愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

(ꐦ°д°) ッシャァ!!!ついに満室返り咲きじゃぁ!!~空室対策の振り返りをば~

いやー、ツイッターで先行して報告させていただきましたが、
ようやく、品川アパートの1階の空室が埋まりましたぁ。



同じ、ツィ仲間の方々祝福の「いいね!」をありがとうございました。
救われましたぁ。


(^人^)感謝♪


まずは、数か月ぶりの満室返り咲きを素直に喜ぼうということで、先ほどまで、
家族で、「満室、しゃぶしゃぶぱーりー」をやっておりました。
※ただし、うち、ボンビーなので、イベリコぶーでやりましたが。(牛、食いたい、、)


喜ぶのはここまでとして、今回の空室の長期化は、ある意味私が招いた「失敗」と言っても過言ではないのです。ここを素直に振り返ろうと思います。


アジェンダは以下。

1. 空室の経緯
2. 空室期間
3. 空室対策は何をやったか?
4. 賃料設定の推移
5. 管理会社との連携
6. 次に生かすには。

で、ございまーす。

1. 空室の経緯・空室期間

実はこの空室、昨年の11月の初旬に始まっています。
ツイッターで3か月と言いましたが、後で確認したら、正確には、今回の契約時につけたフリーレント1.5か月分んを加えると驚異の5か月弱の空室となっていたのです!!!!

Σ(゚д゚;) ヌオォ!?

年をまたいでいるので、年間稼働率で考えると年末までの1.5か月は考えなくてもよいのですが、その考え方はずるいっすよね。なので、正確には約5か月の空室ってことになります。


で、このお部屋の前の入居者が入金が遅れる、かつ、家賃も安いってことで、管理会社の担当さんんといろいろ相談して、本人にもこの先彼の人生にとって良くないということを相談し、ご本人の判断で退去となりました。


当時の家賃はツイッターの通り、5,5000円。ぽっきり。
部屋のサイズはワンルームとはいえ、18㎡であり、周辺の相場からすると僕の肌感覚でも5000円は安い状況でありました。


そんな中での退去となり、かつ、年末・繁忙期をはさむということになり、「うし!これを機に賃料あっぷやぁ!」と管理会社の方と一緒に鼻息を荒げていたところです。

2. 空室対策は何をやったか?


この部屋は、長年、前の入居者に荒く使われていたこともあり、部屋はかなりくたびれていました。キッチンは床がブカブカになっており、壁側の床もブカブカってことで、床を開けてみたところ、なんと、ALCの隙間から水が入ってきていたことによる根太の腐れが原因でした。


こりゃもう、部屋は簡単な補修レベルではだめってこともあり、「再商品化」という対策をとることにしたのです。
対策委としては、具体的には

  • 床は完全に貼替、その前に、根太類もすべてやり直し。(所謂大工作業発生。コストはドーン!)
  • キッチンも使用不能であるため、いっそのことシングルレバーのキッチンに変更。(コストもドーン!)
  • 壁紙はすべて新調、デザインからやり直し(コスト中)


です。その結果がこんな部屋となったわけです。

f:id:jpnumachan5555:20200112214738j:plain
キッチン見えなくてすんません。


基礎レベル(これは入居者には全く伝わらない、品質向上施策なんです。)の直し、キッチンの新調(シングルレバーものにしたら、施工費込みで10万超えちゃった。。)などもあり、大工工事も数十万、総計70万かかる大工事となってしまいました。

3. 賃料設定の推移

まぁ、おかげさまで、部屋はすっかり元通りで、ほぼ新築状態になりました。
部屋のにおいも完全に新築状態。


このため、僕も、管理会社の方も、「こ、これなら、65,000円は行ける!!」と考えてしまいました。


※おそらく、ここでもっと突っ込んだマーケティングをできていなかったのが失敗への第一歩となってしまったのかもしれません。


当初は12月の中旬までには決まって、良い年越し!!となると思っていましたが、残念ながら反応なく、空室のまま年を越すことになってしまいました。

4. 管理会社との連携

年明け早々、年始の挨拶もかねて、管理会社へ訪問。
状況を確認したところ、数回の内見が合ったそうなのですが、入居のタイミング(春先になる)とか、初期費用(敷1、礼1)がネックとなり二の足を踏まれた方が多いとか。


なんだよー、だったら相談してくれよー。ってことで、今後は敷金・礼金のディスカウントは現場の判断にゆだねる旨を伝えていったん散会。
状況を見守ることになりました。


しかし、1月末になっても、どうにも決まらない。。
品川アパートは、地元の管理会社に専任でお願いしているため、また、この管理会社の担当のかたは皆さん優秀で、これまで遅くとも1か月弱で次の方を決めてくれていたこともあり、多少丸投げにしていました。


