久しぶりのUPです。
昨日まで、伊豆は、下田でのんびりしていました。
宿は、下田東急ホテルでした。風光明媚な場所にたたずむ老舗ホテルでした。
子供とは近所のビーチとプールでひとしきり遊べて、子どもも満足だったようでなによりでした。
さて、今日は珍しく新築ネタではなく、中古物件である品川物件の話と、リフォームにまつわる僕なりの考え方を一つ。
リフォームは、市場性をきっちり見極めることが第一。
リフォームは、、、といいますか、見方を変えると、これはビジネス全般にわたって言える話ですけど、、、。
リフォームは、戦略的に実施する必要があります。即ちそれは、市場をきっちり見極めるということ。
具体的には、、、
- 自分の物件が置かれている市場は今、どういった状況にあるか？
- その市場の抱えている問題はなにか？
- その問題にたいして自分の物件が提供できる価値はなにか？
- で、最終的にそのリフォームで貸せるのか？貸せるとして、そろばんは合うのか？
こんな感じです。
いきなり、部屋のコーディネイトテクニックに走るのもいいかもしれませんが、それは、もはや昔の話。
（●KEAの家具でそろえても、もはやあらゆる投資家さんが実践していらっしゃいますから、既にコモディティ化が始まっているともいえます。なので僕は●KEAは、上記戦略に応じて「適切に」使い分けしていこうと思います。）
私の会社でも最近もっぱら言われることは、
どんなにいいハードを提供しても、必要とされなければ売れるわけがない。
ということ。
答えはないのですから、新規事業開拓部門の人たちは、ほんとうに大変そうです。
必要とされるということは、ターゲットの人生をどれだけ幸せにできるか？どれだけ変革をもたらせるか？という観点が重要だと考えています。
かつてのSONY(今のSONYじゃないです）や、アップルがそうであるように。
とても難しいです。
でも、それでも、世のビジネスに関わる人たちは今後はこういった部分を強く意識してビジネスを一つ違う世界観へ誘うために頑張っています。
不動産投資は、これから不動産賃貸ビジネスと考えるべきという僕の考え方の根底は上記にあります。
もはや、不動産投資（一定のスキームで他人の力をかりる「だけ」の投資）をやっていたのでは、対して儲からないどころか、ジリ貧となるということです。
リフォームしかり。
どれだけリサーチして、上記の観点で市場と会話して、「あたらしい生活スタイルはこれじゃないですか？ここで生活することであなたの人生はこんなに幸せになると思うから、是非借りてみませんか？」的な提案をしていくことがとても重要になってくるのではないかと考えています。
で、具体的に品川物件のリフォームはどうするの？？
という話なんですが。
これまでの４年にわたる運用を経て、品川物件のある某エリアは、以下のような市場であることが見えてきています。
- この時代に珍しく、貸し手市場（いまだに敷金・礼金が取れる）
- 学生から、社会人まで様々な「借り手候補」が想定できる
- 今後空室となる予定の３LDKの部屋は、かなり少ない。
- メゾネットタイプの重量鉄骨は、皆無。
- さらに、屋上にも階段で上がれる物件はゼロ。
- 個性ある物件は待ち行列ができるほど。
自画自賛するわけじゃないのですが、このエリアは、某私鉄の２路線の大人気駅のそれぞれ10分以内という好立地にあり、それぞれの駅周辺の賃貸店舗を覗くといつも人だかり。
川崎はそこまでではなかったですから。（あ、でも川崎駅はすごく市場性ありますよ。）
いい場所に購入できたと思います。値段含め。
なので上記の市場性から僕は以下の基本コンセプトで進めようと考えています。
- リフォーム、ではなく、「リノベーション」とする。
- あえてニッチ路線の「超個性ある部屋づくり」を考える。
- 都会の中の「オアシス」「リゾート」か、あえて「ソリッドな」世界観を創りだすか。。。
- デザインについては、ちょっと変わったスキームで募集をかけ、同時に話題性を発信してADを極力抑える、とか。
- 現状「ただの屋上」である空間を、「そこで過ごしたくなる空間」にしてみる。。。とか。
特に４番目の取組は、普通の投資家さんはあまり考えていないのではないでしょうか？
僕も、先日リフォーム業者さんといろいろ侃侃諤諤やるなかでわいてきたアイデアなので、これから育てていく内容であるので、僕自身どういうことになるか想像もついてません。
だからこそ、やる意味があるわけで。
市場性としても、「他に競争相手がいない」から「自分の好きな市場（世界）が作れる」わけで、そういったとんがった発想の空間を面白がって借りてくれる層が想定できるのがこのエリアなのです。
申し訳ないですが、これを市場性が芳しくないエリアでやったのではコストだけかさんで全然儲からないと思います。
最低限のリフォーム（原状回復）で何とか回していくのが精いっぱいだと思います。
現在は、このリフォームをどれだけ高効率で実行できるか？について事前勉強に余念がありません。
てことで、明日は、久々に高額のリフォームセミナーに行ってきます。
場所は渋谷！！
うーん。久々の「と・か・い（都会）」。
楽しみです。（あ、セミナーが、ですよ。もちろん（笑））
良い週末を！！！
