【VOL.3】儲けの本質のベースはあくまでイールドギャップ：〜不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン（借金）との正しいつきあい方（自分の頭のなか整理用）〜

昨日、メインバンクの担当さんから突然連絡があり、
「ご融資の打診ありがとうございます！！！」
と。
「へ？一体何の話？」と聞くに、どうやら、先日残念ながら見送った都内私鉄沿線４分の超欲しかった物件の業者さんが問い合わせしてきたようで。
僕も銀行の担当さんも要らぬ期待をしてしまった。。。どうでもいい話ですね。

１．イールドギャップってなんなのよ？

さて、前回の記事で物件儲けの本質は、イールドギャップからもたらされるという内容を書きました。

で、そのイールドギャップは何からもたらされるかというと、

• FCR ( 全額自己資金で購入した場合のNOI利回り）

• K％（ローンの全額に対する、年間総支払額の割合）

FCRからK%を指しいいたもの。です。

FCRは要は、年間の総収入から運営費を指しいいたもの、を、購入総額（物件価格＋物件購入手数料（ざっくり物件価格の８％））で割ったもの。と捉えてください。※横文字にするとどうもとっつきにくい方。こんな感じでピントきますでしょうか？

FCRからK%を引いいた額を端的に言うと、

• 物件購入の際、全額自己資金で物件を購入できないあなた（僕）がいます。

• 購入するためには、自己資金＋残りの金額を金融機関さんに協力してもらって、融資してもらうことになります。

• 当然ですが、金融機関は、融資をすることでご飯を食べている人たちだから、お金を貸すことで、手数料である「金利」をもらうことになります。

• あなた（僕）は、自己資金分から得られた収入（これはまるっと自分のもの）と、家賃から得られる収入を、毎年元金＋金利を支払って、金融機関とそれを享受します。（シンプルに言えば山分けですｗ）

• のこった残金（すなわち、ローンしたからこそえられた儲け）＋自己資金分からえられた儲けが、年間のキャッシュフローということになります。

上記の「ローンしたからこそえられた儲け」を算出するための数値が、ローンコンスタント（K%)ということです。

あったりまえですが、ローンを組む目的は、「あなた（僕）一人の資金力ではこの不動産賃貸ビジネスがやりたくてもできないから、他人のお金の力を借りてビジネスを開始し、そのうえで、儲けを得ていく」ことですよね？

「ローンしたからこそ得られた儲け」の値が得られなければ、ローンをする意味がないということでもあります。

自己資金１０００万突っ込んで、FCR7%であれば、７０万儲かる投資があったとして、アパート投資で自己資金１０００万の物件を購入して５０００万の物件を買って、手取りが５０万だったら、やる意味があるか？ってことです。

前回も言いましたが、「よほどストイックな人でない限り、やる意味なし」と考えるひとが大半だと思います。

2. 僕の品川物件の購入時点でのイールドギャップはどのくらいだったのか？

では、僕の品川物件ではイールドギャップはどの程度だったのか？

購入当初は、FCRが6.51%(なかなかでしょ？今は、賃料下がった部屋あるので、６．３６％ですが、それでもまずまず）でした。
で、ローンコンスタントは、５．４７％でした。
お、意外とギャップなかったのね。

今年の夏の終わりに、ローンの金利固定期間が終わります。（当時東日本大震災あとともあって、金利設定と固定期間設定に非常に悩んで、リスク回避をとにかく考え、結果として５年固定としました。が、今思えば、あれだけネガティブ相場なんで、３年とかにして金利低めにしてもらうという判断が正しかったのかもしれません。難しいですね。）

さて、５年経過した時点のローンコンスタントはどのくらいか？弾き直してみます。（そういえばやってなかったので）
ローン金額は差し控えますが、結果としては、
購入時点のFCR（６．５１％）前提で、６．４５％。
現在のFCRは、（６．３６％）。。。　　　あれ？　。。。

。。。
。。。。
。。。。。

これって、「逆レバじゃん！！！」（げー！！！）

おいおい。
おいおい。こんな悠長な記事書いている場合ではないではないか！！！

０．０９％だけど、紛れも無く、逆レバだ！！

一応、年間のキャッシュフロー的には、十分プラスをキープできる程度のものですが。
えー、想定していませんでしたが（笑）、こういった形で、ローン返済が進むと、このローンコンスタントという数値は上がっていくものです。
（年間総支払額➗ローン残債　なので）
僕の現在の投資は、全額自己資金で、６．３６％の投資できる物があるとしたら、現時点では、ローンした分からのキャッシュフローが逆にマイナスに働き、その分が自己資金分のリターンから差し引かれている状態といえます。

