湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ！ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

２００７年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の～んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪２０２０年１１月法人設立！！２０２１年に念願の湘南ぐらしを実現！！ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

賃貸経営の正解は一つじゃない。経営者の数と情熱の数だけ存在するはず。～ツィ仲間とのzoom飲みを通じて感じたこと～

偉そうにコラム 新築に関する話

こんばんは。
大分涼しくなってきました。


昨日は、嫁さんと新しい土地の物色へまたも湘南へ。
※実は、先日までもう一歩のところまで詰めていた、新築APのプロジェクト、どうしても土地の折り合い合わずプロジェクト自体を凍結するに至っています。



＃よくよく見ると、このアイスの写真、食いかけだったーつぅ。あと、青空の写真は鎌倉のとある場所で撮った写真だったーつぅ。すんません。


建築費はそれなりに抑えられた（グレードのわりに）のですが、土地の交渉でとん挫。
さすがに積算との乖離が開きすぎで、やってやれなくはないにせよ、となると事業的に果たして、、という疑問に対して僕も嫁さんも明確な答えを持つことができず、一旦プロジェクトを凍結しようという話に。


さて、話は変わり、週末はふと思いついてツイ仲間の方々とzoom飲み会すんべぇという話に。


前回、別の方に企画していただき、招いて頂いたので、今回は僕めが担当させていただきました。


いや、これはまたzoomウェビナーとはまた違った趣があり、有意義なものでした。
純粋に楽しかったですし、パワーをもらえました。


この飲み会では、所有物件の規模云々は誰も気にしてません。
純粋に、

「さまざまは背景のもと、賃貸経営に取り組み、そして、それぞれがそれぞれの状況をもとみ未来を語り合う」


そんな飲み会でした。

不動産投資ってやっているとどうしても、取り組みスタイルで派閥ができがちで、（んまー、スタイルを持つことはとても大事なんすけど）なんかそれが僕は個人的にはなー。って思っていたりします。
＃自分もそういう一面はあるので反省してます。


でも今回は皆さんそれぞれ全く背景が異なる方々なのに、互いを尊重し、互いの見つめる未来を、んーなんだろ、言葉がうまく見つからないのですが、


よく聴く。


というスタンスでいらっしゃって、一人ひとりの考え方に傾聴されているという感じで、
励まし・励まされるよい会ではなかったかと思います。


本来あるべき「志同じくする者同士の関係」ってそうあるべきと考えていたのでとてもうれしかったです。


ただただ、「へー、そうだねー、へーすてきー」って褒め合う感じではなく、互いに疑問があれば「ここはどういう考え方なの？」とか「僕ならこう考えます。けど、そういう考え方は尊重したい。」とにかく建設的な会話が多かったなー。


僕はこういう関係の中にこそ「次の新しい発展」が醸成されると考えます。


お互いの弱点をディすり合って、マウントし合って何が生まれるの。と。


もちろん、明らかにまずいと思うところは「もしかしたらここまずいかもよー。考えてみて―」という指摘をしてもらえる関係は大事です。（だってそこには、「相手への敬意と思いやり」があるからね。^^)o)


賃貸経営の正解は一つじゃないんです。
いろんな手法・思考のなかから、「自分にとって一番あう考え方・手段・ペース」を選択して、それに向かって熱度は異なれど、「あきらめず、前に進み続けることができること」これがそれぞれにとっての正解と考えます。


あなたは、どう考えますか？


ホント土曜の飲み会参加者の方々には心からの感謝を。


※えー、個人的にはまだまだいろんな方と酒を酌み交わしてお話してみたい方がいらっしゃいます。あの方とか、またあの方とか、、、グフフ。また機を見て（僕が幹事かはさておきｗ）開催したいと思います。kanaloaごときからのお誘いとなり恐縮ですが、僕からのお誘い、もしあった場合は、よろしければ笑顔で「オッケー」と言ってもらえると嬉しいです。


ただ一つ心配事が、、、
どんどん参加者が増えると収集つかんきがする。です（笑）。


ま、その辺は適切な人数で場のメイキングをする。ですねー。


ということで。

某湘南海沿い駅の客付け業者さんの言葉からの気づき～共感してくれる顧客を見つけることの大切さ～

業者さん・金融機関とのお話メモ（２０２０） 新築に関する話 不動産市況やセミナーの話

こんばんは。
台風１０号、九州の皆さまはほんと心配だったでしょう。
皆さんの危機回避のための様々な行動によって、大きな被害は少なかったと聞きます。
行動によって台風も恐れをなしたのかもしれませんね。


とにかく大きな被害もなく安心しました。
（無論、少なからず被害は出ています。その方々への思いは忘れずに。。）


さて、湘南新築APプランは、最終の土地値交渉に入っています。
やはりエリア的に人気な場所なので、そう簡単に僕が購入したい価格には折れてくれないような、そんな雰囲気ですが、結果が出るまではわかりません。
まずは金曜まで待ちます。


さて、APプランを立てている中、その地域の不動産客付け業者さんに訪問しては、僕らが創ろうとしている物件の家賃査定（というか、まだ感覚的なものですが）についてお話をしていました。


