愛する嫁さん・息子と、楽しく・ゆる~く、不動産賃貸経営♬

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪今年嫁さんがもう一棟購入できたら、いよいよ法人成を計画していきます。ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

東横沿線物件:戸建てリフォームプロジェクト漸く始動!!!〜ビフォー編〜

3連休、いかがおすごしですか?
私は、この3連休、遅々として進まん東横沿線物件の戸建てリフォームのテコ入れを嫁さんとやっておりました。
年末年始で業者さんと価格面での折り合いをつけてきて、早速大工さんがリフォーム、、、イヤ、解体に取り掛かりました!!
いけー!!


で、早速事件が発生!!
解体は、いぶし銀系ではなく、若手の野郎軍団でドンガラ、ガッシャン!ドカーン!!、バキバキ、、、とえらい勢いで解体を進めるわけですが、
当日は僕は現場にいませんでしたが、嫁さんが行ってました。
解体中は建物内部はすごいホコリらしいのですが、人も見えない状況で作業が進んでいたところ、突然、


『〇〇君!!!ダイジョブ?!』


と、現場監督の業者のおねーさん(※)の声が!!

※このおねーさんが非常に切れ者で、今回予算示した枠を超えた際に、人工代は確保しつつ予算をうまく抑えていってくれました。もともとは某大手マンションの仲介屋から、リーシング経験を積んで、現在地元で親父さんの不動産屋さんをついで頑張っている、てやんでぃ系の姉御って感じの人です。世代が近くすごく仕事がやりやすいと嫁さんが言ってます。僕も好きです。
(今後、このおねーさんのことを『姉御』と略させてもらいます(笑))


どうやら、解体作業中、畳を取り除いたあとの板張りの床を歩いていたところ、いきなり板が割れて危うく1階に転落しそうになったとのこと。(あ、今更ですが、この作業は2階で実施してまいた)
いきなり負傷者がでるのかとびっくりです(汗)。


さて、解体はほぼ終わりました。
昨日、嫁さんと姉御と現場で、最後の「リフォーム、する・しない」を確認してきました。
そして価格の最終調整までして、「リフォームGO!!!」となりました。


リフォーム価格は、約100平米で、水回り(キッチン・トイレ・ユニットバス(2F新設)・電気系統・大工作業・内装・現場監督費込で570万くらい(予算+70万だけど、まーよく押さえたと思います。))、1階、2階の分離リフォームにしてはなかなかの値が出せたかな。


解体現場の写真を共有します。なかなかいい感じですよ。(笑)


リフォーム BEFORE:1階編

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1階の一番北側から南側を見た絵面です。


各部屋の床の高さ(レベルっていいます)がちぐはぐだったので、コレを合わせます。このため、一旦床を壊して、根太周りからきれにしていき、レベルを合わせる大工作業を実施します。(大工の腕の見せ所です。面白そー)


ちなみに一番奥が、キッチンです。今回キッチンはまるごと入れ替えます。
いわゆるブロックキッチンです。システムキッチンだと高いんで。とにかく新品でパリッとすればあとは他の内装で如何様にもなりますしね。


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一番北側。床を完全に打ち抜きます。


大工さん曰く、「どーやら、もともと一番北の部屋は、玄関だったみたい、なんで、ここも増築あとなんだね。
だから、上の階が傾きやすいんですよ。と。


へー。

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真ん中あたりのリビング予定の床をぶち抜いたところ。


完全に土が見えております。(^^;
束・根太・大引をすべてやり直します。


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ここが転落一歩手前事件の現場です。(汗)


怖いですねー。杉板一枚で畳の下を作っていたらしい。。(昔の建築ってこんなもんなの??コワー)
今回は、現状の杉板はそのままに、その上に、更に厚手のベニヤを上乗せして、耐久性をUPしていきます。
フロアタイルを敷きますからねー。


リフォーム BEFORE:2階編


さて、続くは二階。
もともと、ただの居室だったのですが、以前にも書きましたが、この二階には、もともとアパートの共用廊下から玄関がつながっていて、二階からダイレクトアクセスできる構造になっています。
なんで、戸建てを2分割しようという戦略が取れたというわけです。


いけね、二階の玄関写真忘れてた。(今度ご紹介しますねー)


では、解体現場に参りましょう。

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ここがキッチンになる予定の部屋。(もと事務所です)


もともと、2階の上記部屋は、工務店の事務所として使われていました。
ここをキッチンに仕立て上げます。右手に玄関がありますんで、玄関開けたらいきなりキッチン、、、なんすよね。
この辺少しプライベート空間を考える必要あるかもですねー。


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部屋の真ん中から北側の部屋を望む。


結構な空間です。マイソク上は、この階は1LDKで出します。
柱は強度確保上必要とのことですので、スコーンと開けてはいませんが、それでもリビングの広さとしてはかなりのレベルになります。また、押入れも複数あり、これをオープンクローゼットとして仕立て上げるため、収納もかなりのものになります。


※以前、とある客付け経験の高い業者さんから聞きましたが、「収納があると、退去もしづらくなる。」とのことです。まーたしかにそうですなーと。てことで、今回も収納は十分残してあります。

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ここが転落一歩手前事件の現場だ!!


