愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

なぜ賃貸併用なのか?改めて考えてみよう。 ~Kanaさん湘南移住実行の記録2~

こんちは〜。Kanaさんです。
先週末は、同士ケルンさん、ニッツ兄さんと、千葉のDaytona x LDKプレゼンツの鉄骨ガレージアパートメントの見学に行ってまいりました。


僕もブログにまとめよっかなー、と思ってましたが、、、
えー、お二人の素晴らしすぎる内容で、「あ、俺の書く内容ねーわw」と思ってしまい、
まとめようかどうか悩み中。

■こっちが、ニッツ兄さんのスタエフでぇ、

■で、こっちが、ケルンさんのブログでぇ、

■でもって、これが、3人でかたらった、スタエフ(by


ね、見て、聴いて貰えればわかりますが、僕が被せられる内容なくってもう。笑
さすが建築のプロが現場目線で考える内容は、建築素人の僕には「ほー、へー」となることが多く、
非常に学びの多い回となりました。

ま、一応、集客の仕組みである、メディアミックス手法について、まとめられたら書いてみようかと思います。
一応、いいだしっぺなのでw。


ということで、前置きが長くなりました。


ようやく、ボクの湘南賃貸併用ネタとなります。
いい加減、続編書かないと、皆さんに忘れ去られそうなので、頑張って書きます!!!


最近、(自分がやっているからなのか)賃貸併用をやっている、これからやろうとして頑張っている方々のツイートをよく見かけるようになりました。
なので、ボクのこの賃貸併用のプロセスも何かしらのお役にに立てるのではないかということで、リーマン業が今日からまた別ネタで炎上開始し始めているさなか、ストレス発散も兼ねて書き綴ろうと思いますw。


今日は、


なして、Kanaさんは、賃貸併用をやるの?


について。
物事、ついつい、「どうやって( How )」に目が行きがちですが、ボクはその前に「なして?(Why)」が大事だと考えるようにしてます。(あ、イエ、金持ち父さんがそんなこと言っていたからゲフゲフ。。そんなんじゃないです、ガフゲフ)


以下構成でお届け。


さ、行ってみましょ。

ボクはもともと賃貸併用は否定派です。

ボク、未だにですが、賃貸併用については基本的に否定派です。
なぜならば、フツーに考えれば、得られるメリットに対して、考えられるデメリットのウェイトが若干大きく占めると考えるからです。


また、賃貸併用について、いろいろ語られている方々とほぼ同意見ということを最初にお伝えします。


■例えば、もふ不動産さん。

賃貸併用の仕組みと注意点。買う前に知っておきたい賃貸併用住宅の注意点

■例えば、富山の2ジーニアス、ふん様&ポールさん

お金をもらいながら家に住める!賃貸併用住宅について解説!


もふさんは賃貸併用の一般的な見解を示している、と捉えて良いのではないでしょうか。
「なんか、家賃払ってもらえるから、やってみるかー、うぇーい。」
という神経で安易に賃貸併用をやるのはいかがなものか、という問題提起と理解してメリット・デメリットを捉えていくことが肝要です。


ふん様&ポールさんの動画は、賃貸併用を非常にバランス良く解説してくれている秀逸な動画とボク個人は理解しています。ただし、彼らも言っているように、賃貸併用にも地方特性というものもありますので、そのへんも十分に理解して取り組むことが大事です。


メリット・デメリットを理解した上で、「あえて賃貸併用でいく」という決断をしたのがボク、というわけです。その辺を理由を次に触れていきます。

でも、住宅ローンのメリットを使い倒したいからやる


ボクは、社会人になってから、住宅ローンは使っていません。
自宅は新築マンションを、16年前のマンション最安値の頃に購入したという、時期的にラッキーであり、かつ、ボクとヨメちゃんの自己資金+不足分の資金をヨメちゃんのお父さんに「ちゃんと、金銭消費貸借契約書(※)を個人間で結んで(そうしないと、相続扱いになるので)、税務署に契約内容について問題ないことも確認して」対金融機関に向けては現金買いをしています。


※ちなみに、とっくの昔に、本金消分は支払いは終わっています。(金額はかわいいのでw)


てことで、住宅ローンを使っていないことは、どう考えても「もったいねぇ」という理解でしたし、今のマンションはボクとヨメちゃんの30歳当時の人生要件を最低限満たしたものであり、「満足する住環境」に身をおいていたわけではありません。


ちなみに、住宅ローンを使わないのは「もったいねぇ」というのは、今更ですが、金利(1%を切る前提)とその融資期間(基本35年)によるもので、(語弊あるかもですが、俗にいうハードルレート設定条件によっては、逆にお金をもらっている時状況でもある)、また、これに住宅ローン控除も重なりますので、かなり有利な金融商品であるとも言えるからです。(ついでに、団信つきますものね。ボクには関係ないけどw)


期間長さ、低金利(これは変動ならば保証はない)、が支払い・手持ち資金・保険の観点で最も強力な武器となると考えています。

それと、無借金の現マンションがあるからやれる(リカバリーシナリオがモテるから)


上記動画でも説明されていますが、賃貸併用は、当たり前ですが、「賃貸経営」を「自宅に住みながら」やるわけですから、いろんなデメリットが発生します。その一番のリスクは、「空室リスク」ですよね。


空室リスクは、俗にいう4つのP(※)に依存して決まるものだと思ってます。

※不動産賃貸経営における「4P」
1. PLACE (立地)
2. Product (物件の魅力)
3. Price (賃料・入居条件)
4. Promotiono ( 販促活動)
最近では、5つ目のP(Pertner:だれとやるか)というものあるそうですよ。

ボクの所有物件は常々これらを意識して、活動しているわけですが、これと同じことを賃貸併用の「賃貸部分」に関してちゃんと、「経営」できるか、これが肝だと思います。


こういった部分を理解せずに安易にこの賃貸併用に取り組み、上記4つのPからはみ出た経営をやってしまった場合には、当然「支払い不能」に陥ってしまい、最悪は強制売却等の浮き目似合ってしまうことも現実としてありえます。


ですので、賃貸経営に対して駆け出しの方には正直おすすめするものではないと個人的には考えています。


10数年賃貸経営をやってきたボクでさえも、正直うまく行くかわかりません。
無論、今回の物件でも、


・立地(湘南海側、人気エリアであり賃貸で魅了ある物件が少ないところ)
・賃料・物件(ここは価値創造型の物件づくりをしているため、少し上の価格を目指しますが、最低ラインは確保できる見込み)、
・販促活動(いわゆる一般的な仲介屋じゃなくて、この物件の価値をわかってくれて、適切なマッチングを行ってくれる地元の業者さんとタッグを組みますし、自分なりの販促活動もします)


等、基本的、新たな取り組みによって、地域のベース賃料+αを目指す事業計画を立てて今後進めていくつもりですが、それでも空室リスクがゼロになるとは思えません。


万が一、2部屋がずっと空室だったとしても、自宅マンション(貸し出します。ここの賃貸需要は旺盛)と手持ちキャッシュをちょっとで35年支払う算段あり、ですし、万が一自宅マンションすらも1年空室なんてことがあったとしても、手持ち資金で1年は耐えられる算段は整えています。
(これで立て直しできない経営者なら、さっさとやめてしまえと思ってますw)


ちなみに、ツイートでチョイチョイ出てくる、友人の場合も、先に「身の丈にあった」中古マンション(リーマン直後にボクと一緒に探したマンションですが、恵比寿の超一等地のやつです。ボクがほしかったw)で数年過ごしたあと、今年、賃貸併用を計画して建てました。


昨日時点で、恵比寿の元自宅マンション+賃貸併用部分の2部屋ともに満室となりました。(アドバイスしていた立場としてはホッとしています。)
これで、仮に賃貸併用2室が空室になっても、恵比寿の物件だけでほぼ全体の支払いが可能となってしまいますw。


彼は、賃貸経営は素人ですが、ボクとはよく飲みに行って賃貸経営のメリット・デメリットをダラダラ聞かされていたわけですし、それを理解した上で自分にとって今必要なライフデザインが賃貸併用であると判断しての決断ですので、リスク管理、リステイクに関しての覚悟もあるので、
そういう意味では、とんとの素人というわけではないですね。


ということで、ボクにはこういった「不測の事態への対策」ができているため「やれる」と判断したということです。

そして、賃貸経営者として、とにかく、新築賃貸事業の経験を積みたいからやる


以前も書きましたが、実は5年前から、湘南エリアで新築アパート事業をやってみたいと、何度もチャレンジしてきました。
ですが、若さが故の計画性のなさ、また、金融機関との連携の甘さ、さらには湘南エリアの土地の高さにやられて(海側は坪80万〜100万がザラ、150万、200万も場合によってはでてきます)、
昨年、1棟モノに取り組みかけるも、「それってただやりたいだけじゃね?CFでなくね?」ということで泣きながら断念した経緯があります。


諸先輩方から様々なアドバイスを受けながらの決断でしたが、「今は無理でもいずれは必ずやる!!だから、そのための”事前勉強&スパーリング”じゃ!!」ってことで賃貸併用をやってみることとしました。


