愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

湘南、新築AP検討状況 °д°)マダマダ、サキハナゲーヨー~

こんばんは。
更新頻度少なくスイマセン。


湘南AP検討状況の最新版です。ツイッターだとクドイのでこちらで。


これまで検討してきた2案件ですが、1案件(集合住宅タイプ)は、建物コストの折り合いがつかず(このエリアの条例に対応する設備等、また目指す一部屋当たりの面積が確保できず、最終的に断念となりました。


担当された設計士の方とは、週末ごとに打合せして、妥結できるところはないか?
VEでなんとかうまくコストを抑えながらも価値を保てる取り組みはできないかなど侃侃諤諤やりましたが、
目指す利回り(7.5%)を確保できず、金融機関の当初頂いていた評価額を大きくショートする状態に。


保有物件の空き担保でもどうにも届かず、自分の納得できる数字に持っていけなかったため残念ですが、
こういう結果となりました。。。
3層になると、どうしても建築コストが上がるというのは言葉では理解しておりましたが、
やはり現実として突きつけられると、悔しいものですね。。


で、並行して進めて残っている2案件目。こちらが今まさにギリギリの交渉をしているところです。


ツイッターではちょいと触れましたが、
すでに建築費は、現在坪65万で、これ以上のコストダウンは物件の「格」とのトレードオフになると言われ、おそらくその言葉からはうそは感じられなかったので、これ以上の切りつめはあまりいい結果につながらんと判断しました。


ガスは、プロパンで初期費用を抑えようかという考えが頭をよぎりましたが、、、
僕の知り得た範囲では、どう考えても入居者の月間のランニングコストにマイナスに響くと考え、
都市ガスで行こうということに。(この辺、皆さんどうお考えなんでしょう?)


※エリアにもよると思いますが、僕の検討エリアでは、都市ガス・プロパンのみが異なり他スペックが同じ物件があった場合は、都市ガスに軍配があがることが多いとのこと。(現地、客付け業者談)


※横須賀の戸建は周辺もプロパンオンリーなんで特に問題ないようですが。


残る課題は、土地代。現在の売出し金額ですと、目指す利回りには届きません。
建築費のVEして、100万程度落とし込みましたが、それでもまだ目指す総額に500万ほどショート。


自己資金は総額の十数パーセント突っ込みますが、これにさらに500万突っ込むのはちょっとなぁと。
※あるにはあるのですが、余剰資金はある程度持っておかねばなので。


現在建築費は融資申し込み前の最後のブラッシュアップ中です。
この辺の数字を整理したら、土地業者に「ここまで頑張って整理した計画です。なんとかこの土地あと500万ほど安く譲ってもらえないか、頑張ってほしい!」と、熱意を伝えるのみかと。


※土地値の交渉って、僕はガチでは初めての試みです。
中古物件の買い付けとはちょいと勝手が違うので、考え方としては、「上物と融資はある程度見込がついたもので、”こいつなら買ってくれそう”と思ってもらえるため」に上記のようなできるだけ具体性のあるプランで、交渉に臨むべきと考えてこうしています。


この土地はずいぶん、塩漬け(多分、面積と価格が一般住宅としては高すぎ、建売業者には扱いにくいから残っていると思われ)なんで、可能性はゼロではないはず。


おそらく来週あたり交渉へ出向きます。。°д°)o ヤルゾー、オー。


※Face to Face でやらんと熱意は伝わらんので、平日やすみか、、、ウーム。
リーマン業今火消し中のトラブルを交わして休みを取らねばあかんな。。。
 前日は徹夜かも。°д°)o ネミーヨー。


ということで、同じく土地からの新築で悶絶中の皆さま、頑張ってまいりましょー。
おやすみなさい。。。