どうも、こんばんワイン。°д°)o
週の初め、いかがお過ごしでしょうか？
湘南移住を契機に、自分の人生を「とにかく楽しみ切る！」ことにフォーカスを当て、毎日を全力で精一杯！ヘラヘラ生きている、
嫁さん大好き・ムスッコ大好き・そして自分がホント大好き。
そう、あ・な・た・の、、、ミッドナイトKanaさん（仮）です。
しかし今日は朝からひでぇ雨模様でしたねぇ。
出勤時、ずぶ濡れになりませんでしたか？
お疲れさまです。
お題とはずれますが、湘南賃貸併用の外構打ち合わせが間近となっています。
とりあえずの案の案レベルのイメージ写真が冒頭の写真でございます。
こういう「テイスト」で外構デザインを詰めていくところでございます。
また、物件の引き渡しも１２月中旬のとある日程でほぼ決定。
住所も確定。
現在、最後の建物の金銭消費貸借契約（略して筋少、、、もとい、金消ｗｗｗ）の日程も固まりつつあります。
network周りも最終的な工程がFIXして、あとはこの工程に従って皆さんでラァストスパァート！！！
という状況でございます。＼( ^∇^)/θ☆
賃貸併用については、また後日整理して共有させていただきますねー。^^)o
さて、今日は湘南収益物件（現在、水面下で見えないライバルたちと格闘中）の最新状況でございます。
本件、相続案件にて、遺産分割協議最中でありながら、一方で価格交渉のための信金さんでの事前評価を実施いただいておりました。
前回までのお話。
kanaloa.hatenablog.com
最新の状況を信金さんのご担当に説明差し上げて、
いわゆる「本審査」に入るための戦略や準備作業についての意識合わせを実施しました。
難しいのは売り主様側の価格設定が未だ流動的で、多分昨今の不動産市況を踏まえて、色気づいているのは確かですが、僕の自宅売却同様あまり高すぎる設定は、見向きもされないためおそらくその辺で右往左往しているというのが実情のようです。
僕からしても多少の買い上がりは許容するつもりですが（そのくらい価値がある案件と見てます）、
あまりに上がりすぎた場合は勇気ある撤退も心しております。（コンチクショーですが）
案件としてはそれなりにテクニカルなので、実質的なライバルは、「お金持ち」なんじゃないかなぁ。。と。
現金買いされたらひとたまりもないので、そんときはスパッと諦めますが、そうでないならば、この案件をさばけるのはそれなりに経験と度胸ある人じゃないと手が出せないんじゃねーかなーって勝手に思ってますｗ。
（あ、多分ツイ・不動産クラの豪腕系の方なら楽勝の案件ですハヒ）
多少評価二時間を要しているのは、実はもうちょっと事情がありまして、
以前ちょいといろんな融資の戦略を考えていたことを覚えていますでしょうか？
上記の元ネタをなくしてしまったので変更できないのでアレなんですが、
現在、某地銀さんには、品川APの借り換えを打診中。
で、東横AP+戸建て案件を、今回の融資の保全を前提に借り換えを打診しておりましたが、
しんきんさん側から、借り換えOKの回答を頂きました！！！
条件は、若干金利は上がりますが（現信金さんの特約分の金利削減ができなくなるため）、
残期間で借り入れは可能であるとのこと。
しかも、諸費用込みでの融資となり、更には、現在東横AP＋戸建ての戸建てのリフォーム資金はバックファイナンスで５年という短い期間んでの融資を受けておりますが、
この融資部分んもひとまとめにして借り換えとして考えてくれるということに。
結果的にリフォーム費用の融資の期間がグンと伸びることで、上記金利上昇分のCFをカバーして、更にはCFをちょっとだけ向上するという効果が見えてきました。
信：「Kanaさん、金利はスミマセンなのですが、上記枠組みで借り換えを検討いただくことは可能ですか？」
Ka：『全く問題ありません！むしろ感謝です。債務はできるだけ一本化して合理化したいと思っていましたので願ったり叶ったりです。』
というこことで、
来週までに、本案件の本格的な事業計画書を作成していきます。
これまでは、売り主様の状況が見えない状態でしたので、仮での事業計画でしたが、だいぶ売り主の状況も見えてきたということで、改めて本気の事業計画を策定して本審査を進めてもらうことになりました。
本審査を年内目処で、おそらく販売は年末～年初になりそうであるということで、
この辺のマイルストーンも意識しながら、今後は売り主様側の動きも仲介さんとの連携で細かく見ていくことになります。
まぁ、最終的には売買価格次第というところは変わりないのですが、