また、最終的には、この大好きな湘南エリアにしっかりと根っこをはやして、地元の信金様、地銀様、また地元の各業者様との連係を蜜にとって、賃貸経営を加速させたいという思いもありました。


ボク(とヨメちゃん)の考える、このエリアでの賃貸事業の在り方を問うてみて、実績を引っさげて上記の関係者の皆様と力を合わせて、今後の湘南エリアの賃貸事情の改善をも果たしたい思いもあります。


ですので、「今、取り掛かることのできる、ゼロからの価値創造」という目的でも賃貸併用住宅の建築と事業運営が最善と考えました。

って偉そうな事を言いつつ、ホントは湘南が好きだからやりたい、がホンネ(笑)

f:id:jpnumachan5555:20210131152201j:plain
いつか見た風景w


さて、こういった感じで、さも、もっともらしい理由を掲げてみました。
確かに、上記は本当にボクが考えている賃貸併用を「なぜやるのか?」の理由の一部です。



確かにそうなのですが、以前もお伝えしたとおり、底辺にある理由っていうのは、前回の記事にあります通り、


エェ、ボク、湘南が好きだから。


なんですよね。


■時間があったら読んでみてください。
kanaloa.hatenablog.com


ボクが今移住を計画しているエリアには、意外と「ゼロから投資家が立てた賃貸物件」というのが少ない傾向にあります(もちろんいい物件もいくつかありますし、それは素晴らしい物件です。)。
基本的には、地主さんが、相続対策に提案された物件を立てているケースが多く、よくも悪くもハウスメーカーさんの物件が多いのです。(これ言うと、プレさんとケルンさんに刺されるので、ゲフゲフ。)



コレ自体が悪いとはこれっぽっちも思わなくなったのですが、
ただ、もう少し賃貸物件としての選択肢がほしいという、地元の仲介屋さんからの声があるということも事実です。


ボクはこれに応える形で、まずは最初にこの「たった2つの空間」を工務店さんと手を組んで創り出して行こうと考えています。


この物件がうまくいったら、この工務店さんや、他に僕(とヨメちゃんが経営する法人)の、経営理念と基本が合致する業者様と共創で、このエリアに、新しい息吹を吹き込んでいきたい。
そういう、実は、とっても強い思い入れがあったりするんですよ。ハヒ。


これをしっかり「ブランディング」していくということも大事です。やることもたぁくさん。


こういった、いわば、「野望」的なものを実現するため、そのための、第一歩・試金石としてこの賃貸併用住宅をつくてみたいと考えた、、、




というのが、ボク(とヨメちゃん)の「なして、賃貸併用なの?」の回答になります。
長くなっちゃいましたね。すいません。


f:id:jpnumachan5555:20210309205143j:plain


、、、とかくと、まったくの不動産賃貸経営の知識ゼロの人がこれをやるのはいかがなものか、とも取られるのでチョイとフォローしますと、



なんだかんだ言ってもね、


事業で成功しているヤツは、あーだこーだ言ってネガティブビームを出されても、
「んなもん、やってみねーとわかんねーだろうがー!!!」
って、やっちゃう人がほとんどなんですよ。
もちろん、死ぬほど研究をしている、という前提でね。

といううことなんです。身もふたもないけどw。


なので、賃貸併用、いろいろ研究して、二人(多分パートナーは、いらっしゃるでしょうから)、


『どうかな、いけそうかな、でもコワイな。。』


と考えているならば、やってしまったほうがいいかもしれません。
多分その情熱が幾多の困難を軽々と飛び越えてしまうと思うから。
(だいたい失敗する人って、人にいろいろチヤホヤされて、”ボクらに任せておけば安心です”とか言われて「○○さんがとてもいい人だったから」と言って、無考慮にお金を使っちゃう人だと思ってますから。)


なので、情熱・勉強・そして行動をする人であれば、手段はある意味不問なんじゃねーのかなと思いつつ、
今日の記事を終えるボクでした。


最後に、
賃貸併用に関する考えかたも、ある意味正解・不正解は無いと思っています。
ただし、賃貸併用で儲ける(+のCFをただき出す、もしくは出口で儲ける)ことは、ほぼ100%無いと思ってください。そんな甘い世界じゃないです。
不動産賃貸経営の世界は(特にこれから先は)。


これを踏まえつつ、ボクもこれからの賃貸経営を継続していきます。頑張りまーす。


とうことで、ようやく次回から、賃貸併用の「実際にどうやって作っていくか(HOW)」の部分に入っていこうと思います。


次は多分、土地の見つけ出した経緯(僕らの考え方)を共有する予定です!!!


他、「こういった情報も共有してもらえるとマンモスうれPなー」と言ってもらえると、頑張って書く、かもしれませんw。
今年の暮になれば、物件は完成して、来年の春には、賃貸併用について多少なりとも他人様にアドバイスできる立場になっていると思ってドヤ顔していると思います笑。


よろしくおねがいしまーす。

これからの新しい賃貸戦略を考える。~同志ケルンさんと行く、インダストリアル物件@横須賀の旅から~

こんばんは~♫久々のUP!!!
どうも、Kanaさんですw。

最近音楽といえば、もっぱら、spotify (モチ、無料の範囲でw)で楽しんでます。
もっとケータイ料金下がれば、上限なしでspotifyオンリー出楽しめるなー。

open.spotify.com
90'sを青春した君ならわかってくれるよね。この曲。

さて、先週末、同志ケルンさんとともに行ってまいりましたヨ。
新しい、メディアミックスを用いいた、インダストリアルデザインの鉄骨レジの見学に。


f:id:jpnumachan5555:20210304220112j:plain

kanaloa.hatenablog.com


前回の記事の最後の方で触れておりましたが、いや、なかなか考えさせらる物件でした。
今回のレジは、いわゆる「お家」であって、「アパート」ではありません。


以前、これまた同志driveさんにこの取組について紹介されて「スゲー、超カッケーなぁ~ 」と思って、
実はそのまま放置して待っていました。(だめですね。ボクw)


その後、洗練された投資家さん(と言っておきますw)とのお話の中でこのお話が上がり、
「んじゃ、行ってみますかー」
ということで、時間都合がつくケルンさんと現地へ行くことに。


ロケーションは、横須賀は野比っていうロケーション。
f:id:jpnumachan5555:20210304222428j:plain


このエリアは通常の賃貸という観点では決して強いエリアではないはずです。
※横須賀の端っこの方ですからね。
ただし、海はド真ん前。文句なしの、スーパーオーシャンビューです。むちゃくちゃ気持ちいいゾーンであることは間違いないです。

f:id:jpnumachan5555:20210304222559j:plain
西側の道を背にして、狭い海側の傾斜した土地に杭を打ち込んで鉄骨造のお家が建っています。
ブログ冒頭の写真が海側です。


このプロジェクトは、Daytona という雑誌(メディア)と、LDKという工務店(設計・建築)のコラボで創られているブランド、
とは同ブランドのHPの言葉から。


同プロジェクトのブランディングには、「メディアミックス」という手法?を用いて、
ボクの理解が正しければ、

本当に届けたい人に、ピンポイントで欲しいモノ・コト・情報を届け、固定ファンを作り出し、
そもそも「他との競争そのものをなくす」ことを最大の目的とする、広告手法の一つ。


というものだと思います。
ここでは、

  • 活字媒体(雑誌)
  • Web


を組み合わせているようでした。この辺の話は、


デイトナハウス×LDK WEBセミナーVol 05「SNSを活用したブランド構築」

を見てもらえればわかります。
(あ、すでにボク、宣伝活動に組み込まれておるw。ま、いいです。いいものは共有ですw)


想定するお客様(ブランドペルソナとか言うのかな。忘れた)は、


・30代後半から50代前半(それ以降も含め)の
・アッパーミドルの所得層
・好きなもの・こと・に圧倒的な情熱を注ぎ込む人(新しいモン好きではない)
・独身・DINKS


と伺ってみて理解しました。
この建物は個人所有の建物だそうです(写真撮影は許可頂いてます)
ただし、使用しない時期もあるらしく、その間はバケーションレンタルとしても想定しているそうです。


実際に見てみましたが、一言、「かっこいいい」です。
おそらく、このブランドを体言するとしたらこの言葉が最もシンプルで本質だと思います。


ほんとかっこよかったです。
f:id:jpnumachan5555:20210304224851j:plain
ここがガレージ。(まだ養生されてますが、雰囲気は伝わりますかね?)
もうボクここでいろいろ妄想はじまってしまってもう。。(≧Д≦)カッケーナァ、モウ!!!

f:id:jpnumachan5555:20210304225123j:plain
メインリビングがここで、螺旋階段でアップフロアへいく構造になっています。

f:id:jpnumachan5555:20210304225241j:plain
そつなく、この雑誌を置くあたりw。

f:id:jpnumachan5555:20210304225304j:plain
こんなシチュエーションで口説かれたら、ボクはほぼ間違いなく、落ちます。(>ω<。*//キャーッ



さて、二階へいってみましょうかね。
f:id:jpnumachan5555:20210304225426j:plain
螺旋階段を登り、、、

f:id:jpnumachan5555:20210304225500j:plain
来たぞ、2階の夢空間w。

f:id:jpnumachan5555:20210304225535j:plainf:id:jpnumachan5555:20210304225539j:plain
ウギャー!!!もう、こりゃたまらんですぅー!!!
不動産クラの女子会の皆様、こういう家を持っている男子どうでしょうか?やっぱ、カッコいいでしょうか?


