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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

新スキームの不動産賃貸ビジネス打合せ〜やはり、最大の課題は融資面〜

今日はお昼前から、渋谷に出没。
しかし、渋谷は随分様変わりしそうですね。
僕が大学時代を過ごしたあの雑多な渋谷(チーマーって懐かしい言葉を思い出してしまった)は近い将来なくなってしまうのかもしれません。
今や、世界的に有名な渋谷のスクランブル交差点。
今日も外国人観光客がたくさんいました。


さて、お昼はヒカリエ近くの行きつけのイタ飯屋さん(ヒカリエから徒歩5秒なのに、サラダ+パスタ+フォカッチャ+フリードリンクついて、1000円って商売する気があるのでしょうかw。僕のような薄給サラリーマンにはうれしい場所なんですけど)で、軽く昼食をとり、
今日の目的の、新スキームの不動産賃貸ビジネスの具体的な打合せに行ってきました。

1.まずは各種情報の提供。


打合せ場所は、渋谷から徒歩で10分程度歩いた閑静な住宅街の中の事務所にて。

まずは、融資事前審査に必要な各種書類を準備しているので、これを手渡ししました。
一応、融資打診とかやったことない方の為にも、どんな情報が必要か、いかに整理しておきますね。
※不動産投資で、自分で融資事前審査する場合は最低限以下情報は揃えていった方がいいです。(心証が違います)


注意いただきたいのは、基本的には、最初は事前のエントリーシートで終わるケースが多いです。で、実際の物件が出た際に以下の詳細なエビデンスを金融機関に渡すというのが定石だと思います。
今回は僕は信頼できる業者さんで、彼らが付き合いのある金融機関を総当たりしてくれるため、最初からガッツリ情報を提供すると判断してます。
(それだけ、本気だという点を主張するためです)


超・超・個人情報満載ですので。この辺、判断難しいところですが、基本的には具体的な物件が出てきた際に以下、という流れでいいと思います。

  1. 自己紹介資料(自己紹介的な経歴情報・保有物件の軽い状況・資産のざっくりレベルの情報等)
  1. 資産情報(サマリと詳細(通帳の写しとか))
  1. 所有物件登記簿謄本
  1. 確定申告3期分+源泉表3期分


事前審査用としては、豪華な気もしますが、今回は近場が対象でないので、最初から情報をオープンにしています。
通常物件が出た際の打診の際には、これに加えて、


  • 物件の収支目論見


をA4 wordで、融資依頼の背景・物件概要・物件の良い点、悪い点・悪い点については、対策案提示、その先の戦略(近隣のマーケ情報加え)を整理し、最後に収支目論見を見える形に落として整理し、提供しています。


今回の事前打診では、まだ物件がないので、(これから創るので)ここは作業対象外です。


ですので、事前審査は、完全なる「個人属性」勝負になります。


ここでは、サラリーマンとしての属性を十二分に発揮させて頂き、他、資産的な情報も、投資を始めたころの7年前と比較し、飛躍的に改善されていますので、思い切り主張しております。
※サラリーマンで日ごろ理不尽なストレスと戦っていますので、こういう時には最大限活用させて頂かないと、ですね♪


業者の方にこれを渡したところ、「完璧です。不足情報はゼロでございます。」とのことでした。

2.投資エリアの意識合わせ


で、次にお話したのは、この事業の投資エリアのお話。
すいません、具体的なエリアは、現時点では差し控えさせてくださいませ。(具体的に進みはじめたら、共有させてください)
このエリアは、特殊な需要があるエリアですが、それでも、マーケティング観点では、不動産賃貸ビジネスのそれと同じ観点で情報を収集し、解析し、自分なりの分析結果をもって「どこでやるのが、最もパフォーマンスが高くなりそうか?」を割り出すということになります。


ここ2週間ほど、体調がさえない中で、限られた時間の中でも自分なりに整理した結果から、この業者さんへ、


「僕は、この ●●エリアが最大パフォーマンスを出すとふんでいます。▲▲エリアは仮に掘り出し物が出た場合は、化けそうな気がしますが、いかがです?」


と切り出したところ、


『そうですね、我々もそう考えています。ポイントは、kanaloaさん言うように、”どれだけパフォーマンスを追求するか?”と、”いかに快適・機能的な空間を提供できるか?”だと考えています。なので、上記エリアを基本にしていただくのが我々も現状はベターだと思います。他エリアでも光るものがあればもちろん柔軟に対応すべきだとは思いますが。』


ということで、そんなにずれた感じじゃないということで一安心。

3.規模感は?


最初の物件の規模感についてですが、この地域はなぜかあまりロットが大きくなく、小ぶりなものが多いということも見えてきています。
土地の規模感は、20坪からいっても25坪。30坪なんてなっかなか見かけませんから。


大体、平均70万〜90万/坪というエリアですから、上物等併せて、最初の物件の総額は4000万から5000万で想定。
パフォーマンスについては、、、詳細はこれからという感じですが、まぁ、都内で同じことやった場合の下手したら、倍は行くんじゃないかという感覚は持っています。(まー、これがいわゆる、”捕らぬ狸のナンチャララ”の典型ですけどw)


感覚的には小ぶりですから、仮に目算誤ったとしても、気合で賃貸、もしくは、手を入れて、実需という逃げ方もあろうかと。
立地はそこまで悪くないので。


4.やはり最大の課題は「融資」。現状の僕の属性を最大限に生かすしかない。


今回の事業の最大の課題は、先日から言っているように、「融資」です。


そもそも、この規模感の、この事業形態自体がないため、金融機関に、融資スキーム自体がないそうです。
現在その辺を、開拓して頂いている状況です。すでに3名ほど、僕と同じトライをしている人が事前審査は通ったそうですが、まだ、「融資実行」ではないため、僕にとっては後ろ盾がないにも等しいわけです。


なので、現時点の僕の「属性」のみでの、一点突破となると思います。
ただ、一つでの「融資実行」の実績が出たとたんに、そもそも、事業性としては高い(はず)なので、次は次はとなると思っています。


なので、生みの苦しみがあるこの時点で如何に頑張るか?が一つのキーかなと。


あとは、僕のメインの地銀さんに、この事業をストレートにぶつけてみようかと思っています。
ポイントは、「如何に前のめりになってもらえるか?」です。
「是非聞かせてほしい」となったら、かなり説得材料は持っているし、業者さんにも協力してもらうので、いい線行くんじゃないかなと。


希望は、新規法人での取り組みですが、さすがにこれは難しいと。。。


んー、こじんだと、かなり所得が言ってしまうので、税金すごそう。。
もう一つは、妻を女性起業融資という観点で、政策金融公庫も考えていますが、これまた(ちょっとここもノウハウ的な話し合って、今は言えませんが、)ハードルが一点あって、ちょっと工夫が要りそう。
だけどうまくいくならば、妻に所得分散できるので、ベストなんですよね。
キャッシュフロー面も、自己資金を一定額突っ込むので、問題ないと思いますし。


ま、とにかく、最大の課題は融資面であることには変わりありません。
業者の方いわく、


『事前審査でも結果がでるのに、結構時間がかかるので、もどかしいかと思いますが、気長に待っていてください。kanaloaさんは、メインバンクを当たってみてこれがうまく乗ってくれれば、おもしろいと思いますよ。』


とのこと。


さて、次は、メインバンクへのプレゼンか。
如何に、前のめりにさせるか。


僕の、スペシャルプレゼン能力がいかんなく発揮されるわけですね。w。


それじゃ、今日はこの辺で。


今週も頑張りましょうね。