まぁ、皆さん、三者三葉と言いますか、いずれもそれなりのロジックがあり、同じ間取りでも賃料が全然ちがってます。（笑）


こうなるのは、しょうがないかと僕自身も思いました。持って行っている資料が、（まだ土地が勝負ついていないので）「こんな感じの土地で」「エリア的には大体この辺」で、建築プランも設計士の不利益も考慮して、ざっとした間取り（一応、不動産ポータルには掲載できレベルのものは創ってますけど）情報で判断せい、と言っているものですから、


そりゃぁ、その人の経験値から導き出す「予想」しかだせないのですよね。。
そういった、大体の情報からなんとなくこの辺の賃料（平均レベル）は把握できました。


僕の想定レベル（大体坪８０００円）と大きくは乖離してませんでしたので一安心。


事業計画を出す際は、この「ベンチマーク」となる値を使って弾く、というのが僕のスタンスです。
無論、それなりのプレミアムを乗っけて作るつもりですが、そこを当てにして、実際ふたを開けたらどんなに「おれの物件すげー」と言ったところで、実際は「ベンチマーク価格」でしか貸せなかったとあらば、計画がガラガラと音を立てて崩れていくはず。


融資つけてくれる、金融機関さんへの責任もありますからね。
この辺は慎重に、自分の物件を過大評価せず。という考え方です。


これを前提に、「どこまで賃料を上げていけるか（要はボーナスステージ）」にチャレンジしていくつもりです。


で、このボーナスステージのポイントを稼ぐためには、このボーナス分を理解してくれ、僕らの想定するお客さん（借主様）を引き合わせてくれる、仲介業者の方々をチームに加えていく必要があります。


いろいろウロウロしていましたが、
僕が回った範囲では、駅近くでは、どうしても杓子定規な見方しかできない業者さんが多くなります。
おそらくは、如何に数をのこなしてノルマをクリアしていくかが命の方が多いからなのかなって。


そこで、いったんカフェでスマホを片手に、
「海側」「SOHO向け」ナドナド（他にもいくつか組み合わせて）客付け業者を探しなおしたところ、とある業者さんをみつけました。


その会社は、このエリアが好きで、このエリアに興味のあるお客様に、自信をもって紹介できる物件を推しているという、他とはちょっと違うスタンスで営業に取り組んでおられました。


早速店舗にお邪魔して話を伺いましたが、
お店の雰囲気も所謂駅前のこてこてな感じではなく、白を基調としたいい感じの空間（女性的です）の店内でした。


ホントは、社長さんにお話を伺いたかったのですが、コロナの影響で、出社ルーティンじゃない日にお邪魔しちゃって残念。でも、営業の女性の方も、社長さん同様にこのエリアを愛している方で、同じ考え方でお客様にこれは！という物件を紹介している感じでした。


聞くに、駅から離れていても大丈夫な理由に、


『うちは、SNS等で情報を発信していたりして、一定のファン層がいらっしゃるんです。うちが出す物件は一定のフィルタがかけられて、その方々求める物件であることが多いため、うちのサイトを固定で見ていて「これは！」という物件があったら直接紹介してもらうスタンスで探していらっしゃるようなんです。なので、駅から離れていてもそんなにビハインドと思ったことはないのです。』


へー。時代だなぁっておもいました。SNSを組み合わせて情報発信をして一定のファン層を見つけて広告費用（かな）を抑えて確実にお客様を紹介する。。
勉強になります。


これだけを読むと、SNSがー！！ってなりそうな人がいそうですが、僕は本質はそこにあるのではなくて、この業者さんの「このエリアを愛して」「このエリアの理想的な生活をイメージできて」「このエリアに住むべき人たちを具体的にイメージできている」からこそ、その情報の発信に多いな価値を生み出すことができるんじゃないかと。


『kanaloaさんも、このエリアにけいかくされるんですか？え、だったら私はこういう雰囲気で、ファシリティはこんな感じで、こういう間取りだとかなり高い確率でイメージ通りのお客様を引っ張ってこれます。今物件がほんとなくて、ご紹介できる物件が少ないんです。すぐできないんですか？』


って煽られちゃいました。
一応僕らが想定してる間取りとか、意匠面の仕上げ方とか、外構の雰囲気とかを（あくまでイメージで）伝えたところ非常に共感して頂けて、上記のあおりになってしまいました。
＃いやだから、まだ検討段階だってばよ。って最初に言ったっちゅうに。


この営業の方が言っていた言葉が心に残っています。


『物件供給過多の時代、普通の物件を作ってみても、近い将来一気に家賃下落、、、というか、そもそも借りてくれる層がいなくなる可能性があると考えています。なので、オーナー様には是非とも物件を企画される段階でできるだけ地域のこと（例えば歴史的な・文化的な）を現地で肌身で感じてもらって、本当に求められている物件や、もしかしたらお客様も気づいていない新しい賃貸物件像を考えてほしいのです。もちろんそういった時には我々も微力ながらご助言差し上げますので。』


