こんにちは。(ﾟДﾟ)ﾉ
気持ちはすっかり南の島。どうも、Kanaさんです。
朝から天気がパットしませんが、休憩時間にコーヒー淹れながら気分転換してます。
さて、現在狙っている、湘南エリアの物件の融資相談について。
少し触れておきたいと思います。
ご参考になれば幸いです♫
以下メニューにて。どぞ。
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全然本文と脈略あいませんが、橋梁工事現場のライトアップ。LEDつけてるだけだけど、結構かっこいいっすよねｗ。
物件概要
こちらは、概要の概要です。
場所は湘南地区。某人気駅から徒歩圏にある土地と建物です。
売り主様の諸事情で売りに出そうかという案件で、このお話を不動産業者の所長様経由で直々に頂いています。
土地はかなり大きく、ボクの賃貸経営史上、最大の物件の取り扱いとなる見込みです。
細かいお話がここでは出し切れないのが申し訳ないのですが、
なかなかのデカさ、ということだけはお伝えしておこうと思います。
この上に複数の建物が存在していて、１０数年もの、５０年モノという、ボクとヨメちゃんからしたら、
『あ、新築だねｗｗｗ』
という代物です。土地についても、フツーに持ち込むとアウトになってしまうのですが、一定の条件をクリアできれば逆に土地の価値が上がるもので、この辺を今業者の所長さんとゴニョゴニョしている最中でございます。
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ここに行ったわけじゃないですよｗ。カッコいいと思って撮っただけ。
融資相談の流れ
ちなみに、価格については、まだ売り主様がこの額で！！！
と決まったわけじゃないので難しいのですが、
一応、周辺相場とこの土地のクセから、一般的にはこの程度の相場になりそうだという「予測」をもとにこの話を勧めているという状況。
この前提で融資相談に持ち込む事業計画書を作成しています。
もしかしたら、このブログを読んでいる方が「これから頑張りまーす」という状況であることも想定して、
今回ボクが用意した代物を以下に。
基本的には諸先輩方のノウハウを頂戴して自分なりにアレンジしているだけです。
※学ぶ、とは「真似（まね）ぶ」が語源ともいわれてますよね。なのでパクることはなんの問題もないのです。ただ、頂戴する以上はリスペクトと自分流のアレンジは忘れなきよう。そうでないと、言葉に力が乗りません。なので相手にも伝わりづらいです。^^)
■現況の資料
・土地・建物の登記簿
・道路付けの資料
・ガス・水道等のライフラインの資料
・周辺写真（ストビューでなく、自身で撮った写真が良い）
・現況のレントロール
・路線価・固定資産税評価額の数字情報
■この物件をどう運用していくか？を示す資料
・事業計画書（中身は後述）
■なぜこの物件を弊社が扱えるか？その根拠を示す資料
・個人ならば３期分の確定申告（奥さんもやってるならそれも）
・法人ならば３期分の決算書（設立間もなければある分）
・資産概要書とエビデンス
・所有物件の紹介資料（シンプルな表にまとめたほうがいいと思う）
・簡単なプロフィール（A4 １枚で十分それ以上は、引かれるだけ）
・事業実績（数値情報がまず第一、具体的な収益向上施策と実績もあればなおよし）
今回は、ボクは最初の面談でしたので、いきなり「弊社はこんな事を考えていて云々〜」というビジョン的な話は封印。
まずはコレまでの実績を数値情報で示しました。
・ちゃんと稼いでいること
・ちゃんと税金おさめていること
・これまでに返済遅延は一度もなし
・金利もコツコツ実績を上げ下げていってもらっている
など、時間をかけてしっかりとした財務基盤を整えており、
破綻先ではないことを証明しています。
弊社の決算が６末だったので、財務諸表のうち、BSからいわゆるスコアリングで押さえて語りたかった（スコアリング自体は自分んで伝えるつもりはないですが）のですが、
ここは７月になったら改めてという形にしてます。
とりあえずこの説明を終えたあたりから、主任さんと、支店長さんの心の（見えない）ハードルがなくなった感があり、
そこから支店長さん・主任さんからの質問に一つ一つ丁寧にお答えしていったつもりです。
我々は○○という実績を積み上げた → だから今回のプロジェクトの△△が進められる
というような。
こういう空気感を作った上で、いよいよ今回の物件の事業計画について説明。
・この土地の課題をゴニョゴニョする。
