こんばんは。
大分冷え込んできました。クリスマス色が濃くなっていくこの時期。
僕は大好きです。（街のあわただしさも。）
今年もいろんな物語がクリスマスの街で創られていくのかな。と。
さて、
土曜は、脇田さんの出版記念（重刷記念、ですかね）で東京にいってセミナー聞いてきました。
彼は、大阪から長崎のボロ戸建をリフォームしてほぼ無借金で８０戸を所有されているとのこと。
数万円から数十万円という驚異的な安さの物件を購入して（当然、物件も「おおぅ」というレベルのいい感じの外観、内装ですが）、内装を徹底してきれいにして相場かそれ以下で貸し出すという戦略で稼働率を９５％以上キープしているという、
すごい方でした。
僕が賃貸経営をやり始めた当初、「投資すんなら首都圏、いや、東京と神奈川東部しかありえねー」と言っていましたが、この方の実績や本を拝見する中で、僕の知識・視野の狭さを痛感させられたものです。
賃貸経営は、要は、「安く仕入れて、相場で貸せれば絶対負けないんだ。」と。
と、書くとすごく薄っぺらいのですが、極限の本質論は上記だと思うのです。はい。
最近では、地方の良さを日本人の方々が再認識されており、また、最近では、持ち家志向から「自由に住処を変えらえる」という新しい考え方で、「あえて賃貸で自由に生きていこう」という人も増えているとか。
また、地方でも市場形成がされている場所、その地方特有の「価値」あるエリアではそれに特化した賃貸経営も十分にビジネスとして成立することが複数の投資家さんの実績で証明されています。（再現性はともかくです）
こういったこともあって、うちの嫁さん主体で、僕の中での地方とていぎしている「横須賀」で、「ボロ戸建」を安く買ってリフォームして、うちの場合は「再商品化」＋「プチコンセプト」を載せてチャレンジしてみました。
結果は、まぁ、今のところ順調（てか、１２月でいったん空きますけどね）です。
僕の場合も、横須賀という土地柄の特殊な市場を狙って通用するかどうかを試してみたのですが、
具体的には、アメリカ海軍関連者、自衛隊関係者のいずれかが借りてくれること、でした。
結果はずばり、自衛隊関係者（しかも、きゃぴきゃぴの女子でした。うー、退去がさみしい。。）。
なるほど、ちゃんと調べて戦略が立つのならば、地方で安く戸建を仕入れて相場で貸せば十分儲かるな。と。
これをもっと組織的にやっていらっしゃるのが脇田さんです。
現在、他の投資家さんの長崎ボロ物件購入のお手伝いもされているということで、今後のご活躍が楽しみです。
良い刺激を頂けました。
で、日曜の今日は朝から都内は、中央線沿線のまあまぁの規模の駅から数分の４戸のアパートを見てきました。
相続がらみの物件でしょゆうしゃが４名でお持ちで、年内に現金化したい物件。
場所は抜群、土地も広いので、おそらく評価は十分出るのですが、、、
いかんせん、利回りが低いんですよねー。売出し価格では６％台。これじゃ話にならんので、
１０００万ちかくさしねをいれられないかと打診すると、
『うーん、まだ先週売りに出たばかりなんで―』と一蹴されました。（笑）
この物件は、土地が広いけど、物件が４戸なんです。ですので、数年ホールドしてから物件をつぶして土地で売ったろうかと考えています。（立ち退きも戦略的にやりやすい立地なのです。）
更地にしたとたんに大化けするんで、利回りはこの際切り捨てて、出口で儲ける戦略。
上物があるがゆえに、価値が下がっている典型的な物件だったので、結構ほしいのです。
ただ、嫁さんが渋ってます。
『家からとおいー。メンテで家から１時間以上かかるからヤダー』と。
まー、確かに今持っている物件は横須賀物件以外は近いエリアで東横物件に至っては、嫁さんが毎週ちゃりで掃除に行けるほどの近さ。そりゃ遠いわなと(;^_^A
一応、担当さんには、「今、物件価格が下がり傾向です。この後もう一段階の下げがあるかもしれません。となると、今の価格をさらに下げる必要があるから、売れるうちに売れる値段で売った方がいいと思う、、、と売主様へそれとなく伝えておいてください。一応、金融機関の評価は出してもらっておきますね。」
と伝えてその場は解散しました。ちょいと様子見ですね。
※ほんと、大分目に見えて下がってきてますね。いままで音沙汰なかった業者の担当が最近ちらほらと「物件まだ探していらっしゃいますか？」なんて言葉で物件情報を送ってくるようになりました。１年前の箸にも棒にも掛からぬレベルではなく、大分検討に値するものが出始めています。
ここからは、これまで虎視眈々と買い場を狙っていた方々との知恵比べ、スピード勝負となりそうです。
んまー、スクリーニングと融資までのスピードでは負ける気がしませんけどねー(￣ー￣)ﾆﾔﾘ
楽しくなってまいりました。
では、なんとか年内に１棟目標で！！！
あ、そういや、１２月にポールさん＆極東船長さんが東京でセミナーやるって聞いて、速攻申し込みました！！！
でも、懇親会は埋まってしまっていた！！（チキショー！！もっと枠ほしかったー）
まぁ、残念ですが、念願の極東船長さんのセミナー、そして今、不動産投資界の「ぼくちゃん天才」ポールさんに生であえるとうことでたのしみにしてます。
『１時間約４０００円のセミナーだかんなー、ちゃんと得るもの持って帰ってこいよー。(- -#)』
とは愛する嫁さんからの脅しエール。
、、、頑張ります。
