物件が高どまりしている、こんな時には。

先週末は世のお父さん方は、娘・息子さんの運動会で無理しちゃって今日あたり体中が痛い、、なんてことになっていたりしませんかね？
実は僕もそうでして、、、綱引きで（こう見えて勝負事に負けるの嫌いでして）マジ全開したら、体中が痛くなり、日焼けで夜中熱中症気味で苦しんでみたり。。散々な週末でして。。。

まぁ、息子にいいとこ見せるためですから、多少の犠牲はね。ということで。

土曜は、とある賃貸併用物件を見に行くと同時に、新規業者開拓をしていました。
賃貸併用は最近になって始めた活動でして、手持ちの自宅マンション（完済）の場所が息子の教育環境としてイマイチという嫁さんの意向を組み、だったら、狙ったエリアに賃貸併用の売り物でたらそっち移るか？程度に始めた活動です。

土曜に見た物件は、某有名私鉄ハブ駅から10分圏内。
建物も見た目は悪くないので「まぁ、見に行ってみっか。」程度の発想で行ってきました。
＃最近は息子も僕らの活動を理解してきたらしく「え？次の物件見に行くの？場所はどこ？」なんて偉そうに聞いてきます。まだ小学１年生ですが、この際だから物件のスクリーニングも教えたろうかと画策してます。
（そのためには四則演算が必要なんで、現在算数ドリルを前倒しで調教中（笑））

半ばピクニック気分なので気楽なもんです。
値段はとても合わないのですが（自宅売却して購入費に割りてても持ち出しなんてあり得んでしょ。）、物件を生で見る感覚や、町の雰囲気を体で感じるのはそれなり意味があると思って続けてます。

＃もし、地方の方で都内や神奈川に投資したいと思っているけど、このエリアってどうなの？という方、いらっしゃいましたら、お気軽に僕に声かけてください。無償でその駅の情報を（実際に現地に行って）お伝えしますよ。周辺の雰囲気や駅前の不動産屋情報、超個人的な物件解析など無用な情報も？提供しちゃうかもしれませんです。（ただし、商売柄忙しくなると、週末仕事になるので、仕事は遅くなること、ご了承くださいませ。あくまで趣味の延長なもので。）

その後は、私鉄沿線沿いの大手不動産販売業者にアポ入れて物件紹介をお願いしに訪問。
こちらからの希望を伝えて1時間ほどお話ししました。

まぁ、最近の業者さんから私が聞いた共通の話題は以下。

• 神奈川東部エリアのグロス利回りは大体中古で８％から９％弱（物件によるが）

• 神奈川東部エリアのグロス利回りは大体新築で７％前半から８％前半（物件による）

• 融資は都銀はかなり厳しめ。だが、ノンバンク系は相変わらず鼻息荒し。（これが物件価格を不当に釣り上げている主要因かと）

• 一時期のイケイケな雰囲気はしなくなってきた。

• かといって、不動産が暴落するような雰囲気ではない。

要するに、「高止まりしている」という感じかなと。相場としては１０年周期でアップダウンを繰り返す大きな流れからすると、

• Ｈ５年あたりまで（不動産好況）

• Ｈ１５年あたりまで（不動産不況）

• Ｈ２５年あたりから今まで（不動産好況）

な、ら、ば、、、ということですが、どなたかのコラムで言いえて妙だなと思ったのは、ここまでの日本不動産の歴史とこれからの（ここ10年ほどの）それは状況（条件）がこれまでとはかなり内容が異なっていくということ。

なので、例えば、Ｈ３５年あたりが次の不動産不況の底、、、と考えるのはちょっと難しいかもということです。
要は、ネットの登場で情報がフラット化されつつあるということ（まぁ、とはいえまだまだ情報にひずみがあることは承知ですが）、プレーヤーがかわってきていること（サラリーマン不動産投資家はもちろん、最近では、海外からのマネーも参加者として大いに市況に影響を及ぼしていますしね。）、これらにより投資家・機関投資家に与える心理的な影響が変わりつつあること。

この辺が要因で、昔みたいにシンプルに市況が動くとは限らないのではないかと考えています。

一番いやなのは、現状の市況がダラダラと続き、高い不動産に、底値ギリギリの金利で融資を際限なく出して、儲かるか儲からないかわからない（すなわち実質的なＣＦが０で、しかも、売却してもほぼて残りなし。→何のために投資したの？的な）不動産投資の状況が続くことです。

結果として儲かるのは、手数料で稼ぐ業者と、薄い金利ながらも手数料やらで稼ぐ金融機関だけ、、という構図。
投資家は儲かりも損もしないから損切物件もでてこないような、そんな状況が続くと本と困ったなぁ。と。