ん？。。

いや、待てよ。なんか違うような。。。

ネット収入は（多少減少しつつ＝FCRは下がり気味）でも、年間総支払額（ADS)は変わらないのだから、CFも殆ど変わらないんだけど。。。
もしかしたらFCRの算出の仕方が問題なのかしら。

FCR＝NOI➗E＋LB　（全額自己資金の場合の初年度利回り）

。。あー。もしかして、５年経過しているから、FCRの計算の仕方がちがうのかしら？？

正しくは、、、

FCR=NOI➗E+５年経過後の残債？

これで割ると、FCR＝7.24%
K%＝６．３６％

だとしたら、大してキャッシュフローに大きな変化はないから、今の状況（年間CFの状況）とマッチするんですけどね。。。

ただ、FCRって、経年でLBを減らしていくという考え方は正しいのでしょうか？
今度猪俣さんに聞きに行こっかな。（他のサイトで使われているFCRって表面的なところしか触れていないし。）

兎にも角にも、ローンコンスタントは確実に上昇しているわけですから、これを下げる対応が必要です。
現在、現金が川崎物件の売却でかなりありますから（さっさと現物に変えたいんです。。。）、この際に思い切り金利を下げることにします。

例えば、残債を２０年、金利１．２％（多分今の僕の資産状況ならここまでなら行けると思う）であれば、ｋ％４．７９％
これなら、仮に初年度のFCRとかわらなくてもCFは十分に取れますね。

更には、自己資金を若干繰り上げして、LB(残債）を更に下げることで、ほぼ、安全圏に入ることができるはず。
ただ、自己資金繰り上げ返済をシナリオとするならば、変動金利にして、半年見直しという単位しておき、その間に物件を購入するというシナリオもありますね。

僕はこんな感じです。

常々思うのですが、イールドギャップの特性（FCRとK%のギャップ）から、やはり、物件の仕入れは重要になると思っています。すなわち物件購入総額のことです。
これが大きいと、FCRはスタートから小さいわけです。
昨今の融資状況は１％台で２５年以上なんてザラのようですね。ただ、これ以上のギャップをとるのはもはや厳しい状況にあると思うのが正常な感覚だと思っています。だって、FCRが５％平気できってきますから。

ちょっとした物件の運営状況によって、FCRがさがる（裏を返せば、NOIが下がる）と、あっという間にK%とのギャップが狭まって逆レバになりかねませんし、逆にFCRを上げるのは結構きついと思っています。
特に対して需要が無いエリアで駅から１０分付近で新築だワ～イ。とかで買ってしまうケースとか。
もともとプレミアが乗っかっていたら最悪です。
数年の後に逆レバ確実で、金利交渉したくても、もともと下限に近い金利なのでそうそう下げてくれるとは僕は思えない。金利もヘタしたら上がるかもしれない。

とすると、早々に損切りで売却。。。という憂き目も。
いや、売却できればいいけども、それすらできないとなると。。。

ちょっと、怖いっす。

ということで、現在の市況で、普通に出回っている、普通の新築で、明らかに新築プレミアムが乗っかった物件を購入するのがいかに危ないか。
今一度、冷静に考えてみたほうがいいかもしれませんね。

※でもなー、FCR６％なんて最近みたことないなぁ。（こないだ、FCR6%超えできそうだったんだけど。。。無念！）

【VOL.2】儲けの本質のベースはあくまでイールドギャップ：〜不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン（借金）との正しいつきあい方（自分の頭のなか整理用）〜

先週、都内の某私鉄駅徒歩4分の超好立地の物件で、もう少しで形になりかけた交渉がありましたが、結果は撃沈。
この辺の経緯については日を改めて。結構いいところまで行ったんですけどね。（くやＰ）

さて、間にオリラジネタを挟んで、本論へ。

不動産投資での儲けの本質はたぶんイールドギャップのはず。

不動産投資のセオリーって、木造・区分・ＲＣ・戸建て・シェアハウス・民泊・簡易宿所（これはもはや旅館業ですが、本質はまだ不動産投資の色が残っているので）と色々あります。