まぁとにかく、ロケーション(天気も抜群だったため)もよく、建物も素晴らしかったですが、
よーく見ると、そこまで難しことはやっているようではなく、
ケルンさん曰く、「設計・建築については、特に変わった手法は用いてないと思う。」とのこと。
ただ、部材調達のやり方には一工夫をされていて、其の点でコストダウンを図っているということは説明で伺いました。
一定の品質を保つ考え方等も。


驚きなのは、(この物件は一般レジなので話は変わりますが)アパートの場合、
其の地域の賃料の約2倍で成約しており、さらには、「待ち行列」が出ているということ。


まさに、メディアミックスを応用したブランドマーケティングが導き出している成果だとボクなりに理解しました。


  • 雑誌(daytona, ボクみたことないですけどw。今度読んでみよ)を通じたコアな見込み客を集客
  • WEBでの価値発信
  • SNS(画像・動画メディアを通じた)深堀りされた情報の発信


これらが相互補完しあって、より「コアなファン」を自然と創り上げて、


  • 自分の感性にフィットする喜び==>「感性価値」
  • 前向きな気分になる喜び=====>「情緒価値」
  • 自尊心を満たせる喜び======>「共鳴価値」


を与え、実際の物件を見る前にはほぼ、「借りる前提で、それらの価値を確認しに来る」状態になっているのではと考えています。
www.missiondrivenbrand.jp


ブランドマーケティングについては、上記サイトとかで勉強していたもので、このプロジェクトでは見事にこれを実現されているという点で本当に素晴らしいと考えました。(褒め過ぎかしらねw)


やりたいか?やりたくないか?と聞かれたら、「はい。やってみたいですw」が率直な感想。
だって、カッコいいんだもの。


この辺の話は、同志ケルンさんが、スタエフで語ってらっしゃいます。
stand.fm
※実はボクも初の音声出場!!!(ボクは音声メディア界でははぐれメタルなのでお聴き逃しなきよう笑)


無論、考えておくべきリスクってものはあります(両手上げてヒャッハー!!ってわけにはいかんもんです。何事も)


  • そのムーブメントは、一過性なものではないか?(サスティナブルかどうか?)
  • 建築費からの利回りは無理がないか?(賃料が2巡目も維持できるのか?)
  • 売却想定ならば、どのくらいで売却が可能なのか?(流動性リスク)

代表的なものとしては、上記ですがまだあると思います。
ただ、これがあるから「これはだめだ」とか考えるあなたはダメでっせw。
こういったリスクを踏まえて、対策が想定できるならば、積極手なリスクテイクをすることもまた、洗練された賃貸経営者というものです。


でも正直上記はどうなのか、検証のしようもないですよね。なんせ前例ないですからね。
だからこそ、先行者利益ものせられるし、なにより、「面白そう」なんでね。


いろいろ検討して、やる価値があるのでしたら、ボクもチャレンジしてみたいと思います。
少しだけ、ボクなりの考えは反映したいですが、さて、許してくれるかな?(難しそうですけど、相談してみよ)


その後、ケルンさんと「湘南までドライブデートしましょうか」ってことで、一路湘南方面へ。
いろいろ不動産の話やらプライベートの話やらで盛り上がりつつ、ボクの行きつけの江ノ島付近のカフェがランチ終わってて、
しょうがなく入った片瀬江ノ島駅前の、「クアアイナバーガー」で遅めのランチを笑。

f:id:jpnumachan5555:20210304232000j:plain
ちょっと高いけど、うまいよね。クアアイナ


そこで、上記のスタエフを収録となりました。
40代のイケメン(と言わせて)・ちょいワルおやじ(と言わせて)がスタエフ収録する絵面。
若者・カップルがいるクアアイナでなかなかのアクセントとなっていましたよw。


さて、来週はこれまたLDKさんプレゼンツの、こちらは本番。
アパートのオープンハウスへ。
次回は、同志、フォーニッツ兄さんも参戦されます!!!


見学後には、また、イケメン・チョイワルオジサン3人でスタエフ収録します。
前回の反省を踏まえ、もう少し滑舌良く喋りますんで、ケルンさんのスタエフライブ、
楽しみにしておいてください!!!


建築業界に長い、ケルンさん、ニッツ兄さんの独自の目線でのお話は聞く価値絶対ありだと思います。


あ、ボクですか?そりゃもう、箸休め程度に。


てことで、明日一日。リーマン業を頑張りまーす。
おやすみなさい!!!

f:id:jpnumachan5555:20210304232526j:plainf:id:jpnumachan5555:20210304232530j:plain

地方の残された土地の活用を考える。〜帰郷話、そして近く多くの方に訪れる相続と残された資産の活用についての課題ですかね〜

こんにちは。久しぶりのUPです。


先週から突然故郷のツイートが連発したかと思いますが、
父が先日他界したため、葬儀諸々の対応で急遽帰郷となりました。


f:id:jpnumachan5555:20210224180517j:plain
(県庁!なり)

f:id:jpnumachan5555:20210224180748j:plain
(世界自然遺産クラス!青島だ!!!)


コロナ禍ではありましたが、父はコロナではやられず、持病によって、まぁ、ほぼ寿命という感じで、
からしたら大往生と捉えています。
(実際は、闘病で母・兄は結構苦労したと聞きました。)


葬儀から諸々の作業。賃貸経営者になると、資産をそれなりに持っている方が増えると思います。
終活って、想像以上に大変であることを認識してもらいたく、簡単ですが、ボクの体験記を綴っておきますね。
以下の構成でざっくりと。

葬儀・年金計算

葬儀を執り行い、無事、父は神さまとなったようです(うちは神道なので。こういう考え方だそうです)


翌日以降、少しはゆっくりできるかなぁと考えていましたが、
いやはや、いろいろ大変なんですね。あまり父の死に感慨ふける余裕はありませんでした。


兄は、お香典の集計やらお返しの手続きを、
僕は、FPという資格を持っていることを知られてw、「お前は、母の年金手続き対応担当ね」を命じられてしまいました。


また、相続税も考える必要があります。この辺を僕が担当することになりました。
FP(2級ですけどw)は自分の人生をより良くするための手段としてとった資格ですが、母の将来を守るための資格でもあったのだなと今更実感しております。


年金に関しては、父が厚生年金で過ごしていたので、厚生年金の遺族年金の手続きをする必要があります。
厚生年金の遺族年金手続きに関しては、各地方の年金事務所にいくと手続きができるようですが、


コロナの影響なのか、事前予約制ということを今更知りまして、
予約入れようとしましたが、3月初旬まで空きがないとのこと。(グアー)。


ですが、毎朝8時半に電話をして、隙間があれば当日対応も可能ということで、翌日の8時半に電話をすぐかけて無事予約を取りました。


担当の女性が非常に優秀かつ、わかり易く説明をしてくれたため、手続きは問題なく完了。
一応事前に自分でも母の遺族年金を試算しておきましたが、
見込み段階での数値は、僕の試算とほぼ合致。


母の国民年金との合算で17万強になるそうです。
また、一定の条件(詳細は忘れました)をクリアしており、母は+5000円の上乗せ金額が補助されるそうで、まぁ、これなら単独でも十分に生活できることがわかり、一安心。


#母は、花屋のパートをやっていて、これにさらに数万の収入があるので、年金+お小遣い、かつ働くことで生きがいももてるとニコニコしてましたよ。人が幸せに生きる条件は、お金だけでもなく、働くことだけでもなく、そのバランスであり、そして何より人から”必要とされていること”であるのではないか?そう考えている次第です。


これは、父が生前にしっかり働いて、(まぁ、いろいろ、お騒がせな人でしたがw)ちゃんと年金を貰える条件をクリアしてくれていたことに感謝です。^^)o


現在は長男が所有するマンションに同居していますから、収入がそのまま生活費相当となるため今後しばらくは安心です。^^)
面倒を見てくれる兄には心から感謝です。m(_ _)m


f:id:jpnumachan5555:20210224182415j:plain
亜熱帯植物が茂る島に佇む、青島神社

f:id:jpnumachan5555:20210224182452j:plain
神ノ島から、世界一の海岸線を臨む。

相続税の計算じゃぁ!

これで年金対応は完了。続いて相続税の計算。
その前に、父が残してくれていた、遺言を確認。これは生前に父・母・兄弟で確認し、母には父の金融資産を、長男には父所有の土地+建物を(これがちょっと曲者です)、次男と三男の僕は「何もいらない」ということで相続対象はありません。


理由は、次男も僕も、地元を離れて働いており、生前の父・母の面倒を長男が一手に引き受けてくれていた、
これに対する感謝の意味もあって、相続にてをあげませんでした。




課題はこの土地のいびつな居住関係をどうクリアしていくか?