まぁ、暴落したらそれはそれで今度は融資自体がストップすることも考えられるので一概に下がればいいっとものじゃないですが、そろそろ調整が入るべき時期ではないかと個人的には考えているわけです。

ただ、さらに質が悪いのは、これに海外マネーが入り込んでいるということ。
我々が上記利回りでは低いと感じていても、海外ではこの条件で「オォ、コノリマワリハ、ワタシノクニノ、ブッケンヨリ、タカイデスネェ。ホシイデス。」という理由で物件が売れているという現実もあり、いやはやちょっと困ったぞと。

じゃぁ、我々投資家・事業は何もしないで言うかというとそういうわけではなく、

• 市況を紙面でなく、現実・現物・現場を踏まえて実態をつかんでおき

• 業者さんと広く・まぁまぁの深さで付き合いを作りつつ

• 来るべきタイミングを合わせる

この努力を続けるべきなんでしょう。
昔のようにドラスティックに潮目が変わることは少ないかもしれませんが、潮目は絶対変わる時が来ます。

我々は、この潮目の変化に常に注意を払っていくべきなんだと思いますが、あなたは、いかが考えますでしょうか？

物件が高止まりしている、こんな時には、こういったことに時間を使ったり、ファイナンスアレンジをいろいろ考えてみたり、
やることはそれなりにあると思いますよ。

それじゃ、まだ機能の綱引きの腰痛が取れませんので今日はこの辺で。

おやすみなさい。

不動産投資市場の歴史を知れば、未来も見えるのか？

こんばんは。
どうやら、黒田さんの方針により、今後もしばらくは融資のひもは簡単に絞られないような気がしてきました。
んんー。ボチボチ、カクっと市況が傾くかなぁと思っていましたが、
やはり、過去のようにはいかない時代なのか。。。

僕が、好きで拝読させていただいている、「超高属性くまろうさん」のブログでしたか。

richoya.blog.fc2.com

※何せ半端ない属性で僕にとっては、キラキラな世界に住んでいる人しか見えませんで、さらには歯に衣着せぬ内容で、ズバズバ物言うところが好きで読んでいます。

ここでおすすめされていた、以下の本を読み始めたところです。

不動産投資市場の研究―1992年から2011年の市場変遷と投資行動の二十年史

どこを見ても、「え、こんな場所で、この利回りかよ。」「え、こんな間取りでこの先１０年耐えられんの？立地悪いのに」みたいな物件だらけで、なかなか良い物件にであえない昨今。

この市況で光る物件を探し出すのはなかなかなんでしょう。
なので、じっくり時が来るのを待ちつつ、爪だけは研いでおこうと思う次第。

ただ、市況をとらえるためには、それなりの「感性」も必要。
しかし、とはいえ、現場を知るにも手持ちの物件が少ない僕らは、ある程度の書籍、しかもある程度の確度で汎用性が高い書籍で不動産市況の過去を知り、今後起こるであろう、「未来」を推して図るしかありません。

それにうってつけじゃないかってことで読んでます。

なかなか面白いですよ。これ。
５０００円で、６００ページくらいある超分厚い本。（あ、そういや、ピケティの本、途中で挫折したような。）

過去の日本で起きた不動産市場での出来事を年代で抑えており、僕らの知らない世界でこういう風に不動産市場が形成されてきたんだと言い学びが得られます。おすすめです。

過去の歴史もそうですが、まだ読めていない、

９章：歴史の教訓

の章立てが非常に興味あります。マクロ指標や投資インデックスのアラーム機能など、今後の僕の不動産市況を読む物差しが増えるんじゃないかと期待してます。

こういった指標を「不要だ」という論者がいるようですが、僕はおそらくその方はすんごく「不動産市況をとらえる、第六感的な何か？」を人並み以上のレベルで持っている方なんじゃないかと思ってます。
僕もかくありたいですが、いわゆる「凡人」の部類に入る僕です、おそらくそれは無理。

なのでこういう「手に入れられる情報」と「自分で動いた範囲で得られた知見」を融合させてライバルと戦っていくしかないんです。

個人の不動産投資の本は参考にはしますが、「汎用性」の面では融通が利かないので、自分の投資判断には使いません。
それよりも、汎用的な情報や指標を見て、自分の行くべき方向を決めた方がより確実ですし、何より楽しいですしね。

ホラ、車でどっか行くときには、地図みて、カーナビ見て、車のメーターみて、アクセル踏んでブレーキ踏んで、、、目的地に着いた時の達成感と言ったら、、、あ、車に乗らない人には共感いただけないっすね。（汗）