あらゆる投資家があらゆる努力をして、成功した結果「この方法がベストだ！この方法以外は邪道だ！」的なことを書かれる方いらっしゃるようですが、僕個人としては、別に手段はどうでもいいんじゃないかなぁという立場です。
その時々の、経済状況、投資家・オーナーの資産背景、融資の場風によって、適切な手段をとっていくのが正しい投資家・ビジネスオーナーであるはずなので、あまりたくないなぁ。という感じです。

昔は、僕もやるならば、地域でいえば、都内・神奈川東部と限定していますが、それはあくまで「僕が知っている場所であり、融資側面や、フットワークの面からしてもビジネス上のメリットが多いから」であって、それに固執しているわけでもないんです。
※始めた当初は、「都内・神奈川東部命！！！（他はダメだ！）」というスタンスでしたが、あれは、たぶん、、別の僕です

僕が、投資（事業）をやる上で、理論上の「教科書」と定義しているのは以下の本（毎度しつこくてすいませんが）

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

なのですが（あ、猪俣さん、ボチボチ、上記の改訂版出すみたいですよ。出たら速攻買います。）

同著でも「レバレッジ判定」の章で「イールドギャップ」について言及しています。

レバレッジ、といえば、てこの原理であり、ロバート・キヨサキさんの本でも再三登場する言葉なので、あえて説明はしません。
不動産投資でいえば、例えば、１００万円で１０００万の投資をする。というイメージです。

ただ、１０００万円で１億円のローンをしたとしても、本当にレバレッジが効いているかというと、それは、一概に「効いている」とはいえないようでうす。せっかく苦労して、物件を手に入れて、融資も通してもらったのに、「いや、それレバ効いてないんじゃないの？」と言われたら悲惨。
苦労した挙句、自己資金を投入した投資よりも実入りが減るってことです。→即ちこれは逆レバが効いているということ。

• 自己資金１０００万円で、年間５％の実質利回り⇒５０万円手取り

• 自己資金１０００万円で、、５０００万投資⇒４０万の手取り

上記が端的に言うと「逆レバ状態」というわけです。
物件を見つけて、いろいろ調べて契約して、金融機関との契約して、決済して、念願の物件を手に入れて、運営して、家賃不払いや夜逃げを乗り越えて、おー、やっと１年たった、さぁて手元に残った現金は、、、

おー、４０万。

と思っちゃうのです。
儲かって（いるように見えます）もんね。

でも、ちょいとお待ちを。
１０００万の他の投資があって、例えば、海外口座を作って、そこから海外のファンドに投資したとします。（国内のファンドは、大抵は買った瞬間から損が確定してしまう構造である、、、という話を聞いたことあるので、買いません。）
例えば香港のファンドなどでいえば、７％の投資なんてザラにあるようで、（ま、為替差益はさておきとして）５％の利回り（リスクはもちろんあるにせよ）商品なんて結構あるみたいです。

片やレバレッジをかけて、自己資金１０００万突っ込んで、５０００万の物件を買って、実質４％。
いろんなリスクあるのに。。。

それって、投資の意味あるんですか？
という話です。

無論、

• その間、不動産投資をリアルに体験できる（のちにお話ししますが、逆レバ状況ということは、恐らく、想定したＦＣＲを確保できていないか、そもそも買い方を間違えてスタート時点で逆レバ状態になっている悲しい状況なので辛い状況のはず）なので、不動産投資の経験値が上がる。

• 融資などの勉強ができる。

• 税金の勉強ができる

• ちょっとだけ所有欲を満たせて、他人にドヤ顔で自慢話ができる（実態はともかくとして）

という、レバレッジとは違う観点での副産物的メリットは享受できるかもしれません。

「うん。それでオッケー」

というあなたは、この先のお話は読まなくてオッケー（（笑））

でも、本当はそうじゃないですよね？

　　　収益不動産は、買うことが目的じゃないでしょ？買って、お金を儲けていくことが目的でしょう？

不動産投資の極意はここですよね。あ、一応キャッシュフローベースでは儲かっているのか（汗）。
でも、、、、まぁ、本質は違いますよね。

せっかく虎の子の自己資金（一生懸命働いて、お小遣いも削ってためてきた大切なお金である方がほとんどでしょう）を使って、賃貸不動産物件を使って商売をするんですから、ちゃんとレバレッジ効かせて効率よくお金を儲けていかないと意味ないですよね？