『実際に自分が物件を企画しようとしている場所を実際に歩いてみて、周辺の街並み、街の空気感、人々の動き、場合によっては街のにおいとか、五感をフル稼働して感じてみてください。そうすることで、この街がどういう人たちで構成されて、この街が将来どうなっていくだろうって、具体的にイメージができてくると思うのです。実際私体がイメージする物件に近い物件が出てきた際、実際に借りて頂くお客様も私たちのイメージするお客様像に近いのです。そして、そういった方々は私たちがご紹介した物件について紹介してくれたこと自体に感謝頂けるし、そして比較的長めにかりていただけている感があります。』


見た目は、エステのねーちゃん風の彼女でしたが、いやいやどうして、すごく今後の賃貸業界のあるべき方向や、賃貸業界の抱える問題をズバリ把握されている素敵なおねーさんでした。脱帽。


『大事なのは、お客様と、オーナー様と、我々仲介の”価値観”が近いこと、なんだろ、”共感”っていうんですかね？そいういうのってこれからとても大事になってくると思うんです。』


とも。
僕も最近になってブランディングの勉強をした口ですが、彼女は知ってか知らずかブランディングの本質を感覚的に得ている気がしました。


こういう方々と一緒に仕事がしてみたいところです。


こういう客付け業者さんであれば、（まだ、物件すらぐ具現化できていないのに偉そうに言えませんが）今後の物件のプロモートもちょいとひねったものにしたいと考えているので、こういったところにもアイディアを頂けるかなと思ってます。


せっかくやるんだったらオーナーも、客付け業者さんも楽しんでやった方がいいかなって。
それは必ずエンドのお客様にも伝わるかなって。


こういうワクワクを追いかけていきたいと思います。


さて、、、
問題は、土地の価格だ。。。何とかせねば―！！！！°д°)ﾓｯｶ､ｼﾞｮｳｷｮｳﾊ､ﾖﾛｼｸｺﾞｻﾞｲﾏｾﾇ｡ｶﾞﾝﾊﾞｯｿﾞｰ｡


では、僕は今日から、


なので、食事もいつもの１割減らしております。
まもなく空腹との戦いに入りますので、その前に寝ちゃいます。


おやすみなさーい。

湘南、新築AP検討状況　°д°)ﾏﾀﾞﾏﾀﾞ､ｻｷﾊﾅｹﾞｰﾖｰ～

業者さん・金融機関とのお話メモ（２０２０） 新築に関する話

こんばんは。
更新頻度少なくスイマセン。


湘南AP検討状況の最新版です。ツイッターだとクドイのでこちらで。


これまで検討してきた２案件ですが、１案件（集合住宅タイプ）は、建物コストの折り合いがつかず（このエリアの条例に対応する設備等、また目指す一部屋当たりの面積が確保できず、最終的に断念となりました。


担当された設計士の方とは、週末ごとに打合せして、妥結できるところはないか？
VEでなんとかうまくコストを抑えながらも価値を保てる取り組みはできないかなど侃侃諤諤やりましたが、
目指す利回り（７．５％）を確保できず、金融機関の当初頂いていた評価額を大きくショートする状態に。


保有物件の空き担保でもどうにも届かず、自分の納得できる数字に持っていけなかったため残念ですが、
こういう結果となりました。。。
３層になると、どうしても建築コストが上がるというのは言葉では理解しておりましたが、
やはり現実として突きつけられると、悔しいものですね。。


で、並行して進めて残っている２案件目。こちらが今まさにギリギリの交渉をしているところです。


ツイッターではちょいと触れましたが、
すでに建築費は、現在坪６５万で、これ以上のコストダウンは物件の「格」とのトレードオフになると言われ、おそらくその言葉からはうそは感じられなかったので、これ以上の切りつめはあまりいい結果につながらんと判断しました。


ガスは、プロパンで初期費用を抑えようかという考えが頭をよぎりましたが、、、
僕の知り得た範囲では、どう考えても入居者の月間のランニングコストにマイナスに響くと考え、
都市ガスで行こうということに。（この辺、皆さんどうお考えなんでしょう？）


※エリアにもよると思いますが、僕の検討エリアでは、都市ガス・プロパンのみが異なり他スペックが同じ物件があった場合は、都市ガスに軍配があがることが多いとのこと。（現地、客付け業者談）


※横須賀の戸建は周辺もプロパンオンリーなんで特に問題ないようですが。


残る課題は、土地代。現在の売出し金額ですと、目指す利回りには届きません。
建築費のVEして、１００万程度落とし込みましたが、それでもまだ目指す総額に５００万ほどショート。


自己資金は総額の十数パーセント突っ込みますが、これにさらに５００万突っ込むのはちょっとなぁと。
※あるにはあるのですが、余剰資金はある程度持っておかねばなので。


現在建築費は融資申し込み前の最後のブラッシュアップ中です。
この辺の数字を整理したら、土地業者に「ここまで頑張って整理した計画です。なんとかこの土地あと５００万ほど安く譲ってもらえないか、頑張ってほしい！」と、熱意を伝えるのみかと。


※土地値の交渉って、僕はガチでは初めての試みです。
中古物件の買い付けとはちょいと勝手が違うので、考え方としては、「上物と融資はある程度見込がついたもので、”こいつなら買ってくれそう”と思ってもらえるため」に上記のようなできるだけ具体性のあるプランで、交渉に臨むべきと考えてこうしています。