ま、そんな感じです。

とにかく、秋の夜長です。
こういった本をたくさん読んで自分の現状、過去、未来に思いをはせてみてください。

なんか違う切り口の不動産賃貸事業が見えてくるかもしれませんね。

なんかぼわっとした内容でしたが、週末まで頑張りましょ。

＃融資は、メガバンク系はそれなりに絞り込んでいるらしいですが、、、これが地銀・信金・ノンバンクに波及したら、、、ですね。
　くれぐれも立地悪い、利回りがアホみたいに低い物件を「キャッシュフローでるからいいんすよ。」といって購入しないようにしましょう。
　立地よければ大丈夫だと思いますよ。こういう時は立地超重視で安定パイにお金を好感しておくのも策かも。

僕も早く現金を物件に変えたい。。。

おやすみなさい。

不動産投資ドメインでのロジカルなチャイナマネーの動き

大変ご無沙汰しております。
一ヶ月以上放置プレイですいません。

本業のマネージャ研修で日々スパーリングを受けておりまして（新しくボスになった親分がそれはまぁ、可愛がってくれるもので、胃に穴が飽きそうです。ｗ）、つい先日その研修が終わったところです。

「あぁ、これで一息つけるなぁ」と思っていたら、今度は自分のビジネスがうまく軌道に乗らない可能性があるとかで「はよなんとかせんかい！」と発破かけられております。

そんな状況でも、８月終わりに開催された、狼さんのセミナーに出てみたりしてます。
初めて参加させていただいたのですが、まぁみなさん、熱心だなぁと。
建築に特化した内容だったので面白いのですが、反面、「一人でゼロからの建築ってこんなにやることあるんだぁ。」などと、およそエンジニアとは思えない感想を持っちゃったりして。（笑）

地形と、建築ボリュームがどれだけ入るか？これを限られた時間で判断できるようにならないと（判断できるだけの組織づくりができていないと）新築はかなりの確率でコケる可能性が高いという点が非常に大きな学びとなりました。

あぁいけない。表題と関係ない話しちゃいましたね。

実は、こうしている間も、僕は粛々と物件探しを続けてます。最近は、下手に知識をつけてしまったせいか、石橋を叩いて叩いて、、、もう人たたきしたら橋が壊れる的な探し方をするもんですから、物件のアラしか出てこないで購入に至っていないというのが実態でございます。

先日の銀行さんとの金利交渉も無事作戦通りになって（残存期間２０年で、固定期間３年の1.05%ならまずまずでしょ？）、最近は未開拓領域の「地場の不動産業者とのパイプづくり」に勤しんでおります。

地場といっても、それなりに大きな駅の周辺にある、大手じゃない、地場の大手（？言葉が変ですね。ニュアンス伝わりますかね？）に触手を伸ばし始めているんです。

流石にまだ、おじいさんがやっている「超ローカルな地場の業者さん」には足を踏み入れる自信がなく。。。

昨日は、横浜駅に本拠地を構える地場系の業者さんに行ってきました。
もとはといえば、嫁さんが、今の家は子供の通学・帰宅後の習い事にも使えねぇから新しい場所に移りたいんだけど、ってことで勝手に某人気私鉄の駅近くで禁断の「賃貸併用住宅」を探していたみたいで（※）、

その一環で見つけた業者さんだったそうです。
彼女いわく、見つけた物件は坪単価が他の同等物件に比較して極端に安く（賃貸併用だからでしょう）、お買い得だと思ったんだそうです。

※僕は賃貸併用はよほど条件が整わないと買いたくないし、今のマンション住まいに満足しているので基本的には興味なんですよね。。（といったら嫁はんにぶっ飛ばされますが）

彼女の選択眼は正しくて、たしかに相場よりかなり安い（賃貸併用だからでしょう）ということもあり、すでに契約済みということでこれは流れました。

が、そういう良い物件を仕入れる（しかも売り主の専任で）事ができる業者を探していたので、早速収益物件も探してもらおうということで参じたというのが背景です。

担当の方に要件を伝えて、今後よろしくということでしばらくは様子見です。

ようやくここで、今回の表題の話なんですが、、

以前は、東京都心部を中心に席巻していたチャイナマネー。主にタワマンや大規模なレジ一棟モンにドカンと現金を投下して、、なんてことが良くテレビで取り上げられていましたが、

