日本における民泊をどう見ていくべきか。

こんばんは。
土曜は、先週紹介いただいた、建築センスのいい業者さんが手がける都内南部某私鉄沿線、人気駅から徒歩数分にある新築物件の内見をさせて頂きました。
非常に建築センスがよく、空間の使い方が素晴らしいなと感じました。

では、その物件が「投資として合うのか？」ということですが、、、
それはまた、別問題であります。（ここが難しい）

販売を委託されている業者さん（某大手信託系の不動産会社ですが）から、結構潤沢な内容の資料をいただいて、建築単価が大体概算でみ見えましたが
坪１００万チョイ。（たっけー）

そりゃ、そろばん合いませんわな。

僕らはしょせん建築に関してはど素人（どんなに机の上で頑張っても、現場に携われない以上、ど素人です。）です。
建築に強い専門的なブログ（たとえば、ここ
kkenji1.blog63.fc2.com
。歯に衣着せぬ内容で痛快で好きです。内容もかなり玄人好みですし）

では、既に、建築費用が下がりつつあるという話題が上がっています。
まだまだ、表面的にはイケイケな雰囲気があるように見えますが、足元では、段々梯子をはずされる条件が整いつつあるということと考えるべきなんでしょう。

上記物件も、作りは非常にいいのですが、若干値付けが高いせいもあるのか、
新築で、人気駅からほど近いのに、空室（売り主が建設会社なのですが）が複数ありました。

販売業者の担当さんは、「いやー、あまりこの業者さんは熱心に募集はかけていないみたいですよ。」とのことですが、果たして本当なのかしら。というのが正直なな疑問です。（利回り低くしたいのなら、NOI下げちゃアカンでしょうに。）

もしかしたら、あまりに建設費用が高くついてしまって、このような状況になりつつあるのでは、と勘繰ってしまいます。
※木造新築ですが、表面利回り５％台でしたからね。。。

上記サイトの情報が真ならば、今後大工さんが余っていくことになりますから、これは即ち建築費用の低下につながります。
とすれば、この業者さんの建築費用も下がっていくのではとも思っています。

ただ、そうはいっても、劇的に安くはならないとも思います。
なので、そういう状況でもキャッシュを残していくために何をしていくかが重要なんでしょう。

一つのアプローチが、既にご存知の「民泊」ですが、
すでに、Airbnbは、都内は飽和状態。
目論見通りの利益はすでに出ない状況にあると聞きます。

また、今年の４月から、法律も厳しくなるという事もアリ、果たしてこれが民泊のビジネス領域にどのくらいのインパクトを与えるのかは、静観してみようと思う次第です。

こういった懸念もあることから、僕は昨年１０月頃から「簡易宿所ビジネス」を「新スキーム」としてとらえて、気づけば半年悶々としてきたわけです。
（残念ながら、このスキームは金融機関から「通常の事業」と捉えられ、かつ、僕が対象としていたエリアは、融資対象外ということもあり、戦略を見直さざるを得ない状況です。）

ですが、既にやっている人はやっていて、書籍もちらほら出始めています。
ある程度市民権を得て来たら、融資サイドも（最近は一般レジはなかなかそろばん合いませんから）姿勢を変えてくるかもしれません。
事実、僕のメインバンクの担当者さんも僕が最初に説明したスキームに関しては、興味津々で、いまだに「あれって、なにか進展ありました？（あ、実は都内物件であれば、融資できるかもという打診受けているんですが、今度は物件が出なくて、、、いや、困った。）」と質問受ける状況です。

銀行さんも気にしているんです。「民泊」は。
なので、この簡易宿所ビジネスも軌道に乗れば、一気に融資の道が広がります。
きっとあっという間に群雄割拠の時代になると思います。

ちょっとだけ違うのは、「運営ノウハウと費用面の」ですが。
今でこそ、ノウハウが限られていますが、遠からず、コモディティ化していくでしょう。

となると、「簡易宿所ビジネス」ですら危ないってことになります。
ましてや、ビジネス要素が強くなるわけですから、リスクだけが膨らんでいく可能性だってある。

そんなことを考えていた時に、ちょっとヒントとなる書籍を見つけたので共有。
なんとなく書店で不動産投資系の本をみていたら目に入った程度で購入したわけですが、
示唆に富んだ素晴らしい内容でした。

満室の3倍儲かる非常識な投資法――手取り1800万円らくらく稼ぐ合法的裏ワザ

現在、主流（とはいえ、まだまだ小規模ですが）の簡易宿所ビジネスのスキームの、もう一歩先の発想で取り組んでいるという点でとても面白いです。

キーワードは「用途変更」です。

冒頭の異常に高い物件ですら、このヒントを使えば、場合によっては、その倍の利回りを狙える可能性があります。

現状は、この「用途変更」が大しては要らない１００平米以下の建物で簡易宿所ビジネスが動いていますが、僕自身もう少し規模を大きめにした方が面白いのに何でやらないんだろ、、と思っていたところに、この書籍が一つのヒントを出してくれています。

近いうちに、上記業者さんにヒアリングに行ってみます。
この業者さんの強みは、建築センスだけでなく、他業種（ホテル・レストラン）経営をやっているため、発想がマルチであるという点。

民泊は、要はひとに泊まって頂いて利益を得るという意味では、ホテルと何ら変わらない（やる規模と範囲とノウハウが若干違う程度）はずですから、彼らのこのマルチな能力を借りて事業化できないものか。

一枚提案書にまとめて、今度掛け合ってみます。

彼らは企業としての規模がそれなりなので、チマチマした民泊は興味があってもなかなか手を出せないと踏んで、僕が「資金を出して、ビジネスリスクもとるから、建築と、運営のノウハウを貸してくれ」というスタンスで。

だったら、相談に乗ってくれると思っています。

他にもそういう業者さんを探そうと思います。

場合によっては、作戦夏ころから停滞している、別エリアの新築企画もこのアイデアを転用できんものかと画策しております。
上記本のとおりであれば、戦略は立てられるんで。

