愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

今後の賃貸経営戦略を考える。〜品川アパの運営方針を決めたぞ!!!〜

こんにちは。
珍しく平日のアップでございます。


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昨日は雨の中、品川アパの管理会社への挨拶の後、湾岸を飛ばし本牧⇒みなとみらいを流して帰りました。本牧ストリートは桜で満開でしたよ〜。

前回の記事で、久々に賃貸併用以外のネタに触れました。


kanaloa.hatenablog.com


要は現在弱小法人の売上をなんとかできんもんかなということで、色々考えてみたというのが上記です。


前回は、ウリウリ悩んだ挙げ句に、手持ちの物件の売却から、それを手持ち資金にしてレバをかけてCF拡大を狙ってみたらどうかという話でした。


一点、上記記事で誤った情報を記載してしまいましたので、訂正します。
CCRの計算が間違ってました。28%とか書いていましたが、正しくは7.48%。


今日はこんな感じお話します。

品川アパ、改めて中間分析


改めて整理すると、
この物件を売却した場合どれだけの現金が手に入るかとう「仮定」を元に分析をする必要があります。
売却した場合の手残りをを分析時のエクイティ(自己資金)とし残債と合算してこれを「投資総額」として改めて数値を弾き直します。

<品川物件の数値情報(現時点のざっくり状況)>

土地:110平米ちょい(周辺坪単価:200万以上が最低ライン)
周辺キャップレート:恐らく6%はかたいかと。
市場価値( NOI/キャップレート ):約8300万(ホントか?)
売却手残り(税引き後):長期税引き後で3000万は残るはず。・・・a)
残債:3900万・・・b)
投資総額( a+b ):6900万
NOI:500万ちょい
とすれば、
FCR:7.28%
CCR:7.48%
K%(ローンコンスタント):7.13% ( 残債3900万を0.9%, 15年で再計算)
DCR:1.81
BER:64%
ATCF:210万

前回は、★のCCRを誤ってました。中間分析の場合は、売却手残りが自己資金相当(投資基礎)として考える必要がありました。(^^; サーセン


改めて数値を見ると、レバはかろうじて効いていますが、あと数年(おそらく4年くらい)で確実に逆レバとなってしまいますが、対する安定度、CFについては非常に優秀です。ここをど考えるかですね。


キャップレートの考え方は前回の記事のとおりですが、ここは流石に読めません。市況に思い切り左右されますが、昨今の東京都心エリアの利回りから「推測」してます。
※多分そんなにずれていないと思うんだけども。


また、更地の場合は250万/坪くらいかなぁと思いますが、それで計算すると9000万とかになりそうです。(ホントか??)ま、更地売却のためには入居者がいらっしゃいますので、退去のためのコストがそれなりに掛かると考えれば、投資物件としての売却≒更地 となる可能性も高いし、何より人が相手ですので機会損失の可能性も否定できません。なのでここでは投資物件としての売却で考えます。


ということで、この前提で売却手残りを活用した次の戦略を考えてみます。
※基本的に全自己資金での投資はしないつもり。まだ年齢的にレバかけていいのと、想定されるリスクへの対策も取れる経験があるためです。


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※赤レンガ倉庫も人が結構いましたね。個人的には改装前の倉庫が好きでした。あと象の鼻エリアも改装前の倉庫にあったアメカジ屋とかヴィンテージ雑貨屋が本当に横浜っぽくて好きだったなー。ま、今のみなとみらいもおしゃれで好きですけどね ^^)o

売却した場合の手残りでの戦略1(全額一物件へ投資)

自己資金は3000万で、他諸経費(物件価格の約8%でお釣り来るはず)も込みでローンが組めた、とします。


自己資金3000万を全額1物件集中投資の場合、物件価格に対して2割を自己資金として使うならば、物件価格(想定)は、約1.5億。新築を想定します。
※とりあえず、木造とします。(建物、土地の想定価格も考えんとあかんのですが、木造1.5億ってなかなかの規模ですよねw。RCはやったことないので書きません。)


神奈川県東部の現在の表面利回りは良くて7%(まれに8%とか叩き出すすごい方がいらっしゃいますが、これはここでは置いておきましょうw)。


初年度空室率は5%と置いて、運営費は一般的な値として、RCのMAX値で20%として考えます。
金利は仮に1.5%、期間30年として見てみます。
さて、数値はどうなるか?ドン (^^)o

GPI:1050万
NOI:787.5万
ADS:546.6万
BTCF:240.8万
FCR:4.86%
K%:4.14%
CCR:8.03%
DCR:1.44
BER:72.06%


どうでしょうか。ビミョーwww。
レバも対して効いてないですねー。


GPIから、突き当り87.5万の家賃。
神奈川エリアは、これからは1LDKじゃないと将来きつくなりそうな気がするので、1LDK(40平米想定)で約11万くらいで想定。約8室、約100坪の建坪かな。


木造はそれなりのグレードで75万/坪として、建物は7500万。土地を7500万で調達という感じでしょうか。土地も坪100万ゾーンで考えれば75坪(247平米)。


建ぺい率60%として、床面積=75×0.6=45坪(148平米)。多分1フロアあたり3部屋がせいぜい。
容積は200%として、延床面積=75×2=150坪(495平米)。多分3フロアとなるので、計9部屋。


仮に9部屋はいったとしたら、まぁまぁのパフォーマンスになるかと思いますが、
品川の一等地から神奈川の激戦区に戦いを挑むわけですからね。。。


仮にこれを2棟分散としても、条件が変わらない限り、「卵を一つのざるにもる」際のリスク以外は得られる数値は変わらんはずです。


なんか、あまりやる旨味がなくなってきました。 ^^;


この情勢ですから、果たしてこの皮算用もいけるかどうか怪しいってもんですw。


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※そういえば、みなとみらいに、あのハワイの名ホテル「ザ・カハラ」ができていたの知ってました?独特な建物のラインでおしゃれでしたよー。彼女いる方、是非エスコートしてあげてください。(ウチは予算なくて無理ですwww)

結局は、今の某金融機関との根抵当権がはずれない前提に別の金融機関への借り換えを来年やるといったところでしょう。


とうことで、方針が決まりました。


そもそもが、今の某東海エリア地銀さんの根抵当権が外れないことがネックであったため、こいつを解消することが先決な気がしてきました。


まぁ、その間は今持っている資産を活用して、新しい物件を探すという行動を続けるしかないですなー。
※とにかく売上あげないと。(´Д`)


来年の9月が固定期間の終了時期なので、ペナルティを考えたらこのタイミングでの借り換えなので、ここまでに再再度、金融機関に交渉を挑みます。
こちらの誠意を精一杯伝えて、それでも先方のごつこうで抵当権変更ができないのであれば、ビジネス判断としたいと思います。


てことで、結局は元鞘に収まる形となりましたが、こういった形で数字で自分の現状をおさえて事業判断することってとても大事だと考えます。


僕自身、今回の再分析で、この物件の状況と他物件との相性を踏まえた事業判断ができるきっかけを得たので良しとします。


よっしゃ!4月になったら中断中の業者巡りを再開であります!!!
これまでは基本ボクの1馬力での開拓でしたが、
今回からヨメちゃんが単独開拓に取り組むと行ってくれているので、2馬力!!!


これまでの業者様との付き合いは大切に、新しいご縁を探しに行く、
春から新しいクエストが始まります!!!


以上、ご参考になれば幸いでーす♬

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※みなとみらいからベイブリッジを望む。