最近はちょっと流れが変わってきた（というより、そういう層が出てきたというのが正しいかも）とのことです。

端的にいうと、

このチャイナマネーは、個人投資家・事業家である我々にとって脅威になるかもしれないということ。

なんです。
その業者さんいわく、

「なんか、最近中国の方がふらりと訪れて、『このエリアで９％の利回りが超える物件があって、出口もそんなに極端に価格が落ちないような物があったらすぐ買いたい。ローンも組み合わせて』という方がチラホラいるんですよね。

と。
何が怖いって、彼らが日本の不動産投資をちゃんとロジカルに分析して、その上で購入是非を決めているというところなんです。

なんとなく都内だからいいやではなく、横浜エリアで、投資的に他の日本人と同じ目線を持ち始めているという点。
まぁ、横浜エリアで、９％表面ともなると、それなりにリスクを伴う物件となると思いますが、（新築９％は横浜はありえんでしょう。現時点では）それでも相場と価格が乖離せず、ビジネスとして成り立つのであればこれを購入するというロジックを持っている点が怖いです。

、、、完全に僕ら個人投資家・事業家とかぶるのですよ。。。

為替リスクとかは考えなくていいのかよという気もしますが、そういう方々は、いずれは日本に移住なんてことも考えているのではないかと。（だとしたら、円でもっておいて、円で消費すればいいわけだから、為替リスクは最初の交換時のレートだけ気にしていればいいわけですものね。）

強敵になりそうな予感がしますね。

僕は現在、業者さんに購入時の僕のスタンスは、

• 市場よりも安く

• 業者さん価格よりもちょっと高く

• 論外な指値はしない

ので、いい物件ちょーだい。と言っています。

このレンジに彼らが入ってきたら僕の作戦が壊れてしまう。。

んー、弱りました。

作戦を練り直す必要があるのかなぁ。。。
まぁ、とは言え、極端にチャイナマネーが不動産投資のサラリーマン層レベルのドメインを食い尽くすことは流石にないでしょうから、冷静に見ておいたほうがいいのかもしれませんね。

僕は今、市場でダブってきそうな新築物件の値下げを虎視眈々と狙ってます。
別の大手の業者担当さんからは、新築は相変わらず強気ですが、昨年ほどの市況の強さを感じないとか。

実際、楽待や健美家みてても、古い物件は若干値下がり傾向にあるというのも捉えています。

きっと金融機関が猫も杓子も、、、という融資スタイルを変えつつあるカラなんじゃないかと。

ということで、若干ハイエナ的な物件の物色をしている僕です。

※新築、、、最近放置プレイだなぁ。ゼロからの企画練って、というスキームでやろっかなぁ。。。

とりあえず今日はこんなところで。
おやすみなさい。

金利交渉中＆結果が出た！（品川物件、夏の陣）

こんばんは。
最近UP期間開きすぎてすいません。

猛烈にプレッシャーのかかるマネジメント業務で、やられ気味です。ｗ
まぁ、死なない程度に頑張りますです。

さて、話は品川物件の金利固定期間（５年）が終わり、これの更新手続きに入っているという話。

現在、僕の金利は、期間２５年、２．５％　固定期間５年というものです。

８月末で固定期間が終わるため、この金利の交渉、すなわち「品川物件、夏の陣」が始まりました。

２．５％なんて、昨今の融資状況からするとなんとも高い金利と感じられる方もいらっしゃるかと思いますが、僕のスタートは３．２％（川崎物件の時）ですからね。それなりに頑張って信用作り上げてきたのです。

この金利交渉にあたり、「求めるべき金利を裏付けるロジック」を整理する必要がありました。

参考にして欲しいのは僕のこの過去記事

kanaloa.hatenablog.com

このロジックを改めて現在の残債に当てはめて、少なくとも

あ、こいつ、ある程度わかってやがんな。

と思わせるようにしています。

再計算の結果、僕が求めても良さそうな最低ライン（これ以下をいきなり求めると、シカトされるライン）は、

１．２％（固定３年）

でした。

これを、メインバンクの某地銀さんに伝え回答を待ちます。

ちょうど同じ時期に最近プッシュをかけられている某信金さんから、借り換えの金利を提示してもらっていました。

期せずして、今日、両者からの回答がありました。

まず、某地銀さん

変動：1.175%
２年：1.05%
３年：1.1%
５年：1.2%

、、、僕の予想を超えてきました。更にすごいのは、某信金さん（まぁ、借り換え前提なので）

５年固定：0.9% (!)
変動：0.732%( TIBOR連動変動金利 )

、、、すごい。今の融資ってこんなんなの？

てことで、すさまじい金利（というか、、これ以上金利が下がることはないような、、（笑））。

悩んでしまいますが、結論から言うと、借り換えをするほどのメリットはないので、今の銀行さんを延長する形ですね。
多分３年を選ぶと思います。今から３年とすると、２０１９年９月なので、オリンピック前の年に金利をもう一度見直せるチャンスがあるって感じでしょうか。

