どうも、みなさん。こんばんワイン。°д°)o
湘南移住を契機に、自分の人生を「とにかく楽しみ切る！」ことにフォーカスを当て、毎日を全力で精一杯！
タリラリランのコニャニャチワと、生きている、
目指せ湘南のトコロさん。
そう、あ・な・た・の、、、Kanaさんです。ども！
ちょっと前に行った某九州の街でメチャ流行ってたパン＆カフェ屋さん。行きたかった。。
明日はお休みを頂き、湘南賃貸併用の進捗状況と、施主支給分のアイアンバー・OKIPPA(簡易宅配ボックス）・１W/１Eのキッチンに配備予定の２口型IHコンロ（IRIS OYAMA製)を置きに行ってきます。
帰りに、ついに１０数年連れ添った車とお別れして、新車のスペーシアギア君の繋ぎやくの台車の軽太郎君を借りに行きます。
段々、湘南移住の現実味が帯びてきております。
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ネタがねぇ！！！
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ということで、ですね。
ふと思いついたのが、以前、品川のアパを売ろうかどうかって悩んでた記事を書いたことがありますよね。
前回は、売却手残りをなんとなく３０００マンとして計算して、「ビミョー」という判断をしていたかと思います。
結果、もうしばらくホールドしよっかなーという判断としました。
で、今日はあまりに書くことが無いので、
この売却手残りをもう少し論拠ある設定にしてみて（ただし、あくまで周辺相場からの数値も入っているので、本当に論拠があるのかと言われるとこれまた微妙でもありますｗｗｗ）、
もう一度数値に落としてみて遊んでみようと思います。
一応他の数値も昨年度の品川APの数値をほぼそのまま使ってます。
さて、どうなるんでしょう？
前提として、今回のケースは、「更地売却」として考えてみました。
その際、ボクレベルが頼りにできる土地の実売情報として、
○土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
てのを使って周辺の坪単価を拾い上げて平均値を出して採用する。という考え方にしてみました。
品川APのある周辺の土地の取引価格はサンプリング対象が、６件あり、
坪単価の振れ幅が、
min：140万
Max：430万
でした。ので、これらを合算して、６で割、流石に振れ幅が広いので、勝手に1.1倍（min近くの100万円台は私道かつ小さい土地っぽいのでそれを多少勘案してちょいとフカすという意味で1.1としてみました）すると、
Ave：300万
とう数値が出ちゃいました。多分、ウチのアパは私道なのでそこまでは行かないかもですが、まずはサンプリングということでこれをベンチマークにしたいと思います。
でもって、改めて数字に落としてみましょうかね。
どうなるか、、、
＜品川物件の数値情報（土地更地売却の場合）＞
土地：１１０平米ちょい（周辺坪単価：２００万以上が最低ライン）
売却価格：３００万✕３３．３坪＝９９９０万・・・①（ °д°)ﾎﾝﾄﾆｺﾝﾅｶｶｸﾃﾞ､ｳﾚﾙﾉ? ）
▲残債：３８００万（前回より減ってた） ・・・②
▲立ち退き料：６００万（賃料約１年分） ・・・③
▲解体費用：６０４万（※） ・・・④
▲その他費用：４００万 ・・・⑤
売却手取り＝①ー（②＋③＋④＋⑤）
＝４５８６万 ・・・⑥※アスベスト入ってるかもなので通常の３倍で計算してみました。ここは変動の余地があると思う。
▲譲渡所得税 ＝９９９０万ー（③＋④＋⑤ ＋購入価格ー減価償却分）✕ 20%
＝８９０万 ・・・⑦
税引き後売却手取り額 ＝ ⑥ー⑦ ＝ ３６９６万
となります。
、、、いいですか、これは、あくまで妄想レベルですからね。
変動要素が多分にありますが、ただ、今後の売却か、ホールドか、について、「雰囲気でなく、行っての尺度・基軸をもって判断するために」こういう手法をとっているということを認識することが肝要です。
「中間分析」する際には、その物件を売却して手元に残る「税引き後の手取りを自己資金（エクイティ）」として考え、
売却時点の残債を「ローン借入」として計算の基礎としていく、という考え方だそうです。
この辺は、猪俣淳さん著のこれ、
のP373「出口（EXIT)のとり方」～P381にかけて事細かに書かれています。
細かすぎて、途中で吐き気をもよおすコトなきよう、マイペースで読みましょうｗｗｗ。
そういうときは、一息ついて、だしでもお飲みください。
さて、これに従って、改めて品川物件の「中間分析」っ注文をしてみます。
さぁ、どうなるか、、、
＜品川APの中間分析＞
自己資本（Ｅ） ：３６９６万
ローン借入（ＬＢ） ：３８００万
総投資額（ＬＢ＋Ｅ） ：７４９６万
ＥＧＩ ： ６２１万
▲ＡＤＳ ： ２２８万
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ＢＴＣＦ ： ２８３万Ｋ％ ： ６．０％ ・・・①
