こんばんは。
昨日の記事について、多方面の方からの良いご反応をいただき、ありがたいと同時に、半端なことはできないな、、、と改めて気を引き締めたところです。
今日は、リーマン業の隙間（休憩時間すよ）に少しでも、と思い、あくまでネットの範囲ですが、入居者がどういった視点で物件を選ぶのか？という観点でウリウリ調べ物をしていました。
ツイッターでも触れましたが、意外と僕ら経営側に響くネタが少なく、
あったとしても、業者のポータルへの蒔き絵だったり、もっともらしいことを書いているな―とおもったら、謎のアプリインストールへのいざないだったり（まぁ、そのサイトが悪いとは思いませんが、おそらくアフィリからみかなって）、
結局は自分の利益が先かよーって、残念な気持ちになってみたりして。
そんな中、いい情報だしているな、って、率直に思ったのは、HOMESはLIFULLさんのLIFULL HOME'S PRESS。
ま、マクロ的視点と言えばそれまでなんですけど、こういった「鳥の目視点」でのマーケットのとらえ方ってすごく重要だと思うんです。
僕ら経営者は、マクロ情報（自分で調べたものも含めて）から、様々な仮説を立て、今後５年、１０年で現実化するかどうかを考えに考えて、その中で起きうるコトに対して、虎の子の資本を投下していくべきと考えます。
上記サイトの中にも僕と嫁さんで考えている投資エリアのヒントが隠れていたりします。
読んでいただくとわかりますが、
当たり前と言われたらそれまでですが、
皆がよい！住みたい！と思う場所は、おのずと地価も上がる。つまりはビジネス的に難しいかじ取りを迫られる可能性がある。
ということです。人気エリアは、人は当然集まりますし、それゆえ賃貸需要も高まる、、、という風に考えがちですが、実はそうもならない現実もあったりします。
それは、『供給過多による相場の値崩れ』です。
先日も言いましたが、これは入居者さんにとっては、ありがたい話かもしれませんが、貸主側の経営者には非常に難しい問題を突きつけることにつながります。
所謂「レッドオーシャン」ですね。
特に横浜の（具体的にどこ、と書くのはそのエリアで勝負されている方に不利になる可能性もあるので触れません）特定エリアは、とにかく狭小新築アパートが昨年までの融資ジャブジャブによって無尽蔵に供給され続けました。
結果、新築でも半年たっても半分しか埋まっていない、、、という笑えない現実があったりします。
ですので、レッドオーシャンゾーンでの勝負には、「絶対勝てる物件づくり、もしくは、そもそも勝負する必要のない完全独立路線の物件づくり」が必要となります。しかも、かなりハイレベルなものです。
となると、どうしても建築費用がかさむことにつながりますから、そもそも土地代が高いそのエリアでの利回りは低くなる可能性が高いのです。
それが実質利回りに近いものであり、かつ、融資の金利が超絶低い状態をキープできれば、OKだと思いますが、、、
現実はどうでしょうか。今後５年が非常に気になります。
ですので、僕と嫁さんは、これまでの経営実績を振り返り、また、最近続けている市場調査を踏まえて、どのエリアで、どういったコンセプトで物件を創るべきか、をまさに今、侃々諤々とやっているわけです。
幸い、昨日の設計士さんから得られた情報をおーばラップさせることで、ある程度エリアについては、絞り込むこともできつつあります（まだ、２，３気になるエリアはありますが）。
そのエリアは、たぶん、いわゆる「不動産投資の投資理論」的なものからは、若干逸脱する形になります。
別に投資理論を全否定するわけではないんですよ。
基本はあくまで投資理論。
何事も、基本は崩してはいけません。
剣の道でいうところの、『守・破・離』ということです。
今、僕と嫁さんは『守』という領域から、『破る』というゾーンに入ってきているのだと考えます。
１３年（ん？１４年？まぁいいや）の地道は賃貸経営の経験から、土台である基礎は出来上がったつもり。
そのうえで、『ちょっとだけ、斜め上の視点で』、他と極力競争をしない、する必要のないゾーンで、勝負をしてみたいと考えています。
多少のリスクテイクをするつもりです。（無論、金融機関への返済義務はありますから、ヘッジ手段はちゃんと考えてますよ）
神奈川エリアは、広いです。
王道である、東海岸エリア（東海道線、京急線を中心としたエリア）、県央エリア（相模原や大和とかその辺）、県南（湘南エリアとかですかね）、西エリア（えー、小田原とか、厚木とか？まぁ、そのあたり）。
各ゾーンで、取りうる「戦略」は異なってくると思います。
となると、リリースする商品（物件）もその戦略に応じて多少の顔は変えていく必要がありそうです。
そういった部分を含めて、どのエリアで戦っていくかを決めています。
どこで戦うかは、サブタイトルのとおり、（賃貸需要がある程度見込めると整理した前提で）要は、「あなた次第」であり、あなたの戦略に基づくものでないといけないと考えます。
極論をいうと、その商品（物件）に圧倒的なブランディングができていれば、変な話レッドオーシャンエリアでも一人勝ちできそうですが、まだ、僕はその領域には足すらかけていません。
まずは、「負けない」エリアで、最初の自分の「色」を出した新築物件をリリースします。
※無論、ブランディング戦略は自分なりに研究はしています。し、昨日の設計士さんも同じような考え方に共感頂いており、今後はこの辺を強化していくつもりです。（諸先輩方のブランディングももちろん、参考にさせていただきます！）
小ぶり物件（おそらくは６戸、８戸あたりかな）でのリリースになると思います。
ただ、そこにはありったけの情熱・アイディアと入居者さまへの思いを詰め込んでいきます。
ちゅうことで、来週末からは土地探しと物件コンセプトのブレスト会の始まりでございます。
会社では、、、ちゃんと仕事します（笑）。
PS.ツイッターでは、新築ネタを考えるときの徒然なるつぶやきと、たまに、ゆるネタ（要はどうでもいい話（笑））を語ってます。よろしければ、緩くつながってくださいませ。なんか、最近、地方の賃貸経営者の方々が大活躍されているようです。神奈川の経営者として、もう少し頑張らんとあかんなと思っておるしだいです。神奈川の賃貸経営のベテラン・中堅・初心者にかかわらず、皆さん頑張ってまいりましょい！
あ、ツイッターは以下です。フォローお待ちしてまーす。（誓いますが、将来変な商材とか売りつけませんので、あくまで情報交換、健全なる賃貸経営者のコミュニティ―醸成の場としてよろしくお願いします。m(_ _)m)
新築を考えるにあたり、借り手視点のブログやらを読み始めていますが、いまのところあまり参考にならないサイトが多いですね、、、変なアプリをインストールさせようという、匂いプンプンのブログやらまぁ残念なサイトの多きこと。借り手世界の中でもこんな輩がはびこっているんですねぇ、、
— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年3月2日
ではではー！