実は、これまですごくバリバリ対応してくれていた僕と同世代の担当者の方から若手の(でもしっかりした担当さん)方に変わったことも事実としてあります。
しっかりした方ではありますが、もしかしたら、私との連携がうまくできていなかったのかもしれません。


状況が悪化する中、差入れをもっていくついでに状況を聞きますが、決めきれない状況が続き、いよいよ、この空室の根本的な要因は、

物件の品質向上が自己満足となっており、借りての本当のニーズを理解できていない、私に要因があったこと。


であると気づきます。
#いったん、65,000円で走り出したため、担当者の方も(大家の立場を考え)値下げ提案はしずらいのかもしれませんね。二人で盛り上がってましたし。(;^_^A


そこで、1/26を境に、賃料を家賃:59,000円、共益費:3,000円の62,000円として3,000円プライスダウン、かつ、検索サイトで6万以内にヒットするように策を講じ状況を見ます。礼金1か月は値引きしてもよい旨も担当さんに伝えていました。


で、今週2/6のに状況を改めて確認して、「今、春からの新人さんがこの部屋を気に入って頂けそうですが、まだ申し込みにはなっていないので、、、」という話を聞いて、


『そうですか、、、すいません、大変申し訳ないのだけども、他の協力会社に広告費を1か月渡す前提で紹介をお願いしてもらえませんか?さすがにこの空室期間は大家として責任もあるため、動きたい。ただし、他の協力会社さんが決めた場合は、お宅にも、0.5か月はお支払いします。なので拡散をお願い』


断腸の思いでお願いしました。
担当さんも負い目を感じていたらしく、「承知しました、これでいかせて下さい」と応じていいただけました。

そして、今日、ついに、専任の担当者から連絡が!!!

「kanaloaさん、ついに、申し込みがはいりました!!例の若者が申し込みです。一点だけ、入居が3月21日になるので、支払いもそこからということにしてほしい、、と。大丈夫ですかね?」


と。
んまー、ちゃんとした社会人らしいし、この機を逃すと、繁忙期に決めきれないリスクもあるなぁということで、この条件に応じました。その変わり、敷1、礼1もらえたということで、及第点かなと。


ふぅ。ようやくこれで満室に戻れました。

6. 次に生かすには。


さて、今回の空室は、大家のkanaloaに大いに反省すべき点があります。
それはなにより、「値付け」を大きく間違えた点。
これにつきます。


前任の担当者さんの言葉をうのみにして、65,000円で突っ走ったのですが、
さすがの品川区の人気エリアであっても、ワンルーム、3点ユニット条件ではこの賃料は高すぎだったのだと思います。
部屋のスペックは、同じ地域の部屋サイズの物件と比較しても、圧倒的な優位性はあったのですが、

だからといって、その金額を払ってまで住もうとは思わない。


お客様がほとんどだったのだと考えます。
結果としては、62,000円となり、もともとの賃料からは7,000円アップとなりましたが、僕的には6万ちょうどがほんらいの価格=価値のラインではなかったかと思います。


こういった「値付けのミス」により、不要な空室期間を招いてしまった。これが痛恨のミスであったと。
早い段階、遅くとも年明け早々には、現在の条件に落として、細かく管理会社をフォローしていけばあと1か月チョイ早めに埋まっていたのではないかと反省です。


管理会社に責任はないと思います。


実際頑張ってくれているのは知っていましたし、値付けに関しても口に出した以上、簡単には値下げしない、という覚悟を持っていただいていたことも知っています。なので、価格を下げる判断を遅らせてしまった大家にほとんどの責任があると考えてます。


今日、担当さんが最後に「本当に遅くなって申し訳ありません。」と心細い感じで言っていたので、『それは気にしないで、一緒にチームとして最善を尽くしたのです。価格設定を間違えた僕に責任があるから、決めてくれたことに感謝です。今後もよろしくね!』とねぎらいの言葉をかけました。


この業者さんは管理費もなんと3%の破格(ま、細かい清掃とかは僕らでやってますがね)にもかかわらず、本当に大家の為に動いてくれる、「真のPM」を心得ている少ない会社さんです。
ですので、一緒に苦労を共にして、チームとして成長していきたいと考えています。


今回の失敗は「ダメ」という風に考えていません。
うまくいかない方法が分かったという風に前向きに考えることにしています。
つまり、客付けのための「新しい引き出しが増えた」と。(笑)


さて、これで、満室に返り咲き。(ꐦ°д°) ッシャァ!!!


嫁さんは、確定申告の追い込みに。
そして、僕は新規業者の開拓に。


早速今日から足を前に進めております。やったるでー。


ということで、今日は新しい業者さんを横浜で3社ほど回ってきました。
これについては次回共有させてください。


長文すんませんでした。ご参考になれば幸いです。