不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その1)都内私鉄徒歩4分、築10年以内物件(見送ったけど、、、欲しかった。。)

曇天ですが、今日はJUJUの音楽をバックにブログ、書いてます。
アンニュイな週末にはもってこいの音楽ですね。



さて、最近立て続けに物件に買付、、、の前の交渉で駆逐される日々ですが、一応のちふり返られるよう、メモを残しておこうと思います。


都内南部、私鉄某駅から徒歩4分の物件を見つけた。


この物件は別に業者さんから紹介を受けたわけじゃないのですが、たまたま、この業者のポータルを覗いていたら、気にかかる物件だったもので詳細を調べていったのです。


スペックは以下

  • 都内南部、某私鉄各駅停車駅から徒歩4分
  • 木造、築10年以内
  • 評価は都内にしては十分
  • 間取りも絶妙、広めで、セキュリティも配慮
  • 利回り6%前半


まぁ、利回りだけだと「まぁ、そりゃそんなもんだわな。」という投資家目線では平凡な物件。
普通に購入したならば、資産化するまでに時間がかかる一方のもの。
立地を考えた場合、近隣に有名なでっかいターミナル駅があるため、経営上のリスクはほとんどないと思います。


ただ、先日の記事にもある通り、価格が高い=FCRが低いってことです。
もともとスペックが高い状況でこの状態なので、この値を上げていくのは結構大変。
何せこの市況ですから、物件価格をこれ以上吊り上げることでFCRを上げていくのも大変だし、ましてや、家賃を釣り上げることで利回りを上げていくのも非現実的(むしろ下がっていくことを考えるべき)です。


例の「イールドギャップ」をとりづらい状況。下手すると長期スパンで見たらマイナスのギャップになりかねないリスクをはらみます。


と思っていたのですが、ある日、そのサイトで、「値下げ」の文字があり、利回りが7%台に代わっていました。

  はて。この市況で値下げとな。何かあったのか??


とりあえず、業者さんに連らくして、該物件の資料を片手に、現場へ直行してみました。

物件は、立地条件、作りもしっかり。それで値下げをしているってことは、、、

現地の最寄駅から物件までの道のりはどフラット。
商店街も明るく、ふるさと新しさがうまくミックスして、すたれた感がない。


※都内で、投資対象とする判断はこういうところが重要だと思います。
ここは数字で現しづらい、「定性的な」観点となりますが、お金を払っていただく店子さんは、人です。
その街への「住みやすそうだなぁ。」「住みたいないなぁ。」を決める尺度って、実はそういうところだと思うのです。
僕自身も独身時代賃貸に住んでいましたから、あながち間違っていないと思います。

  この物件は、値段さえ合えばアリだな。


そう思った僕は、現地で嫁さん、子どもと別れ、業者へ訪問することに。
連絡した際、業者さん曰く、この物件は彼が専任で依頼を受けているらしいとのこと。
という事は、状況によっては「できるだけ早く制約したい」という心理が働いていると思って、Face to Faceでの交渉に移った方がいいと思ったためです。


やはり、売り主さん、事情がありそうだな。


業者さんの事務所へ行き、担当さんに状況を聞きました。
やはり、売り主さん、事情があってさっさと売りたいようです。


流石に、都内のあの規模の物件で、新しめであったとしても、6%台(まぁ、家賃はむしろ安めの設定でしたのでこの利回りは実は実力値以下ともとれましたが)は反応がなかったらしく、その業者さんが売り主さんを説得して、7%台に落とした。。


というのが経緯だそうです。


とはいえ、この利回りでも僕は手を出せない。(理由は上記参照)


『このご時世で、こういう購入額希望をだす僕もダメだと思いますが、表面で8%台に持っていけませんか?、もちろん、ありえない価格かもしれないのでダメなら担当さんの方ではじいてもらって結構ですよ。』


※家賃設定が安めだったので、これで価格交渉が成立すれば、適正家賃で、9%弱まで持っていける目録での指値でした。
 都内で、これだけの条件で現時点でここまで持っていければ、どう転んでも十分キャッシュもたまるので。


「うーん、昨日値下げしたばかりなんですけどねー、それって業者価格ですよー。kanaloaさん。」


『ですよね。まぁ、ダメ元です。ただ、もし、売り主さんが売る必要があって、確実に売却できる相手が欲しいのであれば、私であれば確実に融資持ってこれるので、心の隅っこに僕の存在を意識して置いていただけますか?』


と伝えておきました。


実はこの売り主さんは、聞くに、最近、差し押さえみたいなことをされているようで、この辺を考慮して、抵当が外せるぎりぎりの価格で攻めてみようと思ったのも裏事情としてあります。


こういうときは、「僕ちゃん、とっても買いたいの」オーラは封印するのが鉄則ですものね(笑)。


「あー、でも、この売り主さん、実は業者さんなんで、もしかしたらもあるので、私から話してみますよ。」


『あ、ありがとうございます。でも、売り主様の物件に対する想いとかもあると思うので、無理に言われなくても結構ですよ。』


そう伝えて、その日は終わりました。


数日後、業者さんから連絡がきたわけですが、
結果は残念。。。でした。


その辺の背景については、後編にて。
あなたの、今後の不動産投資活動のご参考までということで。


良い連休をお過ごしください。