不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(3) 繰り上げ返済という名の、超効率いい「投資」についてちょいと考察。〜来年の金利固定期間満了を見据えた戦略〜

驚異の三連投(笑)
なぜかこのネタ、偉く反響があるので、びっくりです。


あと、あれですね。
最近、昔僕のブログ見て頂いた読者様や投資家仲間の方から、このブログを発掘、、イヤイヤ、見つけて頂いて有難きおことばもらっています。
正直、とっても嬉しいです。


基本的には自分の投資モチベを落とさぬように、が目的の主たる部分なんですが、読んで頂いているあなたにとっても何かしら参考になる情報を提供できるように精進してまいります。
一緒に、ゆっくり年を重ねて、、、イヤイヤ、賃貸ビジネスオーナーとしての成功を目指してまいりましょう!!
※コメントも、お気軽にどうぞ。

1.繰上げ返済と併せて考えたい、「銀行が考える、実質金利」も重要なんですって。


昨日は、繰上げ返済の「本質的な効果、力」について、僕なりにまとめてみましたが、あなたはどうお考えでしょうか?
繰上げ返済は確かにリスクヘッジと併せて、視点を変えることで、隠れた投資効果があるということがある為、ここまで上がりきっている、不動産市場において、一つの有効な手段であることは確かだと思います。


ただ、盲目的にこれをやることが正解というわけでもない、、、の、かもしれませんね。


これは、投資家が置かれている現在のポートフォリオ、そして、資産背景、さらには心理的な要素も含んで、選択すべきかどうか?判断はそれぞれになると思います。繰上げすれば、当然ながら自己資金という存在からなくなってしまうわけですから。
もっというと、銀行の口座からはいったんその自己資金はなくなってしまいます。


昨日の記事で、繰上げ返済のよきところ、として、

   ・現金1000万をちゃんと有効活用できる。(ここは、、、後述しますが、微妙かも)

と書きました。実はこれが今回お話ししようと思っていたことです。


1000万円を有効活用できているのか?否か?と僕が微妙と表現したのは、この見出しのとおり、「銀行側が考える、実質金利」という考え方があるからなんです。


実質金利については、忘れちゃったのですが、、、確か最近の不動産投資本でいうと、

めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資

めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資

のどこぞかに書かれたいたと思います。(今、本が手元にないので章までは失念しちゃいました)


要は、キャッシュフローを融資元の銀行の口座にすることで、表向きの利回りよりも、実質的には高い金利で借りていることになる。という考え方です。
逆に言えば、

1.借入金から、口座に入れたお金(CFとか売却益とか)を引いた額を「実質的な融資金額」と捉え、
2.この金額に表向きの金利をかけて、「実質払うべき金利」を算出し、
3.この額を元々の借入金で割り出した金利が「融資元口座に入れたお金(CFとか売却益とか)が存在することよる、本質的な金利」とみなし、金利引き下げ交渉時の正当な裏づけロジックとしてもっておける。


という考え方につなげることができる。。。だったと思います。
この説明をするって時に赤井さんの本がどっかにかくれんぼしているので、、、僕の事例でお話してみますと、、、


2.実質金利を僕の事例で計算してみます。


えー、と。例のごとく、実際の数字の端数は端折ります。

    借入額:5700万
    表向き金利:2.5%
    口座に入れた額:2500万

を基礎データとしましょうか。

2-1.借入金から、口座に入れたお金(CFとか売却益とか)の総額を引いた額を「実質的な融資金額」とする。

実質的な融資金額 = 5,700万-2,500万 = 3,200万・・・(a)

2-2.この金額に表向きの金利をかけて、「実質払うべき金利額」を算出し、

    実質払うべき金利額 = (a) x 0.025 = 80万・・・(b)

2-3.この額を元々の借入金で割り出した金利が「口座に入れたお金(CFとか売却益とか)が存在することによる、本質的な金利」とみなす。

    キャッシュフローを融資元口座にいれている際の本質的な金利 = (b) ÷ 5,700万 ≒ 1.4% (!)


となるわけです。



、、、なるほど、、、そういえば、別の金融機関に相談に行ったときに、「あー、kanaloaさんの現状だったら、ウチは1%台前半で行けますよ。」と言っていた背景には実は上記「実質金利」ロジックが彼らに「感覚的に」備わっていたからなんじゃないのかな。と腹に(今)落ちましたw。



現状は、これに、5年分のキャッシュフローが数百万あるので、下手すれば、1%を切ることができる、、、というロジックが成り立ちます。

3.、、、と、考えると、繰上げ返済の使い方を、もう少し戦略的にやる必要がありますね。。。


融資元の銀行口座に、現金があることで、金利交渉時の強力な後ろ盾になることを考えた場合、少し戦略的にやる必要がありますな。
例えば、、、


昨今のお金じゃぶじゃぶ池状態と、国の借金状態、国際金融情勢(金利下げ合戦中、アメリカどうしようか悩み中)を考えたときに、少なくとも、2年程度は急激に金利が上昇することはちょっと考えにくいです。


なので、来年の9月の固定期間満了時には、繰上げ返済せず、現状の口座にさらにキャッシュを積み上げ、「実質金利」で金利交渉をして(さらに、他行のにおいをちらつかせて、、、)、


目標1%を切って、以後は変動金利に切り替え、金利見直しの半年後、に市況を見て、


  • その辺で頃合いのいい物件が見つかれば、自己資金を適度に使って、購入。多少の余力を残しておいて、残りは品川物件の繰上げにまわす。
  • 物件なければ、半分の自己資金を返済し、更にCFをUP。半分は残しておいて、物件を探す。


とかすれば、かなり理想的なカタチになるんじゃないでしょうかね。


繰上げ返済をやる条件は上記のとおり、人によりさまざまなので、上記のようなロジックでその人に応じた「適切な」対応をしていくべきなんでしょう。


繰上げじゃなくて、とにかく、キャッシュを融資元口座に集結させて、1%台を切る金利が実現できたならば、それはそれで、かなりCFが向上するわけですからね。


この辺のファイナンスアレンジは、常に市況をにらみながら、金利交渉時に最適解を見つけ出していくという結構面白い取り組みになると思います。


「繰上げ返済を考える」のお話は、一旦これにて終了でございます。


それじゃ、良い週末を!!!