この土地はずいぶん、塩漬け（多分、面積と価格が一般住宅としては高すぎ、建売業者には扱いにくいから残っていると思われ）なんで、可能性はゼロではないはず。


おそらく来週あたり交渉へ出向きます。。°д°)o ﾔﾙｿﾞｰ､ｵｰ｡


※Face to Face でやらんと熱意は伝わらんので、平日やすみか、、、ウーム。
リーマン業今火消し中のトラブルを交わして休みを取らねばあかんな。。。
　前日は徹夜かも。°д°)o ﾈﾐｰﾖｰ｡


ということで、同じく土地からの新築で悶絶中の皆さま、頑張ってまいりましょー。
おやすみなさい。。。

新築物件：最新状況～牛歩でがんばっとります！！°д°)～

新築に関する話 業者さん・金融機関とのお話メモ（２０２０）

こんばんは。

ようやく今日あたりから夕方の風に「秋の気配」を感じるようになってきました。
昼間は相変わらずあっちーですが。;°д°)ｱﾁｰ｡


さて、例の湘南エリア新築、いまだウダウダやっております。こんなスピード感は正直まずいんじゃないかと思う今日この頃ですが、焦って変なもん作っちゃってもしゃぁないしってことで、じっくり腰を据えてやっております。


先週、別々の設計士の先生と、２つの土地でそれぞれ、設計案についてゴニョゴニョやっておりました。


１つ目：最初に見つけた土地。A設計事務所
２つ目：そのあとに見つけた土地。B設計事務所


A設計事務所の案件がより具体的に価格面の話が見えてきています。
他一般的なアパートとは差別化をする前提、かつ、融資相談する際に「こんだけ具体的に考えております」を伝えて僕らの「ド真剣さ」を伝えることが主な目的です。


先週のこの案が上がってきており、「そうか、このくらいの価格になるのね」ってことで、


じゃぁ、「このエリアで断熱・防音・他構造的な基本スペックはケチらず、また、他物件との差別化をより効率的に示すことができる意匠設計でどこまでコストを最適化（コストダウンという言葉は好きではないので）できるか？」という点に視点を置いて、この物件に対してGOをかけるかどうかの最終判断をしたいと考えています。
こちらは、集合住宅タイプ。


B設計事務所は、そのあとに見つけたもう一つの土地に、設計を入れてもらっています。こちらは、２層の重曹長屋形式として全体の価格を落とそうというのが一つの狙い。もともとは３層長屋で計画してましたが、あまりにも奇天烈設計になりすぎて（内階段含め）こりゃ現実的じゃないねって話に。（土地形状によっては３層長屋もありなところはありそうですが）


A設計は、「気の流れ」的な観点では悪くないので個人的には気に入っています。
３階からは、他の建物がないため、海までを広く見据えることができているので非常によいと思います。
ただ、ちと、高い（笑）。


B設計は、一部採光に課題ありですが、設計自体なシンプルですし、なにせ２層なのいでコスト面で有利になります。
このエリアの建築条例もあいまって、敷地内にフリーなスペースが結構確保できるので、ここで、この地域ならではのニーズを深堀し（場合によっては新しいニーズを提示することもあっていいと思います）、反映してあげることでなかなかの物件に仕上げることが可能かもしれません。


後は融資、ですね。°д°)o


A設計は現時点、自己資金＋借り換えの空き担保を組み合わせればなんとか融資確保は見えている状況。B設計は、もう少し具体性が見えてから打診予定です。


A設計については、今検討している上記融資ともう一本、この設計事務所とタッグを組んでいる工務店さん（地元でおもに一般レジをやりつつ、裏でちょいちょいアパ建築もやっているみたいで、このエリアではそれなりに頑張っている企業らしい）のツテで、信金さんを紹介してもらえないか打診中です。


どうやら、この工務店さんの社長と信金の支店長とがかなりツーカーらしいので、融資条件が好転せんもんか、生温かく期待して待っていようと思います。


で、もう一つ、『そもそもこの物件、いくらで貸せそうか？』


も大事ってことで、この地域の賃貸業者に改めてプランを片手に計５社ほど回ってきました。


ポイントは、


『僕らの物件を”他競合のと差別化が可能な点を理解した上で”、”僕らが想定する入居者増を理解して”その人たちに”適正な価格（できればそれ以上の価格でｗ）"マッチングしてくれるか』


です。


結論からいうと、現時点でそれができそうな客付け業者さんを１社見つけてます。
他は、あまりに杓子定規で、「んー、もうちょっと新しい視点・物差しでこのエリアことを考えてほしいもんだ」と残念な気持ちになったところばかりでした。。。