今の景気（いいんだか悪いんだかピンときてませんが）が腰折れするのももしかしたらその辺かも知れませんしね。

２年で、変動で以降様子を見るというのもありですが、、、

んー、悩む。

まぁ、とにかく、収穫は、信金さんからTAIBOR連動の金利を引き出せたことですかね。
借り換えとは言え、ここまでの数字を出せたのは収穫です。

今回は、某信金さんにはすいませんと伝える予定ですが、次の物件は（流石に、この金利は厳しいかもですが）彼らにお願いする前提でことわりを入れに行こうと思っています。

現メインバンクの金利でも年間４０万くらいの節約になります。（リッチなワンルームリノベ代がでますものねｗ）

てことで、今日は仕事では散々でしたが、金利では一気にストレスが吹き飛びました！！

不動産賃貸業やっててよかった。

次は、あなたの番ですよ。（笑）

おやすみなさい。

ポケモンＧＯの社会的な影響力はすごいですね。（全然不動産投資と関係ないけど）

お久しぶりです。
相変わらず、マネージャー業が板につかず、ヒーコラ毎日を過ごしています。
物件？んー。変わりなし。
あ、でも、今日、某信金さんからお誘いがあり、融資の件の話をなぜか土曜の夕方

さてさて、
昨日、アメリカで大流行の「ポケモンＧＯ」を息子にせがまれて、インストールしてしまいました。

ポケモンなんて、しょせん子供のお遊びだから大したことないだろ。
とおもってしぶしぶインストールして試してみましたが、、

想像以上におもしれーな、コレ。

が所感です。(笑)
ゲーム自体は、ポケモンを捕まえて、適当に育ててほかのモンスターと戦ってとかそんな程度何ですが（っていまだ遊び方を理解していないので、面白い遊び方もあるかもしれませんが）、
何が面白いって、近所の町や出かけた先の町中にモンスターがいるっていう、、何でしょうね。。。

冒険のにおいってやつでしょうか？

街角のプチランドマークが、アイテム入手先とかになっていて、この辺が冒険心をくすぐるんでしょうか。

早速今日は、某駅から徒歩２０分もかかる大きな公園までをひたすらポケモンＧＯで遊び倒しました。

帰り際に、大きなハブ駅のロータリーを見回しましたが、いるわいるわ、ポケモンＧＯ民族が(笑)。
こりゃもう、ちょっとした社会現象ですなぁ。

まぁ、スマホルール守ってもらって楽しく過ごせればそれはそれでいいですよね。
せっかくなんで僕も楽しんでみます。

なんとなくですが、、、

• ご当地ポケモン

とかが登場しそうな予感。。。

あと、すでにテレビでも取り上げられているように、スマホの電池があっという間になくなるので、予備電源が必須になります。
家電量販店では品切れ気味とか。

リチウムイオン電池関係の企業株価が上がったりして。

最近物件が高止まりしているので、もっぱら、ほしいエリアの物件を見つけては、その町をうろうろする、「ちいさんぽ」的なことをライフワークにしているのですが、息子が退屈そうにしているときにポケモンＧＯが大いに役に立ってくれそうですね。
しばらくは暇しないような感じです。

話を変えます。

今日夕方、僕の住まいの近くの某信金さんに訪問してきました。土曜に金融機関にいくなんて考えもしませんでした。
聞くに、土日も住宅ローンの飛び込み営業等をやっているらしいです。
そのうえ、折からの低金利の影響で、なかなか利幅が取れないらしく、やってもやっても、、、という状況らしいです。

ただ、土曜にまで出てきて住宅ローン飛び来みってことは、、もしかして、そろそろ息切れってことかしら。。なんて思ったりしもします。

最初は若手の担当さんだけという話でしたが、
実際にはそのうえのリーダー格の方も加わり２名体制での対応。（土曜に。）

要件は、彼らからすると、私の物件の融資の借り換えの提案だったそうです。
ちょうど、いま付き合いのある金融機関との５年固定期間が９月で終わるため、競合してもらうにはちょうどいい相手だと思い、借り換え条件を提示してもらうことにしています。

信金さんには悪いのですが、おそらくは、いま付き合いのある金融機関さんの数字のほうがかなりいい数字を出せると思うので、結果的に当て馬的になりそうです。
ですが、その次の物件の取得として、彼らには力を借りたいと思っていますので、その辺のリレーションを取り合いと思い、自分が探している物件とこれから向かいたい方向を説明しました。

