品川物件満室！！！

連休中は品川物件のキッチンがきったないので、カッティングシートを貼り付けるついでに徹底お掃除しようと、昨日嫁さんと二人で品が物件に行ってきました。

そしたら、電話が、、、

『あ、kanaloaさんですか？あの部屋ですが、金曜日に申し込み入っちゃいましたよ！！！』

「エー！！！そうなんですか！！、今物件にきて、キッチンキレイにしてたことろなんですよ〜」

『あららーそうなんですか、まぁ、それはそれで、入居者様も喜ぶと思うので、頑張ってやっちゃってください！』

、、、

てことで、あの、「僕からしたら、ちと、ダサい」あのステージング、
実はとても強力だったそうで、、、

入った瞬間に、即ぎめだったそうです。

実際、土曜にものをみたのですが、意外と良かったです。なんか、写真のとり方がイマイチだったようですね。
あと、これは管理会社の担当さんから聞いたのですが、エアーベッドにしているのも理由があるそうです。

あれは、軽いでしょ？
それには意味があって、入居者さんって部屋を決める際に、ベッドの位置をイメージするんだそうです。
で、僕の品川物件の部屋ってせまいんですね。１５平米ないんです。

この狭い部屋に動やったらうまくベッドを配置して快適に過ごせそうか？
これをイメージできるんだそうです。具体的に。

この「具体的に」ベッドの配置をイメージするために、ベッドをあっちにやったりこっちにやったりする際に、エアーベッドは軽くて良いのだそうです。

なるほどね～。勉強になりました。

ともあれ、嫁さんとキッチン掃除と、カッティングシートばりしてきましたよ。
結構、アラありますが、ま、いい感じになったってことで、共有です。

メーター単価２００円のカッティングシートを買ってつけました〜。

足元も頑張っちゃいましたよ。

どうでしょうか？原型をもう一度イメージしてもう一度上の画像見てください。

これしかなかった。。

これしかなかった。。

い感じになったつもり。

で、今回のステージング、カメラワークを買えてみてこんな感じにすれば結構かっこいいと思うのですが、いかがでしょうか？
例えばテーブルのアングルからだと、、、

こういう魅せ方だってあると思います。

間接照明によってみると、、

どうでしょうか？ホテルライク（笑）

そして全貌はこんな感じに。。

高い視点で撮ってみました。

でもって、入り口からパシャリ。

ファーストインプレッションが大事。

管理会社さんも頑張っていろんなアングルで撮ってくれますが、なんとなく二次元のイメージを超えないんですよね。
もう少し３Dをイメージして立体感をもたせるダイナミックな撮り方してもらえるといいかなぁって。

と、いうことで、品川物件、リフォーム完了から２周間ちょっとで満室になりました〜。
し・か・も・その借主さんが、家の物件のピロティ見て、「これバイク置き場として借りたいのですが、、」とのことでしたので、機転を利かせた管理会社の担当さん、５０００円で契約撮っちゃってくれていました。スンバラシイ！！！

てこで、今回の契約で、駐車場大込で６５０００円で決まっちゃいました〜♫

１５平米未満、３点ユニット、、、
都内人気エリアで貼れば、まだまだ、まだまだ、勝負できます。

ていうか、最近思うのですが、、、意外と３点ユニット、「ミニマリスト」には受けが良いんじゃないでしょうかね？
物は考えようですしね。。

人気エリアにおいて、だという条件付きではあるしょうけど。。

さて、次は東横線沿線物件の戸建てリフォームプロジェクトの推進であります！
頑張れ！！嫁さん！！！（ちょっとだけ僕も！）

＃でもって、今日は息子連れて二人で業者巡りを一気に４件ほどしてきました。大手３社と地元１社。最近はチャリで業者巡りに勤しんでおります。（息子が体力ついて、こういうことも実現できるようになりました。最近は、息子に物件探しもさせてます。子供なりに変わった視点で「ねぇこれ、どうなんだろ」と持ってきてくれます。まー、基本、ボツなのですが、たまに「ほー」というものも引っ掛けてくれます。気づいたら追い抜かれるんでしょうね。どうなることやら（笑）