その１社の方と今後もう少しこの物件のプランニングについて意見交換をしていこうと思います。


詳細は次回の記事にて。
引き続き頑張りまーす。

入居者中心の空間アーキテクチャーを考える。

新築に関する話 Kanaloa's Life Style

暑い日が続きますね。熱中症、気をつけましょうね。


また、一日遅くなりましたが、昨日は終戦記念日。
今日の我々が過ごしている「普通（おいしく食べられる・安心して寝ることができる・みんなと笑いあえる等）の幸せ」は、
７５年前に命を賭して戦って・守って・血と涙を流して日本の未来を守ってくださったあらゆる人々の賜物です。
僕らは誇りを持ち、この「普通の幸せ」を何としても守り抜いて次の世代にバトンを渡したいと思います。
当時の御霊の皆さま、本当にありがとうございます。どうか、今後も安らかに。。


さて、夏休み前に、例の湘南賃貸物件の設計について色々やっております。
現在、２つの設計事務所に設計案を練ってもらっております。

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入居者中心の空間設計は難しい。


すでにラフプランの第一弾はできており、より良い案と、伴うコストバランスについてのレビューをしているところ。
上記写真は、設計事務所が出してきた「重層長屋形式」の「模型」の一部を超近距離で移してみたところです。


昨今は、３Dパースが普及していますが、模型はリアルに空間デザインを頭の中に投影できるのでよいなと思います。


”模型は立体的な情報というだけでなく、見た人のワクワク感を膨らませるような夢を持っているように思うのです。”


とは、この設計士の方の言葉。確かにそうですね。
無論、この手間を惜しみなく出してくれているのは、僕が一定のフィーを払っているからです。
ここは設計士の先生によって金額が全然違いますので、もしこれくらいの精度で進めたいかたは、設計士の方に相談して頂いた方がよろしいかもしれません。
僕の場合は一般的なリーマンの小遣い数か月分吹っ飛んだのですが（笑）。


まぁ、正式採用となればこの金額は設計費に含めてくれますし、何より無料の範囲の設計提案より設計士の方の本腰の入れ方が全く違います。ちゃんとプレゼンしてくれる時間も取ってくれますし。（当たり前ですけど）


何より、各々の持つ「無料の範囲では絶対に見せてくれないノウハウ」を惜しみなく見せてくれます。
仮にこの案がポシャっても、まったく損したと思いません。


で、現在「集合住宅パターン」と「重曹長屋パターン」で双方話を進めています。


双方、メリット・デメリットあり、悩ましいのですが、共通しているのは、

このエリアは、建築条例の縛りにより、実質的な建蔽が取れなくなる。


という問題があります。
この実質的な建蔽確保が難しいことでこのエリアには、「根っからの地主」以外は投資観点でのうまみがないということで所謂「建売新築屋さん」には参入障壁となっているようです。


、、、無論、僕にとってもそうなのですが。(;^_^A。


「くわー、この通路幅しばりがあるから、部屋の広さがかくほできへん！！」
「んなにぃ！？荷捌き場って、、お前、、、」


建築基準法の日影規制とか道路斜線とかの問題をクリアしたとしてもこういった「自治体独自の規制」によって思うように容積が取れないという問題にぶつかっています。
想定６０％の建蔽があれよあれよという間に５０％を切るみたいなことが普通に起きちゃいます。
参っちゃいますね。


こういった背景から僕が取り組んでいるエリアには、「大手アパートメーカー」の賃貸物件が細々とやっているようで、物件数が少ないため常に満室という感じです。


他のアパートに関しては、この自治体がこういった縛りをしてくる前の時代に建築されたものが多く、すでにこの物件の基本アーキ自体が時代に取り残されているためまぁ、という感じです。
（近隣のきゃくづげ業者の女性の方がおっしゃってました。「良い物件がなくて、仕方なしに古い物件を選んでいらっしゃる方が多い」と。）


この課題をどうしたもんかとここ１，２週間考えていたのですが、気づきを与えて頂いたツイートが。


なるほどなーと。（偉そうにスイマセン。佐藤元春さんのツイートは悩んでいるときにハッとさせていただける内容が多く、大変参考にさせてただいています）
確かに、建蔽率が想定より少なくなる（即ちレンタブル比の低下）代わりに、その空間を「武器」として「入居者の生活快適さ向上として建築に落としこむ」ことをしていけば、ホカにはない物件を創り出すことができるなと。


早速設計士の方に連絡を入れてたところ、


「いや、ちょうどその話をkanaloaさんにしようと思って、ゴニョゴニョ。」


という話になり、来週あたりまた打合せをすることになってます。
こちらの設計士さんは、重層長屋形式のアパートを提案してくれた方です。


彼は、もともと、僕らと一緒に湘南の歴史を紐解き（文化的・自然的な歴史書を読んだりして）、湘南のアイデンティティを明確にしていって、この物件に「すんでいただきたい人物像」をストーリとともに明確にしていってくれた人です。


ただ、土地の形がいいから、こんだけ入るぜイェーイというような設計ではなく、上記人物像が住むとしたらどういう空間要求（こうこうしたい、という考え方）があり、これに対してたいして空間要件（こうすべき）を明確にしていきながら設計を進めています。
※モノ作りの要求定義と要件定義については、ググってみてください。


