こんばんは。Kanaさんです。
すっかり春になっちゃいましたね。なぜか土曜晴れて、日曜が大荒れというのが３連続ですけどもｗ。
さて、今日は税理士事務所への突撃話と、そこで気づきを得た、品川アパ売却のシナリオ考察について。
以下流れで参ります！！！
久々に湘南の税理士事務所へ突撃！！！
金曜の夕方に、法人の顧問契約をお願いしている税理士事務所に、これからの法人の売上向上のための取り組み、、というか戦略的なものを説明し、これが税法上無理がないものか？もしくは合理性にかけないか？等をヒアリングしてきました。
事務所は、湘南引っ越しも想定して、現地の事務所を探して契約してます。
なので打ち合わせのために湘南にごーしました。夕方からｗ。
※先生が「そちらに伺いましょうか？」と言ってくれましたが、こんな弱小法人のためにご足労ねがうのも気が引けますし、湘南へ足を運ぶのはむしろ楽しいので僕らがいつも事務所にお邪魔してます。
説明したのは、現在非常に可愛い物件（川崎南武線の借地アパ）の売上しか無く、ボク個人の税金が結構なラインに来ており、この所得圧縮と、法人の売上向上策として、
- 賃貸併用に住み替える際に、貸し出す、自宅マンションの法人売却
- 品川アパの建物部分の法人への売却
を考えてこれが税法的にグレーにならないのか？という点について相談したというものです。
※先日見つけた茅ヶ崎のシャレオツかつ、おいしいパン屋さん。名前忘れたｗ
いずれも、個人から法人に物件を移動して、法人の売上を上げつつ、個人にはキャッシュが残るという考え方で、個人のBS向上、法人のPL安定化につながると思ってました。
ただ、自分でもピンとこなかったのが、人格は別なのはわかるけども、なんか錬金術みたいで気持ちわりーなーというところ。
ネットで調査する範囲では、これに対しては特にお咎めないし、おすすめなやり方とまで書いている税理士さんとかもいらっしゃるようです（無論、ちゃんと自分の顧問税理士に確認は必要よ。とフォローされています。）
税理士側からの説明としては、
- やってやれないことはない。
- ポイントは、売却時の「妥当な価格をどう設定し、それを”客観的に妥当である”と説明できるか。
- 品川アパの建物売却の場合は、相続も併せて考えておかないとボクがあの世に行ったあと後で土地の相続がガツンと入るので注意（建物がないから）とか、「無償変換の届け出（いついかなる時でも、申し出があれば、無償で建物を変換します。だから、対価を払うだけの強い権利を持つ借地権とはちゃいます）を税務署に届け出る」必要あり。
なのですが、付け加えられたのが以下。
- 最近税務署の動きが同族経営者からの法人への売却は、その目的があからさま（要は上記のボクの目的）と見られるようで、複数物件のうちの一つがそれならば目くじらを立てられないようですが、法人建てて間もない法人のそれは突っ込まれる可能性が上がってきているらしいです。ということ。
、、、んまー、そうだわなぁ。。
本来法人が頑張って本来の事業で売上を伸ばしていくのが筋。なのでこういったやり方はグレーといえばグレーですわな。。。
（でも、、、本とかでもこの手法がふつーに紹介されているしなー。）
時代が変わりつつあり、税務署も抜け目なくなってきているかもしれませんねぇ。
※茅ヶ崎にあるカッコいい（大人の）リノベRC物件。こういうデザインがボクは好き。
エース物件の品川アパ売却の検討に入ってみますか。
ということで、税理士側からは「正攻法で、第三者へ売却して、その利益を原資に、再投資のほうが筋が良いのでは？」と。
以前から同様のことは頭をよぎってはいたのですが、改めて第三者から提案されると揺れますなぁ。。。
改めて考えてみます。
＜品川物件のスペック・状況・メリット・デメリット等＞
- 某人気私鉄、大人気駅から各々徒歩１０分程度。他、気合を入れて歩けば目黒・五反田もアクセスも可能。チャリなら楽勝。
- S造６戸、ただし１戸は元オーナーズルーム（この部屋が荒稼ぎしてます）
- ピロティあり、自動販売機あり（雑収入ありでこれも結構稼いでくれるｗ）
- 物件所有期間の通算年間平均稼働率９２％は最低でもおさえてます。
- メンテも完璧（これが命と思っとりますから）
- ただし、今後１０年を見据えると賃料下落は避けられないか。（特に元オーナーズルーム）
- オーナーズルームは賃料の５０％を〆ており抜けたときのダメージはでかい。
＜品川物件の数値情報（現時点のざっくり状況）＞
- 土地：１１０平米ちょい（周辺坪単価：２００万以上が最低ライン）
- 残債：４０００万以下（購入時価格はひみちゅ）
- NOI：５００万ちょい
- CCR：28%ちょい