では、今週はこのへんで。おやすみなさい。

品川物件、空き部屋に知らない間にステージングが、、、

シロアリで、あつい（いや、こんなんで熱くなる必要ないんですがｗ）東横線沿線の戸建てプロジェクトはさておき、
現状の最後の空き部屋である、品川物件の１階部分の部屋。

先日、リフォーム後の写真載せたと思うのですが、

昨日、嫁さんから連絡あり、

「なんかねー、あの部屋がすごいことになってて（笑）とりあえず、早く帰ってきなよ♫」

というものですが、何が起きたのかと。

帰って、彼女が指差す僕のメールに、管理会社（とても良くしてくれる、常にホスピ満載の満点管理会社です）の担当さんの文面が、、

こんな感じで、ステージングしてみたんですけど、どうでしょう？いい感じでしょ〜♫

す、ステージング？？？誰も頼んでないのだけども（笑）
添付された写真を見ました。

なるほど、嫁さんが「すごいことになってて」という理由がわかりました。
いかがその添付された部屋の写真でございます。

知らぬ間に家具やベッドが、、（エアーベッドじゃねーか！）

んんん。うぅん。
まぁ、その、なんです。ステージングしてくれたのはありがたいのですが、、、

正直、「ダサい（笑）」

いや、僕が間違っているんですよ。だって、頼まなくてここまで我々の部屋のことを考えてくれていることに心から感謝しなくてはいけないのですよ。

でも、、、

エアーベッド、、、

なんか、「ダサい（笑）」

いや、ふつー、こういったステージングってそれなりにコストかかるんで、無料じゃやってくれません。
なので、本当に、いや、心から感謝せねばあかんのです。
そう、僕がこういうことを言うのは間違いなのです、、、

でもぉ、、、

あー、あぁ、ヤカンだ。（笑）

まぁ、うん、、でも、、、あぁ、、、

やっぱ、、、「ダサい（笑）」

エアーベッドと、カーテンの趣味がどうしてもなぁ、、、

僕ら、もし今のステージングなしの部屋でうまく行かなければ、徐々にステージングしていくかぁって話していたのですが、、、
予期せぬ方向から、キラーパスが出てきました（笑）（笑）（笑）

『まー、ちと、ダサいけど、これもテストだと思って、様子見てみようか？』

と二人で話して、昨日は終わりました。

そ・し・た・ら、、、です。

なんと、今週末２件いきなり物件を見たいという人が現れたそうです。。
まじか。

結果はどうなるか微妙なところですが、
少なくとも「集客」という意味では、このステージングが功を奏したのかもしれません。

もしくは物珍しさで冷やかしだったりして（笑）。

まーとにかく、こんなにも前向きに、建設的なアクションを起こしてくれるこの管理会社さん。
僕らの宝です。宝。
都内物件は彼らにすべてかんりおねがいしよぅっと。

※センスはちょっと、ですけどね（笑）

ではでは、

おわー！！またもシロアリ！！！((((;ﾟДﾟ))))：東横線沿線戸建てリフォームプロジェクト始動！！

残業時間に嫁さんから電話があった。

「まるりんさー（故あって、東横線沿線は「まるりん」というニックネームがついて我では流通してます）、戸建ての方床開けたらしいんだけど、またもシロアリにやられていたってー！！」

((((;ﾟДﾟ))))
((((;ﾟДﾟ))))
((((;ﾟДﾟ))))

『えー！！』

またかよ～。

これが、東横線沿線の戸建てリフォームプロジェクト始動の最初のドッカンです！！（笑）

いやはや。
もう、シロアリごときでいちいちビビらなくなってきましたが。でも、お金かかるんで困ったなぁ。。。
しかも、根田までやられているって。。。んもう。。

シャァないですね。

一つ一つ悪い問題をクリアして行きます。

クリアできれば、年間１２０万円の収入UPを最低でも見込めるから。うふふ。

この物件のリフォームには新たにリフォーム費用を融資してもらおうと持ってます。
短期の５年で回収できればいいので。残り５年で利益出すぞと。

なので、シロアリぃ？？

　　　　苦難上等。好むなり。修羅の道。（one peice: 愛するロロノア・ゾロの名言より）

てことで、これも不動産賃貸経営者の肥やしになるとして頑張りまーす。

途中経過は共有しますねー。

おやすみなさい。

忠実に、王道を進んでまいりましょう。コツコツ進んだやつが勝ちです。

こんばんは。

今日は朝一で、東横線沿線で１棟面白そうな物件あったので、物元の業者さんに訪問してきました。
ネット上に掲載されている物件なのですが、全然売れないなぁと思って、実態をおさえておこう、ってのが目的。