ですが、建築条例の縛りに振り回されてお互いに「どうやったらこの条件にはめこむことができるか？」というところに視点が固まってしまっていました。


お互いこれに気づいていったん頭を少し冷やして考え直してみようということに。


少なくとも、このエリアの建築条例である、重曹長屋の場合には、通路を三メーター確保する必要があるという点は痛いねーという視点でしか語っていなかったのですが、


「いや、まてよ、この空間を活用して入居者の生活を向上させるファシリティを考えることもアリかもしれないね」


ということになっています。
このエリアは、海・山・川、釣り・サイクリング・バイク・サーフ・ランニング・ウォーキングなどなどと、ワークライフバランスを調和させて生きていくことが上手な人が多いエリアです。
※昨今の一部のリーマン層に普及しているテレワークについても一考する必要がありそうです。


こういった方の住・動・遊のワークライフバランスがとれた街に馴染むことができる、空間アーキを改めて考えてみることにします。


一方、いわゆる集合住宅の提案をされている設計士チームの案もなかなか良くて、空間の作り方と所謂「風とおし」という観点では非常に気持ちよいはずと思える「感覚」を持っています。
※上記重層長屋計画は、風通しの点で若干のビハインド感があるなぁ、、とも考えているので。


１階部分は、小商いも兼ねることができる事務所的な扱いの部屋も用意して、間口を広めにとり、これもまた条例で被る建蔽の面でのデメリットを小商い向けの空間として借りてしまえぃ！という発想で現在ゴニョゴニョしてます。


大体８月末に、僕らなりの結論を出して、プロジェクトをGOするか判断です。
最終的にはそろばん観点も絡みます。（一定の儲けは必要と考えます）


ただ、儲けはあくまで、「結果、えられるもの」であって、「そこを狙った空間づくり」をしてしまうと、「あれ？他の物件と変わんねーじゃん」ということになる、ということを頭においてもう少し悶絶し続けようと思います。


いやしかし、簡単じゃないんすね。新築をまじめに考えるって。
でも、楽しいっすね。
「価値創り」って。


さて、今日はお盆休みの最後。懐かしメロディーをTSUTAYAで仕入れてきたので、これまた昨日仕入れたおいしいコーヒーを飲みながら家族との語らいを楽しみたいと思います。

、、、と思ったら、義理の母から連絡あり、「これからスマホ、検討するんだけど、ワイモバイルでネットをまとめて契約すると安くなるのかしら、それでアレコレ、、、」マシンガントークがさく裂中。°д°)
どうやら、ゆっくりできそうにありませんね。（笑）。


ではでは、皆さんもごゆっくり。

ブロガーバトン、頂きましたぁ！！～ここで新たにつながる方、よろしくですぅ～

どもー。Kanaloaでーす。


今、はてな内のプチトレンドの、ブロガーバトンを僕に回して頂けることになりました。


ケルンさん。どもどもです。

cairnlcc.hatenablog.com


同じ1970年代生まれのケルンさん。
大家さんをしている傍ら、どうやら、この方結構、不動産のツトメ人の世界でもすげーことやっていらっしゃるようです。
※ブログ読んでれば何となくわかりやす。


ツイッターで気ままにつぶやいていたところ、気づいたらお友達になっておりました。（笑）こいういうゆるい感じのつながり、僕超ウェルカムでございます。


大家さん、ツトメ人のお話もさることながら、時折交えて下さる、おしゃれなお店の話や、旅先のお話など、見ていて楽しくなる、ワクワクなる記事を私よりはるかにコンスタントに上げてくれますので是非ともお気に入り、読者登録されてみてください。


んじゃ、言ってみましょう。私のブロガーバトンをば。°д°)ムハー

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ブロガーバトン


南関東在住でございます。出身は九州。


リーマン業では、IT系エンジニア。まぁまぁの大きさのプロジェクトのマネジメントやってました。（派手に遅延を起こして、顧客と会社の上司からクソミソに怒られることが特技です。°д°)。一応、死ぬ気で頑張って、V字回復させております。）
少々のことじゃビビらない「胆力」が強みでございます。
怖いのは嫁さん


実は２００７年から不動産賃貸経営には参画しておりますが、スタートラインで区分バルク物件を購入したことで、少し成長に時間を要しておりますが、まぁ、焦らず、急いで目標年間CF１０００万（税引き後）を達成したら専業になろうかなと画策中であります。


もともとは、月並みですが、結婚後にふと思った、「将来への不安」に対する解決策として様々な手段を模索＆かじったり、やけどしたりして、結果として不動産賃貸経営に手を染めたわけですが、


今では、単に利回りを追求する「入居者が置いてけぼりとなっている」昨今の賃貸事情に辟易して、「入居者の幸せ、これから人生の様々なチャレンジをしていく世代を応援していける」賃貸経営者を目指して、ゼロからの価値づくり（物件創り）にいそしんでいます。


また、もう一つ、「不動産賃貸経営も、家族の幸せも達成する」ことも大事だと考えています。愛する嫁さんと息子の幸せを達成できない（金銭面の話だけではないです。心も重要！！）のであれば、やる価値はないと思っています。ま、ここは経営者の考え方はいろいろなので僕が正解でもないと思います。人それぞれでいいと思います。


