ども。先日、土地を見誤って新築ヒーハーになっておった、僕、kanaloaです。
いやはや。です。
それでも懲りずに探しておりますよ。土地も、物件も。
先週、何の気なしにはいった僕の家の近所の地場の不動産屋。
＃最近思うのですが、大手もいいですが、地場の老舗不動産屋ってよいかもですよ。
最初、おばちゃんが出てきて、僕のチャラい風貌を見て判断したんでしょう。
「あ、土地とかはなかなか出てきませんよ」
と。
ちと、なめられたなと思って、
『そんなこと、重々わかっております、もう10数年賃貸業やってますから（笑）。大分手持ちキャッシュがあって、そろそろ買い増ししようと思いましてね、ほら最近金融機関動きがあーだこーだ』
って感じで「俺が話したいのはあんたじゃねーんだ」を案に伝えていたところ、後ろから明らかに営業のアンちゃんがでてきました。
『あー、失礼しました、営業の〇〇ですー』
と、ようやく本題に入れることに。
いろいろお話していると、この担当さんと妙に気が合ってきて、、、
「あー、そうだ、バス便ですが、相続物件で面白そうなものがあるんですが、興味あります？」
このパタン、デジャヴュです。（東横物件もそうだった、あっちは任売だったけど）
聞くに、この物件は、南武線の川崎に近いエリアの人気駅からは徒歩２０分弱（もはや徒歩圏じゃない（笑））。
だけど、物件から歩いてすぐ（３分くらいで）バス停あり。
川崎にも、武蔵小杉にも上記人気駅にもバスが鬼のように走っている場所。
このエリアは、バス便エリアなんですね。
川崎の東口エリアも、１５号線を超えても全然ありなんですよ。同じように川崎駅につながるバス路線が鬼のように発達しているんで、朝夕はほぼ１分刻みでバスが来るんです。
都内でもありますもんね。
僕も基本は駅から徒歩１０分以内ですが、それにこだわりすぎると、大した需要のない駅から１０分という非常に「危険ゾーン」に手を出すことにもなります。それよりもバス便で主要な街にガンガンアクセスできるバスを持っている方が断然賃貸需要が出かかったりするんすよね。
無論、地域を熟知していないとおすすめはしませんが。
僕にとって上記ゾーンは庭です。なんで、日々周辺の賃貸物件を見ていますが、とにかく、空室が少ないエリアなんすよね。
なんでもその物件を聞いた際には、
( ﾟДﾟ)ムハー。デター。
とばかりに乗りきなったのです。
んが、、、
利回りは現状どんなに頑張っても、６０００万台後半。（売値は、７８００万、これは”バカなの？”価格ですが）。
『んー、たぶん、信金さんに評価してもらうと、どう考えても５０００万いくかどうかっすねー。さすがにこの指値はないでしょー？』
「そーですねー。さすがにきついですねー」
と。
ま、ダメでもいいから、とりあえず信金さんに評価出してもらおうと思って、信金さんにデータを出してきたんです。
今日その答えが出たんですが、嫁さんが
『５０００万後半の評価が出たって。どうする』
と。あれ。なんでこんなに評価出るんだろ。（掛け目入れてこんなに出るの？）
ま、もしかしたら僕のポートフォリオから見て、空き担分を見ているのかもしれませんが。
もし、、この金額だと、優にあのエリアではありえない１０数パーセントの利回りを叩き出せます。
明日、これで再度業者さんに話してみます。
売主さんのハートに届く手紙も添えて♬
んまー、手紙自体が届かないかもしれないすけど（笑）
やれることは何でもします。ただですしね。
しかし今回は、軽量鉄骨、〇ナホームの古い物件。
軽鉄わかんねーんだよなー癖が。
僕は、RC(区分バルク）、重量鉄骨（品川）、木造（東横、横須賀）と大分テリトリーが広まりましたが、
軽鉄はまだなんすよね。
修繕の感覚がねー。あれ、古いから。。。
ま、でも何事も修行と考えて取り組んでみますかね。
てな感じで、今日はこんなところで。
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PS. 最近改めて賃貸事業とAIを組み合わせて何かできないか？考えています。テクノロジーの進歩で、AIはやはり、これからの社会を大きく変える要素であることが現実として見えてきました。
ちらりと、AI+賃貸経営でグーグル先生に聞いてみるとあるにはあるんですが、結局はファイナンスに綱がる話ばかりで、AI+賃貸経営の本質はまだとらえられていないような気がします。（だって、不動産のファイナンスって、別にAIがやる仕事じゃないでしょって。フツーのコンピュータでできます。たぶむ。）
まだ、僕自身もAI+賃貸経営を考えている段階ですが、もう少し、これを深堀する前に、賃貸経営者として、これからの未来を理念とビジョンで語れるようにしないと、AI+賃貸経営の答えが出せないかもしれません。
AIの本質は「超巨大データから、その先を想像（創造）する力」だと考えています。
この力を使いこなすには、経営者としてこの先の賃貸経営をどんな理念で、どんなビジョンで考えているのか？
この機軸がない限りAIという武器が生かせなくなると思います。
もう少しいろいろ考えて、そのうえで僕なりにAIをこの先１０年、２０年、そして、次の世代に使いこなすビジョンや戦略を考えてみたいと思います。
未来、語れないと、不動産賃貸経営、つまんないっすよね？
ではでは。