と、まぁ、経済の潮目で悶々と日々を過ごす僕でございます。
いまは、こういうスタンスでいいのかなって。

では、明日から頑張っていきましょう！！！
おやすみなさい。

イールドカーブが逆転している？（景気後退の兆し？）〜行きすぎたこの不動産市況にどう影響がでるか？〜

昨日は、ちょいと信託銀行系不動産業者からの紹介物件を見に行ってきました。
ウワモノはすごくいい素材を使った物件で、建物好きの僕からすると「とってもほしいし、きっと融資出るんだけど、、、でも価格と、銀行評価のギャップがかなりあるから、買い増しが出来なくなる。」ってことで見送りました。

この業者さん（建設の）のセンスは本当にいいです。
今度、訪問してこようかと。

イールドカーブってご存知です？

イールドカーブとは、単純に言うと、長期金利と、短期金利といった「償還の異なる金利」を横軸：期間、縦軸：金利でプロットしていったものだそうです。

ご参考：金融用語辞典
http://www.findai.com/yogo/0086.htm

　　不動産投資の市況をマクロで見るための良い指標はないものか？

という観点でいろいろ調べていたのですが、不動産投資という切り口では視野が狭くなりそうなのでもう少し、多面的に経済を見てみようかということでたまたま金利の切り口で見ていたところ、以下の本を読み返したらこのキーワードが見つかったというわけです。

2015 世界大恐慌の足音が聴こえる (一般書)

これの、第四章に記載あります。

なかなか、おもしろい指標ですよ。

一般的には、

• 短期の金利が低く期間が延びるにしたがって金利が高くなる場合⇒順イールドカーブ

• 短期の金利が高く期間が延びるにしたがって金利が低くなる場合⇒逆イールドカーブ

と考えるべきらしいです。
単純に考えると、順イールドカーブの場合は景気が上昇している状況で、逆の場合は景気はほどなく失速し、景気減速局面だそうです。

逆イールドカーブの場合は、金融機関が短期金利が高いから貸し出しを渋る。→金融機関から融資を受けられない企業が窮して、積極的投資を控えるようになる。結果、景気は減速していく。

という構図なんだそうです。

ロングスパンで短プラと長プラを眺めてみますと、、

イールドカーブをその年ごとにグラフで見ていければ面白いのですが、さすがにこれは大変なので、そのネタの一部となる、短期プライムレート（短プラ）と長期プライムレート（長プラ）の推移を日銀で提供しているようでしたので、こいつをexcelにプロットし、グラフ化してみました。

　　　　　図.超ロングスパンで短プラ・長プラをプロットした図（縦軸：金利（％）、横軸：年）

グラフ化してみて思ったのですが、

　　　　興味ぶけーな。これ。（笑）

です。
ちょうど僕が、不動産投資に手を染め始めたのが、２００５年の暮れ。
最初に川崎物件を手に入れたのが、２００７年の夏。
２００８年暮れのリーマンショックを経て、
東日本大震災（ここだけは、興味深くなく、悲しい出来事でしたが、、、）ののち、品川物件購入。
（グラフにプロットしてみました。）

確かに、川崎物件を購入したころに、金利上昇局面に入っており、恐らくこのころは、順イールドカーブを描いていたのでしょう。
そのご、リーマンショックを契機に、長期金利がジリジリと低下。このころから、イールドカーブはだんだんフラット化してい行っているのだと思います。

僕が品川物件を購入した当たりから、短プラと長プラの関係が逆転しています。

そして、先日、日銀が、マイナス金利へ着手。。。

恐らく、現状は、イールドカーブはほぼフラットながら、若干の逆イールドカーブを描いているのではないかと思います。

即ち、数字が言うには、「そろそろ景気後退局面にさしかかっているんじゃねーの？」と。

そういえば、日銀が最近短期の国債の買いオペしていたかと思いますが、実はこの逆転現象のさやをできるだけ小さくしたいのではないか？
という憶測も成り立ちますね。

で、要は何が言いたいんだ。ですよね。

あくまで、世の中の定性的・定量的な情報から考えますに、

• どうやら、イールドカーブは超微細ながら、「逆イールド」を描いている⇒数字が言うにはそろそろ景気下降局面では？と。

• 相変わらず、物件が高止まりしていて、ありえない価格で中古・新築問わず取引が続いている。

• だけど、ボチボチ、買える人が絞られつつあるような。。→最後のたよりの不動産の取引にも影響が出てきている？？

ということから、不動産投資の市況も「現時点がピークなの？」というところでしょうか？

ただ、、、
過去の逆イールドカーブの世界事情と今回の逆イールドの世界事情はだいぶ違っているようで、
これまでの常識が通用するかは微妙かもしれませんね。
（各国、必死にお金ばらまいているようですしね。）

上記著者は、大体１０年スパンで世界経済は恐慌になるといい、

• ホップ（リーマンショック）

• ステップ（ギリシャ危機）

を踏んで、いよいよ仕上げのジャンプの時期がここ数年の間に始まると言っています。
しかも、これが、「７０年に一度の大恐慌である。」とも。（ヒエー）

流石にこの大恐慌がどの程度に、いつに、というのは誰にもわからないと思いますが、
少なくとも、現況よりよくなるシナリオは、僕には描けません。
そもそもここ数年の景気は、官製であること、みなさんご存知ですものね。。。