趣味は、子供が生まれるまではウィンドサーフィン（何回かマウイ島にいっていたりしました）、冬はスノボといった横ノリ系で自然とコラボするスポーツが大好きです。最近はちょっと我慢してますが、数年後に再開予定です。（今度はロングかな。）


あ、そうでした。
ブロガーバトンのお約束記事を2つ載せます。

一番古い記事はコチラ


kanaloa.hatenablog.com

お気に入りの記事はコチラ


kanaloa.hatenablog.com

好きな不動産賃貸経営者・投資家


そりゃもちろん、ツイッターや、ブログでつながっている方々すべてでございます！！！皆さんが、常にご苦労されていたり、新しいことに目を輝かせて取り組んでいるツイートやブログを見ると私の中の「心のエンジン」に火が付きますので。（笑）


ということで、乱文・長文となりスイマセンが、これにてブログバトンの記事を終わりますねー。
この記事で少しでも「あ、俺・私と同じ匂いがする」と思ったあなた。ぜひとも、緩くながぁく、つながってください。


ツイッターフォローしてもらえると、僕、笑顔になります。(^^)o
僕の活動の最新状況はこちらで参考になさってください。
いい感じで、空回り、のたうち回り、悶絶しています。
でも、たまに「やったー！うれぴー」って歓喜しております。


ということで、末永くよろしくお願いします。


https://twitter.com/kai_natsumi

では、次回のブロガーバトンをお渡ししたい方


最後にブロガーバトンをお渡ししたい方をご紹介します。


hatenaブログでいつも楽しく拝見させていただいている素敵なブロガー、


「プレジデント１６８」さんです。


プレさん。巻き込んじゃったのに、快く受けて頂き本当にありがとうございました。m(_ _)m
よろしくお願いいたします。


↓自己紹介用のフォーマットです。

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フォーマットでやんす。


プレさんは、ハウスメーカーのツトメ人で、大家さんという興味深い経歴のお持ち主です。
ツトメ人のノウハウを存分にご自分の大家業に生かして素晴らしい経営をされている方。


考え方、小技に至るまで、kanaloaは参考にさせていただいております。


是非ともご一読＆継続して参考にして頂ければと思います。


PS.さて、８月１日で品川アパートの１Rが退去となりましたが、同日に入居者が決まるという快挙を成し遂げました。しかも、くりにーんぐオンリーで∔２０００円の賃料アップを実現。ドヤ顔でツイートいたしますのでお楽しみに。（笑）

情熱と現実のあいだ。～プロジェクトの輪が広がりつつある。。けど、融資キビシー。～

新築に関する話 偉そうにコラム 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話

こんばんは。


新築プロジェクトネタです。


まだあきらめておりませんが、まだ、活路を見いだせていない状況。(´;ω;｀)
たった一つの課題。それが融資！！！


建築費と再調達価格（積算）との乖離がどうしても小さくできず、悶絶を続けております。


一方、プロジェクトについては、設計士の先生を通じて、なんか、どんどん輪が広がりつつあり、ありがたいお話なんですが、ものすごくプレシャーを感じておる次第です。


僕が目をつけている湘南のなかのとあるエリア（具現化したら公表します）というのは、湘南エリアでも特有の文化・歴史をもつところであり、このエリアに住むことをステイタスとする人が一定数いらっしゃいます。


もともと僕と嫁さんが想定していた想定顧客にプラスして、今は、このエリアで小さく商い（俗に小商いというようで）をやりたいという層に対して新築プロジェクトを進めてみてはどうか？という話が出てきています。


具体的な顧客層として考えもしなかったのですが、やはり地元の方といろいろお話すると見えてくるものですね。
いろんな小商いの形があるそうです。小さなアクセサリーのワークショップをやりたいとか、プチヨガ教室とか、パン屋さんとか（んまぁ、これはちょっと無理かもですが）、、、ほかにもいろいろ。


このエリアで最初は小さく始めて、うまくいったら改めてお店を構えてこの地に住まう、、という一定の層がいるらしいです。こういったところもターゲットにすると多少の賃料アップは目指せるということです。面白いですね。


この土地は、とある有名な通りの脇道に入ったところで、駅からと海岸からの距離が程よい（このエリアに限っては、駅に近すぎることが逆に不利に働くこともあるのです。海に近いほどステータスが高くなるという本当に特殊な市場形成となっています）ため、こういった小商いに向いているのかもしれません。


いやしかし、形にしたい。。。


設計士の先生とこういった話をしていたら、先生も「これは面白いのでなんとか形にしてあげたいです。」と前のめり気味。
で、先週末は、その先生と二代目地主（良い土地をお持ちで、勉強する大家はある意味最強）の方で実現したとあるプロジェクトを見に行かないかということでお言葉に甘えました。


ツイッターにも軽く触れましたが、このプロジェクトは、
京急線の風光明媚な江戸時代の避暑地にほど近い駅からほど近いエリアに広がる住宅街に現れた、「小商いの街」を再現するものです。


私もこのプロジェクトについてもっとしてもらいたいので共有します。


hakkei-ichiba.com


当日は、上記URLにある、フードコーディネーターの方（二代目大家さんですが、ものすごく現状の不動産賃貸経営の問題認識と課題定義が非常に明確で共感できることろ多々あります）と設計士、嫁さんと敷地内にあるキッチン付きオープンスペースで、彼のこのプロジェクトに対する思いを伺いました。
※彼の考えは上記URLの情報から読み取り、感じ取っていただけると嬉しいです。