ＦＣＲ ： ６．７％ ・・・②
ＣＣＲ ： ７．３％ ・・・③
レバ判定 ： ①＜②＜③ なので かろうじて＋（レバ効いてる）
ＰＢ ： １３．７年
ＤＣＲ ： ２．２４（超安全圏）
ＬＴＶ ： ４９．５％
いかがでしょうか？
まぁ、土地がはたして１億弱で売れるかどうかは、正直微妙ですが、（前回の記事でも９０００万ですら怪しいと思ってるｗ）レバレッジ判定ではこの値が、売却益≒自己資金で、この額が減るとＣＣＲ（NOI÷Ｅ（自己資金））なのでこの数値は上がるはずです。
なので、レバは効いているという事実は変わらないはずですが、、、
ただやはり、自己資金効率が悪いなぁというのは正直なと頃です。
一方、安全度というは、DCRで測定できて、通常は１．３以上であれば投資適格というのが相場らしいです。（根拠は知らんが、NOI/ADSってことは、手残り収入がどんだけ年間の借金返済額を上回っているかってことですから、値がデカければ安心って言うことなんだと思います。）
今回の分析ではDCRは２．２４ということで、よほどのことがない限り、破綻はしないでしょう。
そういうふうに、現状の投資分析をすることができるということです。
本APの中間分析結果では、
「非常に安定した収益をアゲられるが、一方で、資金効率は下降していく一方、また、全体損益に関しては、古くなる一方なので、全体的に縮小していくカタチの投資状況にある。」
といえるんじゃないでしょうか。
この状況下で、
以降は、ボクが今後どの程度のリスクを許容して、どれだけ資金効率をアゲていきたいか（どれだけ早くFIREにたどり着きたいかとも言える？）という尺度でものを考えて、このAPの投資戦略を決めていくということになります。
仮に、更地売却した手取り額を全力ベットして、再投資する場合、
以下の投資シナリオが成り立ちます。
①手取り額 ３６９６万
②ＦＣＲ ６％（神奈川で表面８％の新築をつくる）
③Ｋ％ ５％（年利３％３０年借りるとだいたいこんな感じになります）
④ＬＴＶ ９０％（自己資金１０％突っ込む：２０％入れたくないのでｗ）
⑤購入経費率 ８％（大体販売価格のこのくらいの割合は飛んでいきます）
として、できる投資はどういうものか？
単純に計算するとこうなります。
⑥物件価格＝①÷（１－④）＋⑤＝２億５３３万
⑦総投資額＝⑥＋（⑥✕⑤）＝ ２億２１７５万
でもって、得られるＢＴＣＦはどうなるかってーと、
ＢＴＣＦ＝（計算式は端折ります。詳しくは上記書籍のP380参照）＝４０７万
となる予定ですｗ。
現状のＢＴＣＦ＝２８３万が、４０７万に。
その差額１２４万のCFのアップとなります。
計算は省きますが、おそらくＣＣＲも向上、DCRもまぁ、及第点の数値（投資適格）にはなると思いますが、
一方で、現投資状況も悪いとも言い切れないものです。
なにせあの安定度でＢＴＣＦもそこそこ出てますしね。
安心感のあるエースと言うイメージを抱くのはボクだけでしょうか？ ^^)o
再投資はＦＣＲが６％前提なので、果たしてこれが担保できるかも怪しいかもしれませんね。
再投資時のＢＴＣＦ増加の鍵を握るのは、ＦＣＲの向上です。
これが想定の６％が７％となるだけで更にＢＴＣＦは向上しますからね。
ですが、昨今の土地値上昇、材料費高騰等を考えたとき、果たしてそのような投資環境を作り出せるかどうか？
個人的には疑問が残ります。
では、賃料を上げることで、ＦＣＲを向上させることは理論上は可能ですが、現実的に高い賃料をキープしつつの投資というのは非常に難しい課題を背負うことにもなりますよね。
新しい物件なのでＤＣＲの安全指標は一定の安定度を保つとも言えますから(NOIが安定するから)、
そういう視点で、「建物が新しくなって、好立地で、その上で、一定の安定感をもってＢＴＣＦが向上するならオッケー」と考えられるなら、これはこれで成立する投資パタンとも言えると思います。
ちなみに、弊社では、この結果を受けて、
■ＣＥＯ（ヨメちゃん）：再投資タイプ
→もう古い物件はいらんのじゃー！！！刷新ジャー！ ―(#ﾟДﾟ)=○■ＣＯＯ（ボク） ：現状維持タイプ
→多少レバは殺してでも、相場たけーしで、もうちょい様子見ましょーや。°д°)
と、真っ二つに別れてバトっておりますｗｗｗ。
ま、こういうカタチで、常に自分の物件の投資状況を棚卸しして、新鮮な状態にしておくということも面白いし、物件がなかなか手に入れられない現況おいてやっておくべき作業ではないかと思いまして、
ご提案というカタチで書き綴ってみることとしました。
お時間あるときに、この「現所有の中間分析をやってみよーぜ！」をやってみること、
個人的にはおすすめします。^^)o
ということで、、、
今日も読んでいただき、ありがとうございます！！！
横浜の、秋の空から、愛を込めて。
( ˘ ³˘)❤ﾝﾁｭｰ｡( ˘ ³˘)❤ﾝﾁｭｰ｡( ˘ ³˘)❤ﾝﾁｭｰ｡