課題はこの土地+建物です。
相続税については、基礎控除分で課税対象の資産は0になりました。なので、相続税は発生しないでしょう(でも、発生しなくても申告はしなくちゃいけないので忘れないようにしなければなりません)。

■課税対象額

相続財産の合計金額 ー 基礎控除額 = 課税対象額


ですが、この土地+建物は、所有権は父のもの(ひいては相続人の兄のもの)ですが、親戚の叔母が、祖父母が健在の頃からいまでも住んでいる(叔母は独身のキャリアウーマンでした、先日引退した模様)ため、実は父(すなわち我々家族)は、この土地に住んだことがありません。



父の所有ですが、実態は「じいちゃん家・ばぁちゃん家」だったからです。


そこに祖父+祖母+叔母の3人が家族で住んでいて、父がその家のローンを支払って、我々家族は別の家を借りて(父が金融マンだったので引っ越しありましたから)ここまできたということで、あるいみ自然といえば自然なのですが、


所有権という観点でいくと、いびつなことになっているのです。


今回の相続発生で、兄がこの土地の所有権を引き継ぐことになりますが、流石に兄も住んでいない家に、固定資産税等の維持費を支払って、その上で自分のマンションのローンを払うのは酷だということで、
現在弁護士と相談してこの固定資産税を12ヶ月分に分割して、それを「賃料」として叔母に支払ってもらうということで、賃貸借契約書を交わしたらどうかということになっています。


この件に関し、父がしっかり叔母と話をつけておいてくれればよかったのですが、
残念ながら、口約束程度だということでエビデンスが無いのです。。。


ですから、まずは当時の父との話の経緯をおさらいするところから始まるんじゃないかと考えています。


「こういうので、話をこじらせたくないなぁ。。」


と兄がぼやいていました。
まぁ、叔母はしっかりした人で僕ら甥たちとの関係は良好なので、きっと最善の方向になっていくと、そう考えています。兄のフォローはしていこうと思います。

f:id:jpnumachan5555:20210224182209j:plain
宮崎の高鍋にある”高鍋餃子”。ここはむちゃくちゃ美味しかった!!!
www.takanabe-gyoza.com

最大の課題は、今後のこの土地の活用の仕方だ!!!

また、もう一つの課題。
この土地の活用の仕方についてです。


この土地は、100坪(とツイートしましたが正確には90坪ていどでしたw)程度。
前面道路は一方通行で、幅は4メーターなく、ですが、確か商業地域にあたる土地です。
(建ぺい/容積=80/400)まぁ、各種規制がありますから、セットバックやら道路斜線・隣地斜線等の規制でミチミチに建てるのは不可能だと思います。


が、場所は宮崎市のど真ん中。
これが銀座エリアだったらとんでもない資産となりますねw。



現在父が生前に立てた祖父・祖母の家とりっぱな庭がありますが、
これを今後も維持していくかということ。


叔母はこのエリアに住めれば良いということは聞いています。
兄は、「自分は住むつもりはないから、余計な費用を払う可能性があるのなら、叔母が他界したタイミングで売却も検討したい」と言っています。
ですが、他の父の妹さんたち(複数います)は、「生まれ育ったこの家はできれば維持してほしい」とも。


地方あるあるですw。


しかし、この建物は、築50年は超えており、先日見てきましたが、結構くたびれている感じ。


このまま維持していくのはどうかなぁ。。。が僕の素直なところです。


叔母の要望、兄の意見、他姉妹の意見を要件として捉えてどうするか考える時期に来ている感じです。


不動産賃貸経営者の僕としては、
土地を担保に、(場所が商業地、かつ、県庁等の行政機関が近いエリアでもあるため)こういった方々をターゲットにした賃貸物件を企画する、、、
という安易な発想となります。叔母をその一部に住んでもらえればいいわけですし。


こういった話を、帰省した際にお会いしたバイカーさん、driveさんにもしたのですが、
どうやら、僕のこの発想は単純にうまく行かないかもしれない、というのが総論。


ファミリータイプは、僕の田舎では、大した賃料が取れないらしく、
また、ちょっとだけ離れれば安くお家を建てることができることもあり、
そうでない1LDKでうまくいくかどうか、、というところでした。


都心部の不動産賃貸経営のロジックは、地方にはそのまま適用できないということを学びました。


ですが、単純に売却するにしても、相場観のない兄・母がこれをやるとしたら、いいように地場の不動産屋に安く買い叩かれるんじゃないかと気にしています。
売却するにしても、タイミングってありますからね。


できれば、この土地を保有したまま、叔母・兄が笑顔になれる企画はないものか、もう少し考えてみたいと思います。


こういった話は、僕らに限らず、同じ世代の方々も近く同じ憂き目に合われるのではないかと思い、
進展あれば、共有していきたいと思います。

父の他界を乗り越え、そして、前に進む。

さて、そろそろ、父との別れには一区切りつけて、前を見ていきたいと思います。
父は、まぁ、地味でしたし、母にいろいろ苦労をかけた人でしたが、それでも仕事を通じて知り合った方々からはたいそう愛されていたようで。
#泣きじゃくっている子供が彼の膝の上に乗ると、自然に笑顔になるという謎の特技をもっているひとでもありましたw。

なんか、どんな時代も、マイペースに生きていた人だったなぁと、今更故人を偲んでみたりします。


今回、久々に田舎に帰って、母とじっくり話す時間も持てました。
(僕は母親っ子なのでありがたいことです)


仕事が繁忙だったこと、コロナも相まって全然話す機会がなかったのですが、毎夜積もりに積もった話を聞いたり話したり、、、
また、食事やドライブデートに連れて行ったりと、、、
できる孝行はできたかなとおもいます。

f:id:jpnumachan5555:20210224184837j:plain
宮崎の知る人ぞ知る釜揚げうどんの名店。”重乃井さん”。中学の頃は毎週行ってましたw。

f:id:jpnumachan5555:20210224184951j:plain
釜揚げうどんと、稲荷、魚寿司オンリーの潔さ。うまし!!!

厳しくも優しく、気丈な九州女子という感じの母でしたが、
80近くになり、流石に最近は老いに勝てなくなっているようです。
一回り小さく見えてしまい、まぁ、しょうがないとはいえ、少し寂しい思いです。


それでも、父を送り出す際は少しだけ涙を見せながらも、凛として、前を見つめていた姿が印象的でした。
故郷を立つ際、母が涙ぐんでいて、こっちももらい泣きしそうで(最近年取って、涙腺ゆるいwww)


これからは、できるだけ頻繁に母とは連絡取り合おうと思います。


今回の帰省では、スキマ時間で家族で美味しいもんツアーにも行きました。
(いつまでも悲しんでいらんねーってねw)

f:id:jpnumachan5555:20210224185152j:plain
空が広い!!!自然と鼻歌がでますw。


f:id:jpnumachan5555:20210224185244j:plain
f:id:jpnumachan5555:20210224185336j:plain
海に近いとこんなイキなお店があります。昔はなかったけど、ドンドンおしゃれになっている感じ。
いい傾向です♫


f:id:jpnumachan5555:20210224185628j:plain
f:id:jpnumachan5555:20210224185700j:plain

青島近辺のサーフポイント近くにあった、このカフェはボクの理想形。
周辺はほぼカリフォルニア!!
f:id:jpnumachan5555:20210224185642j:plain
いいかんじでしょ?
f:id:jpnumachan5555:20210224185733j:plain
f:id:jpnumachan5555:20210224185756j:plain
このオイスターリゾットがスーパーまいうーでした ^^)o


残念だったのは、バイカーカフェに行けなかったこと。(ごめん!!バイカーさん)
近くまで行ったのだがー!!!
(≧□≦)スイマセンシタァァァァァァァ!!


さて、明日からは、通常運転です。
Kanaさんの湘南移住計画もだいぶ具体的になってきています。金曜もZoom会議やります。


また、週末は、同士ケルンさんと一緒に前々から気になっていたとある、新築アパートのオープンハウス見学に行ってきます。
メディアミックスを用いたブランディング等、これまでにない形の賃貸経営へのアプローチに非常に興味があります、また、建物自体もユニークです。


表面に見える部分だけでなく、コスト面、維持管理、トータル運用を考えて作り込まれているのか、
この辺もしっかり見た上で、新しいもので取り入れるものがあれば積極的に取り入れていこうと思います。


条件が合えば、弊社の新築プロジェクトとしてコラボできないか、企画もありえるなーなんて、ワクワクもしております。


当日は楽しみです。


それじゃ、気持も新たに、これからも前に進み続けます。
ご参考になれば幸いです!!!

湘南移住への経緯 ~Kanaさん湘南移住実行の記録1~

こんばんは。Kanaさんです。


先週も不動産賃貸経営でいろいろ動きがありました。
ツイッターではチョロチョロ書いてますが、東横ヴィンアパの2Fの男性の退去・いや退去しないで生活保護ネタ、結局は生活保護で長期入居の選択としたことを報告済みです。


アドバイスいただいた方々には心より感謝を。


あと、完全に諦めかけていた、湘南ヴィンアパも動きあり!
売主さんとの連絡が取れて、改めて現地見学の予定調整に入りました。
次はガッツリ調査して、購入・非購入の判断をしたいと思います!
(融資準備等は万端でございます!)


