こんにちは。
珍しく平日のアップでございます。
昨日は雨の中、品川アパの管理会社への挨拶の後、湾岸を飛ばし本牧⇒みなとみらいを流して帰りました。本牧ストリートは桜で満開でしたよ〜。
前回の記事で、久々に賃貸併用以外のネタに触れました。
要は現在弱小法人の売上をなんとかできんもんかなということで、色々考えてみたというのが上記です。
前回は、ウリウリ悩んだ挙げ句に、手持ちの物件の売却から、それを手持ち資金にしてレバをかけてCF拡大を狙ってみたらどうかという話でした。
一点、上記記事で誤った情報を記載してしまいましたので、訂正します。
CCRの計算が間違ってました。２８％とか書いていましたが、正しくは7.48%。
今日はこんな感じお話します。
品川アパ、改めて中間分析
改めて整理すると、
この物件を売却した場合どれだけの現金が手に入るかとう「仮定」を元に分析をする必要があります。
売却した場合の手残りをを分析時のエクイティ（自己資金）とし残債と合算してこれを「投資総額」として改めて数値を弾き直します。
＜品川物件の数値情報（現時点のざっくり状況）＞
土地：１１０平米ちょい（周辺坪単価：２００万以上が最低ライン）
周辺キャップレート：恐らく６％はかたいかと。
市場価値( NOI/キャップレート )：約８３００万（ホントか？）
売却手残り(税引き後）：長期税引き後で３０００万は残るはず。・・・a)
残債：３９００万・・・b)
投資総額( a+b )：６９００万
NOI：５００万ちょい
とすれば、
FCR：7.28%
★CCR：7.48%
K%（ローンコンスタント）：7.13% ( 残債3900万を0.9%, 15年で再計算)
DCR：1.81
BER：64%
ATCF：210万
前回は、★のCCRを誤ってました。中間分析の場合は、売却手残りが自己資金相当（投資基礎）として考える必要がありました。(^^; ｻｰｾﾝ
改めて数値を見ると、レバはかろうじて効いていますが、あと数年（おそらく４年くらい）で確実に逆レバとなってしまいますが、対する安定度、CFについては非常に優秀です。ここをど考えるかですね。
キャップレートの考え方は前回の記事のとおりですが、ここは流石に読めません。市況に思い切り左右されますが、昨今の東京都心エリアの利回りから「推測」してます。
※多分そんなにずれていないと思うんだけども。
また、更地の場合は２５０万／坪くらいかなぁと思いますが、それで計算すると９０００万とかになりそうです。（ホントか？？）ま、更地売却のためには入居者がいらっしゃいますので、退去のためのコストがそれなりに掛かると考えれば、投資物件としての売却≒更地 となる可能性も高いし、何より人が相手ですので機会損失の可能性も否定できません。なのでここでは投資物件としての売却で考えます。
ということで、この前提で売却手残りを活用した次の戦略を考えてみます。
※基本的に全自己資金での投資はしないつもり。まだ年齢的にレバかけていいのと、想定されるリスクへの対策も取れる経験があるためです。
※赤レンガ倉庫も人が結構いましたね。個人的には改装前の倉庫が好きでした。あと象の鼻エリアも改装前の倉庫にあったアメカジ屋とかヴィンテージ雑貨屋が本当に横浜っぽくて好きだったなー。ま、今のみなとみらいもおしゃれで好きですけどね ^^)o
売却した場合の手残りでの戦略１（全額一物件へ投資）
自己資金は３０００万で、他諸経費（物件価格の約８％でお釣り来るはず）も込みでローンが組めた、とします。
自己資金３０００万を全額１物件集中投資の場合、物件価格に対して２割を自己資金として使うならば、物件価格（想定）は、約１．５億。新築を想定します。
※とりあえず、木造とします。（建物、土地の想定価格も考えんとあかんのですが、木造１．５億ってなかなかの規模ですよねｗ。RCはやったことないので書きません。）
神奈川県東部の現在の表面利回りは良くて７％（まれに８％とか叩き出すすごい方がいらっしゃいますが、これはここでは置いておきましょうｗ）。
初年度空室率は５％と置いて、運営費は一般的な値として、RCのMAX値で２０％として考えます。
金利は仮に１．５％、期間３０年として見てみます。
さて、数値はどうなるか？ドン (^^)o
GPI：１０５０万
NOI：７８７．５万
ADS：５４６．６万
BTCF：２４０．８万
FCR：４．８６％
K%：４．１４％
CCR：８．０３％
DCR：１．４４
BER：７２．０６％
どうでしょうか。ビミョーｗｗｗ。
レバも対して効いてないですねー。
GPIから、突き当り８７．５万の家賃。
神奈川エリアは、これからは１LDKじゃないと将来きつくなりそうな気がするので、１LDK（４０平米想定）で約１１万くらいで想定。約８室、約１００坪の建坪かな。
木造はそれなりのグレードで７５万／坪として、建物は７５００万。土地を７５００万で調達という感じでしょうか。土地も坪１００万ゾーンで考えれば７５坪（２４７平米）。
建ぺい率６０％として、床面積＝７５×０．６＝４５坪（１４８平米）。多分１フロアあたり３部屋がせいぜい。
容積は２００％として、延床面積＝７５×２＝１５０坪（４９５平米）。多分３フロアとなるので、計９部屋。
仮に９部屋はいったとしたら、まぁまぁのパフォーマンスになるかと思いますが、
品川の一等地から神奈川の激戦区に戦いを挑むわけですからね。。。
仮にこれを２棟分散としても、条件が変わらない限り、「卵を一つのざるにもる」際のリスク以外は得られる数値は変わらんはずです。
なんか、あまりやる旨味がなくなってきました。 ^^;
この情勢ですから、果たしてこの皮算用もいけるかどうか怪しいってもんですｗ。
※そういえば、みなとみらいに、あのハワイの名ホテル「ザ・カハラ」ができていたの知ってました？独特な建物のラインでおしゃれでしたよー。彼女いる方、是非エスコートしてあげてください。（ウチは予算なくて無理ですwｗｗ）
結局は、今の某金融機関との根抵当権がはずれない前提に別の金融機関への借り換えを来年やるといったところでしょう。
とうことで、方針が決まりました。
そもそもが、今の某東海エリア地銀さんの根抵当権が外れないことがネックであったため、こいつを解消することが先決な気がしてきました。
まぁ、その間は今持っている資産を活用して、新しい物件を探すという行動を続けるしかないですなー。
※とにかく売上あげないと。(´Д｀)
来年の９月が固定期間の終了時期なので、ペナルティを考えたらこのタイミングでの借り換えなので、ここまでに再再度、金融機関に交渉を挑みます。
こちらの誠意を精一杯伝えて、それでも先方のごつこうで抵当権変更ができないのであれば、ビジネス判断としたいと思います。
てことで、結局は元鞘に収まる形となりましたが、こういった形で数字で自分の現状をおさえて事業判断することってとても大事だと考えます。
僕自身、今回の再分析で、この物件の状況と他物件との相性を踏まえた事業判断ができるきっかけを得たので良しとします。
よっしゃ！４月になったら中断中の業者巡りを再開であります！！！
これまでは基本ボクの１馬力での開拓でしたが、
今回からヨメちゃんが単独開拓に取り組むと行ってくれているので、２馬力！！！
これまでの業者様との付き合いは大切に、新しいご縁を探しに行く、
春から新しいクエストが始まります！！！
以上、ご参考になれば幸いでーす♬
※みなとみらいからベイブリッジを望む。