まぁ、まだ目論見より「儲かる額が少なくなった」だけならまだいいのですが、
レバレッジは「諸刃の剣」と言われるのです。

そうです。儲からなくなって、逆に「手元からお金が出て行ってしまう（持ち出し発生）」という状態になりえるという事。
これはやばいです。
次回以降整理しますが、この持ち出しは、レバレッジが効いていれば効いているほど、発生しやすくなるという事です。
まずはこのレバレッジの「負の力」を理解しておいてください。

では、このレバレッジが効いているかどうか？それはどうやったら判定できるのか？

その判定をするための指標が「イールドギャップ」というわけです。

端的に言うと

• イールドギャップがプラス＝＞レバレッジが効いている

• イールドギャップがマイナス＝＞逆レバになっている

ということです。

で、その値はどうやってきまるかというと、

　　物件のネットの利回り（ＦＣＲ）－ローンコンスタント（Ｋ％）＝イールドギャップ

という事です。

平たくいうと

あなた（僕の）物件のネットの利回りから、この物件で組んでいるローンの全額に占める年間の総支払額の割合を引いた割合が、プラスならレバレッジが効いていて、全額自己資金投資よりも効率よく投資ができているという事です。マイナスはその逆ということ。

ピンときますかね？

次回は、この辺を僕の投資を例にお話ししてみますね。（情報開示できる範囲で、ですが）

さ、今週もいろいろ大変でしょうけど、お互い頑張ってまいりましょう！！
コメント等、お気楽にどうぞ（ただし、できれば建設的なネタでお願いしますねー）

原点回帰、いい言葉です。頑張れ！オリラジ！

今回は、不動産投資とは全く関係ないです。
思うところあり、ちょいと書いてみたいと思いました。

　　I'm a Perfect Human.

流行に敏感な人ならば「あぁあれね」というでしょう。
そうでう。アレです。

【公式】PERFECT HUMAN 歌詞ありver.【オリラジ】

ね。まったく不動産投資と関係ないでしょ。（笑）

オリラジと言えば、「武勇伝・武勇伝♪」で一世を風靡したお笑いコンビ。
近年のリズム系の新しい形をつくってきたコンビと僕は認識しています。

上記は、曲だけですが、実はこのダンスは、武勇伝のネタの延長で、アっちゃんすごいねーをおそらく「Perfect Human」という言葉で表現したちゃんとネタにリンクしたものだと僕は考えています（公式チャンネルだから、個人的には武勇伝ネタからPerfect Humanにしてほしかったなー）
ENGEI グランドスラムのオリラジのネタで引いた方がいいかも。ネタの良さが分かります。

楽曲はさることながら、ダンス（バックダンサー含む）、藤森のラップもかなりクール。
あっちゃんのサビのダンスもクール。

聞いた人は分かると思いますが、あのフレーズは残りますね。

このネタは、僕個人は、「お笑いの流れを変える、かなりインパクトのある出来事」だととらえています。
別にお笑い評論家ではないのですが（笑）。
ただ、このネタに影響を受けているのが一般の人間だけでなく、お笑いの重鎮クラスが表向きには認めたくないけど、言葉の端々に自分のスタイルに対する危機感というか、違和感を覚えていることが見え隠れするからです。

ENGEI グランドスラムのネタ中、司会のナイナイの二人の表情が時間の経過とともに変わっていくのが手に取るように分かります。
終盤、岡村が、突っ込みいれるのですが、あれは岡村本人も悩んだと思います。（彼は後日ラジオで、あのタイミングでこの突っ込みを入れるかどうか悩んだといいます。）

「あの流れをそのまま流したら、お笑いがお笑いでなくなる（違うものになるんちゃうかな）と思った」

という言葉が印象的でした。

つまり、お笑いのトップを走るナイナイですら、あのネタに圧倒的な新規性を感じるとともに、同レベルの違和感を覚えたという事なんだと思います。
これって、既存の概念に新しい概念が入り込むときに現れる現象という気がしてます。

既存のお笑いの概念にこれだけの強烈なインパクトを与えているオリラジ。
個人的にはすごいと思っています。

オリラジ本人がネタの冒頭で、「10年目の原点回帰！」と言い放つのですが、実はこれには背景があります。
彼らは、武勇伝のブレーク後、リズムネタは面白くないということでさんざんこき下ろされた挙句、そのネタをやめ、王道の漫才をやったそうなのですが、これが全く才能がないと判断したんだそうです。

