不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その10:運営-3:初めての退去。そして部屋のリニューアル!)

ブログ再開して2ヶ月チョイですが、毎日30人弱の方に読んで頂いているようで。
とてもありがたいことです。心からの感謝を。


また、記事のアクセス傾向からして、やはり、実際の経験則を記述した記事への人気が高いということも見えてきました。
なので、川崎物件の運営運営内容については、暇あればチョコチョコ書いていこうと思います。



でも、僕の本ブログの理想の形(目指すべき世界)は、

おもしろき、ことも無き世に、おもしろく


を具現化する社会に良い意味での「インパクト」を与える賃貸ビジネスを興し、続け、同志と一緒にその道を歩んでいく。です。


なので、ある程度川崎物件や、品川物件の話がそろった時点で内容を順次そちらのプロセスのお話に切り替えていきますんで、是非忌憚なきご意見等頂けると僕喜びます(笑)。


===さて、本題。

1.『KANALOAさん。xxx号室、来月退去します。】「エ!ま、マジ??(ドキドキ)」


物件運営が始まって前回の川崎物件記事にあるような、いわゆる、「共用部」のリニューアル等の示施策を順次うっていく中でも、貸し出している、部屋はしばらくは満室を維持しておりました。



満室は、賃貸ビジネスの経営者(我々投資家)にとって何より心地い言葉ですよね♪
なにせ、すべての源ですから。
いくら表面利回りが良くても、実際にはすぐ退去とかされてしまって、しかもなかなか空室が埋まらないとあらば、「絵にかいた餅(利回り)」ということです。


しばらくは正直やることがなくて、当時のブログでも満室を若干不満に感じている節の内容が(今思えば「どアホめ」と叱り散らしたいところですが)書いてありましたっけ。


というのも、周辺の先輩投資家の方々が、やれ、セルフリフォームだ、やれ、自己労働力投入だでリフォーム対策等でブログをにぎわしていた時代です。


「おれも、こういうネタ書きたい!!」


と、本当に不謹慎なことを考えていたものです。
満室なのに。まったく。(若いなぁって思います。)



そんな僕にも、年を開けたころに、管理会社の担当さんから一本の連絡がきて、初めての「退去とそれを埋めるための修行の道」が開けてきたのです。



『KANALOAさん、来月、xxx号室の方が退去されます。つきましては、リフォームの打合せをさせて頂きたく』


「あ、はい。(急にドキドキし始める、胸の鼓動。。。)」



現実のものとなると、結構気が引き締まる、というか、今まで会社では味わったことのない、へんなストレスを感じてきました。


「ちゃんと、埋まるんかいな。。。」



という、大家さん共通のあの感覚。。。
サラリーマンでは様々なストレスを感じてきました(上司に怒られたり、顧客に怒られたり、、、後輩に生意気言われたり、、)が、それは上記ストレスに比べれば、「鼻くそ」レベルです。


だって、ダイレクトに収入に反映されませんからね。
不動産投資の場合は、収入が途絶える=>ファイナンスプランが崩壊する。=>退場。(下手すると、破産)ですから。


もちろん、事前の調査で、この地域の賃貸需要の懐の深さ(要は、様々な職種を想定でき、それぞれの層の厚みがあるということです)は分かっています。


分かっているのですが、それでもちゃんと埋められるかどうかは、やってみないとわかんないのです。

2.やるしかねぇ。

こんな心理状態になるかどうかは、果たして皆さんそうなのか?は僕には知る由もありませんが、
とにかく頑張らないといけません。


川崎物件の管理業者さんは、リーシング(、、、プロパティ・マネジメント?)では定評のある会社ですから、彼らの力を借りてとにかく頑張ろうと。


「やるしかねぇな。」


これは、現本業の中での「学び」から得た力といえば過大かもしれませんが、
まぁ、とにかく、僕が属している会社は、結構その人のその時点のスキルレベルをかなり超えた仕事を与えてくれます。



人材がいないのか、僕に期待してくれているのか?(後者でありたい(笑))
分かりませんが、とにかく、結構ハードルの高い仕事をくれます。


「いや、さすがに、僕のレベルでは無理ですよ。」


という、僕に上司があーだこーだいってやるように仕向けるのですが、僕も無理なもんは無理とあれこれ理屈つけて理解してもらおうと説明し、それなりに聞いてはくれるのですが、最後はいつも、



『うん、お前の言いたいことは分かった。とにかくやれ』(「エェー。。。」)


となるのです。
仕方ないから、その日から本を片っ端からあさったり、知り合いにいろいろ聞いたり、とにかくなんか作ってみたり、、、会議でいろいろ怒られたり、、、


でも、不思議ですね。大体のことは形になってくるし、頑張っているひとを、人は助けてくれるものです。僕は不器用ですから成長は遅いのですが、「絶対に投げ出さない」という信念だけは持っています。「あきらめて、投げ出すくらいなら、あきらめずにぶっ倒れるまでやる」と一応心に誓っています。なんか、逃げるの好きじゃないので。


そういう、会社での学び、、、というか、経験から、なんか大変だけど、とにかくやってから考えてみるべ。という精神が培われているという点は、我々サラリーマン(ただし、ちゃんと真面目にやってきた人たちの)の不動産投資に対するアドバンテージと考えてもいいと思います。


きっと僕だけじゃないはず。(そ、今見てくれている、頑張るビジネスパースンの貴方・貴女ですよ!)


てことで、やりゃなんとかなるや精神で、空き部屋のリニューアルの打合せが始まります。


☆結果は、予想を超えて即埋まって、家賃アップでした♪


※すいません、手がツリそう(笑)なので今日はこの辺で。次回に続けますね。


おやすみなさい。