さて、前回の記事で、Kanaさんの湘南移住のお話を初めて公にさせていただきました。
kanaloa.hatenablog.com


今日は湘南移住への経緯を少しだけ触れておきます。

こんな流れでまいりまーす。

ボクは根っからの海好き、そして湘南好き

前回も触れましたが、移住の理由はこれがすべての本質です!!
生まれが宮崎、小学生から高校までは地元宮崎で過ごし、父親が地銀ツトメ人もあり、転勤族でしたが、幸いにも海沿いの街で過ごす時間が多く、週末や夏休みは基本的には浜辺か入江か河口付近で冒険の日々でした。


釣りに、ボート遊び(その辺で朽ちかけているやつを改造して)、干潟遊びに、、、
今思えば贅沢な日々です。(うちのムスッコにもそういう環境を与えてあげたかった。。)


ただ、今思えばとても残念だったのが、サーフィンとは縁がなかったことです。
親の影響で、「サーフィン」=「不良」のイメージを植え付けられて、やること自体がボクの選択肢になかったのです。。偏見もいいところです。ホント申し訳ない。。


中学で友人から進められたのが、我が「サザン・オールスターズ」。(ボクにとっての神様です)

open.spotify.com


若干遅めに知ったのですが、そこからサザン好きになって、歌に出てくる湘南のいろんな地名に憧れを強く抱くようになります。
映画「稲村ジェーン」もその頃に見て、内容はまぁ、皆さんご存知のことですが、そこに出てくる湘南の映像に憧れたもんです。


大学で上京(といっても千葉方面ですがw)しましたが、その頃はあまりお金がなくて、湘南方面まで足を伸ばす財力なく、、、と、たまに誘われる合コン(ってもはや死語なの?)に命をかけておりw湘南には足が伸ばせておりませんでした。


社会人1年目早々に、派手に彼女にフラれてから、失意のどん底にいましたが、その際、友人に「湘南でウィンドサーフィンやってみねぇ?」と誘われたことをきっかけにボクの湘南ライフが始まります。
江ノ島のたもとの小さなウィンドショップであのあこがれの湘南でマリンスポーツができる。
ボクにとっては本当に夢が実現した感じ(大げさですけどねw)。


ほぼ毎週通い詰めで、お店の社長に頼み込んで「朝店番と、たまにお店掃除するから2階に泊まらせて!」ということで、きちゃないお店の二階で泊まり込みウィンドにどっぷりハマってました。


夏場の週末はほぼ江ノ島に入り浸り。
毎夜そのお店に泊まり込んでいるので、周辺のおじさんサーファーの人たちとも夜な夜な語り合う、そんな生活を過ごしていました。


「いいか、Kanaよぅ、女ってのはなぁ、、」
「俺はよぅKanaぁ、、若い頃はもうなぁ、、、」


とまぁ、酔っぱらいの(ホントにあったかどうかも怪しいw)武勇伝をひたすら聞かされるわけですがw、そんな夏よ夜のダラダラした感じがとっても好きでした。


いろんなタイプの人がウィンドやサーフィンを楽しんでいるんので、その人達の生活を垣間見る機会を得たのもボクの人生にとって大きなものであったと思います。


  • どう見ても働いていないのに、羽振りのいいおっさん。
  • 毎週違うおねーちゃんを連れてきては飲んだくれているシェイパーのオジサン。
  • ラブホテル経営でめちゃくちゃ金持ちのオジサン。
  • どこかのでかい会社の社長やっているウィンドサーフィン好きのオジサン。
  • ただのチンピラまがいのおっちゃんw。


ナドナド。(まだまだ、色んな人いましたw)


まぁ、いろいろで、これまで会社人間としか接点を持っていなかったボクにはかなりの刺激となりました。また、ボクより遥かに働いていないのに、ボクより時間的にも経済的にも、遥かに自由な人たちがいることも知ることができ、これがボクの不動産賃貸経営の「きっかけをつくった」最大の原因の一つ(※)と見ています。

*1



こんな感じで、ボクの人生には、「海」「サザン」「湘南」は切っても切り離せないものなのです。


最初の自宅購入の目的は、通勤苦を避けるため、賃料を払いたくないため


今住んでいるおうちは、横浜にあります。
結婚当初は、ボクは賃貸派でしたが、弊社社長のヨメちゃんが


『は?賃貸だと?正気かテメェ。 (- -#)凸』

ということで、「身の丈にあった」中古でいいので自宅かって何が何でも賃料は払わないどー!
という活動が始まります。


ボクは賃貸でかつ、会社に近いところ(通勤電車しんどいので)で生きていこうと思っていましたが、急遽会社に近くて、「身の丈にあったお家」探しとなりました。


紆余曲折あり、結局は会社の不動産部門が紹介してくれた今のマンションが新築でめちゃくちゃ安く売っていたので、ボクとヨメちゃんの自己資金合算+義理の父からの借用(※)で一応現金買いしました。
※ちゃんと個人間の金銭消費貸借契約を結んで(ただし金利は単利w)、数年前に完済しましたよ。



購入当初は町工場のあとという感じでいまいちな場所でしたが、あれよあれよと言う間に町工場が潰れて続々と他にマンションが乱立し、一気に垢抜けた街となってしまいました。



ただ、やはり、子育てをしてみて思ったのですが、街に近くてすごく便利な半面、
自然という意味ではちょっとさみしいところであったので、
ボクが経験したような、「自然の中で、生きとし生けるものの生死を感じ、自分の生きる、を肌身で学ぶことができる」環境にはなかったため、ムスッコには悪かったなと少し罪悪感を感じておりました。



ビジネスパーソンとして生活するには問題なかったのですが、こういった部分でちょっとした不満を持っていたのも事実です。

ムスッコが増えて、家族との時間の過ごし方を考え直す時期が来た


今年でムスッコは6年生。
先日、たまたま、二人であるきながら、

「オメーは、中学どーしたいのよ?」

とさり気なく聞いたところ


『んー、別にこだわりはないけど、こないだ見に行った湘南の〇〇中学あったでしょ?あそこが雰囲気が自分にあっているような気がする。(あと、女の子かわいい子いたしw)』


と珍しく意思表示したものですから、
これまで親のエゴでこのエリアで育ってくれて、通勤電車に押されながらガッコへ通っていたムスッコへの恩返しを兼ねて、


これまでの生き方を一度見つめ直す良い気かっけになるのではということで、今の住まいとこれからを少し考えてみようということに。


この歳だ。そろそろ自分の好きな生き方も考えよう


この件についてヨメちゃんにも話してみたところ、


『そうねー。この家も10数年目でしょ?別にここに死ぬまで住むつもりもないし、あんた、テレワークでしょ?だったらこの家にしがみつく理由はないんじゃないの?で、あんた、海好きなんでしょ?だったらそういうところに住んでみてもいいんじゃないの?あたしも嫌いじゃないし。』


と。意外にも意見が一致w。


もう少し話してみた所、やはり思うところは同じで、


『あんたは、住宅ローン使ってないでしょ?この低金利の情勢で、まぁ、この先どうなるかわかんないけど、金利に対するリスク対策とれるんならさ、住宅ローン使って新築作ってみない?』


と。


『でさぁ、あんた湘南にアパート新築やるやる言いながら、5年も結果だせてないよねぇ。(ニヤニヤ)だったら不動産賃貸経営者らしく、賃貸で結果出す素地くらい作ればぁ(ニヤニヤ)』



、、、チキショーw。



ま、兎にも角にも、ヨメちゃんと生き方に関しては合致したので、
40も中盤を折り返したということですし、少し自分たちの好きなように生きてみつつ、ムスッコの願いも叶えてあげようということになりました。


そうだ、湘南に移住してみよっと、やるんなら新築で、不動産賃貸経営者なんで面白そうだから賃貸併用でw


てことで、なんだったら、自分の愛してやまない湘南の地に移住じゃぁ!!ということになりました。


社会人になってウィンドし始めてから湘南(まー、湘南の定義はイロイロありますが、ボクの中では葉山あたりから小田原の手前辺りかなぁ。。正解はいくつもあるんですよw。)エリアは毎週末ウーロウロしていました。


このエリアは、日本のサーフィン発祥の地と言われています。また、様々な人が様々な趣味を楽しむ場所としても有名ですし、鎌倉を代表とする歴史ある建造物や自然も豊かなエリアです。
かつては、避暑地として文豪や豪商が住まわれていたと言われており、今もその名残の施設やらが残っていたりします。


ボクは昔から、賃貸需要のある街というのは、「歴史」「文化」「人」の多様性があるところであると信じています。湘南エリアはこれらの要件を満たしている面白いエリアだと考えています。
※もちろん、日本全国にこういった要件を満たす場所ってのがたぁくさんあります。だから「賃貸=首都圏」とステレオタイプにくくりつけるのは間違いだということなんです。