・その上で、土地のうちの一つをナニして価値向上していく。
・なのでその分も含めた融資をお願いしたい。
・融資希望額はこのくらい、金利もこのくらいで、期間もコレコレで。
という感じで。
ま、コレが正解とは思いませんが、聞き手が、事業計画を聞くさいに、「え？なんでコイツがこんなことできるわけ？」と思われないように、一つ一つ丁寧に（でもダラダラ喋らないように）お膳立てして、本丸へ問感じです。
結果的には、支店長さん・主任さんとも「なかなかおもしろいお話なので具体的に進めて行きたいと思います」というお話をいただけました。（ま、それ以上でもそれ以下でもないのですがｗ、）
物件の資料については、面談時点で売り主様のご了承を得ていなかったので、本日確認し、
了承いただいので即送付しました。
正直利回り的にはあまり面白くないのですが、（良くて9.5%といったところ）
立地が良いので、いろんな選択肢が想定できます。ここに勝負をかけようと思っています。
あと、法人の売上もなんとしても上げたいところですし。
さ、どうなるでしょうねｗ。
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自分の物件ポートフォリオにこんなシャレオツ店舗を組み入れたいのはボクだけでしょうか？
相談の中で感じたこと
今回のお話。いくら信頼のある経営者からのご紹介（かつ、他支店長案件）であったとしてもボクはあくまで初めての人。
彼らもしっかりボクラの経営をみてきているという感じがありました。（そりゃ当然ですよね）
逆に大切な方からのご紹介ということもあり、絶対に失礼がないように、そしていい加減な対応はしないように心がけていきました。
やはり信金さんはボク、相性がいいかなと。
細かくは正直忘れましたが、要は、これまでの経営実績を出してきた背景にある考え方とか、取り組み方とか、どのようなスキームで再生をやってきたのかとか、かなり具体的に質問をされてきたので嬉しかったです。
※地銀さんとかだと、どうしてもそういう、なんだろ、ボクを事業者としてみてくれていないというか、杓子定規な話に終止されるのでちょっとなぁ。。と不満があったりしましたので。
（ま、そういうものとして考えれば地銀さんもいい形で協力していただけるんだろうな、と頭は切り替えましたけどｗ。）
例えば、（売却済み）の川崎の区分バルクの際は自分が組合の副理事長として率先してくたびれたマンション全体の躯体の修繕について、RC専門の修繕業者を見つけて躯体の改善＋意匠面の改善を行って、その結果、区分バルクの出口で一定の利益を取ることができた、、、とか。
頭の中で、今回の物件の事業計画にあたって、弊社が取り組めるだけの技術的・経済的素地があるということを裏付けられるような論法で説明していきました。
その上で今回の物件の収益性向上の施策は？とか、
出口戦略は？とかいくつも質問をいただけて、「まってましたぁ〜！！！」とばかり、
懇切丁寧に説明差し上げたつもりです。
主任さんのほうが、「我々は、LTVとか、DSCR等の指標も重視していたりするのです」とおっしゃったので、
『ハ！弊社もLTVは要は全体事業の枠組みでのバランス、また、DSCRは、１．３以上を基準として成立するビジネスを取り組んでいく予定です。』
と即返答しておきましたよｗ。
全体の空気は悪くかなったと思います。
橋棒レベルの面談とか、逆に相手が全然賃貸経営についてわかっていない（若手や、うだつの上がらない担当）人にあたったときのあのしんどさは忘れられないのでｗｗｗ。
ま、僕自身の面談経験値も上がってきているというのもありますけどね。（話の進め方とか含めて）
こういった部分は、人から聞いて真似できるものではないので、
まだ一度もピンで融資面談をしたことのない方は、
ある程度先輩方からお話を聞いたら、最初は失敗上等の覚悟で現場経験を積むというのもありだと思います。
あとは素直にわからないところはわからないということとか、
金融機関の方って、そのときに融資は厳しくても、真摯に取り組む人には、今後のことも考えて色々教えてくれることが多いです。
それを次の面談に活かせばいいだけのことです。がんばりましょ。^^)o
ということで、珍しく融資案件のお話を掘り下げてみましたー。ご参考になれば幸いですー。
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こんな商業ビルのてっぺんで、葉巻を片手に、コーヒーを飲みたいｗｗｗ。
