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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

借り主様の生活により街へ新たな文化を提供できる。そんな良質の物件を作れば、結果的に安定した不動産賃貸ビジネスが運営できる(はず)。

ここのところの、株式市場の上限変動幅の凄さに、素人の僕は(やってもいないのに)もうビクビクです。
そんなさなか、個人投資家で何十億も売り上げる強者がいるらしいですね。
こういうのを聞くと、年間100万チョイのCFを手に入れるのに何千万の借金をしている自分って。。。
と正直思うときがあります。


本質を見ていくと、株も不動産投資も、そこまで差異はないのでしょうけど。
あとは、好きか嫌いか、その投資に生き甲斐を見いだせるかどうか?
僕は今のところ、人々に「ホカと違う住環境を提供していくことが可能な」この不動産賃貸ビジネスがやっぱり楽しいかなと。
好きじゃないと、続かないっす。

中・長期的に安定した賃貸経営を実現していくことが、不動産賃貸ビジネスの本質。

不動産投資には、以下2つの観点でその経営方針が大きく別れると思っています。

  • とにもかくにも、利回り重視(住環境云々は二の次で)出口を見据えて短期(1〜6、7年)で売買を繰り返す。
  • しっかりマーティングを実施し、マーケットニーズを「推して知り」もっともマッチする物件を提供し、長く愛してもらう。



いずれも、正しいし、間違いではない経営観点だと思います。

が、前者(短期売買を前提とした投資)は、あくまで、「投資」の「手段」として、「賃貸物件を利用しているにすぎない」手法です。
もちろん一定のマーケティングとニーズを把握した上でないと、この手法も論理的には成立しないと思いますが、2つめの手法と比べるとその部分は「ほどほどに」なっているのではないかと思います。


実は僕が持っている物件も、現状の経営状況とここ数年の出口を考えてみると、前者にかなり近い活動となっていることに気づきました。
ただ、利回り観点で言うとせいぜい10%弱(表面で)ですし、必ずしも6、7年で出口をとるということになっている訳ではありません。
正直悩んでいますが、理想は、この物件を使い倒して、あるタイミングで立て替えしたいなぁ。。という思いもあります。


ですが、税金観点では皆さんご存知の通り、デッドクロスとの戦いがあるため、この辺は、他の物件(を追加できたとして)を含めた全体のポートフォリオとして最終的に短期で売り抜けるのか?持ち続けて立て替えなのか?(立て替えは立て替えで立ち退き等、別のスキームが必要なんでしょうが)を見極めていく必要がありそうですね。


そのために、ちょっと早めですが、先日税理士の先生と契約と相成った訳です。


大事なのは、こういった形で「売るも、持ち続けるも好き勝手出来る。(某有名コンサルさんの言葉を僕的にアレンジしただけですがw)」ような物件を持つことが重要なんだと思います。「売ると大損、持ち続けると血を流し続ける。」これが最悪。ここだけは、絶対さけたいものです。
ここ1年ほどの不動産相場を見ていると、遠からずそういった状況に追い込まれる大家さんが増えるんじゃないかなぁと心配です。
他人事じゃないんですけどね。


品川物件の実態は上記として、
僕の今後の不動産賃貸ビジネスの本質は2つめの観点での経営を続けていくことであろうと考えます。


2つ目の観点は、不動産賃貸ビジネスとして、当たり前ですが「創造力・企画力」をつけていかねばなりません。
世の中で起きている様々な出来事を、アンテナを張って敏感にとらえ、自分の目・鼻・耳・肌・心で感じた「何か』を自分なりに具現化し、世の中に問うていく力が求められると考えます。


例えば、物件のファシリティ面に関するニーズや流行と行った部分は所謂アンケートで得られることは可能でしょう。
ですが、本質的な世の中のニーズというものは、世の中の人たちに聞いても答えは絶対かえってこないので、この本質的なニーズを日常の生活のアラユル場面で自分なりに「リサーチ」して結果をストックしておく必要があると思います。


これを、新たに供給していく(例えば新築の)物件に反映していくことが重要なんじゃないかと。


何度も書きますが、現在世の中に供給されている「新築物件のほとんど(全部じゃありません)」は、上記の要素が(ファシリティ面のニーズはとらえたとしても)完全に抜け落ちています。
新築だから、「きれいだからいいね」で入っていただける人は当然一定数いますから、序盤は満室でしょう(これで空室あったら死亡ものですけど)。


が、そこには、世の中の本質的なニーズ(というか、、、こうありたいという欲求と言いますか、世界観といいますか。。。)への対応が欠落しています。


なので、数年の後にその他大勢の「中古物件」に埋もれてしまうはずです。(これが賃貸物件のコモディティ化だと考えます)
家賃下落競争に巻き込まれるのは自明なんじゃないかと。