「メッキはいつか剥がれるものです。」

これを、不動産投資家、不動産賃貸ビジネスオーナーである我々がどうとらえ、現状のポートフォリオを組み立て、組みなおしていくのか？

いよいよ、正念場が見えてきたようです。
頑張ってまいりましょう！！

※むー、でも、こんだけ金利低いんだから、物件欲しい。。。（これが本音だったりする）

（その2）都内私鉄徒歩４分、築１０年以内物件（見送ったけど、、、欲しかった。。）

こんばんは。
今日も大好きなJUJUのアルバム「YOU」を聞きながらの投稿です。
妻子持ちのアラフォーオヤジが聞くにはちょっとキツイんでないの？というあなた。
えぇ、その通りだと思います。でもいい曲。いい声してます。JUJUさん。一度でいいから、ブルーノートで彼女の歌声を聞いてみたいもんだ。

さてさて。話を標題に戻しましょう。

ネットに転がっていた、とある業者さんで扱っていた都内の物件。
スペック的には以下でした。

• 都内南部、某私鉄各駅停車駅から徒歩４分

• 木造、築１０年以内

• 評価は都内にしては十分

• 間取りも絶妙、広めで、セキュリティも配慮

• 利回り６％前半

利回りの低さ故に、イールドギャップ云々という細かい理由（詳細は前回に記載）で指値交渉をしてみましたが、やはり業者さんからの回答は、

　　売り主さんの、抵当が外せない。

というものでした。
残念。

現時点で値下げした７％前半での買いあがり、、、あ、いやちがうな、売値での購入も頭をよぎりましたが、踏みとどまりました。
もちろん、場所柄の市場の強さ（近郊エリアの新築７％の利回りとは持つ意味が「本質的に違う（＊１）」こと）、
流動性の高さを考えればこの利回りでも買う価値はあるにはあるのですが、、、

もう少し効率よくビジネスを回したいという思いもあり、、、
結果としては、見送ったというものです。

（＊１）：近郊エリアの新築７％の利回りとは持つ意味が「本質的に違う」とは、どういうことか？

都内の駅力のあるエリアでの新しい物件の表面利回りと、首都圏近郊都市の駅力が「イマイチ」なエリアでの表面利回りの持つ本質的な部分は全然ちがうということをここで（自分用にという意味でもおさらいしてみます。

表面利回り＝１５％、２０％、、、とってもいいいびきですよね。
僕も大好きです。

このブログを読んで頂いている聡明なあなたであれば、いまさらこれについて説明は不要だと思います。
この表面利回り程、「フワフワしたあいまいな、実態のない数字」であるという事です。

よく、不動産投資で使われる数字である、「ＧＰＩ（グロス・ポテンシャル・インカム）」とマイソク（不動産の広告チラシ）で見られる「表面利回り」をごっちゃにされている方を見受けますが、これも全く別物です。

言葉の意味を抑えてみてください。
グロスポテンシャルとは、「潜在的な力」を意味しています。
GPI 不動産投資でグーグル先生で引いてみると、上位に示される説明では、

空室や滞納による損失が全くないと仮定した場合における年間賃料収入総額(満室時賃料)のことで、物件から得られる年間の最大収入額を意味します。

などとあります。これも間違いじゃないのですが正解でもない。

大事なのは、

その物件が、「本質的に、その市場においていくらの収入をその年に叩き出せるか？（ただし、空室・滞納なしで）その力のこと」という事なんです。

ここを読み間違えないようにしてください。
なんとなく、売り主側の業者から得たレントロールを見て、じゃぁ、ＧＰＩがこれだ！というのも間違い。

レントロールの値には「遅行性がある」と考えるべきです。

なぜかいうと、その値は、数年前、（場合によっては１０数年前）の値だったりしており、今現在の収入力を示していないから。
今現在の収入力を得たいのなら、やはり物件の現地に飛んで行って、周辺の業者へのヒアリングを最低３社をやってみないとわからない。
若しくは、遠隔地からの投資であったとしても、最低は、ＨＯＭＥＳとかの募集賃料相場をみたり、信頼できる業者からの情報を多面的にとらえて、この値を捉える必要があります。

ここを間違うと、それ以降の計算がいくら正確・精密であったとしても、「意味のない値になる」という事になります。

だって、物件の本質的な価値をしめす最初のインカム値が狂った値だから。

話を「近郊エリアの新築７％の利回りとは持つ意味が「本質的に違う」とは、どういうことか？」に戻しますね。
つまりは、その表面利回りが示す値は、「本当にその値どおりなのか？」という点。

• 実は、その値を精査すると、ＧＰＩベースでは、６％になっちゃった。（よく新築では、水道をひくための予算が別建てで計算されていたりしてそれを組み込むと平気で１％の利回りが下がったりします。

都内の需要が高いエリア以外ではこういうことが頻繁に見られます（よく、ネットで出回っている新築物件のこういったエリアの物はＧＰＩ引き直すと大抵軽く１％は低くなったりします。）
需要が低いこういったエリアで大した間取りでもなく、ニーズもろくに反映せず、部屋数だけをムリクリ増やして利回りを稼ぎ出している（つもりになっている）物件に手を出してしまった投資家さんを数名存じていますが、（本人もそれを後に認識されて、苦労されているご様子でした。。。）こうなっては遅いので本当に気を付けてください。

これに対して、僕が検討していたこの物件は、賃貸相場の調査、実際に近隣の業者さんへのヒアリング、店頭の物件チラシの調査から、ＧＰＩベースの方が表面利回りを上回っていました。

しかも、物件の質も非常に高い。
街の雰囲気も落ち着いていて、地に足がついている。

だから、ＧＰＩベース８％後半位で築１０年以内であれば、十分ＣＦが取れると判断した為、「欲しい」と思ったのです。
ただ、売り主の「値下げしたつもりの」価格では、僕の保有・売却シナリオが成立しない為、やむなく、指値。（実態としてはもう少し買いあがればいけそうだったという後日談あるにせよ）指値通らず、断念。

となったのです。
恐らく、指値前の価格でも現金買いの方でしたら、非常にいい買い物になっていると思います。
僕はレバ効かさないといけませんからね。冷静に。冷静に。というわけです。

