こんばんは。
今日も朝から夕刻まで物件巡りの一日。
先ほど風呂からあがったら布団で気を失って寝ておりました。
今日の物件は神奈川のJRターミナル駅から徒歩１０分圏内の物件。
ファミリー物件で、結構買う気あります。
あとは値段ですね。僕の希望は２割引き。一応、元付をなんとか見つけ出したので交渉に入ってもらっています。
さて、本題。
品川物件のワンルーム、先日６年間住んでいた人が退去しました。
この部屋、ワンルームで、３点ユニット１８㎡と、品川物件のワンルームでは一番広い部屋なのですが、周辺相場が６万後半～下手すると７万取れるエリア（築３０年程度でです）なんですが、うちの物件は、５万５千円でかしだしており、
仮に６万３千円で貸し出せたとしたら、この６年で、なんと５７６０００円も失っていた計算となります。実に悔しい。
この入居者は前のサブリース会社（結構、新築のサブリースの賃料査定するとでてくる有名どころですよ）が客付けをしていて、価格設定も彼らのアドバイスに従ったたため、今思えばこれが失敗の原因と猛省しているところです。
＃賃料設定では結構この会社とバトルしたんですが、、、押し切られた形。無念。
てことで、新しい管理会社に切り替えたのですが、この入居者は、定職に就かず、毎度家賃の振り込みがおくれて、担当の方がその都度「説教部屋」で賃料が入るまでフォローしてくれるという大変なご苦労を敷いていたのです。これが管理業務の仕事とはいえ、自ら客付けしたわけではなかったので、心苦しい限りでした。（でも、文句ひとつ言わず、頑張っていただいていました。）
今回ようやく、退去ということで（結構いろいろ大変だったのです）、
担当の方と「よし！これで相応の入居者さんをつけましょう！」ということで張り切って修繕にはいろうとうことになりました。
しかし、修繕額を聞いてびっくり。
「kanaloaさん、この部屋の床がブカブカしているんですが、床材が腐っているようで根太からやり直す必要があって、、、床だけで４０万くらいかかると、どうしましょ？」
と。
『ぎょえー、マジですか？てことは、これに振るリフォームかけると＋２０万以上かかりますがな。６０万以上ですよね？』
「多分そうですね。。数件相見積もりを取っていただいて結構なので、それで安いところで考えてみてください。」
てことで、相見積もりを取ってみました。
やはり、軒並み床の直しがものすごくお金がかかるみたい。曰く「完全に床が腐ってます。」と。
(´;ω;｀)
しかも、ミニキッチンも完全にボロがきてまして、、、
『こうなりゃ、”再商品化”ってことで、きっちりやろう！！！』
と判断し、総額４０数万で床・ミニキッチンの交換までやっちまおうということに。
基本的に、廉価版での、再商品化は、うちでは１年分の家賃以下ということで考えています。
仮に６３０００円であれば、756000円。
ま、十分範囲内ですわなと。
さすがに築３０年を超えると、あれこれ痛むものです。
これを見越して修繕費は積み立てているのでまぁ、痛いとはいえ致命傷ではないのですが、
でもワンルーム５０万弱は泣けてきますねー。
しかし、今回の修繕できっちり床を補修して、ミニキッチンも新しくして（シングルレバーものに変えました！！）
１年弱で回収、益転させます。
修繕の状況は、改めて共有しますねー。
＃さぁて、目指す賃料になるかなー。ちょいとしたチャレンジであります。燃えてきたぜぃ。