外堀をしっかり埋めていくことで、
売主側の信頼を得ていくということも考えていこうと思っています。
最近自宅の売却を実施する中で、
買い主側の動きを意識するようになっています。
無論、できるだけ高く買っていただけることがベストではあるのですが、実際やってみるとそれはあくまで結果でしかなく、そのプロセスで買主側の信用度を気にするにようになっています。
要は、「コイツ、本気で買う気あんのか？」ということです。
コレを買い主サイドの行動で考えている自分に気づいています。
即ち、これは、逆の視点で今回の収益物件の取引にも適用できるはずで、
売り主様側に、「俺は本気でやるんだからな。見ていてくださいよ」ということを行動で示していくことが大事なのではないかということを考え始めています。
んま、とはいえ、現金外の豪腕投資家が現れたら、勝負にはなりませんがwww。
コレばかりは仕方ないですね。
やれることをやって、天命を待つ。
そんな心境でございます。
一通り打ち合わせを終えたタイミングで、
ちょいとお持ちした菓子折りをお渡しして、おいとましようかなとしていたところ、、、
支店長：「あー！Kanaさん！どうもどうも！お気遣い頂きましてー ^^)o いつもスミマセン。」
Ka：『あー！大変ご無沙汰しております！！！（＾人＾）感謝♪ 現在、案件の状況はゴニョゴニョで、カクカクなんですよー』
支店長：「そうですか！ウチとしても出来得る限りの支援をさせていただきますのでよろしくおねがいしますね！」
Ka：『きょ、恐縮です！！！最善尽くして参りますので、吉報をお待ち下さい！あ、今度改めて、中長期の事業計画を作成の上ご説明に伺ってもよろしいでしょうか？』
支店長：「もちろんですー。是非伺いたかったところですので、よろしくおねがいしますね！」
ということで、今後は弊社の中長期ビジョンと、中長期の事業計画を作成していくことになっています。
まずは昨今の湘南エリアの市況であるとか、賃貸市場の動き（マクロ・ミクロ）を定量面・定性面で情報をリサーチ・整理の上、今までキーワード止まりであったアイディアを具体的にはめ込むことができるのか、考えていこうと思っています。
幸い、現在補助金事業を手掛けていますので、コイツも絡めて弊社の事業のビジョンを見せることができるのかもしれません。
要は、動画作成技術を活用して、チョイとしたプレゼンもできるって話です。
（まだ、イマイチ画角とか、経験値が足りなくカッチョいい動画が作れていませんが、勘所は押さえられつつあります。）
ま、あくまでこれはデモンストレーションの一貫でしかありませんが、
リーマン業での事業計画発表なんて、最初はこういったイメージから入っていくと、企業のビジョンって伝わりやすいってもんです。
楽しみながらやってみたいと思います。
最後に、同志のバランスさん（事業者としては、大先輩ですね。^^) ）にアドバイスいただいた、地域事業として周りの企業の方々と接点を持つために、
法人会的なコミュニティの参加をしたいのですが、、、とお話したところ、
湘南エリアでの法人会？的な、、、要は異業種交流的な場をこの信金さんも設定されているとか？（ちょっとまだフワフワしてて正確じゃないのですがｗ）こういった場がある際にお声がけいただけるよう、図ってくれるとのことです。
ありがたいことです。
こういう、一つ一つの積み上げ（ケルさんの言葉を頂きましたよ）で、
事業としての基軸はあくまで不動産でありますが、
事業のアイディアのインプットの「幅」を広げることで、他の同業様がたとは違うアウトプット（価値）を導き出せていければ最高ですね。
あ、いや、必ずや、導き出していきますぞ。
中長期計画もまずは年内に一発目、作成してまいります。
本審査の傍らで、プレゼンできればと思っています。
プレゼン動画作成については、間に合えば程度で、無理なら次回にｗ。（まずは、賃貸併用のプロモビデオが先）
今年も２ヶ月切りました！！！
あなたは、ナニを目標に邁進される予定でしょうか？
きっとやることヤマホドあると思いますが、
お互い、年末を迎えるときに、「ウッシャ！今年も満足まんぞう！！！」という気持ちになれると良いですね。
ともに参りやしょう！！！
それでは、
なにか一つでも、ご参考になれば、ボクは幸せでございます。
今日も読んでいただき、ありがとうございます！！！
横浜の、秋の空から、愛を込めて。
( ˘ ³˘)❤ﾝﾁｭｰ｡( ˘ ³˘)❤ﾝﾁｭｰ｡( ˘ ³˘)❤ﾝﾁｭｰ｡
やはり、