ならば、物件を選定する際に何を基準に攻めていくべきか？（僕の持論ですが、、）

では、物件選定で、どうやって最初の網掛けをしているか？
これはあくまで僕の「選定勘」ですが、、、
そうですね、この選定勘は、

• まぁまぁ自己資金を持っている

• 自己のバランスシートも債務超過ではない

• 手持ちが築古で、ポートフォリオ的には、次は新しい物件と組み合わせたい

• リスク志向は、ミドルリスク・ミドルリターンのドメインだけど、その中でもリスク志向は高いほう

という立ち位置の人であれば参考になると思います。
※投資におけるリスク志向は、「あんたが良いと思えば、それで良い！（というか、大きなお世話じゃ！）」なので、強要しちゃあかんものなのです。

で、選定勘ですが、、

1. まず表面利回りは無視する（あとで、へー、そんな利回りなの。という程度にしか見ない）
2. 自分が調査した結果「賃貸需要が高い」というエリアに絞る
3. 物件の面構え（＊２）がいいかどうかをある程度見極める
4. 物件価格と金融機関がみてくる評価のかい離をある程度みる

という感じで選定していきます。
ここでの注意ですが、賃貸需要が強い＝大きな駅というわけでもないのでそこはご注意。
例えば、地方では、駅なんてどうでもいいそうですから。また、都内でも大きな駅の近くの各停の駅であれば、乗降客数が小さく（たとえば、１万人いかないとか）ても、マーケットが大きな駅まで狙える（その駅までどフラットで歩いて２５分切るんだったら、普通に歩いてそこまで行く人はいくらでもいますから）ことがあります。

で、物件の面構えですが、新しいからいいというわけでもなく、あくまで、間取りが今後自分でいじれるものであるか？購入時点で十分に将来のニーズにも耐えうるものであるのか？周りは汚くても、ちょいと掃除すれば、ちょいと塗装すればガラリと雰囲気が変わるのであれば、それは逆にお買い得という考え方もあるんですよね。
この辺で面構えが良い、もしくは今は悪くても直せば光るやつは、面構えが良いと僕は考えるようにしています。

で、物件価格と金融機関が見てくる評価とのかい離を見て、これが明らかに価格の方が高ければ、相応の指値もアリだし、自己資金を突っ込んでこのかい離を埋めてしまってもいい。

これと、ＧＰＩから経費やローン支払いを抜いたＮＯＩと、自分が「このエリアならこの程度の利回りで回せる」という利回りで価格をはじいてみる。
（この時点で、売り主の想いとかは気にしません。）

で、この価格が、べらぼうに売値からかい離しているのであったとして、それでも指値をすべき素晴らしい物件であるならば、そのロジックを誠実に業者さんに伝えてトライすべきだと思います。

僕は現在、「このエリアならこの程度の利回りで回せる」、この「利回り」が、大体現状の利回りから＋１か＋２％程度高いところにあります。
なので、なかなか指値が通らない。。。

頑固と言われればそれまで。（投資機会を失ってしまうぞ。と言われそうですが）
見方を変えれば、「これはぶれない軸」。

だって、普通に売っている価格だと明らかに儲からないから。。

不動産投資は、不動産賃貸ビジネスですから、儲からないといけません。（ちゃんと、世の中に価値を提供する、という前提で、です）
ボランティア精神でよしとするならば、それはそれで結構ですけど。違いますよね。

しばらくこういう状況が続きそうですが、この状況、どこかで潮目が変わると信じて、毎日、これからも市場と会話を続けていきます。

※今日もまた、２件ほど面白そうな物件があったので、数字の精査と価格設定をしております。

同じ状況にあるあなた。
めげずに、毎日の積み重ねをしていきましょう。それこそが、地に足の着いたビジネスですから。

ちょうどＪＵＪＵのアルバムが終わったので、この辺で。
おやすみなさい。

（その１）都内私鉄徒歩４分、築１０年以内物件（見送ったけど、、、欲しかった。。）

曇天ですが、今日はJUJUの音楽をバックにブログ、書いてます。
アンニュイな週末にはもってこいの音楽ですね。

さて、最近立て続けに物件に買付、、、の前の交渉で駆逐される日々ですが、一応のちふり返られるよう、メモを残しておこうと思います。

都内南部、私鉄某駅から徒歩４分の物件を見つけた。

この物件は別に業者さんから紹介を受けたわけじゃないのですが、たまたま、この業者のポータルを覗いていたら、気にかかる物件だったもので詳細を調べていったのです。

スペックは以下

• 都内南部、某私鉄各駅停車駅から徒歩４分

• 木造、築１０年以内

• 評価は都内にしては十分

• 間取りも絶妙、広めで、セキュリティも配慮

• 利回り６％前半

まぁ、利回りだけだと「まぁ、そりゃそんなもんだわな。」という投資家目線では平凡な物件。
普通に購入したならば、資産化するまでに時間がかかる一方のもの。
立地を考えた場合、近隣に有名なでっかいターミナル駅があるため、経営上のリスクはほとんどないと思います。

ただ、先日の記事にもある通り、価格が高い＝ＦＣＲが低いってことです。
もともとスペックが高い状況でこの状態なので、この値を上げていくのは結構大変。
何せこの市況ですから、物件価格をこれ以上吊り上げることでＦＣＲを上げていくのも大変だし、ましてや、家賃を釣り上げることで利回りを上げていくのも非現実的（むしろ下がっていくことを考えるべき）です。

例の「イールドギャップ」をとりづらい状況。下手すると長期スパンで見たらマイナスのギャップになりかねないリスクをはらみます。

と思っていたのですが、ある日、そのサイトで、「値下げ」の文字があり、利回りが７％台に代わっていました。

　　はて。この市況で値下げとな。何かあったのか？？

とりあえず、業者さんに連らくして、該物件の資料を片手に、現場へ直行してみました。

物件は、立地条件、作りもしっかり。それで値下げをしているってことは、、、

現地の最寄駅から物件までの道のりはどフラット。
商店街も明るく、ふるさと新しさがうまくミックスして、すたれた感がない。

※都内で、投資対象とする判断はこういうところが重要だと思います。
ここは数字で現しづらい、「定性的な」観点となりますが、お金を払っていただく店子さんは、人です。
その街への「住みやすそうだなぁ。」「住みたいないなぁ。」を決める尺度って、実はそういうところだと思うのです。
僕自身も独身時代賃貸に住んでいましたから、あながち間違っていないと思います。