そして、改めて自分たちに何ができるか？を深く考えて、「他人にできない、自分たちにしかできない事＝リズムネタなんだ」というところに帰着したんだそうです。
であれば、改めて、このリズムネタを深堀して、ホカにまねできないネタを作ってやる。と。

　　　まさに、「原点回帰」。

１０年間に及ぶ、自分の芸の深堀の結果、生み出されたのが、この「Perfect Human」だったというわけです。

このエピソードを聞いてから、このネタを改めてみると、彼らの「芸人魂」が心に響き、笑うどころか、感動すら覚えました。
お笑いで感動を覚えたというのは僕自身初めてです。
やはり、このネタは、お笑いの一種のパラダイムシフトといっても過言ではないのではないでしょうか？

あのネタができたとき、あっちゃんの嫁さんの福田萌ちゃんが、「このネタ、だれが何と言おうと、１年やり通しなさい」とあっちゃんに伝えて、そしてこの今のブレークがある。と本人が言っていました。
いいですねぇ。芸人の嫁さん魂。しびれました。

いろんな意味含めて、オリラジ、今年期待してます。紅白出ちゃえよ。

なんでまたこんなこと書いたかというと、
現在本業では、かなりレガシーなシステムに突っ込む機器の開発マネジメントと現場をやっています。
巷では、「んなもん、高いだけでさっさと安いシステムに変えちまえよ」という話すら出るほどのものです。

外野から好き勝手言われる、という意味ではちょっと彼らを勝手に重ね合わせてしまいます。

でも、実はこのシステム、お客様の立場からしたらなくてはならないもので、システムの果たす価値という意味では、なくしてはならないものであるという事を最近確信するようになっています。

同時に、これは僕らじゃないと絶対できない分野ですし。

一時期僕もローコスト開発がいいのではないかと考えていた時期があったのですが、非常に厳しい世界だし、後発では戦えない。
ならば、もう一度、原点に返って、お客様が何を求めているのか？を掘り下げていったとき、
今開発しているシステムが実はそれなんだと気付いたのです。
僕らがこの開発を続けることは、エンドのお客様の幸せを実現することになると。

まさに原点回帰。

オリラジのこのネタとネタができるまでのエピソードを聞いていて、彼らの原点回帰までのプロセスと僕のプロセスを重ね合わせてしまった。
※ただ、僕の場合、パラダイムシフトまでに至っていないのがいまいちかな。

そんな、話でした。

むりやり、不動産賃貸ビジネスとつなげるならば、

物件が高止まりしている中、様々な手法を模索して、本質をみうしまわないよう。
不動産投資は買うのが目的ではない、買って利益を出して、借主さん・管理会社・そして大家の我々が幸せになることなんでしょ？

これを原点回帰。

では、原点を守りつつ、パラダイムシフトするには？？？
これは、僕を含め不動産賃貸ビジネスに関わるあなたの課題ですね。

ということで。

〆がいまいちですが、徒然に。でした。

お休みなさい。

(2)不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン（借金）との正しいつきあい方（自分の頭のなか整理用）

ローンとの付き合いなんてタイトルを作って後悔しております。
意外と内容が詰まんなくなりそうな気が、、、
と思ったら書いた日のアクセスが結構かかずいったので頑張って書かせて頂きますね。

まず、そもそも、僕らが「なぜ、ローンを組んでまでして、不動産投資をするのか？」を考えてみたいと思います。
形而上学的な話かもしれませんが（んな高貴なもんじゃないかｗ）、一応ここを抑えておいたうえで、その先に進むことにします。

多分、大半の人は、

　　　んなもん、自己資金が大してないんだから、他人のお金の力を借りて大きなお金を使って大きく稼ぐ

となると思います。

きっとあっていると思います。
僕も同じ思いです。

※この単純な原理がこの後の話でも重要になってくるんです。

人によっては、借金は借金なんだから、自己資金投資が最強なんです。借金はしちゃいけない！！
という方いらっしゃるようですが、、、

うん、全然間違っていないんですが、、、それを語る時点で論点（というか、前提）がずれているんですよね。。。
そもそも僕ら「他人のお金の力を借りて大きな力に変える族」と生きている世界が違うんですから。
この辺で論理を展開されてもちょっとなぁ。と。
一般市民の生活館と、貴族の生活感の違い的な乖離があると思うんです。

なので、ローンの力をかりるあなたは、全額自己資金での投資については、次のステージとしてとっておくくらいの考え方にしておくことをお勧めします。
じゃないと、投資スタンスがぶれますから。

