不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その12:2010年に実施した大規模修繕の話(2) )

どうやら、中国の株式崩壊、クライシスレベルまで来ちゃいましたかねぇ。。
※このネタ書くと、なぜかアクセスがジャンプアップします。SEO対策(興味ないですが)としては手ごろなのかしら。。。


舵を不動産賃貸ビジネス(不動産投資)に切りましょう。

1.大規模修繕のお金は、管理組合で借り入れしましょ。


前回の川崎物件記事にて、


リーマンショックの荒波を乗り越えて、フーフー息切れ気味の我が川崎物件に対し、管理会社の担当君から


kanaloaさん、この物件、大規模修繕しません??


と提案を受けた僕(というか、この建物の管理組合。)。
当時手持ちのキャッシュは数年分なんとか残っていましたが、、、大規模修繕をやるほどの手持ち資金はないですし、すでにこの管理組合の修繕積立金が、数年前に実施した(結果として手抜き工事バリバリだった)屋上防水工事でほぼ底を尽きていたのです。



今思えば、よくもまぁこんな状況の物件に手を出したなぁ。。。(今なら絶対買えない(笑))と思いますが、当時はここまでのことを想定していなかったのが実情で、僕の実力でした。
逆に言えば、そういったリスクを(知らずにw)取りに行ったからこその今回の修繕の経験と、結果的に売却益+インカムを得られたのかもしれません。


※繰り返しますが、上記には「投資地域が、投資に対して有望なエリアであり、かつ、市場に入った当時、このエリアが伸びしろが合った地域であったからこそ」の結果です。大した賃貸需要のないエリアで同じことしたら、即、アウトです。ご注意を。


とはいえ、、、

すんません、ふる袖、ないんす。


な我々管理組合はは困りました。(あ、ちなみに、僕、管理組合の副理事を担当していました。)
大規模修繕なんて初めてだし、そもそも、何にどのくらいお金がかかるかもわからないし。。。


いや、そもそも、そのお金どうするんだ。が問題でした。


結論から言うと、管理組合で借り入れをして、10年程度で管理組合として返済をしていくことになりました。結果的にこれは修繕積立費に積み上げられることとなり、突き当りのキャッシュフローが1万円ほど下がる(年間12万円のキャッシュフローダウン)ことになりました。


それでも、やるべき理由がたくさんあったからです。
これは管理組合の英断だったと今でも思います。(組合員の他の投資家さんの判断に感謝ですね。)

冷静に第三者的な目線で川崎物件を見ると、それはそれは、末期症状的な状態であった建物。。。


川崎物件は、購入時点から大きな修繕はしていませんでした。
改めて、冷静に、第三者的な目線で建物を見てみたとき、修繕素人でもわかる「躯体のくたびれ感」がそこかしこに見られたのです。


  • まず、壁がきちゃない。水垢がそこらじゅうに。
  • 壁のあらゆるところにクラックが入っている。(てことはそこから水がコンクリートにしみこむ)
  • 壁のあらゆるところに爆裂(クラックから入った水が鉄筋を膨張させ、それに耐えられなくなり、コンクリが破裂。末期症状に近い)
  • タイルとコンクリの間に空気層が発生。
  • 共用部の伝統が昭和満点の蛍光灯むき出しで寒々しい。
  • 共用部廊下が今どき珍しい、コンクリむき出し(えー、「打ちっぱなし」というしゃれた発想ではなく、単に「むき出し」)
  • 鉄部はあらゆる箇所がサビサビ。




それはそれは、僕が入居者の立場なら「いや、これはないわ。」的な欠点(というか、ありえない問題)があるわあるわ。


加えて、抜群の「日あたりの悪さ」笑。


いや、笑えないです。
現状ほぼ満室を続けられているのは、川崎の東口から徒歩数分の繁華街のまっただ中にあるという「圧倒的な市場性を背景とする、入居者候補の層の厚み」と、「管理会社さんの日頃のご苦労」によるものです。


見方を変えると、だからこそ、前のオーナーたちは、放置プレイでもそこそこ儲かっていたのかもしれません。登記簿をみると、あっちこっちに所有権が移動していますから、単に業者の小銭稼ぎに使われていたのかもしれませんが。
もしそうだとしたら、建物が本当に不憫でなりません。。。


現状はいいかもしれませんが、市場性のバランスが崩れたとき、これはいよいよ苦しくなる(下手すると、終わる。)可能性も否定できません。


そんな危機感を覚えての今回の「勇気をもって初めての大規模修繕」だったのです。


管理組合メンバと管理会社の方々とタッグを組んで、業者の選定に入ることになりました。


詳しくは次回につなげますが、
3つの業者さんの見積もりを取って(相見積もりをとって)、それぞれの業者さんのプレゼンを聞いて、そして最終的に「ここなら安心して任せられそうだ」と思えた業者さんに対して仕事を依頼することになりました。


その時のお話や、修繕額の総額等々についても、できる範囲でお伝えするつもりです。
引っ張ってスイマセンが、内容からしてあと2回程度はこのネタで続けられそう。


では、本日はこの辺でおやすみなさい。
涼しくなりました、体調くずされませんよう。。。