結論は「妥当な価格での購入希望に売り主さんが首を縦に振らないから、みんな諦めて去っていく。」でした。ｗ

ま、そんなもんかと。
業者さんには、「まー、僕も他の方と同じくらいの価格ですけど、売主さんの気が変わったら連絡ください。必ず融資引っ張ってくるんで。」と言葉を残して帰りました。

あとは、南武線沿線のちょっと面白そうなRCの物件を。
利回りは全然なんだけど、交渉の余地ないかなーと思い、物件の面構えだけ見ておこうかと。

立地は格別。物件もクール。
利回りは全然（笑）

さて、今のこの市況の中、どうなっていくか？
全然わかりませんが、気になる物件はマークしておこうと思います。

最近、僕は神奈川県内では、３点ユニットワンルームはout of 眼中にしています。横浜よりでも、川崎よりでも、です。
流石に厳しくなってきていると思います。

都内の一等地物件でない限り、これは見送るようにしています。

探しているのは主に、広めの１DKとか２DKとか。木造であれば好きに料理できますからね。

こんな感じで面白そうな物件をマークしては、状況を追いかける。
そんな日々を過ごしております。

ぼちぼち、新築とかも売れ残ってちょっとでもいいからお買い得な物件を買えたらいいのですが、、、
やはり、価格調整入るのは、どうでも良いエリアの物件からですね。（見ていて、ホントわかりやすいです。。）

好きなエリアで、２割〜３割安くなったらガツガツ買っていこうかなぁと思っていますが、、、

さて、今回のスルガ、西京問題を端を発するこの騒動。どこまで広がりを見せるか、、、

ま、とにかく、「今のうちに買わないと、融資閉じちゃいます！！」という、ファイナンシャルリテラシー低い営業に惑わされて二束三文の新築っぽい変な物件だけは買わないようにしてくださいね〜。

いい物件は、どんな市況においても、ちゃんとした事業計画とリスク管理を伝えられたら、多少金利は上がったとしても融資はつくはずです。

最初は条件きつくても、コツコツ安定稼働の実績積み上げていけば、ちゃんと金融機関は見てくれます。
この十年で僕はそれを実践で裏付けとりました。
（無論、ありえない金利で買っちゃぁだめですよ。ちゃんとギャップおさえて、CFは取りましょうね〜）

不動産賃貸事業には、ある程度の「王道」があります。
これさえ忠実に守れたら、
かぼちゃや、たのよくわからないシェアハウスとかで、なけなしの資産を飛ばすことはないと思うんだけどなぁ。

あと、いまさらですが、最初の投資経験で、民泊とかもやめておいたほうがいいです。
すでに美味しい汁を味わえる時期は終わっています。今は、運営費がかかるだけで、強豪も増え、ふつーにレジで運営したほうがいいんじゃねーのっていう域にまで来ています。

忠実に、王道を。コツコツコツと。
で、たま〜に、その道で拾えるかもしれない、素敵な宝物を期待しつつ。（笑）

一緒に頑張りましょ♫

おやすみなさーい。

アルゼンチンも、南アフリカも、通貨下落。そしてドイツ銀行格下げ。

台風すんごいですね。近畿地方の方は大変だったでしょう。お見舞い申し上げます。

うちの築古シリーズ、屋根吹き飛んでんじゃねーかなぁ。（リフォームしたばっかなのに。。）
今の所何も連絡ないからだいじょうぶかなぁ。。

あー違う違う、今日お伝えしたかったのはそれでなく、新興国通貨リセッションが本格化した話と、ドイツ銀行格下げの話。
いよいよ目に見える形になってきてます。
HFが暴れまくってますね。

