湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

横須賀戸建てに退去発生( ゚д゚)。さて、客付はどう攻めますかね

こんばんは〜。Kanaさんです。°д°)o
日々をダラダラと大切に生きている、浮き輪肉と戦うアラフィフ丘サー、Kanaさんです。ドモドモ。
先日久々に会社に出社したら、


「アレ、Kanaさん、なんかゴッツくなりません?前そんな漢字でしたっけ?」


と。筋トレは継続中ですが、どうやら食べる量を減らしていないため、全体的に巨大化しているようですwww。
決してデブではないのですよ。。。たぶんw。


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こういうもんを食うから一向に浮き輪肉が取れない。


さて、週末、年末に向けて現在乗っている車を売却して、新しいクルマを購入しようとおもい、近所の車屋さんに顔を出したら、勢いで購入することになり、新しい車だーとおもってヘラヘラしていた所、、、


ヨ:「父ちゃん!さっき管理会社から連絡入って、横須賀の戸建てが9月末で退去になるって!」


というヨメちゃんからの連絡。
正に、青天の霹靂。。。( ゚д゚ )マジカー。


横須賀戸建ては、5年弱前に、ひょんなきっかけで購入に至ったわけですが、
2年単位で入退去ということになっております。んー。


誰だ、「戸建ては一度入ったら早々抜けるもんじゃねぇ」といったのはw。


理由はなんか管理会社の情報からはピンときませんでしたが、
ヨメちゃんが引越し先を管理会社からそれとなく聞いた所、どうやら、入居者の女子の実家だそうで、、、


もしかしたら、コロナ禍の影響で支払いがきつくなりつつあって、だったら実家へ入っちゃえというようなシナリオが脳裏をよぎりました。
女子側は、歯科衛生士、男子側は地元の家電量販店の店員ですから、そこまで極端に売上ダウンには並んきもしますので、違うかもしれませんけど。


まぁ、どっちにせよ、退去が発生するのは事実ですから、粛々と次の手を考えていく必要があります。


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最近注文が+1品多いのが浮き輪肉微増の原因じゃないかと分析してます。


最近、ありがたくもずーっとお満室をキープできていたので、客付けに関しては全く考えていなかったので、久々に、物件の周辺の競合をチェックしました。


結論から言うと、「多分、そんなに客付けには苦労せんのではないか?」です。


周辺の競合物件は、ほとんどが空き家をそのまま貸しているか、
もしくは、若干水回りを新しくして、最低限のリフォーム(原状回復ですね)を実施している程度です。


あとは、横須賀特有の「駅から徒歩10分以内だけど、途中がほぼ登山なみの急勾配」の物件も結構あり、京急線とJRの駅からいずれも10分弱、11分程度で、上りはほぼなし(厳密には若干の上りはありますが、気にならない程度)の我が物件の優位はゆらぎません。


内装も、当時「和風モダン旅館テイスト」をめざして作り込んだつもりで、
当時、米軍の軍属夫婦に「ファンタスティック!」といって、高額で借りたいオファーが来たという事実ある物件ですw(旦那がボブサップみたいな方で、この物件は、小さな集落の一角にあり彼の存在による集落への影響を拭いくれず、泣く泣くお断りした経緯がありますwww)。


kanaloa.hatenablog.com

当時のお話はこちらを見てください。戸建て再生を志す方には何かお役に立てるかも。


1Fにはタンクレストイレ(購入時からついてた。ラッキー)、2Fの古いトイレを新しいトイレに刷新。お風呂も結構最近のUBが購入時から入っていたのもラッキーでした。
ので実はあまり水回りはお金かかっていません。


その分を内装とか隠れている躯体の強化に使っていたりするんです。
(見えない品質もボクは大事だと思ってます)


唯一の泣き所としては、駐車場がないところ。
横須賀は立派な地方都市ですし、駐車場があるとかなり訴求力が上がります。
なので、購入当初周辺の使われいない(廃車がおいてあったからそう思ってた)駐車場を見つけて所有者を見つけ出し50万くらいで買いたいと交渉をしたのですが、


「息子夫婦が帰ってくるかもしれない」


という売り主様のご意向により購入を断念しております。
駐車場があると売却の際も価格が上がると思っているので、引続き購入のチャンスを伺っておりますw。


駐車場がない部分は、「車は使わない方をターゲットとする」ということで、自転車もしくは原チャリであれば止められるため、こういう方々に貸し出しをする前提で客付けをしています。
故に、結構見込み客の幅は狭まるのですが、それでも一定の需要はあるということを実践を通じて感じ・理解しております。


ヨメちゃんが早速横須賀の客付け業者様に連絡して、現状どう?という話を聞いた所、


業:「まー、多分問題なく客付けできると思いますよ。ヨメちゃんの物件みたいなやつはまず周辺にないですからw」


ということで、今でも、ユニークな物件として認識されていることは確かのようです。


また、ヨメちゃんいわく、この業者さんには、ひっきりなしに電話がかかってきており盛況であるということが肌で伝わってきたそうです。


現場は見ていないのでなんともですが、この業者さんであれば、高い確率でお客様を見つけてくださるので、今回もお願いするつもりです。


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この鳥刺しがめちゃくちゃ美味かった。これならカロリーゼロだと思う(違う)


ここまでの入居者はいずれも若者(最初は自衛隊ピチピチギャル2人でのルームシェア。そして今回の結婚前提の男女)でした。
やはり、彼らはフットワークが軽いなーという印象。


なので、次回は、一度根っこを張ったら早々抜けない層を狙ってもいいかなと思いました。


ペルソナ設定(かっこいい言葉で最近つかってますw)はまだですが、


・ファミリーで車が不要な層(あるのか?)
・シングルの高度愛好家系の層(実は家から電車みえます。テッチャン系いけんかな)
・シングルマザー層


こんな感じですかね。
シングルマザーにはもしかしたら賃料がキツイかもしれん。
現在で73,000円ですから、年収400万くらいは稼がないといけないですからね。


なんか、周辺の物件の賃貸金額が当時の募集賃料よりも高いんですよね。
横須賀って上昇基調なの??(ぜんっぜんわからんw)


なので、7,9000円からスタートしていこうということで業者様とも話をつけ早速動いてもらっております。


さてどうなるか。


まだ、退去連絡がある前に、たまたま横須賀に行く用事があり、帰りについでに戸建ての状況を見に行きました。
カップルだから、庭はきれいにしてくれてるのかなーと思ったのですが、
遠巻きに見てもわかるくらい、草ボーボーでした。ボーボー。w。


そんときに、一抹の不安を覚えた瞬間があったのですが、(だいたいこういった「汚」スペースが見え始めると、マイナスなことがそこでは起きつつあるというのがボクの最近の見立てです)、
まさか、これが退去という形で顕在化してくるとは思っていませんでした。


幸い、これから夏の繁忙期に近づくため、
この空気の中で決めていければと思っています。


地域の賃料相場を維持するという意味でも、安易な賃料減額はしないつもりです。
(地域相場(価値向上)は大家さんのお仕事でもあると常日頃かが得ております)


ということで、今後は戸建ての申込みを待つとも僕らのミッションに加わりました。
車のローンも現在アテが外れているので最悪自腹切るしかねーなとヨメちゃんとも話しております。(現金最強!)


全てが良き方向に向かいますよう!!!
明日からもがんばります!!!

今日も読んでいただき、ありがとうございます!!!


☆⌒(*^ー゜v thanks!!