- CCR：7.48% (ハデに間違えておりました。訂正し、お詫び申し上げます m(_ _)m )
- DCR：1.81
- BER：64%
- ATCF：210万
- 周辺キャップレート：恐らく６％はかたいかと。
- 市場価値( NOI/キャップレート )：約８３００万（ホントか？）
と、まぁ、いわゆる不動産投資理論的な分析ではこうなります。
我がポートフォリオのエース的な存在です。 管理費も極限まで削って（３％＋自分たちで探した掃除専門の個人事業主の方に依頼）ますから、運営費（OPEx)もかなり抑えられています。
とにかく空いたらだいたいすぐ埋まる（ただし、昨年のこの時期に、ボクの値付けと対応の誤りにより、５ヶ月弱の空室期間をあけてしまった部屋もありますってことは付け加えておきます）ので運営でヒヤヒヤしたことはそんなに無い。
そんな優等生物件であることは間違いないです。
いつもキャップレート設定は悩ましい（ボクの知る限り、現在キャップレートを公にしているという話は聞きませんし）のですが、現在の周辺の同世代の物件、、、それ自体数が少ないのでサンプルが少ないのが悩ましいですが、新築でだいたい５％。
中古で６％中盤でネットに流れているところから、中古ならば恐らくその＋１．５％くらいが手打ちの相場（表面７．５％）として、キャップレートは、その－１．５％の６％としてます。
２年程まえでしたか、物件エリアの某大手不動産販売業者に物件探しの相談に行ったところ、「物件が無いですし、あってもアホみたいに高いですよ。あ、Kanaさんお持ちなの？その物件なら８０００万程度ならいけるんじゃ？」というリップサービスかなんかわかりませんが、そういう情報を得てまして、今回算出してみたら期せずしてそんな感じに落ち着いてますｗ。
で、す、が、、、
この物件も２０１１年購入なので、１０年の経過。相応の経年劣化は否めません。
また、躯体もS造であり、確認はしてませんが、アスベスト吹付けの可能性も否めません。
上記の通りオーナーズルーム（賃料２０万）という驚異的な賃料を叩き出している部屋もありますが、これもいつ空くかはわかりません。（諸刃の剣なのです）
一見優等生に見えながらも、こういった「隠れたリスク」は内在しており、世間の情勢とともにこれが表に現れて僕らに牙をいつ向くかわかりません。（モチ、そのための対策A・B・Cは持ち合わせてますよ）
更には、この物件の融資をしていただいた、某東海エリア地銀様ですが、
軒並みボクへの融資は根抵当です。
当時意味もわからず（また、そうでないと融資つけてもらえなかったので）これで契約してますが、
現時点で積算ベースでも空きたんが出るレベルまでになっているこの物件。
それでも、他の金融機関さんからしたら、限度額までの借用をしている状態。
何度もこの金融機関様に「もうこれだけ安定稼働しているんだから、根抵当を通常抵当権にかえられませんかね？」と相談していますが、「すいません、できないのですよー」の一点張り。
（理由が知りたいけど、教えてもらえない （泣）、２番抵当とかつけられるのが嫌なのかしら。）
不動産賃貸経営で買い進める際に、物件の空き担保は現金相当ですから、融資の際に非常に強い武器になることは明らか。
ココができないとなると、ボクにとっては大いなる機会損失なので、そろそろビジネス判断が必要な時期かもしれません。
売却というのが、各メガ大家さんのブレイクするーのきっかけであることはご本人たちがおっしゃってますものね。
では、売却するとして、どのようなシナリオが考えられるか？
ですが、今日は疲れてしまったので（賃貸併用の議論と鎌倉からの帰りの渋滞でヘロヘロ）、また来週の土曜に。^^)o
キーワードは、税引き後売却手残りとCCRです。
若干妄想入りますが、いくつかのシナリオが考えられます。
その辺を次の回にて徒然に。
PS. 賃貸併用ですが、今日ようやく、建築確認申請に必要な決定事項がFIXしました。
近々土壌調査が始まり、建物決済に向けた金融機関との連携が再開されます。土壌調査が無事手直しなしでできますように。
外壁も最後まで工務店さん（お二人で対応頂いてます）、ヨメちゃん、ボクでサンプルを外に持ち出して、
「（ヨメちゃん）あたしはこっち！！」
「（工務店さんA（男性）：私はこっちがいいかなー」
「（工務店さんB (女性）：あたしは、こっちがいいかもー（のりが軽くて楽しい子）」
「（ボク）え？ボクはこっちっすよ。みんなバラバラじゃん！ｗｗｗ。決まらねー！！」
って悶絶してましたが、１時間ほど議論してようやく決定しました。皆合意です。
このチームでの設計計画はビジネス抜きで楽しいのです。併用終わったら、アパ計画もこのチームでやりたいなぁ。。
併用の話もちょいちょい書いていきますね。では、おやすみなさい！！
