湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

東横沿線物件:戸建てリフォームプロジェクト進捗(2019.02.03)〜各階の床材・壁紙選び中〜

こんばんは。
最近副業のサラリーマン業で多忙を極めておりまして、更新怠りすいませんです。


東横沿線物件の戸建てリフォームプロジェクトは着々と進んでおります。
絵面的には大きな変化はないので、今回は写真なし(笑)。


この戸建て、以前から伝えています通り、2階建ての(総面積100平米くらい)戸建てを、2分割して一部屋を2LDK,もう一部屋を1LDKにリフォームして、リーシングのロス期間リスクのヘッジを画策しています。


で、先週一週間で、完全に階段部分を塞いで、2階の階段を潰した空間の床を強化した上で、トイレを2階に新設。
配管まで終わったところです。


完全に1階、2階が分離されました。
現在プラスターボード(石膏ボード:♫タイガぁボォドは火につよぉい〜で有名な某ボードメーカーのやつ)をゴリゴリ壁にはめ込んでいるところです。


これが壁全面に打ち付けられると、いよいよ内装の始まりとなります。


先週は、嫁さんと、1階2階の床材と壁紙の選定で侃々諤々やっておりました。


基本コンセプトは、「大人ハワイ」と「大人バリ」を考えていたのですが、、、
よーくよく考えてみると、


『あれ?この2つのベース素材ってそんなに変わんなくねーか?』


ということに気づきました。
ネットや書籍でいくつかの上記コンセプト物件を見ているわけですが、基本的には


  • 床をダーク系(コアウッドなど)にするか、白基調の明るい床にするか?
  • 床の色がダーク系ならば、壁は明るめの素材を使って、明るい床ならば逆に、ダーク系の壁材を使う。
  • このコントラストを基本として、あとは、インテリアで味付け。


で、だいたい雰囲気ができあがるんだぁなと。
幸い、バリ系・ハワイ系ともに、柱は木を基本としているため、日本家屋の柱は意外と収まりがいいのかなーって考えています。


ま、別の要件として


コスト割れしないように

があるため、ゴージャスな床材・壁紙は使えません。基本的には量産の床材・壁紙のバリエーションで実現するしかありませんから、ここが企画系大家の腕の見せ所となります。


#金かけりゃ、どんな素人だって作れるのが、「家」です。(笑)


ここで生きてくるのが、コレまでにやってきた物件のリフォームで培った経験値。
この壁紙は、単体だとパットしねーけど、このアクセントクロスとの組み合わせでは良い「脇役」になる。とか。
この床材の色だと、確かにとんがってて面白いんだけど、あまりにもとんがりすぎてて評判が悪い。。とか。


(川崎の区分バルク物件で、ホテルライクを目指して作った、床をほぼ黒の艶者のフロアタイル使って、更にはミニキッチンを黒のクロスを貼り付けてドヤ顔で募集したら、その部屋だけ、えらく客付けに苦労しました。。。ぶっ飛びすぎるデザインは、地域を選ぶ必要があります。たぶん。。。)


今回の物件は、街自体は洗練されているのですが、供給されている賃貸物件はどの部屋もまったく「大家さんが工夫している様子が伺えない」すなわち、昔ながらの地主物件の宝庫で、見向きもされていない部屋が多々あります。


なので、洗練されている人たちに、「お、なにこれ、おもしろそう♫」と目を引ける程度の「ちょっとした工夫」と「生活動線は確実に抑えた(洗練されている人はこういうこところはきっちり見ます)」そんな物件にすれば、十分勝てると考えます。


一部だけ、内見時に「お♫」と気を引くためのアクセントクロスは一部使いますが、本当に一部であとはすべて「1000番台のクロス」で仕上げていきます。


大事なのは水回りを手を抜かないことですね。
借りての立場になってみたときにも、「汚いトイレ」や、「汚い昔ながらのキッチン」はイヤですもの。
(女子が見て、「あ、これいぃね♫」と思ってもらえる最低限のラインをめざすのです)


最小の投資で、最大限の効果を出す。


古い物件の運営の成否(まー、新築でもおなじですかね)は、コレで決まるのかと。


今週末には、ユニットバスが入ります。(残念なのは、1216を予定していたのが、ミリオーダーでサイズがはまらず、1116になってしまったこと。。orz... まー、TOTOのユニットバスが格安で入れてくれるということなんで、良しとしましょう。)


今回の水回りの設備屋さんは、いわゆる「一次問屋」さんです。
住設メーカーの一番手の問屋となるので、間のマージンが最小となり、購入価格が安くなるというわけです。
こういう業者さんを紹介してもらえたのが今回の姉御組採用の一番の決めてとなりました。


#次回、新築アパートをいよいよ、「マジ」でやろうと考えていますが、その際の住設機器もこの問屋さんに頼む予定。水回りは金がかかりますからねー。


ということで、着々と進んでおります。
次回は、多分内装がある程度始まったころの状況報告となると思います。


てことで、、、
寝ます!!!