最も心に響いた言葉が以下。世襲じゃない我々、独立系賃貸経営者である我々はこれを聞いてどう感じるでしょうか。

よく、引き継いだ土地を売り払って、市場性のある土地に物件を作ればという話があるが、それは一つの考え方です。僕は引き継ぐ予定のこの土地の歴史・文化を知っています。だからこそその価値をもう一度認識して、この土地を引き継ぐものとしての責任としてこのエリアの再活性化をこのプロジェクトを通じて実現したいのです。


ご本人のこの言葉に対する強い思い、ぶれない・底知れない理念を感じ、僕はしばらく目をつぶって考え込んでしまいました。


この物件は長屋タイプのおうちで、特徴的なのは、間口が中庭に面しており、入り口部分は小商いができるような設計がされており、かつ、隣との垣根がないところです。
これにより、「緩やかな共同体の形成」を目指しているところが、他の賃貸物件とは一線を画す点です。


実際この物件には、建築家の方、外国人の語学教師、そしてYOUTUBERといったかたが入居しており、その方々と時にはBBQをやったりと、目指す「緩やかな共同体の形成」が少しずつ現実化している様子がうかがえました。


これは僕の主観なんですが、この様子を見ていて、


「あー、現代版の商人街なんだー」


と思いました。


こういった形で、素晴らしいプロジェクトを実現されたこの方も、最初の生みの苦しみはあったそうです。先代との価値観の違いからくる衝突（このプロジェクトに対し最初は先代はこんなの成功しないと反対されまくったそうです）や、このプロジェクトを実現化するための融資の問題等、いくつもの課題を乗り越えて今日を迎えたとか。


細かいことは言えませんが、融資はほんと大変だったそうです。


これを聞いて、「ウーム、持たざる俺だが、果たして考えている企画を具現化できるんだろうか、、、」とネガティブになっておりました。


で、僕の企画も彼に話してみました。僕が認識している現在の賃貸市場の問題と課題、そしてこれに対する施策など、思いのたけをぶちまけました。
「甘いよそれー」
と突っ込まれるかと思いましたが、意外にもこの方にも共感頂き、「是非具体化する際には力にならせてください。このエリアであれば、広くつながりがあるので何かしら協力できることがあるかも。」と言って頂けました。


ありがたい話です。
何とか、何とか前に進めねば。。。
設計士の先生、上記二代目大家さんにも共感頂いて、、、あとは具現化するところなんですが、、、とにかく最大の壁。


『融資』


これを突破せねばなりません。
これは単に「融資がでるからやる」という短絡的な発想ではなく、「このエリアでこそやる意義のあるプロジェクト」だからこう考えているのです。（理由はこれまで書いたとおり）


現在、信金さんからご紹介頂いた税理士の先生と、今持てる資産のすべてを整理して、うまくファイナンスアレンジできないか、持てるおつむ全て使って戦略を構築中です。


また、設計士の先生には、一定の報酬を出し、ラフプランではなく、ある程度ガチの提案をしてもらうようにしています。（模型プランも。）＃えー、僕の小遣い数か月分吹っ飛びました。(´;ω;｀)


時間は当然かかりますし、その間に土地を他の方に持っていかれるかもしれない。


でも、融資がつくかつかないかわかんないから何も行動しないんじゃこの先何も前に進まないはず。下手なキラキラセミナーとかにでて、ウン十万の塾費用払うくらいなら、自分で納得いくまでやってみたい方向に先行投資しようと考えました。

とにかくやってみる。結果は甘んじて受け入れる。それは必ず明日の自分の血肉になる。これがいずれ他との明確な違いを創り上げられるはず。


そう信じて、嫁さんにも話し、意気投合！！しばらく遊び抜きでこれに没頭しよう！！！ってことに。
嫁ちゃん：「父ちゃんの小遣いｘか月無しね！！頑張って！！」
＃コラ。(- -#)。まー、ある意味趣味みたいなもんだし。頑張ろ。


その旨、設計士の先生に伝えまずはやってみましょう！と依頼しました。


設計士の先生は


「やってみましょう。あ、そうだ、今度知り合いの設計士がプランした東京のｘｘｘっていうプロジェクト見に行くんですけど、ご一緒しません？」


って話に。

「行くに決まっております！え？場所はｘｘ？おー、、、行きます！！」


てことで、今はとにかくインプットを増やすフェーズとして前に突き進むだけであります！！


こんな感じで、僕と嫁さんの理想のプロジェクトの輪は広がりつつあります。
現実の部分はちょっとついてきていないけど、まぁ、どんなでかい企業の社長さんも最初はそうだったはずです。そこから不屈の信念で成功してきたはず。


情熱の現実のあいだ。


そのハザマで揺れながら、現実の仲間を増やしながら、少しでも前に進んでいきたいと思います。きっとその先に良い景色があることを固く信じて。


ではまた、進展あれば共有しますねー。