　　この物件は、値段さえ合えばアリだな。

そう思った僕は、現地で嫁さん、子どもと別れ、業者へ訪問することに。
連絡した際、業者さん曰く、この物件は彼が専任で依頼を受けているらしいとのこと。
という事は、状況によっては「できるだけ早く制約したい」という心理が働いていると思って、Face to Faceでの交渉に移った方がいいと思ったためです。

やはり、売り主さん、事情がありそうだな。

業者さんの事務所へ行き、担当さんに状況を聞きました。
やはり、売り主さん、事情があってさっさと売りたいようです。

流石に、都内のあの規模の物件で、新しめであったとしても、６％台（まぁ、家賃はむしろ安めの設定でしたのでこの利回りは実は実力値以下ともとれましたが）は反応がなかったらしく、その業者さんが売り主さんを説得して、７％台に落とした。。

というのが経緯だそうです。

とはいえ、この利回りでも僕は手を出せない。（理由は上記参照）

『このご時世で、こういう購入額希望をだす僕もダメだと思いますが、表面で８％台に持っていけませんか？、もちろん、ありえない価格かもしれないのでダメなら担当さんの方ではじいてもらって結構ですよ。』

※家賃設定が安めだったので、これで価格交渉が成立すれば、適正家賃で、９％弱まで持っていける目録での指値でした。
　都内で、これだけの条件で現時点でここまで持っていければ、どう転んでも十分キャッシュもたまるので。

「うーん、昨日値下げしたばかりなんですけどねー、それって業者価格ですよー。kanaloaさん。」

『ですよね。まぁ、ダメ元です。ただ、もし、売り主さんが売る必要があって、確実に売却できる相手が欲しいのであれば、私であれば確実に融資持ってこれるので、心の隅っこに僕の存在を意識して置いていただけますか？』

と伝えておきました。

実はこの売り主さんは、聞くに、最近、差し押さえみたいなことをされているようで、この辺を考慮して、抵当が外せるぎりぎりの価格で攻めてみようと思ったのも裏事情としてあります。

こういうときは、「僕ちゃん、とっても買いたいの」オーラは封印するのが鉄則ですものね（笑）。

「あー、でも、この売り主さん、実は業者さんなんで、もしかしたらもあるので、私から話してみますよ。」

『あ、ありがとうございます。でも、売り主様の物件に対する想いとかもあると思うので、無理に言われなくても結構ですよ。』

そう伝えて、その日は終わりました。

数日後、業者さんから連絡がきたわけですが、
結果は残念。。。でした。

その辺の背景については、後編にて。
あなたの、今後の不動産投資活動のご参考までということで。

良い連休をお過ごしください。

【VOL.3】儲けの本質のベースはあくまでイールドギャップ：〜不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン（借金）との正しいつきあい方（自分の頭のなか整理用）〜

昨日、メインバンクの担当さんから突然連絡があり、
「ご融資の打診ありがとうございます！！！」
と。
「へ？一体何の話？」と聞くに、どうやら、先日残念ながら見送った都内私鉄沿線４分の超欲しかった物件の業者さんが問い合わせしてきたようで。
僕も銀行の担当さんも要らぬ期待をしてしまった。。。どうでもいい話ですね。

１．イールドギャップってなんなのよ？

さて、前回の記事で物件儲けの本質は、イールドギャップからもたらされるという内容を書きました。

で、そのイールドギャップは何からもたらされるかというと、

• FCR ( 全額自己資金で購入した場合のNOI利回り）

• K％（ローンの全額に対する、年間総支払額の割合）

FCRからK%を指しいいたもの。です。

FCRは要は、年間の総収入から運営費を指しいいたもの、を、購入総額（物件価格＋物件購入手数料（ざっくり物件価格の８％））で割ったもの。と捉えてください。※横文字にするとどうもとっつきにくい方。こんな感じでピントきますでしょうか？

FCRからK%を引いいた額を端的に言うと、

• 物件購入の際、全額自己資金で物件を購入できないあなた（僕）がいます。

• 購入するためには、自己資金＋残りの金額を金融機関さんに協力してもらって、融資してもらうことになります。

• 当然ですが、金融機関は、融資をすることでご飯を食べている人たちだから、お金を貸すことで、手数料である「金利」をもらうことになります。

• あなた（僕）は、自己資金分から得られた収入（これはまるっと自分のもの）と、家賃から得られる収入を、毎年元金＋金利を支払って、金融機関とそれを享受します。（シンプルに言えば山分けですｗ）

• のこった残金（すなわち、ローンしたからこそえられた儲け）＋自己資金分からえられた儲けが、年間のキャッシュフローということになります。

上記の「ローンしたからこそえられた儲け」を算出するための数値が、ローンコンスタント（K%)ということです。

あったりまえですが、ローンを組む目的は、「あなた（僕）一人の資金力ではこの不動産賃貸ビジネスがやりたくてもできないから、他人のお金の力を借りてビジネスを開始し、そのうえで、儲けを得ていく」ことですよね？

「ローンしたからこそ得られた儲け」の値が得られなければ、ローンをする意味がないということでもあります。

自己資金１０００万突っ込んで、FCR7%であれば、７０万儲かる投資があったとして、アパート投資で自己資金１０００万の物件を購入して５０００万の物件を買って、手取りが５０万だったら、やる意味があるか？ってことです。

