不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

4年ぶりにブログを再開します。どうぞ、よろしくです。

ご無沙汰しております。
kanaloaと申します。

数年ぶりといったところで誰も気づかないかな。^^;


4年ほど前までは、不動産投資家としてブログをちょこちょこと徒然に書いていたものです。
その4年ほど前を境に、パタリとブログ更新をやめてしまいました。



理由はといえば、、、単に「更新するモチベーションが続かなくなった」といえばそれまでですが、

もう少し自分勝手なな話をすると、


  ・息子の誕生(現在5歳)
  ・その後の3.11大震災
  

これが大きく影響を与えたのでは、、、と冷静に、今更自己分析している次第です。。



これまで、妻と目指していた旧ブログタイトルでもある「楽園・ハワイへの移住のための不動産投資」というスタイルが、息子(現在ありがたくも5歳となりました。生意気盛りです)の誕生を機にこのスタイルにちょいとした異変が起こったのです。



僕、意外とイケメン、あ、イヤ、イクメンだったということに気づいたのです。
子育ての難しさ、楽しさ、奥の深さに魅了されていったのです。



子育てという、このプロセスの中で楽園・ハワイへの移住のための不動産投資というスタイルそのもへの優先度が相対的に下がっていってしまったということです。

※子供の話については、様々な背景のご夫婦がいらっしゃいます。これは私kanaloaの個人的思想・価値観に基づいて綴った「一つの考え方」であること、予めご了承くださいませ。



また、同時期、東日本大震災という未曾有の大災害を(関東圏ながら)経験し、

・大自然の脅威
・これを目の前にした時の人の無力さ(いや、儚さというか。。。)
・それでも、立ち上がり、奮い立つ人の強さ。したたかさ。
・そのプロセスでの人とのキヅナが大自然の脅威を凌駕する尊いものであるということ

こういったことを、まさに「肌身」で感じ、震災後直後から様々な思いを巡らせ、愛妻と震災当時1歳そこそこの息子とを、とにかく守ろうという一心で生活を続ける中、、、


気づけば、このブログの更新が彼方に追いやられた。。。
そう考えるわけです。


この間、僕のブログを本当にありがたくも愛読頂いている方がいらっしゃって、心配のメールやブログ自身にも心配のコメントを頂きました。
これに対し一切の応答もしないまま、本日に至ったこと、これに関しては猛省しないといけないなと考えております。


申し訳ありません。


「どうしたんですか?失敗してしまったのですか?」等のご心配を頂いた方々、僕は相変わらず楽しく人生謳歌しています。


不動産投資に関しては、
別に赤字で苦しいわけでもありません。
キチンと経営し、ちゃんと金利交渉して金利も下げ、少しずつですが、経営状態を改善していっています。



それと、、、
今年の7月の末に、最初に購入した川崎の物件を売却しました。

川崎の物件は区分のバルク買いであったため、これが銀行によっては評価が非常に低く見られていました。



不動産投資をかじったかたであれば、これが不動産投資の「規模拡大」という観点ではネックとなることは容易に想像つくと思います。
※同時に、これが「不動産投資の失敗へ直結する」と考えるのはちょっと乱暴ということも不動産投資の妙味をご存じの方はお分かりかと思います。(後日、この辺の話を「私の実際の経験話」としてお伝えしますね。)



結果、次の優良物件を幾つか紹介してもらったのですが、「いやー、どうしても区分所有の物件の評価が厳しくて、本部に債務超過扱いされるんです。。。」と融資を断られていました。

これによって私の不動産投資の加速度は一時期ゼロとなってしまい、2014年にまで至っておりました。

遡ること1年ほど前、安倍政権誕生による経済の回復(あくまで、彼らのいう「回復」であり、実態経済がどうであるかは別の話です)から、東京オリンピックの決定というプロセスを経て、不動産投資が再加熱しています。


金融機関の紐は緩み、不動産の流動性も上がってきています。


当然ですが、不動産価格は上昇します。
詳細はここでは省きますが、僕はこれを「所有物件売却のタイミング」と捉え、「不動産規模拡大」に対する「ネック」となっていた川崎の物件を手放すことにしました。


結果、当初指値込を織り込んだ売却価格満額で売却できました。


購入時からのキャッシュ・フロー+売却益(具体的な数値はここでは省きますが、個人的には「よくこれだけの価格で買ってくれたなぁ。。」と感謝する次第です)を合算すると内部収益率(IRR)は約35%ととなりました。


ここで初めて僕の不動産投資の最初の「実績」ができたわけです。
かつ、売却益が相当でたので、個人のバランスシート上は誰が見ても「善し」という状況になりました。


現在この実績を引っさげて、改めて金融機関に今後の融資の相談に回り始めていますが、少なくとも、当初川崎物件に融資をしていただいたパートナーの金融機関(某地銀さんですが)は、「是非、次も当行にてやらせていただきたい」と、つい先日まで渋っていた態度が嘘のように変わっています(笑)


