湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

横浜の現自宅をどうするか?(売る?貸し出す?)~Kanaさん湘南移住実行の記録14~

どうも、おっはヨーグルト。°д°)o


湘南移住を契機に、自分の人生を「とにかく楽しみ切る!」ことにフォーカスを当て、毎日を全力で精一杯!
ゆる~ぅく生きている、
目指せ湘南のトコロさん。


そう、あ・な・た・の、、、せくすぃKanaさんです。

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現在建築中のカリフォルニアの自宅です(嘘です)


今朝、激しい雨音で飛び起きました。
すんごい雨でしたね。。。
皆さんの地域はどうでしたか?毎回、こういう激し雨音を聞かされるたびに築古前提のボクの所有物件たちは大丈夫か?
と心配になりますが、


意外と問題ないので安心です。(人-)謝謝


ま、とはいえ、これから台風14号が関東接近ですから、今度は風にも注意が必要。
特に、今建設中の湘南賃貸併用は足場が組んでありますから余計に心配ですね。
まー、流石に勢力は衰えているようですが、、、油断は禁物。


明日、もしかしたら臨時の現場チェックに向かうかも、、、
あ、駄目だ、明日はワクチン接種だった。やっぱやめ。


9月も中旬を超え、湘南賃貸併用もだいぶ形になってきております。


kanaloa.hatenablog.com


結構放置プレイで、2週に1回現場を軽く見に行って、周辺の住人の方とのコミュニケーションを深めているという感じですが、
今週は、そろそろ外構周りや、貸し出す部屋の宣伝用資料作成のための打ち合わせ向けのやり取りをしておりました。


今回の物件、あえてあまり広く募集はかけず、(たった2部屋なので)
現地の賃貸事情に詳しく、かつ、コンセプトアパートメントの価値を理解してくれる人とをマッチングしてくれる客づげ業者様と連携してがんばってみようという新しい試みを考えています。


そのための、補助金獲得でもありました。


kanaloa.hatenablog.com
なんか、最近で一番読まれている記事がこれなんですね。書いたかいがありました。嬉しいです ^-^)o


こちらの活動はまた、もう少し具体性を帯びてきたら共有させていただこうかと思います。
結果として凡庸になってしまったらゴメンなチャイ。


さて、ようやく本題w。


湘南賃貸併用への引越しは予定通りならば、12月末を考えています。
建物自体があらかた形になってくる(人様にお披露しても良いレベル)になるのは12頃でしょうか。


コレに合わせ、現在いよいよ現在の自宅の引っ越しの準備に取り掛かっています。
同時に、この物件を「賃貸として貸し出す」or 「いっその事売却してしまう」で現在検討をしているところです。


以下それぞれを検討してみます。

賃貸として貸し出す

すでにツイッターでも投稿済みのように、


とのこと。ほんまいかな。
ってことで、ボクも自分でいくつかのポータルサイトをウォークしてみたのですが、
そもそもこのエリアに上記条件の物件の貸し出しでの供給がめちゃくちゃ少ないということがわかりました。


なので、統計的にその金額が正しいかというと、「多分あてにならない。」が正確かもしれませんw。


見方を変えれば、「ある意味相場はこちらで設定できる」ということにもなりますので、ちょっとワクワクしています。
数件だけ見ましたが、例えば川崎駅からめちゃくちゃ近いタワマンの同じ間取り・年代物件は20万超えです。
恐ろしいです。


ボクの近所でも1件ありましたが、最近の物件だったので、それでも19万とか。
まぁ、これが一つのベンチマークではありますね。
(成約賃料じゃないですけど、まぁ、参考価格として考えておきましょか。)


で、ウチの物件は築15年だったかな。
取り立てて変わった立地共用設備とかはありません。ただ、必要なものは全て揃っている感のある建物です。
こんな感じの物件。


・JRターミナル駅の隣駅、徒歩12分くらい
・駐車場(機械式・一部平おき)あり
・集会所(組合理事会とかを開くのが主な目的)敷地内にあり(キッチン・トイレつきw)
・近くに大通りあるが、その通りと我がマンションの間にもう一つのマンションがあり、これが防音壁の役割になってうちは静かw
・スーパーは周辺に徒歩でいけるところが2箇所(最寄りは徒歩1分で超便利になった)
・ホームセンターも2箇所デカイのがあり(DIYerにはたまらんところですw)
・デカイショッピングモールも車で数分のところにあり。
・ガッコも近くにあり(ただし、マンモス校です(若干破綻気味)。ウチは別の私立に通わせてます)
・交通の便。悪くないです。各種高速アクセスも程々な距離感。
・治安。意外と悪くないです。(たまにチャラ造みますが、意外と挨拶を元気にしてくれるしでw)


