湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

入居者中心の空間アーキテクチャーを考える。

暑い日が続きますね。熱中症、気をつけましょうね。


また、一日遅くなりましたが、昨日は終戦記念日
今日の我々が過ごしている「普通(おいしく食べられる・安心して寝ることができる・みんなと笑いあえる等)の幸せ」は、
75年前に命を賭して戦って・守って・血と涙を流して日本の未来を守ってくださったあらゆる人々の賜物です。
僕らは誇りを持ち、この「普通の幸せ」を何としても守り抜いて次の世代にバトンを渡したいと思います。
当時の御霊の皆さま、本当にありがとうございます。どうか、今後も安らかに。。


さて、夏休み前に、例の湘南賃貸物件の設計について色々やっております。
現在、2つの設計事務所に設計案を練ってもらっております。

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入居者中心の空間設計は難しい。


すでにラフプランの第一弾はできており、より良い案と、伴うコストバランスについてのレビューをしているところ。
上記写真は、設計事務所が出してきた「重層長屋形式」の「模型」の一部を超近距離で移してみたところです。


昨今は、3Dパースが普及していますが、模型はリアルに空間デザインを頭の中に投影できるのでよいなと思います。


”模型は立体的な情報というだけでなく、見た人のワクワク感を膨らませるような夢を持っているように思うのです。”


とは、この設計士の方の言葉。確かにそうですね。
無論、この手間を惜しみなく出してくれているのは、僕が一定のフィーを払っているからです。
ここは設計士の先生によって金額が全然違いますので、もしこれくらいの精度で進めたいかたは、設計士の方に相談して頂いた方がよろしいかもしれません。
僕の場合は一般的なリーマンの小遣い数か月分吹っ飛んだのですが(笑)。


まぁ、正式採用となればこの金額は設計費に含めてくれますし、何より無料の範囲の設計提案より設計士の方の本腰の入れ方が全く違います。ちゃんとプレゼンしてくれる時間も取ってくれますし。(当たり前ですけど)


何より、各々の持つ「無料の範囲では絶対に見せてくれないノウハウ」を惜しみなく見せてくれます。
仮にこの案がポシャっても、まったく損したと思いません。


で、現在「集合住宅パターン」と「重曹長屋パターン」で双方話を進めています。


双方、メリット・デメリットあり、悩ましいのですが、共通しているのは、

このエリアは、建築条例の縛りにより、実質的な建蔽が取れなくなる。


という問題があります。
この実質的な建蔽確保が難しいことでこのエリアには、「根っからの地主」以外は投資観点でのうまみがないということで所謂「建売新築屋さん」には参入障壁となっているようです。


、、、無論、僕にとってもそうなのですが。(;^_^A。


「くわー、この通路幅しばりがあるから、部屋の広さがかくほできへん!!」
「んなにぃ!?荷捌き場って、、お前、、、」


建築基準法日影規制とか道路斜線とかの問題をクリアしたとしてもこういった「自治体独自の規制」によって思うように容積が取れないという問題にぶつかっています。
想定60%の建蔽があれよあれよという間に50%を切るみたいなことが普通に起きちゃいます。
参っちゃいますね。


こういった背景から僕が取り組んでいるエリアには、「大手アパートメーカー」の賃貸物件が細々とやっているようで、物件数が少ないため常に満室という感じです。


他のアパートに関しては、この自治体がこういった縛りをしてくる前の時代に建築されたものが多く、すでにこの物件の基本アーキ自体が時代に取り残されているためまぁ、という感じです。
(近隣のきゃくづげ業者の女性の方がおっしゃってました。「良い物件がなくて、仕方なしに古い物件を選んでいらっしゃる方が多い」と。)


この課題をどうしたもんかとここ1,2週間考えていたのですが、気づきを与えて頂いたツイートが。


なるほどなーと。(偉そうにスイマセン。佐藤元春さんのツイートは悩んでいるときにハッとさせていただける内容が多く、大変参考にさせてただいています)
確かに、建蔽率が想定より少なくなる(即ちレンタブル比の低下)代わりに、その空間を「武器」として「入居者の生活快適さ向上として建築に落としこむ」ことをしていけば、ホカにはない物件を創り出すことができるなと。


早速設計士の方に連絡を入れてたところ、


「いや、ちょうどその話をkanaloaさんにしようと思って、ゴニョゴニョ。」


という話になり、来週あたりまた打合せをすることになってます。
こちらの設計士さんは、重層長屋形式のアパートを提案してくれた方です。


彼は、もともと、僕らと一緒に湘南の歴史を紐解き(文化的・自然的な歴史書を読んだりして)、湘南のアイデンティティを明確にしていって、この物件に「すんでいただきたい人物像」をストーリとともに明確にしていってくれた人です。


ただ、土地の形がいいから、こんだけ入るぜイェーイというような設計ではなく、上記人物像が住むとしたらどういう空間要求(こうこうしたい、という考え方)があり、これに対してたいして空間要件(こうすべき)を明確にしていきながら設計を進めています。
※モノ作りの要求定義と要件定義については、ググってみてください。


ですが、建築条例の縛りに振り回されてお互いに「どうやったらこの条件にはめこむことができるか?」というところに視点が固まってしまっていました。


お互いこれに気づいていったん頭を少し冷やして考え直してみようということに。


少なくとも、このエリアの建築条例である、重曹長屋の場合には、通路を三メーター確保する必要があるという点は痛いねーという視点でしか語っていなかったのですが、


「いや、まてよ、この空間を活用して入居者の生活を向上させるファシリティを考えることもアリかもしれないね」


ということになっています。
このエリアは、海・山・川、釣り・サイクリング・バイク・サーフ・ランニング・ウォーキングなどなどと、ワークライフバランスを調和させて生きていくことが上手な人が多いエリアです。
※昨今の一部のリーマン層に普及しているテレワークについても一考する必要がありそうです。


こういった方の住・動・遊のワークライフバランスがとれた街に馴染むことができる、空間アーキを改めて考えてみることにします。


一方、いわゆる集合住宅の提案をされている設計士チームの案もなかなか良くて、空間の作り方と所謂「風とおし」という観点では非常に気持ちよいはずと思える「感覚」を持っています。
※上記重層長屋計画は、風通しの点で若干のビハインド感があるなぁ、、とも考えているので。


1階部分は、小商いも兼ねることができる事務所的な扱いの部屋も用意して、間口を広めにとり、これもまた条例で被る建蔽の面でのデメリットを小商い向けの空間として借りてしまえぃ!という発想で現在ゴニョゴニョしてます。


大体8月末に、僕らなりの結論を出して、プロジェクトをGOするか判断です。
最終的にはそろばん観点も絡みます。(一定の儲けは必要と考えます)


ただ、儲けはあくまで、「結果、えられるもの」であって、「そこを狙った空間づくり」をしてしまうと、「あれ?他の物件と変わんねーじゃん」ということになる、ということを頭においてもう少し悶絶し続けようと思います。


いやしかし、簡単じゃないんすね。新築をまじめに考えるって。
でも、楽しいっすね。
「価値創り」って。


さて、今日はお盆休みの最後。懐かしメロディーをTSUTAYA仕入れてきたので、これまた昨日仕入れたおいしいコーヒーを飲みながら家族との語らいを楽しみたいと思います。

、、、と思ったら、義理の母から連絡あり、「これからスマホ、検討するんだけど、ワイモバイルでネットをまとめて契約すると安くなるのかしら、それでアレコレ、、、」マシンガントークがさく裂中。°д°)
どうやら、ゆっくりできそうにありませんね。(笑)。


ではでは、皆さんもごゆっくり。