どうやら、中国の株式崩壊、クライシスレベルまで来ちゃいましたかねぇ。。
※このネタ書くと、なぜかアクセスがジャンプアップします。SEO対策（興味ないですが）としては手ごろなのかしら。。。
舵を不動産賃貸ビジネス（不動産投資）に切りましょう。
１．大規模修繕のお金は、管理組合で借り入れしましょ。
前回の川崎物件記事にて、
リーマンショックの荒波を乗り越えて、フーフー息切れ気味の我が川崎物件に対し、管理会社の担当君から
kanaloaさん、この物件、大規模修繕しません？？
と提案を受けた僕（というか、この建物の管理組合。）。
当時手持ちのキャッシュは数年分なんとか残っていましたが、、、大規模修繕をやるほどの手持ち資金はないですし、すでにこの管理組合の修繕積立金が、数年前に実施した（結果として手抜き工事バリバリだった）屋上防水工事でほぼ底を尽きていたのです。
今思えば、よくもまぁこんな状況の物件に手を出したなぁ。。。（今なら絶対買えない（笑））と思いますが、当時はここまでのことを想定していなかったのが実情で、僕の実力でした。
逆に言えば、そういったリスクを（知らずにｗ）取りに行ったからこその今回の修繕の経験と、結果的に売却益＋インカムを得られたのかもしれません。
※繰り返しますが、上記には「投資地域が、投資に対して有望なエリアであり、かつ、市場に入った当時、このエリアが伸びしろが合った地域であったからこそ」の結果です。大した賃貸需要のないエリアで同じことしたら、即、アウトです。ご注意を。
とはいえ、、、
すんません、ふる袖、ないんす。
な我々管理組合はは困りました。（あ、ちなみに、僕、管理組合の副理事を担当していました。）
大規模修繕なんて初めてだし、そもそも、何にどのくらいお金がかかるかもわからないし。。。
いや、そもそも、そのお金どうするんだ。が問題でした。
結論から言うと、管理組合で借り入れをして、１０年程度で管理組合として返済をしていくことになりました。結果的にこれは修繕積立費に積み上げられることとなり、突き当りのキャッシュフローが１万円ほど下がる（年間１２万円のキャッシュフローダウン）ことになりました。
それでも、やるべき理由がたくさんあったからです。
これは管理組合の英断だったと今でも思います。（組合員の他の投資家さんの判断に感謝ですね。）
冷静に第三者的な目線で川崎物件を見ると、それはそれは、末期症状的な状態であった建物。。。
川崎物件は、購入時点から大きな修繕はしていませんでした。
改めて、冷静に、第三者的な目線で建物を見てみたとき、修繕素人でもわかる「躯体のくたびれ感」がそこかしこに見られたのです。
- まず、壁がきちゃない。水垢がそこらじゅうに。
- 壁のあらゆるところにクラックが入っている。（てことはそこから水がコンクリートにしみこむ）
- 壁のあらゆるところに爆裂（クラックから入った水が鉄筋を膨張させ、それに耐えられなくなり、コンクリが破裂。末期症状に近い）
- タイルとコンクリの間に空気層が発生。
- 共用部の伝統が昭和満点の蛍光灯むき出しで寒々しい。
- 共用部廊下が今どき珍しい、コンクリむき出し（えー、「打ちっぱなし」というしゃれた発想ではなく、単に「むき出し」）
- 鉄部はあらゆる箇所がサビサビ。
それはそれは、僕が入居者の立場なら「いや、これはないわ。」的な欠点（というか、ありえない問題）があるわあるわ。
加えて、抜群の「日あたりの悪さ」笑。
いや、笑えないです。
現状ほぼ満室を続けられているのは、川崎の東口から徒歩数分の繁華街のまっただ中にあるという「圧倒的な市場性を背景とする、入居者候補の層の厚み」と、「管理会社さんの日頃のご苦労」によるものです。
見方を変えると、だからこそ、前のオーナーたちは、放置プレイでもそこそこ儲かっていたのかもしれません。登記簿をみると、あっちこっちに所有権が移動していますから、単に業者の小銭稼ぎに使われていたのかもしれませんが。
もしそうだとしたら、建物が本当に不憫でなりません。。。
現状はいいかもしれませんが、市場性のバランスが崩れたとき、これはいよいよ苦しくなる（下手すると、終わる。）可能性も否定できません。
そんな危機感を覚えての今回の「勇気をもって初めての大規模修繕」だったのです。
管理組合メンバと管理会社の方々とタッグを組んで、業者の選定に入ることになりました。
詳しくは次回につなげますが、
３つの業者さんの見積もりを取って（相見積もりをとって）、それぞれの業者さんのプレゼンを聞いて、そして最終的に「ここなら安心して任せられそうだ」と思えた業者さんに対して仕事を依頼することになりました。
その時のお話や、修繕額の総額等々についても、できる範囲でお伝えするつもりです。
引っ張ってスイマセンが、内容からしてあと２回程度はこのネタで続けられそう。
では、本日はこの辺でおやすみなさい。
涼しくなりました、体調くずされませんよう。。。