１．南アフリカランドのリセッション
www.zarjp.com

２．アルゼンチンリラのリセッション
www.bloomberg.co.jp

3. トドメのドイツ銀行下げ
www.bloomberg.co.jp

この動きがどこまで深刻化するか、、、ちょっと目が離せません。

スルガ銀行、西京銀行（まー、こっちは、借りる方もなーんかあるんじゃねーの？って気もしましたが（笑））でお上がそろそろ「こら！」って表向きな体裁を作ろう頃かなと思います。

これだけだとインパクトは少々すそうなので、ここに外圧がごーーーんとか買った場合に、ガクガク！！！！っと不動産市場にも影響が出てくる（出てきてほしい。市場の正常化（と言うなの、買い場待ち）も兼ねて）ですけど。
さて、どうなることか。

自己資金ためて、買い場を待ち望んでいるあなた。
もうちょい、もうちょいですよ。

ただ、一点、前回と違うことは、市場のプレーヤーがリーマンショックを知っている（一応、学んでいる）こと。
当時と同じような下落の仕方とはちょっと違うかもしれませんね。

バブル崩壊後の長ーい不況には並んと思いますが（そこまでなると僕も買えなくなる）、一時的に窓が開くチャンスが到来するということです。

ここ数年で、サンタメ業者の肥やしになった投資家の方々は、このチャンスには残念ながら参加できないでしょう。（むしろ、経営状態がやばいパタンが多いでしょうから、失敗の分析を根本からやって、それ対する対策を具体的に立て、愚直にコツコツ改善をしていくことが大事だと思います。高づかみしたことは、素直に認めて、でも、「購入して、不動産賃貸経営者になって、本物の経営を体験できている』ことを良しとして、次のチャンス到来まで自分を磨き直すことをおすすめします。

ここ数週間で、ネットに流れる物件もだいぶ値段がこなれてきていますね。（それでも、未だに、地域的にビハインドな物件が７％とかで売られているのには、売り主さんが逆にかわいそうに思えます。なにか事情があるんでしょうね。。。）

僕はもう少し相場を見ておこうと思います。

冒頭の外的要因、国内要因（更には、来年は２０１９年でオリンピック前年。）役者は揃った感があります。あとは何がトリガーかなと。

慎重に市場と会話して、買い場とみたら、勇気を持って無慈悲な指値してお得物件購入と参りましょう。

お休みなさい。。。

今日は品川物件にチョイとオシャレなシーリングを取り付けに。（行きたかったかき氷屋がしまっていたのが無念。。）

品川物件のリフォームの仕上げにオシャレシーリングを設置

こんばんは。

今日は、東横沿線物件のアパートの入居間近の最後の仕上げに、拭き掃除と、入居者にトイレットペーパー＆お水のプレゼントを置いておきました。これにてアパート対応は完了。
以後戸建ての対応に入っていきます。

その後は、車を品川に走らせ、品川物件の空室の仕上げに自分で購入したオシャレシーリングを取り付けてきました。

冒頭の写真がそれなんですが、いかがでしょう？
どうしてもカメラマンの僕の腕が悪くイマイチ伝わらんのですが、壁紙とも相性バツグンでかなりオシャレ男子に受けそうな部屋に仕上がったつもりです。

デザインは、ほぼ東横沿線物件の一部屋のアイディアを移植した感じです。
品川物件のこの部屋は、１６平米弱といわゆる狭小で、かつ、３点ユニットという、これが地方物件だったら即死亡という条件の代物ですが、
このエリアであれば、今の所全くと行っていいほどビハインドを感じたことがありません。
代替募集から２週間程度で決まってしまいます。（早いときはホント、数日でしたし）

、、、と、あぐらをかいていると時代はどんどん変わっていくので、ハード面でどうしても追従できない部分は弱みとして受け入れ、自分の強みをどう生かしてこれからの賃貸市場で戦っていくかは日々考えています。

例えば、、ですが、最近マイブームの「手作りなげし＆フック」

板はUnidyで売っている既成品に一個１００円程度のフックを取り付けているだけのアイディアファシリティ♫

これは嫁さんのアイディアです。
確かに、部屋にこれがあるだけでワンアクセント加わりますし、服やバッグなどをヒョイとかけられるなかなかの便利グッズだと自負しております。
＃管理会社の方からも、入居者からもそれなりの評価いただけているようです。