川崎の区分バルクでは、様々な経験をさせてもらいました。
・夜逃げ
・外国人の店子さんの扱いの大変さ
・管理組合の副理事を務めたこと
・他理事さんらと強調し、物件のまるごと大規模修繕工事を実施し、躯体および意匠面の 大幅な改善を実現したこと
・最後に、エレベータの修繕

もう一つの都内のアパート一棟は、場所柄、ほぼ満室状態をずーっと続いています。
(2ヶ月に1回は現場確認目的のついでに掃除しているていどです)
とはいえ、最低限の物件価値向上策は(そろばんに合う範囲で)実施しています。
購入時からは大分きれにいになっていると思います。


この物件も再三に渡り業者さんから「売らせてください!」「今が売りどきです!」と言われていますが、場所が抜群であるためと、もともとこの物件自体の戦略がバイホールドなので今後も売るつもりはありません。


物件規模数はこの程度ですが、「不動産投資家」としての実績および、属性という面では、場合によっては、僕をはるかに上回る物件規模数の大家さんを上回るのではないかな?と勝手に思っています。


とうことで、現在は、何の問題も抱えず、ただ、手持ちキャッシュが多いため、キャッシュを暇させてもしょうがないので次の物件を探していますが、、、


まぁ物件価格の高いこと高いこと。(笑)


業者さんめぐりをやっていますが、一様に彼らも「我々でも信じられないほどの価格で物件が右から左へと流れていくんですよ」とのこと。


明らかにオーバシュートしてます。
この価格で購入している(購入できる)人は、この状況は理解しながらも手持ちキャッシュを現物に交換したいと考えている、いわゆる「富豪」か、
属性の非常に高い方々だと考えています。


前者は「このオーバーシュートした状況」をわかっていて、それでも十分購入することに意味がある人であるので問題ないでしょうが、


問題は後者です。
おそらくは、その方の「属性」がこのオーバーシュートした物件価格に対しても「属性に対する融資」により購入できてしまうのです。


数年後、これらの方々苦渋をなめていないことを祈りたいものです。


私はしばらくは、市場の風との相談を続けながら、業者さんや金融機関さんらパートナーさんらとも連携を取りつつ、次の物件を探していこうと思っています。


おそらくは、この市況、そして2007年当時と比較して増えてきた不動産投資の同志の方々を考えると、
当時のパラダイムで投資を続けていてはおそらく負けてしまうと思っていますので、
僕自身の投資のステージを一つ上げていきたいと考えています。


それは、

        不動産投資を不動産賃貸ビジネスに昇華させていく

ことです。


もともと、不動産投資は、投資のカテゴリー中で最も「事業性の高い」ものだと考えていますし、
実際7年ほど運営してみてそれを確信しています。


ここ3年ほど足踏みせざるを得なかった状況下で、まなんだ知識・経験を生かして、現在の不動産投資を「ビジネス」と捉えてまい進していこうと決心し、そのプロセス・経験値を読者の方と共有していこうと考えている次第です。


、、、と、まぁ、エラそうに書いてしまいましたが、
どちらかというと、まだまだ不動産投資かとしては、「中級でジタバタしている」状態です。
同じステージの方や、これから不動産投資を始めようとしている方が僕の同志として近いのかな。。とも考えています。


もちろん、大御所と呼ばれて久しいかたも是非見て頂いて、できれば建設的なコメントをいただけると嬉しいです。


長くなりました。
アベノミクス(実態はともかく)、2020年東京オリンピック、先日の大手企業のベア、、、、日本にとってさまざまな「一見」アゲアゲ基調のこの市況において、果たして不動産投資の市況が今後どうなるか、(僕なりにいろいろ分析・戦略は立てていますが)、良く読めないところもありますが、


そんな状況でも不動産投資・不動産賃貸ビジネスを通じて、いまの人生のステージを一つでも上に持っていき、志同じくする方々によき影響を与え・そして頂きつつ、ワクワク・楽しくも地に足を付けた人生を過ごしていきたいと思っています。


私のブログは基本的には

  • 不動産投資の汎用的なお話(市況に影響されない恒久的に使える話)
  • 私の不動産投資・不動産賃貸ビジネス話
  • 不動産投資・不動産賃貸ビジネスに関係する経済のお話
  • 私の人生哲学(ま、どういう風に物事を考えて生きているかについて、書いていくだけです)


の4つの柱を中心に大体、週3回くらいのペースでつづっていこうかと思っています。

前回の「楽園を目指す〜」ブログは、楽園ハワイを目指すまでブログを続けると豪語し、数年でやめてしまった反省がありますので、何とか今回こそは、どんな状況に置かれても、このブログ更新をとだえさせないように頑張ります。


ということで、長くなってしまいましたが、末永くよろしくお願いします。
あなたの同志として。


== 2015.03.30 Kanaloa ==