前回も言いましたが、「よほどストイックな人でない限り、やる意味なし」と考えるひとが大半だと思います。

2. 僕の品川物件の購入時点でのイールドギャップはどのくらいだったのか？

では、僕の品川物件ではイールドギャップはどの程度だったのか？

購入当初は、FCRが6.51%(なかなかでしょ？今は、賃料下がった部屋あるので、６．３６％ですが、それでもまずまず）でした。
で、ローンコンスタントは、５．４７％でした。
お、意外とギャップなかったのね。

今年の夏の終わりに、ローンの金利固定期間が終わります。（当時東日本大震災あとともあって、金利設定と固定期間設定に非常に悩んで、リスク回避をとにかく考え、結果として５年固定としました。が、今思えば、あれだけネガティブ相場なんで、３年とかにして金利低めにしてもらうという判断が正しかったのかもしれません。難しいですね。）

さて、５年経過した時点のローンコンスタントはどのくらいか？弾き直してみます。（そういえばやってなかったので）
ローン金額は差し控えますが、結果としては、
購入時点のFCR（６．５１％）前提で、６．４５％。
現在のFCRは、（６．３６％）。。。　　　あれ？　。。。

。。。
。。。。
。。。。。

これって、「逆レバじゃん！！！」（げー！！！）

おいおい。
おいおい。こんな悠長な記事書いている場合ではないではないか！！！

０．０９％だけど、紛れも無く、逆レバだ！！

一応、年間のキャッシュフロー的には、十分プラスをキープできる程度のものですが。
えー、想定していませんでしたが（笑）、こういった形で、ローン返済が進むと、このローンコンスタントという数値は上がっていくものです。
（年間総支払額➗ローン残債　なので）
僕の現在の投資は、全額自己資金で、６．３６％の投資できる物があるとしたら、現時点では、ローンした分からのキャッシュフローが逆にマイナスに働き、その分が自己資金分のリターンから差し引かれている状態といえます。

ん？。。

いや、待てよ。なんか違うような。。。

ネット収入は（多少減少しつつ＝FCRは下がり気味）でも、年間総支払額（ADS)は変わらないのだから、CFも殆ど変わらないんだけど。。。
もしかしたらFCRの算出の仕方が問題なのかしら。

FCR＝NOI➗E＋LB　（全額自己資金の場合の初年度利回り）

。。あー。もしかして、５年経過しているから、FCRの計算の仕方がちがうのかしら？？

正しくは、、、

FCR=NOI➗E+５年経過後の残債？

これで割ると、FCR＝7.24%
K%＝６．３６％

だとしたら、大してキャッシュフローに大きな変化はないから、今の状況（年間CFの状況）とマッチするんですけどね。。。

ただ、FCRって、経年でLBを減らしていくという考え方は正しいのでしょうか？
今度猪俣さんに聞きに行こっかな。（他のサイトで使われているFCRって表面的なところしか触れていないし。）

兎にも角にも、ローンコンスタントは確実に上昇しているわけですから、これを下げる対応が必要です。
現在、現金が川崎物件の売却でかなりありますから（さっさと現物に変えたいんです。。。）、この際に思い切り金利を下げることにします。

例えば、残債を２０年、金利１．２％（多分今の僕の資産状況ならここまでなら行けると思う）であれば、ｋ％４．７９％
これなら、仮に初年度のFCRとかわらなくてもCFは十分に取れますね。

更には、自己資金を若干繰り上げして、LB(残債）を更に下げることで、ほぼ、安全圏に入ることができるはず。
ただ、自己資金繰り上げ返済をシナリオとするならば、変動金利にして、半年見直しという単位しておき、その間に物件を購入するというシナリオもありますね。

僕はこんな感じです。

常々思うのですが、イールドギャップの特性（FCRとK%のギャップ）から、やはり、物件の仕入れは重要になると思っています。すなわち物件購入総額のことです。
これが大きいと、FCRはスタートから小さいわけです。
昨今の融資状況は１％台で２５年以上なんてザラのようですね。ただ、これ以上のギャップをとるのはもはや厳しい状況にあると思うのが正常な感覚だと思っています。だって、FCRが５％平気できってきますから。

ちょっとした物件の運営状況によって、FCRがさがる（裏を返せば、NOIが下がる）と、あっという間にK%とのギャップが狭まって逆レバになりかねませんし、逆にFCRを上げるのは結構きついと思っています。
特に対して需要が無いエリアで駅から１０分付近で新築だワ～イ。とかで買ってしまうケースとか。
もともとプレミアが乗っかっていたら最悪です。
数年の後に逆レバ確実で、金利交渉したくても、もともと下限に近い金利なのでそうそう下げてくれるとは僕は思えない。金利もヘタしたら上がるかもしれない。

とすると、早々に損切りで売却。。。という憂き目も。
いや、売却できればいいけども、それすらできないとなると。。。

ちょっと、怖いっす。

ということで、現在の市況で、普通に出回っている、普通の新築で、明らかに新築プレミアムが乗っかった物件を購入するのがいかに危ないか。
今一度、冷静に考えてみたほうがいいかもしれませんね。

※でもなー、FCR６％なんて最近みたことないなぁ。（こないだ、FCR6%超えできそうだったんだけど。。。無念！）

【VOL.2】儲けの本質のベースはあくまでイールドギャップ：〜不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン（借金）との正しいつきあい方（自分の頭のなか整理用）〜

先週、都内の某私鉄駅徒歩4分の超好立地の物件で、もう少しで形になりかけた交渉がありましたが、結果は撃沈。
この辺の経緯については日を改めて。結構いいところまで行ったんですけどね。（くやＰ）

さて、間にオリラジネタを挟んで、本論へ。

不動産投資での儲けの本質はたぶんイールドギャップのはず。

不動産投資のセオリーって、木造・区分・ＲＣ・戸建て・シェアハウス・民泊・簡易宿所（これはもはや旅館業ですが、本質はまだ不動産投資の色が残っているので）と色々あります。