レバレッジの本質はなにか？

ローンの本質は、上記の「小さな力（我々零細投資家）が、大きなものを動かす（他人のお金の力を借りて大きな物件を買う）ことにより、より大きなリターンを得る」ことにあります。

即ち、レバレッジを効かせることにあります。

ローンの力はまさにここにあるわけですが、同時に、レバレッジは「諸刃の剣」であることも、、、まぁ、今更言う必要もないですね。

よく、FXとかで、50倍とかのアホみたいなレバレッジを効かせて、市場から追証求められて追い出されるっっていう、チャレンジングな投資家がいるようですが、実はこの人たちはレバのプラス部分に目がくらんで、マイナスの力を無視しているひとだっていうことですよね。
※以前、FXの勉強していたころに、ヴァーチャルFX取引でレバ１０倍取引してみたことありますが、たかが遊び（あ、相場は実相場とリンクしているんです）ながら、市場に入った日にはそれはそれは心臓を冷やしてしまうほどおっかないものです。

この本質をしっかり頭に叩き込んで、「ちゃんと勉強して、自分を合理的に動かすことができれば」ローンは間違いなくあなたの味方になるはずです。

事実、僕らは、このレバレッジの力を使って物件を買って収益を得ている（もしくはこれから得ていく）わけですから。
僕の川崎物件から得られた出口での利益も、このレバレッジの力を利用していたからこそ、の恩恵なのです。

ここが理解できると、
僕は首都圏派だぁ、地方最強とか、RC命とか、築古最高とか、、、この辺の議論自体に意味がないってことが分かると思います。

※この主張は、個々の投資へのスタイルの話なんで、好きなスタイルを選べばいいんです。他人のスタイルを互いに否定すること自体が不毛なんです。
だって儲かる人はどんなスタイルで儲かってますもんね。
逆に儲からない人は、どのスタイルをとっても儲からないもんです。

大事なのは、ローンを「あなたの常に味方にしておくために、ローンから得られる利益の根源がどこにあるかをロジックとして理解しておくこと」なんです。
きっと。

でも、このレバレッジって、投資の最初の時点では、有効に効いていたものが、投資開始から月日が流れるにつれ、状況が変わっていく、いわば「生き物」なんです。

放っておくと、気づいたら「あれ？なんかおかしい」という状況に陥るというちょっとした曲者です。

では、レバレッジを管理するために何を使うか？（それがFCR・ローンコンスタント(K%)・イールドギャップの指標）

「レバレッジという生き物を、飼い主であるあなたが管理する必要がある」

もしかしたら、この概念自体がピンと来ないかもしれませんが、要は、「何事も最初と中ごろと終わりがあって、すべてをちゃんと管理しないと暴走し始めるから気を付けておけよ」ってことです。

幸い、不動産投資の理論にはレバレッジを手なずける手段（指標）があります。

これが、

• FCR（総収益率）

• ローンコンスタント（K%)

• イールドギャップ

です。いずれも、レバレッジを管理数上で重要な指標となりますので、極力理解されてください。
もちろん、巷にいる不動産投資のコンサルタントと呼ばれる方々は、まず、間違いなくこの指標がもたらす意味を理解されているはずですから、その方に頼んでこれから所有する、そして所有中のレバレッジ状況を管理してもらうというのも手です。

ただ、不動産賃貸ビジネスを営むあなた（いわば、社長のあなたです）であれば、ここはしっかり抑えておきたいところだと思います。

ここを腹に落としておかないと、せっかくローン組んででっかい物件を買ったのに、

　　あっれー、お金が増えないなー。どして？？

ってことになります。
くれぐれもご注意を。

で、ここを理解できると、出口戦略も建てられるようになると思います。
この物件が実はレバ効いていないから、組み替えて改善しようとか。そういうポートフォリオ構築がなんと自分でできちゃう（はず）なのです。

てことで、次回につないじゃいます。

＃明日も、会社の上司にビシバシ鍛えられてきます（あー、胃がいてぇ）！！お互い頑張りましょ！！
　おやすみなさい。

不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン（借金）との正しいつきあい方（自分の頭のなか整理用）

土曜の夜、クレイジー・ケン・バンドを聞きながらコーヒーを飲んでます。
週末の過ごし方としてはなかなかじゃないかな。

あなはいかがお過ごしですか？

先日、黒田さんのマイナス金利で、巷では金融株が下がったり（これは、まぁ、自明というか）、不動産関係株が上がったり、、不動産購入希望者にはローン金利が安くなるから有利だという、これまたありがちな報道が賑わしていますが、、、