中・長期的に安定した賃貸経営をしていくことが、今後の不動産賃貸ビジネスの本質です。


短期的な投資は、ひたすら「安く仕入れて・高く売る」を繰り返すテクニカルな投資になるため、これは神経を使うことになると思います。
増してや、ここ数年でプレーヤーが増えてきていますから。ここの競争はよりし烈になっていくと思われます。


安く仕入れようにも、プレーヤーが多いため総体的に価格が上昇しやすくなり、高く売ろうにもプレーヤーが賢くなってきている(未だ、新築区分を喜んで買う人残念な人々がいるのでもう少し先かもしれませんが)ため、物件の仕入れがよりテクニカルな様相を呈していくんじゃないかと。


中・長期的に安定した賃貸経営をしていくために、では、僕ら賃貸経営ビジネスの経営者たる大家さん達はどうすべきなのか。

借り主様の生活により街へ新たな文化を提供できる、そんな物件を頭をウンと捻って供給し続けていくこと。


毎回にたようなことをかいて申し訳ないんですが、


徹底した日々の世の中・街・人々のリサーチから、出来るだけたくさんの情報をストックしていき、それを自分の中でいろいろキーワードをくっつけたり、離してみたり、違う方向から見てみたり、友人と会話する中でそのキーワードを出してみたり、、、


そこからひらめく「何か」=>これがあなた(僕)が世の中に提供していく、「ホカに絶対にまねできない、圧倒的に希少価値の高い物件」のキーコンセプトになると考えています。


とあるビジネス系セミナーで「ビジネスが成功する単純な公式」を教わりました。
それは、、、

そのビジネスの価値 = 世の中への貢献度 x 希少性


これですべての成功しているビジネスが説明できるそうです。
いろいろ、成功しているビジネスをこれにはめ込んでみてください。「あぁ、そうだよな。」と思っていただけるはず。


不動産賃貸ビジネス然り。


どれだけ世の中(平たく言うと、賃貸物件がある街でしょうか)によい影響を与えていけるか?
その物件はホカの賃貸物件にはない、完全に独創的な創造物であるか?


この2つがどれだけ高いか、高ければ高いほど、当然ですが、上記方程式の左辺である、「ビジネス価値」は飛躍的上昇していきます。


他の不動産賃貸物件が、これに気づかず、未だに金太郎あめみたいなありきたりの間取りや内装の物件を供給し続けています。
だからこそ、僕(や、あなた)は、あえて不動産賃貸ビジネスのマイノリティとしてこれら金太郎飴物件とは完全に世界を交えない領域で楽しくやって行きたいなと思います。


そのためには、当然ながら、我々、個の力をより上げていく必要がありますね。


  • リサーチ力
  • 創造力、企画力
  • コミュニケーションスキル
  • ファイナンス力
  • ある程度の建築知識(餅は餅屋発想なので)
  • プレゼン力


この辺が重要になってくると思います。


ここから生み出される、「他とまったく領域を異なる、別事件の価値を具現化した物件」ならば、必ずこれに賛同してくれる業者さんや工務店さんが協力してくれます。(実際に活動していますが、それを肌身で感じます。結果は、、、まだまだですけど。)


結果ださないとですね。


問題は、金融機関がこれにどれだけ対応してくれるか。。。ですね。
現状の評価スキームはあまりに杓子定規すぎて、、、いいもの作っても、他の金太郎飴物件と大差つかない。これが非常に問題。


金融機関の方々!!是非今後、より、世の中に価値を提供できる真の不動産賃貸ビジネスを喚起するためにも、新しい物件の評価手法への切り替えを期待します!!



https://www.kenbiya.com/column/nagashima/131/:長嶋修さんコラム:銀行の担保評価見直しで築古建物の価値がアップする?!


これこそ本質。
これにここの物件の質を更に上乗せで評価できるスキームが加われば、日本の不動産業界の流れは一変すると思います。


長嶋修さんの、上記コラムより抜粋

国交省が主宰する「 中古住宅市場活性化ランドテーブル 」ではこのような議論を、金融庁や3大メガバンクを始めとする金融機関、宅建業者や不動産鑑定士、学者などが集まって検討しているのです。


これぞ本質の議論です。僕も超微力ながら支援・応援したいと思います。


どうにも、住んでいただいている借り主様不在の昨今の不動産投資の世界。


これを何とか変えていきたいものですね。我々投資家・経営者サイドもかわらねば。
変えていきましょう。ね!


それじゃ、今日もおつかれさまでした。お休みなしさい。