改めて見るとゾッとしますね。。。。そんだけ。


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天井はこんな感じ。梁は丸太なんす。


この梁が丸太ってのがしびれます。
コレを見せたいところですが、、、屋根がもろみえだし、夏場は糞暑いであろうってことで、これは塞ぐ予定。
#でも、丸太の下半分だけでも見せられないかなー。キレに磨いてオイルステインでも塗ればいい感じになりそうですけど。


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ここはもともと階段だけど、トイレ空間に変わるのだ!


今回の2階の面白いところは、階段空間を潰して、ここを2階のトイレ空間に仕立て上げるてところです。
で出たところに、古い洗面ありますが、これを新しい洗面にして、そのさらに横に、親切のユニットバスTOTOの1216で材料だけで、10万円代だ!結構安く仕入れてくれた。ありがと~。


と、こんな感じで解体はほぼ完了で、脇では、すでに新しい角材が届いており、明日から本格的に大工作業が始まるそうです。


前回の一匹狼の工務店爺さんではなく、今回は、たまたま業者巡りで見つけた工務店さん(姉御の店)が新たなプロジェクトチームを編成しています。


  • 大工(切れ者オヤビン+若い衆)
  • 設備問屋(姉御が従えているいい感じのおじさん、だけど、かなり安く仕入れてくれる。良いパスができました〜)
  • 電気設備屋
  • 内装屋(姉御組)


今回のチームは実力者揃いで、一匹狼爺さんも実力はありますが、「チーム力」に関しては、姉御組が圧倒しています。
まず意思の疎通が素晴らしく、姉御を中心にすべてが進んでいきます。


このプロジェクトの組織構造は以下。


企画(嫁さん(僕)⇒姉御(元締め)⇒大工・設備問屋・電気屋・内装屋


となっており、シンプルな構造。僕らが間取りの希望をできるだげ具体的に伝えると、コレを理解した姉御が更にこれを業界用語に翻訳して、大工さんたちに伝達。


彼らはそれぞれのプロの領域での解釈の後、その施策が実施可能かなのか否かを即答。


できればやるし、できなければその場で代替案を考えます。その場でほとんど代案が出来上がる、、という構図です。


最近は嫁さんの現場力が恐ろしく上がっており、現場レベルから、「これは作るのはちょっと難しいかもよー、」と話が来たら「いや、ネットでこんな設備あるんだけど、使えないの?」と。「!、へー、コレなら行けそうだねー!、どこで見つけたの??」という大工さんの驚きの声。など。


完全に現場でガチで渡り合っております。
(((;゚Д ゚))) (すげー)


最近は、物件運営はほぼ嫁さん任せで、僕はタフな交渉ごとになりそうな時に登場という感じで、あとは物件探しの営業という役割分担になりつつあります。


お互い、得手不得手ありますから、特にリフォームは女性視点でやったほうが絶対いいですしね。
#えー、以前川崎区分で、僕がホテルライクな1Rリフォームやりましたが、今見ても、「葬式会場」さながらのどよ~ん感がすごいっす。(笑)


姉御もすごく人柄よく、個性ある大工さんなどをうまくまとめてくれます。
ありがたいのは、姉御組内部で流通している見積書(ふつーはエンドの我々には見せてくれない)を「隠してもあれですから見せちゃいまーす」って感じでオープンにしてくれます。
で、「ここの部材は高いから安いやつでいいよ」とか、調整してくれるんで助かります。


今の所チームは非常にいい感じで進んでいます。
大工さんたちも「なんとか2月頭までには大工終わらすから!!」と頑張ってくれてます。
僕らも昨日のうちに、近所のスーパーでコーヒー(無糖・微糖)・お茶を箱買いして、「頼んます!!これ、好きなだけ飲んじゃってください!!」とできる限りの支援をして、細かい作業には一切口出さない体制で臨みます。


さぁて、どうなることやら。


うまく行けば、このチームで、いよいよ「木造新築プロジェクト」を具現化していきます。


え?だって、今の新築物件の売れ残り、つまんねーんだもの。
だったら作ってしまえって感じで(笑)。


姉御も結構乗り気です。とにかく気が合うので、今後面白くなりそうです。


やったるで~。


てことで、今週も参りましょう!!!
寝ます!!!