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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その8:運営-1、ウン。やっぱりきたない。さてどうするか、と。)

本文に入る前に、僕が愛読しているブログで、2,3日前に「特に、これから不動産投資市場に参加しようと画策している人」にとって非常に為になる内容が書いてあったので、ご紹介しておきます。

blog.ooyagaku.com

彼は、私が不動産投資のお手本としている人の一人で、個人不動産投資家としてはもちろん、一個人としての考え方も見習うべき人だと尊敬しております。
リフォームテクは、すでに「プロ」の領域です。
(ちと、ここまでは僕自身はできないですが、彼のようなタイプの投資家を目指すのであれば是非愛読してみてはどうでしょうか?)

タイトルにもあるように、昨今の不動産市況とそれに伴う安易な投資手法へ流れる人たちへの警鐘というべき記事です。
じっくり読んでみてください。

彼が無償で提供している、投資分析ツールも個人的にはすごくお勧めします。
特にマニュアルの内容が秀逸で、これを読むだけでも下手な不動産投資本を読み漁るより価値があるんじゃないでしょうか?
一応、リンク貼っときますね。

blog.ooyagaku.com


==(さて、本題)

川崎区分バルク物件が僕の最初の投資でした。
この物件は、表面利回り(これ自体はあくまで「こんなパフォーマンスをするかもよ」的な数字でしかなく、大事なのは実質的な利回りであることは、、、言うまでもないか。)11%越えでしたが、


  • とにかく、汚い、ボロイ。
  • でも、致命的じゃない。


そんな物件。
ですが、川崎駅から徒歩6分という好立地であることから、投資対象としては十分に旨みのある物件であると判断した私は、この物件を最初の「修行」的な位置づけの投資物件として選びました。

ウン。やっぱ、汚いね。(笑)


物件の決済後、改めて、物件に足を運びました。


事前のチェックで汚い物件であり、半ばスラム化寸前という状況であることも認識していましたが、、、

ウン。思っていた以上に汚いね(笑)


が開口一番だった気がします。

  • エントランスがゴミ散乱
  • エントランスの廊下がやたら暗い
  • エレベーターの籠内が汚い
  • 各階の廊下がコンクリむき出しで貧相
  • 各階の廊下にゴミや洗濯物が散乱
  • 全体的におどろおどろしい(笑)


、、、と、まぁ、これだけひどいと笑っちゃうしかなくなるほどの汚さでした。



(後日、これらを順序立ててきれいにしていって、最終的には意匠面まできれいにしたのですが、友人が、僕の物件を見に行った際にあまりにきれいだったため、「あれ、お前の物件どこだっけ?」と聞かれたほどです。)


これだからこその利回り11%でした。
(ですが、この物件を当時僕よりちょいと前にさらに指値して買おうとしていた人がいます。。。)


ですが、何度も言いますが、立地は超優良エリア。
なので、物件の現状をきれいにしていけば、かならず相応の価値にできる自信がありました。


ま、買ったんだからやるしかねーや。


ここからは、とにかく活動あるのみ。
まずは管理会社と、どうやったら、物件の価値が上がるか?を相談しながら、お財布と相談しながら、最適解を導いていくことにしました。


頭・手・足を止めたら衰退しかないですから。


僕が務めている会社で学びがあります。

ごちゃごちゃ言っていないで、とにかくやれ。


乱暴な言葉に聞こえますが、理屈こねてあーだこーだ一言ったとしても、状況は何一つ変わらないから一つ一つコツコツとやるべきことを積み上げていけば必ず成果につながるから、「とにかくやれ」ということです。


ですので、まずは見えているところから片づけていくことにしました。


その辺の話を次回。