いつもの３点セットを説明した時点で

「この情報があれば完璧です。最初から用意いただける方って本当に少ないんです。助かります。」

と好印象与えましたし、一応僕の賃貸戦略も伝えたところこれにも共感していただけました。

『早速、借り換えプランの具体的な数字を出させていただき提案に伺います』

鼻息が荒かったです。

僕からは、信金さんのお付き合いあるパスすべてで、物件を手放したい方や業者の新築もので面白そうなものがあれば、情報くださいと伝えています。
ま、これがなかなか良い物件情報として挙がってこないのはわかっていますが。少しだけ期待してみます。

互いに一通り、要件・要望を交わした後、さて、帰るべ。と思ったところ、

『あ、kanaloaさん、支店長もご挨拶したいといっておりますが？よろしいでしょうか？』

と。
１，２分後に支店長が現れ、丁寧にあいさつをしていただけました。

彼も言っていましたが、やはり感覚的には今年の後半から２年後あたりが、物件価格の下落を想定して、そこから買いに入ってみるのもいいかもしれないとのことでした。

僕的には、すでに２年以上待っているんだけど、さらに２年か、、
もちろん、信金さんで面白そうな物件の話が合った場合は、買っちゃいますけど。

ま、そんな感じでの信金さんとの打ち合わせが完了しました。

家路の最中もポケモンＧＯやりながら、一匹モンスターをゲットしました（笑）
という感じで、今日の一日は終わりです。

良い週末を。

EU離脱ショック、１日経過してみて。（不動産投資にも想像以上にインパクトあるの？かも。）

昨日、久しぶりにブログをＵＰしたところ、すさまじいアクセス数になっていて、「え？何？僕ってそんなに記事を待望されていたの？」って浮ついた気持になっていましたが、違いますな。

単に、「ＥＵ離脱、不動産投資」でグーグル先生に聞いてみた所、ＳＥＯ的に僕の記事が上位に行ったが故の結果だったようです。

名だたる有名どころのブログを抑えてのトップ当選ってのがなんか、どうなんだろ、検索ロボット君。って感じですが(笑)。

そんなことより、僕は昨夜、記事をＵＰ後にいろいろ海外の記事を漁っていたところ、突然無線LANルーターがハード的に死亡してしまい、再起不能になった為、大騒ぎしてました。（冷静になりゃ、有線LANつながるべよ、って落ち着いたわけですが、やっぱり無線はべんりですものね。）
今日、最新型の超安定型、ハイエンドの無線LANルーターを購入してきました。すんごく調子よくて、何より電波が安定しまくっていてうれＰ．

先ほどまで、ブルームバーグのライブＴＶで欧米の状況を眺めていました。
英語はほとんど聞き取れませんが、端々のキーワードと、画面情報からなんとなく雰囲気はつかめますんで。

【youtubeでもライブ見れるんですね】

LIVE Coverage of Brexit Fallout

【ブルームバーグはこちら】
www.bloomberg.co.jp

【世界のニュースサイトや統計情報ほしいならこちら、おすすめ】
link.keizaireport.com

日本の代表的なメディアは、ほんと、しょうもないニュースばかり垂れ流しているので見る気もしないのですが（こんなときに、芸能人の覚せい剤事件を取り上げてどうすんねんという感じです。）、海外、特に今回は欧州・米国が見る世界の経済という観点でいろいろ情報を探してみると今後の先行きと、これが日本の経済にどう飛び火するのかというのが、素人なりに（いや、感覚的に）わかるんじゃないかなと思っています。

んー、もっと英語勉強しないと。。。（ＴＯＩＥＣいつも５００ボーダーでウロチョロだし、、）

これも、週明けが気になるところですが、どうやら、リーマンショックと今回のＥＵ離脱ショックってのは、異質な物らしく。
前者は、純粋は「金融リスクの顕在化」にトリガーをもつ不況だったわけなので、いわゆる、サブプライムの膿をだしきってこれに対策をとっていけば、いずれはその傷も言えるというものだったそうなのですが、

今回のは「地政学リスクの顕在化」がトリガーとなっているとのこと。
これは単純じゃないらしく、英国に端を発して、このＥＵ離脱ムーブメントがＥＵ諸国にどこまで飛び火するかで、リスクがリスクをよぶ「負の連鎖」が始まることが非常に怖い、のだと。

国家間でのリスクですから、すそ野は広いですからね。。。そう考えるとやはり今回のＥＵ離脱ショックは、近年では一番のショックになるのかもしれません。歴史の一ページが大きく変わる、きっかけとなる出来事だったんだね。。。
そう考える日が来るのかもしれません。