総額：板：１０００円程度＋フック（１００円チョイ×３）＋僕の工賃（priceless （笑）１）
作業時間：板にフックを付ける（３０分）＋プラスターボードに専用のアタッチメントを打ち付ける（３０分）＋板をネジ止めする。（２０分）＝約１．５Hほど。

自分で楽しんでやれますし、費用対効果はいい感じだと思いますよ。
ご参考まで。

あとは、、ですね。。。
あ、そうそう。

もともとは両開きの残念なワンルーム用クローゼットをバリ風壁紙つけてオープンにしてしまえ。

これも。いわゆる、ワンルーム用クローゼットって、貧相な白い（時間が経つと黄ばんで残念ないろになるあれです）扉がありますよね。まー、ここにカッティングシートをつけて仕上げるのも考えたのですが、

「別に扉なくてもいいんじゃねーの？」

と発想を転換して、扉を取っ払い、中にバリ風（と勝手に思っている（汗））１０００番台クロスを貼り付けたところ、結構いい感じにまとまりました。

周辺の目部は内装屋さんに濃い目の茶色で塗ってもらったらいい感じになりました。

空間も広く感じますし、仮に、やっぱ人に見せたくないんだったら入居者さんが適当にカフェカーテンでもつけてくれるだろうということにして割り切ってます。

ひと仕事終えて、この街の界隈（日本でも有数の商店街を抱える街です。って言っちゃうと場所特定されるかな（笑））で有名なかき氷や（カフェなんですけど）にいこう！と子供と嫁さん連れて言ったのですが、

おやすみ（チーン）。。orz...

がっかりです。
トボトボ歩いていたら、

「kanaloaサーン！！！」

怪しいおっさんが自転車に乗りながら声をかけてきたので身構えたところ、よーく見ると、管理会社の担当の方でした。
（この管理会社さんは本当に良くしてくれます。管理費も３％程度しか払っていないのですが、滞納対応が本当に素早い。滞納の兆しを見抜いて先手先手で対応してくれるとても優秀な方々で、５％払ってもいいくらい。）

「さっき〇〇○号室見てきたんですけど、あれ、いいですねー！あのシーリングめちゃくちゃいいですよ。３，４万したでしょ？」

＃流石に、３，４万って感覚はちょっとなぁと思いながらも。。

『ありがとうございます。えへへ～、あれ、５０００円くらいですよ。』

「え？本当？そんなにやす変えるもの？中古？」

『違うんす。新品す。ただ、リモコンとかはないから安いんですけどね。ただ、ほらあの部屋狭いじゃないですか、あの部屋だったらスイッチで十分なんすよ。リモコン逆に邪魔だし』

「あー、それ、いい考えですね。割り切って雰囲気が良くなるんだったらとってもいいと思います。ずいぶん雰囲気良かったです。すでに問い合わせもちょこちょこ入っているので、近いうちに決まると思います。ではでは～」

、、、と、意気揚々にチャリンコでさっていきました。（こうやって、自社管理物件を、営業担当さんまでもが定期的にチャリで巡回しているそうです。頭下がります。世の中では、PM（午後じゃないですよ。プロパティマネジメントのこと）を軽々しく使う会社が多いようですが、本質はその言葉通りの仕事ができているかです。大家さんの利益のためにどう動くことが大切かを常々考えてこうどうしている管理会社さんは、我々賃貸経営者にとっては「宝」だとおもってください。）

あとは、決まるのを待つのみですね。。

賃料は若干上げてます。
さて、決まるといいな。

＃しかし、あのかき氷屋さん、２度フラレています。このままだと夏が終わってしまう。。。焦る。

おやすみなさい。。。

うなぎの寝床をどうやってハワイアン化するか？〜東横沿線物件：戸建て２戸１化計画〜

こんばんは。

スルガ問題に端を発して、西は西京銀行でも、、、（某新築アパートメーカーとグルだったっていう。。）
健美家のニュースで流れていました。
どうやら、、、これは氷山の一角のようですね。。。