なので、ご家族ありの転勤族には十分な需要があると見込んでいます。
実際ボクも10数年住んでみて、あまり悪いところは見当たりませんでした。


ま、強いて言えば(これがボクの移住理由の一つでもありますが)、都会に近すぎる所でしょうか。
全体的にワチャワチャ感は否めません(まぁ、便利さとのトレードオフなんですが)のでこれを許容して上記利便性を優先いただける入居者様であれば十分にお借りいただける価値はあると分析してます。


いろいろ調べてみて、やはり共益費込で18万では貸せるかなと判断しております。


これで購入時の利回りで弾くと、、、
°д°)ホヘー
フツーに利回りでるやんか(すんません、詳細は控えます)。
ボクがこの物件を買った時期は、マンションがホント安かったんですよね。また、このマンションは某大手デベの手持ちの土地らしく、おそらく、更地+整地+建物代だけで企画されているため売り出し価格もかなり安かったです。
なので、、、です。


ところが、、、です。(以下に続く)

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カリフォルニア行ってみたい。

売却する


売却価格ってものちょいと出してみようと思い、プレさんから以下アドバイス頂いたので軽く見てみました。


、、、アレ?( ゚д゚)
、、、マジ?    ( ゚д゚)


エー、、、


購入時よりも更に900万ほど上乗せで同じ条件の部屋が売れておりました。( ゚д゚)ウハー。


すでにこの物件は残債は無いので、売れればまるまる売上が(税引き後に)キャッシュとして手元に残ります。
※確か、売却時の譲渡所得は、ウチの物件の場合、いわゆる「3,000万円特別控除」に該当しますので、税制面でも優遇があります。


となると、かなり(゚Д゚)ウマーな話になるので、これはなやむところですねー。


ですが、これはこれで、課題があります。(次へ)

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アメリカンカルチャー好きっす。

現時点の方向性は?


以前どなたか、先輩大家さんのお話で、「その物件から得られるキャッシュの5年分以上の価格で売却できるなら売る」というお話を聞いた記憶があります。


こういった基準は、参考値として頭の片隅においていますが、
大事なのは「自分が今どういうライフステージに置かれているか、それと、得られるキャッシュを持って何をするか?、全体の物件所有構成と照らし合わせて最終判断する」ということだと考えています。


ボクの場合、年齢がアラフィフということもあり、所有物件構成自体は大したこと無いので、大事なのは得られるキャッシュでできること、正解の広がりを得られるかということに焦点をおいて考えています。


やはりボクは今は、物件の規模を拡大する(多少のリスクと苦難上等!!!)ということで、
やはり売却が方向性として妥当と判断しています。


参考までに、売却税引後利益と貸し出した場合のCFの関係は


売却税引後利益 > CFx5年分


を十分満たして有り余っています。ありがたいことです。


この利益を弊社の資本に回すこと(ちょいと調べましたが、なんかいろいろありそうですね。要勉強)などで金融機関のスコアリングを向上できんものんかということと、


これがうまくできれば、
こいつを自己資金として、金額を2つに分け、2棟一気に購入して、レバをかけてCFを得ていく、
というシナリオも考えられそうです。
無論、ここでやるべきは、新築APかな。


自己資金をさらに上乗せして(あんまりお金ないけどw)、土地を現金購入して、じっくりコンセプトアパートメントを企画して実質CFを熱くして戦う当シナリオも成り立つ。


いろいろ、ワクワクなストーリが頭に浮かびまくるというわけですが、、、


上述のとおりコレには課題があります。
それは、この物件が、川崎借地APの「共同担保」として足かせがついているということ。


先日のブログでちょいと触れております。


kanaloa.hatenablog.com



ここで、この共同担保を「金融機関との関係性を保ちつつ、切り離すことができないか?」を模索中です。
上記ブログにも掲載していますが、
今考えているのは以下のイメージ。

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現金化できれば最強!!!


これが果たしてうまくいくかですね。
今週はバタバタしていたのですが、来週税理士の先生に相談し、また、金融機関(地銀さん)の担当様にも相談し、
どういう形が、お互いにベストな関係を維持しつつ、ビジネス規模を拡大できるかを模索していきたいと考えています。


まー、仮にNGだったとしても、数年後には確実に共同担保を外すことはできるはずです。(返済どんどん進むから)
それまでは貸しておけばいいわけですが、、、
ただ、ファミリー物件って一旦入っちゃうと長いからなー。


できれば売却して加速させたい!!!


そう考えて、ニヤニヤしている週末の朝のKanaさんでした。


では、今日は雨なので息子を塾へ送って、コーナンDIYグッズみてヘラヘラしてきます。


今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!
( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。( ˘ ³˘)❤ンチュー。


☆⌒(*^ー゜v thanks!!