ま、我々不動産投資家も冷静にこの出来事を見守ることにしましょう。

さて、

有名どころの不動産投資ブログなどを拝見していると、やはり、融資が絞られるという見方が多勢といったところですね。

円高に振れることで、海外からのマネー流入が少なくなり（同じ１０００万円の物件買おうとしたら、いままでよりより多くの自国通貨をつぎ込まなくてはいけなくなるため、不動産価格が安くないと購入意思が下がってしまうから）投資対象物件の価格が下がっていく、、

という分析が（すいません、どのブログか忘れてしまった。。）すごくロジカルでピンときました。
ということとは、都内のぶっ飛び価格のタワマンはこれから暴落？なんて考えちゃいます。

これを端とし、
日本の不動産価格は地方（の、不当に価格が吊り上がっている物件）物件が大幅下落し、それが徐々に関東にも影響。
都心部の物件価格にも影響してきそう、、、ですが、ダイレクトに価格が大幅下落とはならないような気もします。

カクっと調整が入って、徐々に適正価格に落ち着いていくような、、、そんな感じがしませんかね。
横浜・川崎・都内・都心は、暴落しないで、「あ、これなら買だわ」と言えるくらいの価格に落ち着くような。

で、融資は絞られるから、競争相手が減って、これまでの市況化で、

「うーむ、そろばんがどう見ても合わんから、いまはインカムをちまちまためて、本業からキャッシュをためておくべ。」

と、したたかに構えていた投資家達の独壇場になっていくのでは。。。

一応、僕もその枠に当てはまるべ、って。(笑)

前回のリーマンショック時は、川崎物件（区分バルク）を購入して間もない時期で、物件のバリューアップに躍起だったころだったので、狼狽売りでいい物件をお買い上げ―。とはいかなかったので悔しい思いをしていましたが、

今回は、大丈夫。
準備はできています。

上記、市況が現実のものになったら、不動産業者周りを本格化しようっと。

それじゃ、おやすみなさい。

イギリスEU離脱。不動産投資。さて、融資はどうなる。そんなん、分かりません（笑）

大変ご無沙汰しております。
更新できず、申し訳ないです。

春になり、ちょっとだけ偉くなってしまい、ボスから日々スパーリングを受けているので心身ともにやられております。(笑)
一つのプロジェクトを束ねる立場となり、いやはや、管理職とはこうも大変なのかと思いつつも、この辛さは自分をさらに高みに連れて行ってくれるきっかけと思い奮闘しているところです。

こんな状況で、ブログをＵＰできずに、また、更新のきっかけがなかったのですが、さすがに今日のイベントは不動産投資家、不動産賃貸ビジネス経営者の我々にとっては、無視できないイベントであろうと思い、仕事もそっちのけで家に帰ってきたところです。

「ＥＵ残留」「離脱」は拮抗しており、まさに、『丁半ばくち』の様相。
賢明なトレーダーはこの相場は冷静に見ておく、そんな市場なのかな。。

僕は、「残留に全部！（巨泉のクイズダービー風）」としたのですが、結果は、大外れ。
ＦＸでレババリバリでやっていたら、今頃僕は追証とられて即退場でしたでしょう。(笑)
こわー。ですね♪

イギリスのＥＵ離脱の国民判断。
まぁ、あちら様の御国事情はともかく、このインパクトが世界経済に与える影響たるやすさまじく、日経平均が１３００円近くまで下落した記事を読んだ時には（ちょうど、偉いさんに怒られている最中にスマホにヤフーからトピックスが飛んできた時には、怒られている事実を忘れてしまいました。(笑)）、さすがに一大事が起きているんじゃないかと。

案の定、ネットもテレビも帰ってきたらその話題で持ち切り。

麻生さんも見解だすなど、とにかく遠い国の出来事のとばっちりを抑えようといろいろ頑張っているようです。

メディアでは、ＥＵ離脱は日本企業にとってかなりの痛手となるという話だそうです。
国内に市場を抱える僕の会社などは、あまり実感のわかない話なんですが、、、イギリスを拠点にしている企業の方からしたら死活問題なんだそうですよ。

さて、

不動産投資家、不動産賃貸ビジネスの経営者である我々にとって、とにかく気になるは、この先の金融機関の「融資」の方向性といったところでしょうか。
僕も正直そこしか興味ないのです。汗

僕が期待したいのは、このイベントで、行きすぎた不動産市場にブレーキをかけてくれないかという事。
例の僕が一縷の望みを抱いていた、簡易宿所ネタも、どうやら現状は融資が付きづらく、放置プレイ。（現金でやる意味はないので）