我々不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーにしてみれば、

　　ものっすごく、カオスな状況におかれたカエル状態

という感じでしょうか？

• 金利は間違いなく下がるから、BSが悪くない投資家は銀行が融資したがる

• でも、売り手は超強気だから、さらに物件価格は上がる。

• 金利は下がるから、イールドギャップ（後述）は保てるからCFは残るし

• でも、やっぱ、ちょっと危ないなー

こんな感覚じゃないでしょうか？
知らぬうちに、茹でカエルとなるか、、、カオスな井の中を匠に泳いで、井の脇にある僅かな隙間を見つけて無事このカオスな状態を抜けきれるのか、、、

難しいですね。

世界的にも、日本国内的にも不安材料がたくさんなのにどうしてここまで不動産にだけマネーが流れこむのか？
ファンダメンタルをよーく考えてみることだと思います。

性格は違いますが、８年ほど前に世界を震撼させた事態も実はこういう「なーんか、不安だけど、まぁいいか、儲かる（ような気がする）し」というつかみどころの頃のない根拠を頼りにしていたことが引き寄せたのではないかと考える次第です。

現在、不動産投資の物件への融資は、低属性の人にもバンバン出ていると聞きます。（一部例外が出てきたという話もあり）
パッケージレベル（中の組成物は見えなくなる）でやっているのですから、それはまぁ、まさに、、、という気もします。
※ただ、このリスクを他のリスク商品とごった煮にして証券化していない（多分されてないはず）のと、アメリカの住宅市場の規模と比べれば、、ですね。

おっと、知ったような事書いてしまいました。（えー、昨夜サブプライムのおさらいをした結果を吐き出しているだけでございます）

とにかく、こういった市況で、我々孤高の不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーが銀行融資（ローン・借金）とどううまく付き合っていき、５年先の市況が見通せないカオスな海を乗り切るのか？について

今一度、「ローン」という観点から考えてみようと思う次第です。

、、、えー、要は他のネタがなくて困ってしまったという本音が見え隠れする点は触れないよう。。

『マネー・ショート　華麗なる大逆転』予告編

この中主役の一人「クリスチャン・ベール」が演じるファンドマネージャーもサブプライム危機を市場がはじき出す様々な「指標（要は数字）」から予見し、実際にそれが起こることが証明しているように、やはり数字が示す値というのは（前提とその使い方を本人がちゃんと理解している前提で）常に正しいはずです。

怖いのは、
この数字を見ても「いや、これこれこういう理由で多少自分の想定する数値から下がっていても大丈夫だよ」という「負のバイアス」がかかってしまい、合理的な判断ができなくなる心理状態かも知れません。

ですので、こういう市況で、改めて僕もローンとのつきあい方を考えなおしてみようという次第です。

上記映画や、他の書籍でもちょくちょくみるマーク・トウェインの名言ですが、

やっかいなのは、何も知らないことではない。

実際は知らないのに、知っていると思い込んでいることだ。

(英語)

What gets us into trouble is not what we don’t know.
It’s what we know for sure that just ain’t so.

こうなってしまわないよう、今一度おさらいしてみようかと思います。

具体的な話は、次回から２回か１回程度でまとめます。

理屈をこね回して眠くならないように具体的な状況を踏まえて整理してみますので、参考にしていただけると幸いです。

こういった市況で、初めて不動産投資家として参入しようとしているあなた。
早く物件を手に入れて俺も！という気持ち。わかります。これについては否定するつもりはないです。同志として歓迎します。
ただ、同時に「超冷静な目線」も持っていただきたいなと思います。

この市況で、不動産賃貸物件にバンバン融資がでるというのは、チャンスであると同時に、

　　　　とんでもない残念物件を超高価格で入手させられて、その後、荒野に放置される可能性も十分に考えられる

ということです。
脅すようで申し訳ないのですが、融資サイド（金融機関）も、物件を売りたい側も、誤解を恐れず申し上げるならば、

とにかく、数字を残さないといけない。が優先されており、あなたの将来はその次くらいの位置づけ（場合によっては知ったこっちゃない）

です。穿った見方かも知れませんが、ここはビジネスの世界です。
不勉強な人間・不動産の世界を甘く見て入ってくる輩に対しては、当然そのような扱いを受けても文句は言えないということです。
彼らもプロですから、そこは冷静だと思います。（実際に何人かの融資サイドの人との会話、仲介の方のぶっちゃけトークを踏まえてですので、間違っていないと思いますよ。）