あらゆる投資家があらゆる努力をして、成功した結果「この方法がベストだ！この方法以外は邪道だ！」的なことを書かれる方いらっしゃるようですが、僕個人としては、別に手段はどうでもいいんじゃないかなぁという立場です。
その時々の、経済状況、投資家・オーナーの資産背景、融資の場風によって、適切な手段をとっていくのが正しい投資家・ビジネスオーナーであるはずなので、あまりたくないなぁ。という感じです。

昔は、僕もやるならば、地域でいえば、都内・神奈川東部と限定していますが、それはあくまで「僕が知っている場所であり、融資側面や、フットワークの面からしてもビジネス上のメリットが多いから」であって、それに固執しているわけでもないんです。
※始めた当初は、「都内・神奈川東部命！！！（他はダメだ！）」というスタンスでしたが、あれは、たぶん、、別の僕です

僕が、投資（事業）をやる上で、理論上の「教科書」と定義しているのは以下の本（毎度しつこくてすいませんが）

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

なのですが（あ、猪俣さん、ボチボチ、上記の改訂版出すみたいですよ。出たら速攻買います。）

同著でも「レバレッジ判定」の章で「イールドギャップ」について言及しています。

レバレッジ、といえば、てこの原理であり、ロバート・キヨサキさんの本でも再三登場する言葉なので、あえて説明はしません。
不動産投資でいえば、例えば、１００万円で１０００万の投資をする。というイメージです。

ただ、１０００万円で１億円のローンをしたとしても、本当にレバレッジが効いているかというと、それは、一概に「効いている」とはいえないようでうす。せっかく苦労して、物件を手に入れて、融資も通してもらったのに、「いや、それレバ効いてないんじゃないの？」と言われたら悲惨。
苦労した挙句、自己資金を投入した投資よりも実入りが減るってことです。→即ちこれは逆レバが効いているということ。

• 自己資金１０００万円で、年間５％の実質利回り⇒５０万円手取り

• 自己資金１０００万円で、、５０００万投資⇒４０万の手取り

上記が端的に言うと「逆レバ状態」というわけです。
物件を見つけて、いろいろ調べて契約して、金融機関との契約して、決済して、念願の物件を手に入れて、運営して、家賃不払いや夜逃げを乗り越えて、おー、やっと１年たった、さぁて手元に残った現金は、、、

おー、４０万。

と思っちゃうのです。
儲かって（いるように見えます）もんね。

でも、ちょいとお待ちを。
１０００万の他の投資があって、例えば、海外口座を作って、そこから海外のファンドに投資したとします。（国内のファンドは、大抵は買った瞬間から損が確定してしまう構造である、、、という話を聞いたことあるので、買いません。）
例えば香港のファンドなどでいえば、７％の投資なんてザラにあるようで、（ま、為替差益はさておきとして）５％の利回り（リスクはもちろんあるにせよ）商品なんて結構あるみたいです。

片やレバレッジをかけて、自己資金１０００万突っ込んで、５０００万の物件を買って、実質４％。
いろんなリスクあるのに。。。

それって、投資の意味あるんですか？
という話です。

無論、

• その間、不動産投資をリアルに体験できる（のちにお話ししますが、逆レバ状況ということは、恐らく、想定したＦＣＲを確保できていないか、そもそも買い方を間違えてスタート時点で逆レバ状態になっている悲しい状況なので辛い状況のはず）なので、不動産投資の経験値が上がる。

• 融資などの勉強ができる。

• 税金の勉強ができる

• ちょっとだけ所有欲を満たせて、他人にドヤ顔で自慢話ができる（実態はともかくとして）

という、レバレッジとは違う観点での副産物的メリットは享受できるかもしれません。

「うん。それでオッケー」

というあなたは、この先のお話は読まなくてオッケー（（笑））

でも、本当はそうじゃないですよね？

　　　収益不動産は、買うことが目的じゃないでしょ？買って、お金を儲けていくことが目的でしょう？

不動産投資の極意はここですよね。あ、一応キャッシュフローベースでは儲かっているのか（汗）。
でも、、、、まぁ、本質は違いますよね。

せっかく虎の子の自己資金（一生懸命働いて、お小遣いも削ってためてきた大切なお金である方がほとんどでしょう）を使って、賃貸不動産物件を使って商売をするんですから、ちゃんとレバレッジ効かせて効率よくお金を儲けていかないと意味ないですよね？

まぁ、まだ目論見より「儲かる額が少なくなった」だけならまだいいのですが、
レバレッジは「諸刃の剣」と言われるのです。

そうです。儲からなくなって、逆に「手元からお金が出て行ってしまう（持ち出し発生）」という状態になりえるという事。
これはやばいです。
次回以降整理しますが、この持ち出しは、レバレッジが効いていれば効いているほど、発生しやすくなるという事です。
まずはこのレバレッジの「負の力」を理解しておいてください。

では、このレバレッジが効いているかどうか？それはどうやったら判定できるのか？

その判定をするための指標が「イールドギャップ」というわけです。

端的に言うと

• イールドギャップがプラス＝＞レバレッジが効いている

• イールドギャップがマイナス＝＞逆レバになっている

ということです。

で、その値はどうやってきまるかというと、

　　物件のネットの利回り（ＦＣＲ）－ローンコンスタント（Ｋ％）＝イールドギャップ

という事です。

平たくいうと

あなた（僕の）物件のネットの利回りから、この物件で組んでいるローンの全額に占める年間の総支払額の割合を引いた割合が、プラスならレバレッジが効いていて、全額自己資金投資よりも効率よく投資ができているという事です。マイナスはその逆ということ。

ピンときますかね？

次回は、この辺を僕の投資を例にお話ししてみますね。（情報開示できる範囲で、ですが）

さ、今週もいろいろ大変でしょうけど、お互い頑張ってまいりましょう！！
コメント等、お気楽にどうぞ（ただし、できれば建設的なネタでお願いしますねー）

原点回帰、いい言葉です。頑張れ！オリラジ！

今回は、不動産投資とは全く関係ないです。
思うところあり、ちょいと書いてみたいと思いました。

　　I'm a Perfect Human.