ということで、このエリアには間違いなく賃貸需要もありますから、どうせやるなら、新築アパートでの無念を賃貸併用で少しでも晴らしてやるんじゃー!!!、、、ではなく、


新築アパートをちゃんとやるための、「いわば実証実験の場」として、賃貸併用を活用してみようということになりました。


賃貸併用ってのは、賛否分かれます。
どちらの論理も、むむっと聞くと、間違いないのが悩ましいですよねw。


ボク個人としては、「もともとは賃貸併用否定派だったけど、別にその人の人生にとってマイナスじゃなければやっていいんじゃねーの派になった、派」です。


この辺は別途「賃貸併用についてKanaさんはこう考えるのだ。編」を書いてみますので、ご参考程度に。


ま、ともあれ、こういった背景で、ボクの湘南移住プロジェクトはKICKOFFされることになりました。


さて、次回は何書こうかしら。


湘南ヴィンアパの件も少し具体化しそうなので、そちらを睨みつつ、
賃貸併用のお話も組み合わせてすすめることにします。


今後、「ボク(あたし)も賃貸併用考えてみたーい」て方に少しでも参考になればと思い綴っていきますんで、もしこの件でご質問ある方は遠慮なくツイッター等でコメントか、DMしていただければと思います。


#って、まだ完成はおろか、工務店との契約もしてませんけどね~( *´艸`)


ではでは~♫

*1:※賃貸経営を考える直接的なきっかけとなったのは、このお店が企画してた、ウィンドサーフィンのマウイ島ツアーでお世話になったマウイ島在住の日本人B&Bオーナーとのマウイの夜の語らい、でした。 これはまた別途お話する機会を設けたいと思います。

Kanaさん湘南移住計画実行着手であります!!~自由に、そして楽しく生きるために~

こんにちは。Kanaさんです。
最初にスンマセン。ちょっと長文(約6000文字)す。コーヒでも飲みながらどうぞ!!


昨日は、ツィ仲間関東連合(って今勝手に作りましたw)の3人の洗練された経営者(皆さん法人をもたれているので)さんと懇親会を開催。


以下、ハンネのあいうえお順に。

■同志、ケルンさん。

■同志、ニッツ兄さん。

■同志、プレさん。


ニッツ兄さんは初めて(オンラインですが)リアルにお会いしました。
素敵なお方でしたw。


いずれの方も、建築業界(でいいのかしら)の経験をお持ちで、皆さん法人でバリバリやられているので、法人駆け出しのボクにはいつお話伺っても学びがあり、新鮮です。
また機会を見つけてご一緒させてください。
#こんな感じで、基本的にはツィでつながった方がとゆるい「懇親会」ってのを不定期にやってます。もし「俺(あたし)も混ぜてー!!」ってかた、いらっしゃれば、ツィで直接メッセくださいね♫


全国津々浦々、いまはオンラインでお会いすることが可能ですから、関東に限らず、他のエリアの方、気軽におこえがけくださいねー。
「来る者拒まず、さるもの追わず」がボクのモットーです。よろしく!!


さて、こんな感じで週末を過ごしてきましたが、
我がブログ・ツィフォロー頂いている方々に、ご報告です。


前回の記事でこんな内容触れていたと思います。

kanaloa.hatenablog.com

4.○○○に△△△△を計画


これのネタです。
昨日土曜日に金融機関に足を運んでいたのもこれが理由です。


てことで、
ボク、湘南に移住します。(ヤホーィ)。

f:id:jpnumachan5555:20210131152201j:plain
可愛いイラスト見っけた。(ここは鎌高まえですね♫)


ちなみに、土地からの新築やります。住宅ローンで。
今日はあまり突っ込んだ話はしませんが、今後ご興味がある方にとって、何かしら参考になるかと思いますので、
以下の見出しで気になる方は、お付き合いいただけるとありがたいです。

湘南移住の理由・背景

さて、ボクの湘南移住を思い立った理由・背景を少し触れておきます。
いきなり身も蓋もないことを書きますが。。。


『エェ、湘南が大好きだから。』


これだけですw。
もっともらしい理由ならいくらでも書けますが、いろいろ削ぎ落とすと、上記しか残らんのです。
アルピニストがなんで山登るのと聞かれたら「え?そこに山があるからっしょ」と近い感覚です。


中・高でサザンオールスターズを知り、歌に出てくる湘南の名所に憧れを抱き、
大学は残念ながら千葉の内陸部の大学で、貧乏だったので湘南には遊びに行くチャンスがなかったのですが、
社会人になって、友人と江ノ島をホームゲレンデとしてウィンドサーフィンを10数年続ける中で、


湘南のローカルのおっちゃんとかと仲良しになり、あのゆる~く、テキトーなおっちゃんたち(でも、カッコイ)のあの雰囲気に影響を受けて、「いつかは、湘南で、昼間っから(ボクはお酒弱いので)コーヒー飲みながらビーサンでウロウロしていたい」という目標ができてました。自分の好きなことやりながら、ね。


そういう背景もあり、人一倍湘南への思いは強い一人だと思ってます。


そういうこともあり、湘南地区で「自分でやりたいスタイルの賃貸経営」をやりたいと思い、
数年前から、チャレンジしていたのですが、5年ほど前、そして昨年、と新築のトライアルはいずれも苦汁をなめさせられました。
(失敗とはおもってまへん。)


そんな中、ふと気づくとボクはアラフィフ。おー、あんまり好きなことやれる時間ないやん。
というちょっとだけの危機感をぼんやり持っていました。


で、ふとムスッコと中学の話になった際、湘南のとある学校に進みたいという珍しく本人から意思表示もあり、
昨年から始まったコロナのおかげで、完全リモートワークにってしまったことも重なり、


「そっか、じゃぁ、今住んでいるところにしがみつく理由はないわな。
 じゃ、住みたいところ、そうだ、湘南に移住しよう」


と決断したというのが決断のかんたんな経緯となります。

禁断の賃貸併用を建てますw

で、湘南に移住するなら、自分なりのスタイルを予算の許せる範囲で、せっかくこれまでやりたかった、「湘南での自宅づくり」を基本としつつ、


「できるだけ、やりたいスタイルの賃貸経営も実現する」


ことを狙い、賃貸併用を考えるようになりました。


賃貸併用については、いろんな方々がご意見を出されていますが、それぞれの意見にちゃんと理由があり納得がいきます。
ボクも異存ありません。


納得の上でボクなりの考え方に基づき、「それでも賃貸併用をやるだけの理由がある」からこそのチャレンジです。


でも、やっぱし、
『エェ、湘南が大好きだから。』
に集約されるんですがw。


ここは、また別途触れたいと思います。

どんなスタイルの賃貸併用を計画中か?

賃貸併用は、皆さん御存知の通り、自宅部分が51%以上でないといけません。
それを前提に、


「サーファーズスタイル」


の賃貸併用を考えています。ベタですけど、すいません、やりたいことやらせてくださいw。
えっとね、理由は、


『かっこいいからw。』


今、このスタイルのおうちって湘南エリアにホント増えてきています。
ラップサイディングのあのシャレオツな感じのアレですw。


ですが、賃貸併用という視点では、このスタイルの物件はボクが知る限り少ないと思ってます。
これを体現してみようかということです。


現在、地元の工務店さん(3つほど、ご意見をかわさせていただいたところから1社に絞りました)とゴリゴリやってます。
ここを選択した理由はいくつかありますが、一つ上げるとすれば、


『ちょっとだけかっこいい物件をちょっと頑張って創る』


という価値観が合ったから、というところです。
実際、価値観が合うので、zoomや、Face to Faceでのディスカッションでは毎回楽しく、双方で「ウーン」と言いながら設計をしています。


間取りは、あえて、1階を2部屋(1LDKx2)、2階を自宅としています。
これはそれなりの理由と戦略がボクにはあります(追って共有しますね)。

マイルストーンは?(計画について)


昨日金融機関の土地の金消契約が終わり、近く、土地の決済を行う段階です。
まだFIXしていませんが、おそらく春頃には着工となる運び。


11月、遅くとも12月には完成していると思います。


また、これに併せ、地元の客付け業者さんを調査して、このエリアに価値ある物件を建て、相応の家賃で募集をかけてくれる価値観の合うところを見つけました、現在その方々のご意見を伺いつつ、


また、冒頭の諸先輩方のご意見も伺いつつ、予算的に、自分でいいなーと思った点を反映しながら創り込みを続けてます。


おそらく2月くらいには、詳細なプランが練り上がっているのかな。
今、間取りはだいたい終わって、細かい収納とか、動線周りの確認を実施中です。
今後は、肝の電機関係の配線、ネットワーク設計、以後詳細デザインの詰といったところでしょうか。


えー、むちゃくちゃ面白いです!!!
というか、ヨメちゃんの入れ込みがすごくて引きますwww。

金融機関はどこ?条件は?