さて、じっくり、事の顛末を眺めていくことにしますかね。
＃確かに、最近紹介される物件も新築ながら１０％をマークする物も出てきていますよ。（物件はイマイチですけど）
上期末を見据えて、損切り始まっているようですね。。

っと、他人のことはおいておくとして。まずは自分の足元から（笑）。

東横沿線物件、アパートは無事満室となりました。（えー、修繕費は基礎・防蟻・屋根・外壁・内装・フルコースとなったので結局２００万近く行ってしまった。。。予定を８０万もオーバー。まー、しょうがない。回収・回収と。）まー２部屋の家賃で二年弱で回収ならばOKとしましょう。

一段落できるかなぁとおもったら、明日は品川物件の空室の仕上に行かねば。。
そしてさらに並行して、今度は東横沿線物件の戸建てのリフォームが始まります。

この戸建ても、築古で（僕のポートフォリオ、おじいちゃん物件ばかりで弱ったなぁ。。今度は新し目を買わねば）２階建てで１００平米クラスの大物（横須賀戸建てと同じかよ〜。オエ〜。）。

しかも、北側は不同沈下しております（笑）。

こいつを料理していかねばならんわけですが、、、

しかもコンセプトを「大人のハワイアン」「ベタなハワイアン」としちゃったものですからもう。。
どうしたもんかと。

デザインもそうですが、まずは間取りをどうするかで早速侃々諤々やっております。
基本は、「うなぎの寝床の１LDK化」です。

google先生に「うなぎの寝床　１LDK　オシャレ」とかして引っ張るといろいろ出てきますね。。。
インスパイアされますなー。

で、今回、コンセプトが２つあるのですが、そうです、この戸建てを２戸に分割しちゃいます。
このお家、面白い構造になっていて、２階にももともとアクセスできる階段がついているのです。
昔のオーナさんが工務店やっていらしゃったそうで、その事務所へのアクセス扉があるんです。
ちと貧乏くさい扉なんですが、これを玄関にしてしまおうということになっています。

あとは、うなぎの寝床がゆえの特徴を活かした、1LDK化ですね〜。

動線を確保しつつ、水回り、特にお風呂や洗面所は気遣っていこうかなと。
予算との相談ですが、ハワイアンな感じにしあげるってすっげー難しいなーって。

google先生に聞いても意外とハワイアン風のアパートって少ないんすよね。（受けないのかなぁ。。）
逆にコンセプト化し辛いのかもしれませんね。

一応僕は若き頃に数回ハワイに行ってますし、B&Bを借りてできるだけ地元の生活と同じようなスタイルで滞在するってこともしていたので、少ない滞在期間でも「リアルなハワイのあのゆる～い雰囲気」は理解しているつもり。

個人的にはマウイ島のあのゆる～い感じが良いですね。（油断するとすぐにデブ化するあの高カロリー食文化も好き（笑））

今回アパートを担当してくれた大工さんは腕は良いのですが、なにせお年なので、デザインセンスは昭和を超えられません。
これはしょうがない。あと意外と内装イマイチで、コスト高になったので、彼には躯体の形までを作ってもらって、内装は今品川で内装を担当している方に頼もうかと。

で、デザインは、、、えぇ、奥様と私でございます。
うまくできるかな。。。

まー、適当にいろいろなハワイ系のサイトとか、雑誌とか、youtubeとかも好きなんでなんとなくイメージは湧いてますが、、、
なにせ素人ですからね〜（恐ろしや）

ま、とにかくこっちの戸建ては急ぎませんから、のんびりやっていきますよ。

戸建ての脇にある倉庫もちょっとかっちょよくできそうですね。
築古って、大変だけど料理のしがいがありますなぁ。。

てことで、がんばります。進展あれば共有しますし、「この辺一緒にやってみなーい？」ってお声がけしたら、、誰か来てくれるかな。。。一緒にDIY楽しんでくれる方も募集しようと思います。

楽しんでまいります。

明日は、東横沿線物件の入居間近の部屋に、チョイとしたプレゼントと最後のお掃除、それから品川物件に先日購入したシーリングをつけて、帰りに不動産屋さん行ってきます。

なんか、最近、本業・副業（サラリーマン）で、全然休めない。。。
不労所得まではまだまだ先が長いようで。。（泣）