土地から、新築を計画してみようにも、初めて取り組むため、どう算出しても、都内では、うまくいって７％後半。８％台なんてまず無理であることを悟りました。（でも、うまくやる人はやっているようですね。すばらしなぁ。）

こういうご時世では、ある程度パッケージ化された新築ものを妥当なラインで（たとえば横浜エリアであれば８％台で買うとか）買い増ししていくのが妥当なのかもしれませんね。

川崎エリアで１１％、都内で１０％弱で中古が買えた１０年前が夢のよう。

そんな状況でのこのＥＵ離脱ショック。
これで金融機関が目覚めて（だれでもかれでも、融資するのは大変なリスクであること）融資を絞ってくることを期待してます。
これが現実化すれば、当たり前ですが、物件価格は下がるわけで。

金利は高いし、自己資金は多めに入れないといけないし。
そういうマイナス面は出てきますが、これは僕ら、今の市況を静観して力を蓄えている人間にとっては逆に「好機」なわけで。

だって、自己資金多めに入れば、おのずとリスクは低下し、金利は自己努力でしっかり経営すれば、下げることができます。即ち「ちゃんと経営できる人が正しいプロセスで市場に入ることができる」という事だと考えるわけです。
※別に最初は多少金利が高くても、物件価格が安ければギャップは取れるわけですもんね。
何より、安くて、いい物件が手に入りやすい。（これをＡとします）

物件価格が高く（利回りが低く）、立地条件もイマイチだし、で、破たんリスクが高い状況で、ほぼ最低レベルの金利で資金調達をして、まさに「一寸先は闇」的な投資をしているわけですから、ちょっとでも金融市場が厳しくなったら、売却したくてもできない（だって、元金減っていないし、こんな状況では売りたくても、だれも高い金額では買ってくれないしで、八方ふさがりだし、で）、そんな投資家さんがいっぱいると思う。（これをＢとします）

同じギャップがとれるとしても、あなたならどちらを取りますか？
という事となんです。

フツ―の感覚で、フツ―にロジカルに考えればどっちがいいかって話です。（賢明なるあなたならば答えは一つのはずです。え？Ｂだと？(笑)）

なので、僕は今のこの状況は（あちらの御国の状況は、すいません、棚に上げておいて）歓迎、なんです。

ただですね、とはいっても、結局はこのご時世が融資状況に与えるかどうかは、「ナゾ」なんです。

なんとなくですが、ネットが普及し、いろんな人が金融に関する知識や経験値が上がってきているこの状況では、これまでの金融のセオリーがそのまま適用できない気がするんです。いろんな媒体から（真贋はともかく）様々な情報を取捨選択し、いろんな行動が起きているわけですから、ネット普及前の単純なロジックって実はあまり通用しないような。。。そんな気がしませんか？

単純に金融引き締めになるんだろうかなぁって。（期待はしているんですけどね。）

場合によっては、更に日本の不動産市場に海外からマネーが流れ込んでさらに爆騰、、なんてこともあったりして。

さて、どうなることやら。

週明けの市況を注視しておきましょうかね。

追伸：

昨日、某信金さんから僕のケータイに連絡が、「どうも、kanaloaさん。前の担当の○○の同期の▲▲です。その後どうです？そういえば、川崎の物件謄本見たのですが、売却されました？」などと。

『えぇ、売っちゃいました。儲かっちゃいました。』

「そうなんですね♪、じゃぁ、もしよかったら、品川物件の固定期間終わりそうでしたら、乗り換え（借り換え）、考えてみません？」

と。
今の融資って根抵当権なので、債務枠が変わらないので、他金融機関さんからしたら、いくら支払ってもそれだけの債務が残った状態になるらしく、あまりよろしくないなと思っているのですが、これは通常の抵当権に変えられないとのことで。。。なので借り換えに気持ちも傾きますが、、、でも、あまり気軽に借り換えしたらその金融機関との取引が今後厳しくなるので、ちょっと悩んでます。

とりあえずは、この信金さんとのパスは作っておいて、別の融資を受けたいなと思ったので、

『いいっすねー、ちょっとだけ検討してみますかね。あ、で、その先の融資もちょっと考えてみたいのですけど、今度お話しません？』

と。

てことで、近いうちに某信金さんに行ってきます。

品川物件の金利固定期間はあと２ヶ月ちょっとで終わり、ここからいろいろ戦略を練って行動してまいります。

見直し金利は、１％前半。（できれば１％切りてぇ(笑)）

それじゃ、みなさん、良い週末を。