当初の候補は、

でしたが、結局SMBCさんに決定しました。
ポイントは、

  • 金利( 0.5%, 33年(土地), 32年(建物) )
  • 建物のつなぎ融資が可能である
  • 団信付き


単に金利であれば、auじぶん銀行とか、SBI銀行とか、が有利ですが、確かつなぎ融資等ができず諦めた経緯があります。
あと、そもそも賃貸併用はしない、ですしね。確か。

金融機関選定の経緯についても別途まとめてみます。
ま、すべての金融機関にアタックする時間は、土地の買付の都合であまりなかったので実際に動けたのは上記の金融機関のみ。
それでも参考になればと思いまとめてみますね。

今日のまとめ

昨年の夏頃から、この土地をマークしておりまして、工務店探しに勤しんでいたのですが、
なかなか収支面で納得がいく(賃貸併用なので収支と言っても、持ち出しがない程度ですよ)ものに仕上がらず、
頭を抱えていたところ、上記工務店さんにたどり着きました。


土地購入までもちょっとした紆余曲折ありましたが、
購入できるときはこんなもんかという感じです。


現状土地の売買契約→土地の金銭消費貸借契約が終わった段階です。
建物は工務店との契約と建築確認申請後に金融機関との契約、となります。


ここからが、ゼロから物を作り上げる楽しさ満点の時間です。
無論、コストとやりたいこととの戦いになりますが、今の所工務店さんとも建設的にゴリゴリ意見ぶつけ合ってますし、
地元の客付け業者との関係も良好なので、これを継続していきます。


賃貸併用は、正直、儲けることはできません。
目標は単体でほぼ持ち出しなし(他同等物件と同じ賃料同等レベルで)。
これをベースに、どこまで1階の物件の価値を上げていけるか?
これができればOKです。


なお、今住んでいるお家は無借金なので、これを貸し出します。売却も考えていたのですが、昨年法人で購入した借地の担保不足部分に一部使っているので、できなくなっちゃいました。
(ま、これはこれで、空き担保結構あるので、法人で買い進める際の武器として徹底活用w)


場所は客付けは難なくできる自信あります(たぶんw)。
この家賃を加えれば、実質プラス。


ちなみに、SBMCの口座には多めの現金をおいて、土地の支払いを開始します。(1年分の元本+金利分を入れちゃいました)


さて、いよいよ実弾がなくなり始めてますがw,
まぁ、お題にも書いたのですが、年齢ももうあまり若くなく、趣味と実益をとり、何より自分のやりたいことを少し優先させたいと思います。


また、もう一つは、この地域にガッツリ根をはやして、地元の金融機関や、志を同じくする業者様との連携を強めていき、法人としての土台を作り上げていくこともこの移住計画の「裏の本質的な目的」として考えています。


これが完成すれば、来年の今頃は、朝は波乗りor朝マヅメの釣り、たまにコワーキングスペースとかでテレワーク。
ちょっと足を伸ばせば三浦方面やら、西湘や、箱根や伊豆へのマイクロツーリズムにワーケーション、
いろんな選択肢が広がっていきます。


不動産賃貸経営をやっていなければ決して実現できなかったこと。
不動産賃貸経営を通じて知り合った方々がいたからこそできた発想。
本当にこの境遇に感謝しつつ、


とにかく

規模や売上・収益にほどほどにこだわりつつ、
 最も大事なのは、いかに、仲間・家族、そして自分が自由で・楽しく生きていくことができるか?
  これに最もフォーカスを当てて生きていく。


これを実行していきたいと思います。
完全独立だろうが、リーマン兼業だろうが関係ないと思います。
とにかく、楽しく参りましょうや!


ちゅうことで、今年もいろいろ活動ありますが、湘南移住についてもチョコチョコ共有してまいりまーす。


f:id:jpnumachan5555:20210131173741j:plain


リアルタイムな共有は主にツイッターで垂れ流しますんで、フォロー&気軽にメッセもよろしゅうにw。



そんじゃ、また!!!

近況を徒然に。~経営者としての理念を大切に。そして縁はもっと大切に~

こんばんは。Kanaさんです。
緊急事態宣言下で、皆さん大変ですね。
でも、極端に縮こまらず、自分にできること、他人にしてあげられること、どうやれば、社会が最適に回っていくか?
通り一遍等の凝り固まった考え方に縛られず、せっかく親からもらったスーパーな頭を使って考えて、責任ある行動をとってまいりましょう!!!


さて、近況を徒然に。
年明けから、イロイロ動いています。ポイントを絞って。

の順に。

1.湘南ヴィンアパ取得活動

昨年から頑張って動いている湘南ヴィンアパ計画。
状況は、芳しくありません。

となってますが、
数日前、改めて、仲介業者のサイトを見たら、その物件情報が消えていました。。
以前も同じことがありましたが、データ更新の隙間で見えなくなることがあり、その場合はしばらくすると復活していましたが、今回は数日間確認続けてて、やっぱり更新されていない。。


考えられるのは、

  • 売れちゃった
  • その業者に愛想つかした売り主様が他の仲介さんに切り替えた

かと思います。いずれにせよ、「コロナで、売り主様との調整がつかず、、、」というこの業者担当さんの言葉とはちょっと温度差があるので、、、


もしかしたら、縁がないのかもしれません。今週末改めて状況を確認してみます。

申し訳ないのは、ボクのこの物件への思いに共感していただいたリノベ業者さんです。
現時点のリノベ金額は高いのですが、あくまでボクが渡した見取り図からの見積もりなので、VEしようにも、現地見ないとどうしても、、、ということで待っていただいてます。


今度、菓子折り持ってお店に行って近況報告・ここまで待たせて申し訳ない旨を説明してこようと思います。


ま、何にせよ、状況確認です。諦めちゃいけません!!!

2.東横ヴィンアパ退去騒動

すでにツイートしているあれです。


東横ヴィンアパの、最も日当たりの良い、2F角部屋の住人でした。
ここは築50年以上立つのに、東横某駅から10分程度ということもあり、1K(ただし、風呂・トイレは別)で65000円取れてます。(周辺相場より高くとれてる)


この住人さんは、30代後半男性、某超有名私立大出身ですが、なぜかニートで、契約はお父様。
今般、70代になられて、支払いができなくなったということで、(ニートなので)出ていきます、、
と伺ってました。


痛いけど仕方ないね、、ということで、ならば同じ価格で周辺にないリノベ物件つくったらぁ!
と鼻息荒げてエアコンとか買っていたところ、、

いや、これは参りました。


まずは、エアコンはクーリングオフ期間だったので、解約(○マダ電機さんには心からのお詫びを m(_ _)m )。
管理会社経由で状況を確認したところ、
ご本人、心の病で社会で活躍が難しいため、生活保護を受けたい。そのための申請中。
その期間すませてほしいというご要望でした。


心の病、、てのが、ボクみたいな「怒られても、怒られた事実を認識しないタイプ、かつ、胆力がそれなりにあるタイプ」からすると対極にある方なので、難しい。。。


励ますといけないとか、イロイロいあるんですよ。(リーマンの会社でもこういう人増えてます。。)


なので、偏見は行けないと思いますが、
それでも、自分の行動が、時に人にどういった影響をもたらすかは考えて行動してほしいと思います。
※自分にも通づる話ですけどね。気をつけよ。


とはいえ、この方も弊社(正確には代表社員のヨメちゃん個人所有のアパートですが)の大切なお客様。
今できうる対応としては、

  • 生活保護認定もらえたら、現家賃を多少減額して次の生活保護で住める物件が見つかるまでフォロー
  • 生活保護が否認されたら、支払い猶予期間を設けるかどうにかして、彼が働き先を見つけるまでフォロー


くらいでしょうか。
弊社としては、

  • 「入居者(生活者)を中心に置いた経営」をモットーとして、
  • 弊社物件に住まわれる「入居者様」がこの街の新しい「活力・原動力」となることで、
  • この街の潜在的な魅力を再発掘・再構築をしてゆき、既存の生活者をも巻き込み、
  • 活力に満ちた未来と文化、そして感謝と笑顔の心があふれる地域社会を創造


を「目指すべきところ」「なすべきこと」と捉えているため、
既存入居者様も例がなくこれに対応していこうと思います。


できれば、彼にもう一度奮い立ってもらって、社会復帰、その上で、堂々とこの東横ヴィンアパに住み続けてほしい(別にもっと条件のよい物件に住み替えたっていい)。
ガチでそう考えています。頑張ってほしい!!!