流行に敏感な人ならば「あぁあれね」というでしょう。
そうでう。アレです。

【公式】PERFECT HUMAN 歌詞ありver.【オリラジ】

ね。まったく不動産投資と関係ないでしょ。（笑）

オリラジと言えば、「武勇伝・武勇伝♪」で一世を風靡したお笑いコンビ。
近年のリズム系の新しい形をつくってきたコンビと僕は認識しています。

上記は、曲だけですが、実はこのダンスは、武勇伝のネタの延長で、アっちゃんすごいねーをおそらく「Perfect Human」という言葉で表現したちゃんとネタにリンクしたものだと僕は考えています（公式チャンネルだから、個人的には武勇伝ネタからPerfect Humanにしてほしかったなー）
ENGEI グランドスラムのオリラジのネタで引いた方がいいかも。ネタの良さが分かります。

楽曲はさることながら、ダンス（バックダンサー含む）、藤森のラップもかなりクール。
あっちゃんのサビのダンスもクール。

聞いた人は分かると思いますが、あのフレーズは残りますね。

このネタは、僕個人は、「お笑いの流れを変える、かなりインパクトのある出来事」だととらえています。
別にお笑い評論家ではないのですが（笑）。
ただ、このネタに影響を受けているのが一般の人間だけでなく、お笑いの重鎮クラスが表向きには認めたくないけど、言葉の端々に自分のスタイルに対する危機感というか、違和感を覚えていることが見え隠れするからです。

ENGEI グランドスラムのネタ中、司会のナイナイの二人の表情が時間の経過とともに変わっていくのが手に取るように分かります。
終盤、岡村が、突っ込みいれるのですが、あれは岡村本人も悩んだと思います。（彼は後日ラジオで、あのタイミングでこの突っ込みを入れるかどうか悩んだといいます。）

「あの流れをそのまま流したら、お笑いがお笑いでなくなる（違うものになるんちゃうかな）と思った」

という言葉が印象的でした。

つまり、お笑いのトップを走るナイナイですら、あのネタに圧倒的な新規性を感じるとともに、同レベルの違和感を覚えたという事なんだと思います。
これって、既存の概念に新しい概念が入り込むときに現れる現象という気がしてます。

既存のお笑いの概念にこれだけの強烈なインパクトを与えているオリラジ。
個人的にはすごいと思っています。

オリラジ本人がネタの冒頭で、「10年目の原点回帰！」と言い放つのですが、実はこれには背景があります。
彼らは、武勇伝のブレーク後、リズムネタは面白くないということでさんざんこき下ろされた挙句、そのネタをやめ、王道の漫才をやったそうなのですが、これが全く才能がないと判断したんだそうです。

そして、改めて自分たちに何ができるか？を深く考えて、「他人にできない、自分たちにしかできない事＝リズムネタなんだ」というところに帰着したんだそうです。
であれば、改めて、このリズムネタを深堀して、ホカにまねできないネタを作ってやる。と。

　　　まさに、「原点回帰」。

１０年間に及ぶ、自分の芸の深堀の結果、生み出されたのが、この「Perfect Human」だったというわけです。

このエピソードを聞いてから、このネタを改めてみると、彼らの「芸人魂」が心に響き、笑うどころか、感動すら覚えました。
お笑いで感動を覚えたというのは僕自身初めてです。
やはり、このネタは、お笑いの一種のパラダイムシフトといっても過言ではないのではないでしょうか？

あのネタができたとき、あっちゃんの嫁さんの福田萌ちゃんが、「このネタ、だれが何と言おうと、１年やり通しなさい」とあっちゃんに伝えて、そしてこの今のブレークがある。と本人が言っていました。
いいですねぇ。芸人の嫁さん魂。しびれました。

いろんな意味含めて、オリラジ、今年期待してます。紅白出ちゃえよ。

なんでまたこんなこと書いたかというと、
現在本業では、かなりレガシーなシステムに突っ込む機器の開発マネジメントと現場をやっています。
巷では、「んなもん、高いだけでさっさと安いシステムに変えちまえよ」という話すら出るほどのものです。

外野から好き勝手言われる、という意味ではちょっと彼らを勝手に重ね合わせてしまいます。

でも、実はこのシステム、お客様の立場からしたらなくてはならないもので、システムの果たす価値という意味では、なくしてはならないものであるという事を最近確信するようになっています。

同時に、これは僕らじゃないと絶対できない分野ですし。

一時期僕もローコスト開発がいいのではないかと考えていた時期があったのですが、非常に厳しい世界だし、後発では戦えない。
ならば、もう一度、原点に返って、お客様が何を求めているのか？を掘り下げていったとき、
今開発しているシステムが実はそれなんだと気付いたのです。
僕らがこの開発を続けることは、エンドのお客様の幸せを実現することになると。

まさに原点回帰。

オリラジのこのネタとネタができるまでのエピソードを聞いていて、彼らの原点回帰までのプロセスと僕のプロセスを重ね合わせてしまった。
※ただ、僕の場合、パラダイムシフトまでに至っていないのがいまいちかな。

そんな、話でした。

むりやり、不動産賃貸ビジネスとつなげるならば、

物件が高止まりしている中、様々な手法を模索して、本質をみうしまわないよう。
不動産投資は買うのが目的ではない、買って利益を出して、借主さん・管理会社・そして大家の我々が幸せになることなんでしょ？

これを原点回帰。

では、原点を守りつつ、パラダイムシフトするには？？？
これは、僕を含め不動産賃貸ビジネスに関わるあなたの課題ですね。

ということで。

〆がいまいちですが、徒然に。でした。

お休みなさい。