不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その12:2010年に実施した大規模修繕の話(1) )

新築ネタが暗礁乗り上げて、その場で宴会し始めてしまったので、気分を変えます。
そういえば、川崎区分バルク9戸の話が途中で止まっていましたね。すいません。



今回から数回に分けて、2010年に実施した大規模修繕の話を出来るだけ詳しく。(あー、覚えている範囲で)


1. リーマンショックを乗り越え、なんとかやって来れたところに、「そろそろ大規模修繕しませんか?」のご提案。


この物件、先のブログには記してあるはずですが、とにかく、「きちゃない」物件だったので、とにかく序盤は、修繕費が想定外にチョコチョコ・チョコチョコ出て行きました。(ま、とにかく、当時の僕の考えが甘かったんですね。)


前のあまりやる気のないオーナー(売り主は、業者で、今思えば、ほんと、絵に描いたような”ザ・業者”ってかんじのおじちゃんでしたね。。。)のありのままの汚い状態の各部屋を退去のごとにきれいにしていきました。(そのリニューアル費用が高すぎ、と、当時見に来てくれた某有名投資家さんお二人にダメだしされたのが昨日のことのようです。。。)



そして、2008年9月。

リーマンブラザーズ・破綻



大事二次大戦後初の世界大恐慌の引き金となり(かけた)、未曾有の金融惨事。
※その前年、趣味のウィンドサーフィンで、マウイ島にトリップした際、やたらと家が建ちまくっていたのを不思議に感じて、一緒に行ったウィンドサーフィンショップの社長に話したところ、「こりゃどう見ても異常だよ、近いうちにおかしなことになるんじゃねーのかなぁ。。」とポツリこぼしていたのを思い出します。こういった感性、大事にしたいですね。


サブプライムローンなる、裏で複雑怪奇な証券として取引されていた、証券の元ネタとなるローン。
どうやらこれが全世界レベルの金融不安を招いたようで。


対岸の火事やと思って『ほれ見ろ、言わんこっちゃない。』と思っていたら、なんと、日本にも飛び火するとは。。。


『こりゃぁ、たいへんだねぇ。』とこの時点でも他人事と思っていたら、


なんと、我が物件にもその嵐が吹き荒れたのが翌年の1年くらいでしたか。その後は、家賃滞納で、「ごめんなさい、もうすめなくなりました。」という外国人の女性(後で聞けば、16平米足らずの1Rに、家族でお住まいだったとか。。。大変だったんですね。)。


「kanaloaさん。夜逃げです。」


と聞いて、見てみれば、なんで夜逃げなのに、ご丁寧に、壁紙を全部はがして逃げちゃったの?という謎の事件まであり、、、


それはそれは大変でした。
客付けもかなり苦労した時期で、2ヶ月くらい埋まらず、PMで有名な業者さんとの作戦会議もしばしばやりました。
結局客付けに厳しかった部屋をその業者さんのマンスリーとして借りてもらって、急場をしのいだのも事実。(場所が場所だったので、そういった「ニーズの多様性」に救われたところもあります。)


当時は、鶴見駅近辺のワンルームは、燦々たる状況だったと良く聞いたものです。
※当時のオーナさん方、なんとか乗り切れましたか?大変でしたよね。でも、がんばったから今があるんです。


ようやく、リーマンの嵐が過ぎ去った頃。。。

kanaloaさん、この物件、大規模修繕しません??



とは、管理会社の当時若手有望株の担当だった若者。



どうやら、躯体がかなり痛んでいて、(購入時は築22年でしたから、当時は2010年。なので、築25年にもなろうかという頃)、


  • クラック
  • 爆裂
  • 水漏れ
  • 意匠面の貧弱さ




が、もはや、「ヤバい」状況になっていたんだそうです。買ったときからきちゃない状況だったんで、「へ?そんなにヤバかったの?」と改めて認識。


イヤ、、、大規模修繕はわかるんだけど、、、
そういえば、我が物件の修繕積み立て金って、(その前に、屋上防水とかやったから)雀の涙ほどしかないんじゃ。。。
無理でしょ。。。



正直頭抱えました。
しかも、その屋上防水も、その後に、大規模修繕をやってくれた業者さん(個人的には凄く優秀な業者さんだったと評価してます。RCの躯体レベルの修繕業者を考えている方、連絡いただければ業者名教えて差し上げます。判断はお任せしますね。)曰く、「こりゃひどい施行ですね。。。ほぼ、やっていないに等しいですよこれ。。。」と言われたほどにひどい施行だったそうです。


幸い、その業者さんが契約の範疇でついでにやっちゃいましょう。たいしたレベルじゃないので。と言ってくれたのがたすかりました。


ということで、このマンションの管理組合にはもはや、

すんません、ふる袖、ないんす。




という情けない状況になっていました。


と、2000文字超えちゃったんで、続きは次回。


※結論から言うと、管理組合で、借り入れをおこし、月の修繕費の積立額を1万あげて対応した。です。これで更にキャッシュフローが低下することになりました。。。が、結果として、これが出口でキャピタルをとれた要因でもありました。ある程度ケチらず、必要な修繕は勇気を持ってやることで、結果は自ずとついてくる、の、かも。と感じた次第。


次回に続けますね。
今週もおつかれさまでした。