引き続き、彼には余計なお世話をしていきたいと思います。

3.法人活動

こちらは、そこまで具体的にはありませんが、現在ボクが所有している、品川の物件の建物部分を法人に売却して法人に売上をつけ、個人の所得を下げようかと画策中です。


個人への建物売却で個人の自己資金が増えるため、これを追加して、個人の次なる物件取得につなげたい。
ですが、これにも課題が。


現在融資を受けている某地銀さんが、品川物件の根抵当権を毎回相談しているにも関わらず、抵当権に切り替えてくれません。これはボクにとっては(購入を継続的になす上で)足かせなので、
もう一度真摯に相談して、それでもだめなら、別の金融機関様に借り換え、、という、あまり良くない選択肢も選ぼうかと考えています。


ボクは、「義・縁」を大切にしたいタイプですので、できれば、この最悪の選択はしたくないのですが、機会損失はビジネスにとってとても痛手です。じっくり相談して判断したいと思います。

4.○○○に△△△△を計画


さて、これが、昨年10月ころから、例の南武線の借地物件と並行してウリウリやってきた案件です。
前回のNuroネタと紐づく話ですが、ようやく具体的になってまいりました。


今週末、一つのマイルストーンをクリアできるため、その時点で公開できる範囲で共有させていただこうと思います。


どちらかというと、プライベート的な話なので、公開範囲が限定的である点、ご容赦ください。


ボクとヨメちゃんは、楽しみながら(たまに喧嘩しながら)ウリウリ続けております。



以上が、最新状況です。
ホントは、これに川崎駅東側の土地情報がいただけていたのですが、その後担当さんから情報の更新なくちょっと残念な感じです。数字が合えば、新築アパを計画できるんですが。


また、某信金さんからご紹介を受けている、いくつかの業者様から定期的に物件紹介を受けています。
残念ながら、ケツが浮く物件には巡り会えていませんが、
頂いたご縁を大切にしてまいりたいと思います。


コロナで今年前半あたりが面白い市況かなと思いきや、政府のじゃぶじゃぶ政策で、かえって物件の価格が上がっている状況もでてます。なかなか難しい状況。


でも、相変わらず新参者には融資が厳しいらしく、僕ら継続的に市場に残っている人たちにはいつチャンス到来きてもおかしくない状況かもしれません。


焦らず、浮いた話には乗らず、縁を大切に一歩ずつ参ります。


今週末は、ちょっとした懇談会あります。楽しみです。


では、また進展ありましたらこちらで共有します。

賃貸アパートに光回線導入を計画。~光回線といっても結構複雑なのよね~

こんばんは。kanaさんです。
しかし冷え込みますね。(^^;
北陸エリアでは大雪で大変な大家さんがいらっしゃると思います。
雪かき等、大変だと思いますが、とにかくお怪我をなさらぬよう。


さて、今、とある物件に光回線の新規導入を計画しています。


戸数は少ないのですが、立派なアパート(扱い)になるはずです。


昨今のネット事情を踏まえ、将来の通信を考えてみました。


YoutubeNetflixをはじめとした動画サイトが広く認知され、ひと昔前の通信帯域(xDSLとかね)では、まったく追い付かない時代。(ADSLで8Mbpsでヒャッハー!って騒いでいたのは遠い昔の話w)


僕が住んでいるマンションもBフレッツ(VDSL方式)になっておりますが、
VDSLはマンションまで光回線、そこから電話線でつなぐ、、、という、、
ボトルネックがここにある状態。
結構こういうマンション、日本中にあるんじゃないかしら。


ちなみに、今の僕の家のマンションのベンチマーク性能は以下。

f:id:jpnumachan5555:20210111212630p:plain
71Mbpsなら結構頑張ってる方じゃないかな。


一応、4K動画をダウンロードできる条件はクリアしてますが、夜の11時頃になると、結構とろくなるんですよねw。
(100戸以上でシェアしているから)


そんな感じで、我が家のマンションも早く完全光化したいところです。
(他のおうちのじっちゃま・ばっちゃまーずが、必要性を感じないのでまだ先だろうなー)


てことで、今自分の賃貸アパートに新規に光回線を導入しようとしてます。


理想の要件はこんな感じ。

  • できれば、各戸独立したネットワーク
  • できれば、安定した平均速度を確保


多分、2個めの要件は難しいでしょう(独立して契約は結構高くなるはず)。
なのでそれを除く2つを満たす回線業者を探していました。


NTTコラボ系(OCN光とか、ソフトバンク光)などは、NTT回線を使用しているため、集中しちゃうと当然そこで性能がボトルネックとなるはず。以下の動画見るとわかりやすいです。

youtu.be
アバターのはるかちゃんのファンです。^^;

てことで、現在上記動画に紹介されているように、NTTのダークファイバ―を使って独自サービスを展開しているNuro光と、関東での独立した光回線を持っている(もと、東京電力光回線を譲り受けた)auひかりを検討していました。


youtu.be
上記の比較動画がわかりやすくて好きです。


ということで、Nuro 光 or auひかりが、僕のこの物件のエリアではどちらも検討対象に入りますが、トータルのサービス力でいくと現状Nuro なのかなぁということで、現在Nuro 光を第一候補としています。


で、Nuro光のサイトをウリウリ読み込んでいたわけですが、、、ふと見ると、
チャットの画面が右下に。。

f:id:jpnumachan5555:20210111214817p:plain
ま、まさか、おバカさんなAIボットじゃねーよな。。。


よくある、頭悪いAIに相手されるのかと思ってドキドキしながら要望を書き込んだところ、
ちゃんと、サポセンの担当さんがチャットでお相手してくれました。


「あ、あの、〇〇市の〇〇というエリアのアパートに御社のシステムを導入したのですが、
 どういった手続きを踏んでいけばよろしいのでしょう?」


と質問したところ、

『お手数ですが、こちらの電話番号にお願いできますか?』

と華麗にパスを出され、、、

さらに、その電話にかけたところ、


『大変申し訳ありません、集合住宅用のNuroは別の担当部署が管轄しておりますので、以下に示します番号に明日以降改めてご確認お願いできますでしょうか?』


ということで、ようやく、目指す相手にアクセスできそうですw。


今回このシステム導入で、少なくとも個人で引ける回線としてはある意味最強となるNuro光
ホントは部屋ごとに独立で契約して(要は、それぞれ別の光回線を引くことにして、互いに干渉しないようにして)今後のデータ増大の時代に一歩先んじて対応したいというのが理想ですが、、、


見たところ、1回線あたり、5000円弱だし、たぶん、様々なサービスが個人との契約になるはずだから、
僕が3本契約したとしたら、僕個人へのサービスとなり、入居者は例えば5本分のセキュリティソフトのライセンスだとか、その他のキャンペーンの恩恵にあずかれないので、もったいない。


なので、やはり、集合住宅向けの契約として、入居者全体に恩恵がいきわたるようにするしかないなと。


細かい仕組みは、明日あらためてNuroの担当さんに聞くことになると思いますが、
おそらくは、一本の光回線を契約して、部屋数でシェアする形になるんだと思います。


Nuro光はデフォで下り最大2Gbpsなので、それでも結構早いのですが、金額的に折り合いがつけば、6Gbpsの回線も用意されているので、(10Gbps, 20Gbpsもあるけど、きっと高いでしょう)これであればしばらくは大丈夫かなぁという感じです。


ただし、Nuro光、工事期間が(ダークファイバーを使うこともあり)NTT光コラボ系よりも長くなる傾向があるらしく2か月~下手すると1年つながらないということもあり(まぁ、これは最悪のケースだと思うけど)若干本件で炎上したこともあるらしく、


このコロナ禍のなか、タイムリーにこの回線工事を実施するには大家側にも一定の知識が必要な気がします。
といっても、段取り力、がほとんどだと思うけど。


なんか、Nuroとかauに触発される形で、NTTも10Gbpsを焦って提供している感が満チキですが、どうも内容を見ているとイマイチ(てか、たぶん僕の物件はサービスエリア外だし、プロバイダは限られるしだしで、あまりお勧めしない)な気がします。


youtu.be
→はるかちゃんもそう言ってるw。


てことで、今後Nuro光の検討を進めていきますが、
もし、同じようにこれから光回線を集合住宅に適用してみようというかたで、主に以下のエリアで活躍されている大家仲間の皆さま、今後の僕の活動にご注目w。

f:id:jpnumachan5555:20210111222222p:plain
Kanaさんは神奈川で活躍中だ!


テレワークも今後やり方、使われ方が進化していくでしょうし、(VR会議とか、気持ちわりーけど、現実的にありえるかもしれんし)、
なにより、ゲームの世界や、エンタメ、医療といった世界ではより大容量データを必要とする時代が確実にやってきます。(情報量命ですからね)


現状はベストエフォートなネットワークですが、いずれは、個人でも固定速度を保証したサービス内容ってもの見えてくるかもしれませんね。


いち早くそういった動向・サービスをキャッチして、これをデフォのサービスとして提供できるように僕も今後活動していきたいと思います。


無論、これは物件の商品設定にもよりますけどねきっと。
ネットに敏感じゃない人であれば、通常のベストエフォートでかまわんし、もしくは、「別におれっちは、無線インフラ( 携帯のインフラという意味ね )でも構わんし」という層もいるでしょうから、


youtubeを240Pでみれりゃ御の字ってそうもいますからね。
それぞれのニーズに合わせて対応していくことが大事なんだと思います。
でもかんでも「最先端!!」というのもまた、考慮に欠けているともいえると思います。


あと、、、10Gbpsだから全部早い!ってのも違いますから、ご注意。
通信環境(性能)って、


  • 自分の端末(PCだったり、スマホだったり)
  • 使っているケーブル規格だったり
  • 使っている無線LANルータ性能(もしくは無線規格)だったり
  • 使っているサービスのサーバー性能だったり
  • 使っているサービスまでの距離(通信遅延に反映されます)だったり
  • 使っているネットへの参加者数だったり


様々な要素が絡んで性能は決まりますから。。


光回線・ネット性能といっても、簡単じゃないんですよね。。
最適な環境を用意して、最適な性能を得ていく、そういう風に考えていくべきだと思います。


てことで、続きは明日以降w。


おやすみなさい!!!