湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

たまには、所有物件の現況と今後のお話でも。~11月も〆ですしね。ゆるく終わりますw~

どうも、みなさん。おはこんばんワイン。°д°)o


湘南移住を契機に、自分の人生を「とにかく楽しみ切る!」ことにフォーカスを当て、毎日を全力で精一杯!
目を輝かせつつ、若い女子を目で追いかけるw、
目指せ湘南の和製ジェラルド・バトラー


そう、あ・な・た・の、、、Kanaさんです。ブラボー!!!


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→これ、ボクのお手製の銘板です。水に強い塗装された板買って、アイアンの数字をドリルで打ち込んで、接着用ボンドでペタンちょとすればほら素敵なインダストリアルデザインwww。


なんか最近、気づけば、ずーっと湘南移住のお話ばかりしていたので、
所有物件の状況は全然整理していなかったなと。


ということで、11月も最終日ですし、
所有物件の現況、そして今後のお話をしてみたいと思います。

こんなお題で進めます♫

品川AP(6戸:1Rx5+4LDKx1)【お満室継続中】

本物件は、品川区にボクが唯一持っている東京の牙城。
築古・狭小・3点ユニットという、「持っちゃいけないアパートあるある」のステレオタイプとも言うべき部屋を5戸と、
2階から入って、メゾネットタイプの90平米の化け物部屋(賃料20マソ超え)を1戸で総計6戸というかなーり、
危険な匂いのする物件www。


ですが、今年はほぼ満室稼働(12月はまだこれからですが)で、購入以来、安定稼働を続けています。
返済も進んでいるので、万が一でも売却でリターンが得られるため、今最もリスクが少ない物件となっています。


とは言え、やはり老朽化とう現実は抱えているわけで、
いずれは出口を取る必要があります。
これが、現況での売却なのか?
更地にして売却なのか?
更地にして新築計画なのか?


ベストの選択肢を選んでいくことが課題です。

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東横AP(8戸:1Kx6+狭小1Kx2)【空室x1】

コチラは先週末に久々に1部屋空きがでてしまいました。(泣)
築50年超えのヴィンテージ物件なんですが、地域最安値を誇っており、
意外と近隣で頑張っているお部屋がないし、カッコいいお部屋は賃料が高いから競合があまりいない実態からか
品川APとまでは行かないものの、おそらくは稼働率ベースでは90%は超えていると思います。


コチラも老朽化は品川よりも更に深刻なのですが、
もともと購入時点で「保有は10年。そのタイミングで売却 or 立て直し」を計画する予定で買っています。
擁壁を抱える物件ですので、建て替えの際には、擁壁のやり直しを込みでの事業計画が必要。
条件によっては、アズイズでの売却が良い選択となる可能性があります。


僕らで修繕した物件は、所得が低めの若者に人気があって、
ヨメちゃんと仲良くなっているケースが多いってのは先日話したとおりですw。


ヨメちゃんが、自身の所有物件として、大家力をガンガン高めていった物件としては、
非常に意義のある購入であったと思います。


これからもいくつか問題・ハードルが出てくると想定されます。
が、ヨメちゃんが力をつけているので、彼女がそれを自助努力でくぐり抜け、
更に孤高の大家ヨメちゃんに育っていってくれることを期待しています。

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東横戸建て(2戸:1戸建てを2戸イチに分割)【空室x1】

コチラも、ヨメちゃん所有の上記アパート敷地内にある、前保有者のご自宅。
これを、2戸イチに分離して、1階を2LDK,2階を1LDK物件として貸し出しています。

今月末に2階が空室になって目下募集中。
ちょっと時期が悪いせいか食いつきが悪いのが気になりますが、
ぼちぼち決まることを願って、営業をしていく予定です。

川崎借地AP(3戸:ビッグスケール・ハイソ1LDK)【お満室】

こちらは、昨年12月に弊社で購入した初の物件です。
購入当初からお満室を継続しており、12月に明日なるので、これで1年間稼働率100%を達成。


僕らが所有する物件ではダントツに若く、おしゃれでカッコいい物件。
そして、借地権ならではのメリット・デメリットを勉強できる良いケーススタディ案件として頑張ってます。


、、、と言っても、何も起きない(夏場にエアコンが不調だったので速攻交換差し上げた程度)ので、あまり語ることが無いというのが寂しい(いやありがたい)ところでありますw。


このまま10年そのままで行ってくれればいいんだけどなぁw。

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ヨコスカ戸建て【お満室】


最後が上記の景色が最高の戸建て物件。ヨコスカ戸建てです。
コチラは、ヨメちゃんが不動産賃貸経営に興味を持ち始めた際に、


「だったら、現金で、あえてちょいとビハインドな条件で実績出してみたら?」


ということで始めた、ヨメちゃんエントリーモデルです。
実際蓋を開けたら、ヨコスカ特有の需要(米軍・自衛隊・周辺の商業地域に務める人々)があり、
2回回転しましたが、うまるまではそうそう時間がかからないのが意外でした。


もちろん、買ってそのままがしはしてません。
総計300万ほどテコ入れして同系統の物件では地域オンリーワンに仕立て上げてます。
そういったこともあり、好きな人には響く物件になったのかなぁ。
そう分析しておる次第です。


ですがコチラも築古。
再来年の正月を迎えたら、売却を仕掛けていく予定です。
(ヨメちゃんのキャッシュポジションをアゲたいという戦略的な判断です。)

総括


とまぁ、こういった感じです。
現在の時点空室率は、10%。(2戸/20戸)、稼働率はおそらく90%は超えていると思いますが、さっさと埋めねばですね。
あ、そうか、湘南賃貸併用で1LDKx2追加されます。(が、まぁ、これは別枠かなw)


しかしまぁ、
戸数がすくねぇwww。(何やってんだろ)
ホントは今年20戸増えそうなところまで手をかけていたのですが、
いずれも、撃沈しておりますから。ほんと悔しいです。


年内に購入はちょっと難しい状況ですが、
来年早々にも入手できるよう、現在温めている案件を進めていこうと思います。


来年はなんとしても+20戸以上行きたいものです。
コッカラッス!


では、今日はこの辺で!


なにか一つでも、ご参考になれば、ボクは幸せでございます。


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!
横浜の、初冬の街から、愛を込めて。


( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。