて、借入金を抑えて（こちらもデフォリスク回避）
- まずは１年実績を積み上げる
ことで、まず「よし、俺（あたし）はやれる！！」という「確たる自信をつける」ということを優先してみてはいかがと。
僕のこのブログで、「川崎区分バルク物件（初号機）の話 」のカテゴリーありますが、
僕は最初は区分の９戸バルク買いという、今ではまずできないであろう、一風変わった入り方をしています。
入りかたとしては、正直これは参考にしない方がいいです。
今改めて振り返ると、いくら立地が良く、土地勘があるにせよ、いきなりLTV９５％Z以上の投資するのはリスキーだったかなーって。
買った後、しばらくしてドキドキしましたから。「あー、俺、下手したら飛んじゃうんだろーなー」ってｗ。
買った以上死ぬ気でやるが信条なので、結果としては良いものを得ることはできましたが、でも、まぁ、正直おすすめするもんじゃないです。
今の市況でこの投資はかなりあぶないので（多分こういった物件はまず出てこないと思う）、
上記堅い投資から入り、実績をつけ、自信をつけ、次の一手に向かう。
これが、今のご時世で、自己資金が５００万程度の方の確実かつ・堅い投資であり、なにより精神衛生的にもとても良い成長の仕方になるんじゃないかと考えています。
対象は金額ベースで行くと、区分ワンルームもしくは、築古戸建、２戸or4戸のプチアパになるとは思いますが。
労働力投入するもよし（但し機会損失には気を付けて）、多少フィーは最初は勉強代と思ってプロに任せても良し。
とにかく、不動産投資（経営）の流れに身を置く、これを主眼に取り組んでみては、と。
別な視点では、「そもそも、不動産投資（賃貸経営）って俺（あたし）に向いているの？」ということを確認するためにもよい入り方だと思います。
賃貸経営って、買い進めば進むほど、”ヒューマンコミュニケーションスキル”が何より大事だと気づかされます。
入居者対応は管理会社に任せればええやん、って話ありますが、僕が言いたいのはそこではなく、その管理会社とタッグを組み、修繕発生したらリフォーム業者と話をつけ、融資して下さる金融機関の担当さんに誠実に成績状況を説明し信頼を得て、時には物件近隣のおばちゃんとかおじちゃんとかマジキチとかと対峙する場面、そういった部分へのいわば”適正”
なんつーもんがあり、これがない場合は、この投資（賃貸経営）はあなたにとって、苦痛以外の何物でもないものになる可能性があるからです。
また、パートナー視点でもそう。最初に数千万のお金を動かすって言われたら、例えば嫁さんだったら「こいつ、正気か？」って思われること必至。説得も大変です。（ちなみに僕は総額６０００万弱の最初の投資について一晩かけて嫁さんを説得し、購入に至ってますｗ）
数百万～１千万をリスクを抑えて投資するのであれば、最悪でも「さーせん！出直します！」っていう転進のしかたもできます。これが数千万ともなると、、、です。怖いですよ。マジで。
僕も最初の6000万弱の決済手続きの場では、その場の皆さんが、「俺っちをだましてんじゃねーか」って見えるほど精神状態おかしくなりそうでしたしｗ。
無論、大金を動かすことに確たる覚悟あるかたは、どうぞ、チャレンジしてみてください。
それも、一つの生き方です。僕は尊重します。
そうではないあなた、でも、最初は小さい投資ですが、１年回すとリーシング・修繕（小さい額かもですが）・税金等の一通りの知識は身につきますんで、そこから次のステップに行くというのはとても合理的だと考えます。
もう一つの武器は、「時間」
仮に３０代でしたら、６０歳までに３０年という時間的なアドバンテージがあるんです。
最初で躓いても、その根本原因を分析して、対策を打ち、次で成功につなげることはかなり容易です。
時間を味方につけて、着実に成長していくことが肝要かと思います。
こんな感じで是非、最初の一歩を、何があってもあきらめないぞという、「覚悟」をハラに据えてまず踏み出してもらい、僕なんて軽々超えて、さっさと好きな人生をあゆんじゃってくださいｗ。
そのきっかけとなれたのなら僕はそれでも満足です。いえーい。
最後に、もう一つ大切なことを。
冒頭にもいいましたが、不動産投資（賃貸経営）は、好きな人にとってはこんなに面白いものはありません。
自分で考え、プロと真正面からぶつかり・話して自分の賃貸経営をドライブしていき、その過程を志を同じくする仲間たちと共有していく。
こんなに楽しい人生はないと思いますよ。（ねぇ、先輩大家仲間の皆さま。）
この楽しさを体全身で味わい、全身で表現し、周りに良い影響をあたえられる、
そんな素敵な賃貸経営者になってほしい。
僕からの、投資家初心者の方への思いはこんなところでしょうか。
まーとにかく、
時間を味方に、覚悟をハラに、楽しさを全身で
楽しんでいきましょう！！！
やべ、すんげー長文になってもうた。
１０月分の記事はこれで終了だ（笑）
さて、今日は寝ます！！！
