不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その9:運営-2:まずは物件の顔であるエントランスから)

昨日は、大学の研究室の先輩、同期と久しぶりに恵比寿で飲んできました。
卒業からすでに18年ほどたちます。
それなりにまともな理系大学だったので、僕以外の人はいずれも大企業で活躍しています。
(僕は大手の直系企業ってやつです。ご参考まで)
御多分に漏れず、皆、会社でのジレンマを抱え始めている世代でもあります。


一様に皆、これからの生き方を考えており、その中で株式投資を頑張っている先輩が一人。
そして不動産投資をしているのが僕一人。
不動産投資のための基礎作りをしている同期が一人。


おもしろかったのは、株式投資を頑張っている先輩との話。
彼は、ITバブル崩壊、リーマンショックの荒波を超えていまなおも資産を積み上げている人です。
僕は、リーマンを乗り越えただけですが、いろいろ話を聞いていると、僕の投資スタイルとかれの投資スタイルの「本質」に当たる部分がほぼ一緒だったということです。

「安定的に収益を上げてロングレンジで持つ物件と、キャッシュフロー重視で短期で出口をとり、ロングレンジ物件の返済を加速し、ポートフォリオを強化していく」

という観点においてです。
たぶん彼は、不動産投資をしたとしてもきっと儲かると思います。決して短期間で儲かるスタイルではないですが、モノの本質をとらえて価値を判断できる人なので。
彼曰く

別に意識しているわけじゃなかったんだけど、自分の株式投資スタイルは、要はバフェット流とほぼ変わらなかったんだよね。


と。
いつの時代も、投資の本質は手段が異なったとしても変わらないということですね。



===さて、本題

川崎物件は前回の記事のとおり、とにかく汚い物件だったんです。(それが故の表面利回り11%越え、(川崎駅かあ徒歩6分という好立地であったのに))でした。


この物件、結論から言うと、入居率は通算でも90%台をキープしていましたが、
想定よりもはるかに「修繕費」がかかったため、結果的に、年間キャッシュフローが、序盤の3年間は100万円前後しかでらず(目論見は、130万くらいでした)、大規模修繕を組合ローンで組んだため購入後3年目からさらに少しだけキャッシュフローが低下しました。


もくろみ通りのCFを稼ぎ出したのは、6年目から。
すべての物件のウィークポイントを克服しましたから。
で、7年目で最高の状態で売りに出したら、想定よりもはるかに高い価格で購入してもらえた。
ということです。


即ち、これは、


  • 立地が超一等地である
  • 物件が他の物件と比べて汚いが、改善の余地がある
  • 物件の価値を修繕や、他仕組みづくりで最適化する
  • これに不動産市場を読む力をつけることで、最適の出口を捉える。

ことが成立した、好事例と捉えることができます。
自慢ぽく聞こえてしまったらすいません。



僕は自分の投資を、あくまで客観的に振り返った時(定量的・定性的観点で)このような確証を得たということをお伝えしたいのです。


区分物件は、保有期間においては、確かに「金融機関目線における評価」観点ではマイナスとなります。
当然、(実際、僕もちょっと大変でしたが)追加投資という観点では、不利になります。
が、一棟モノと比較して、立地では圧倒的なアドバンテージがありますから、市場(物件のある場所、と、借りてくれるであろう人種の選定)を謝らなければ、収益性においては、一棟モノを凌駕します。


立地が圧倒的であれば、当然次に購入してくれるであろう投資家さんの層も厚いはずです。
(この観点は結構重要だと思ってます。不動産投資は最終的に出口をとらないと「儲かったのかどうか?」は絶対確定しません。この出口をとる際に、次の投資家さんがいない限り、物件を持ち続けなければなりません。)


また、出口をとる際に(入り口を謝っていなければ)売却益を狙うことも可能です。(しかも結構な幅の)


区分はその人の投資のステージに併せてうまく組み合わせるといいと思います。



いかん、横道にそれますねぇ。。



川崎物件の汚い部分の改善については、まずは借り手さんが最初に印象を受ける部分で、かつ、借りる・借りないの判断軸の重要な指針にもなる場所にしました。



それは、

物件のエントランス部分をきれいにすること。


です。
具体的にやったことと言えば、


  • まずは、エントランス廊下をきれいにする(要は、掃除をきっちりやる)
  • ゴミ箱の使い方ルールが徹底されていないようなので、(外国人もすんでいたので)これを掲示板やPOPを使って地道な啓蒙活動をする
  • ポストをパリッとした新しいものにする。

です。
、、、取り立てて突飛なことをしていない、ということがおわかりになると思います。
当たり前のことを当たり前にきっちりやっただけです。



でも、エントランスの改善の効果たるや絶大です。
最近もチョコチョコ物件紹介を受けては(まぁ、そろばんは合わないので買いませんが、相場観と、現場感を養うために継続しています)その物件のエントランスを常に意識してみていますが、



未だに、汚い物件が多いです。
入居者さんも気持ちよくないだろうなぁ、、、と思う物件が結構な比率で存在しています。



この程度のことで随分と雰囲気がかわるので、入居者候補が、入居者さんに確定する確率が断然あがるのに、、、



これだけ、不動産投資のプレーヤーが増えている昨今でさえもこの状況です。
まだまだ、まだまだ、少しの努力で頭一つ出られる可能性はあります。



僕も現有の品川物件は、常にエントランス部分の掃除状況・衛生状況をチェックしています。
管理会社からの報告のチェック、実際に物件を見に行って、汚くなりそうな予兆を察知したら、即、管理会社へ改善依頼を出す。


これから物件を買おうとしている方、「なーんか、物件の見学はあるけど、決まんないんだよねー」と嘆いているあなた。



まずは、こういった「最低限のケアができているか?」について、再度考えてみてはいかがでしょう?


物件見学から、申し込みに至る過程は、何となく、最初のデートから、つきあうまで、のプロセスに似ている気もしますね。
とにかく、初対面で汚い格好で行かないこと。清潔感を持ってデートの相手に会うこと。
汚い格好だけど、実は中身は凄くいいやつ。、、、だったとしても、最初の心証が与える影響は計り知れません。
きっとデートもうまく行かないでしょう。。。


こういった感覚も持ち合わせておくといいと思います。


僕は若き日は、最初のデートの日の直前は、とにかく着ていくもののチェックと、身だしなみは狂うくらいにこだわっていた気がします。
ただ、男としての中身が今ひとつだったようで、、、良くつきあった彼女には降られちゃいましたが(笑)
そんな僕を選んでくれた妻へは感謝の言葉しかないです。あはは。


では。