物件の良し悪し、物件評価をどう考えるか？、出口の取り方（長期か？中期か？短期か？）、リスクをどこまで取れるか？物件をどこまでふくらませるか？
という戦略・戦術はアナタ次第で決まります。
ここを全く持たずにこの世界に身を置こうと思ったら、身ぐるみ剥がされると思ってください。

そのための論理武装としての一つである「ローンとのつきあい方」は、広義な「不動産投資」の戦略郡の一つと思ってもらっていいのかもしれません。

明日以降書くのはあくまで僕個人が整理した戦略・戦術の一つなので、参考程度にしかなりませんが、あなたの今後の戦略として何かお役に立ててて貰えれば幸いです。

さて、今夜は、この業界にいながら、IoTの知識が低いと思ったので(不動産テック・Fintech華やかざりしなので）本を数冊読もうかと思ってます。
そして、明日は、息子とドラえもんの映画を見に行ってきます。

それでは、良い週末をお過ごしくださいね。
おやすみなさい。

※世の中の動きが不動産賃貸市場に与える影響はなんとなく肌感覚でつかめるようになってきたつもりですが、この辺をテクニカルな観点でつかめる多面的な指標を調べている最中です。

品川物件：契約更新３件ありました。超優良顧客のファミリー様は値下げしました。（泣）

久々の連投（笑）
品川物件で少しだけ契約面で更新があったので共有です。

テナントリテンション的な話と捉えて聞いていただけると幸いです。

昨日の夕刻、品川物件の管理会社（地場の優秀な管理会社様です。こういう優秀な方が味方に付くとあのダメ山さんでさえ、最近はちゃんとお金を入れてくれるようになります。）から電話がありました。

聞くに、この３月で３件の契約更新があったそうで、そのお知らせでした。
３件とも契約更新です。（ありがたし）

一点だけ、担当の方から相談がありました。

あのー、ファミリーの○○さん。更新はしたいが、少しだけ値下げしてもらえないでしょうか？と相談受けてます。いかがします？？

と。

あ、いいですよ。長く住んで頂いてますし、周りの相場と比較して高いですものね。で？どのくらいの指値でしょうか？べらぼうだと受け入れらませんが。

そうですね。大体２〜３０００円ってところで手を打ちませんか？

とは担当者。

僕は、その一番高い３０００円の値引きに応じました。

回答に要した時間は３０秒。

なぜ、即断したのか？
一応自分なりにロジックを持っていたからです。それは以下。

• 上記のとおり、このファミリーさん、僕が物件を所有する前からの長ーい店子さんで、特に問題もなく超優良お客様でいらっしゃること。

• 上記のとおり、家賃も周辺の同種（全く一緒ではないのですが）の物件と比較して高いやちんになっていること。

• この分を差し引いても、これをカバーするだけの、１Rの値上げを考えている事。

つまり、家賃として高い分を値下げして、相場よりかなり安く設定してある１Rのチョイ上げすれば（それでも相場より安いですよ）総体的な家賃は元に戻せるってことと、

なにより優秀な店子さんはとにかく今後も長く住んで頂きたい。この方がお互いハッピーですからね。

という事なんです。

例えば、仮にこの値引きを突っぱねたとします。
おそらくは、この優秀な店子さんは、管理会社に相談して、「あの大家さんなら、２０００〜３０００円だったら受け入れてくれるはずだから、相談してみましょう」という（私の知らないところですけど）話になっていたんだと思います。

仮にそれがあっていたとしたら、とても気づかいのある方なんだと。（こういう場合は性善説で考えるとすごく物事が前向きにとらえられます。セキュリティは性悪説で考えるってこともご参考程度に（笑））

こういう方の相談を突っぱねて、気を害されて、結果退去となった場合、そのダメージたるや甚大です。高い家賃がその時点でボコッと穴が開きますし、広告費やリフォーム考えた場合の費用も馬鹿になりません。（リフォームは戦略的に考えるのであれば、別枠で考えるべきかもしれませんが）

不動産投資の成否は、

• 仕入れ（いかに妥当な値段で仕入れるか）

• いかにマーケするか

• いかに店子さんにながーく住んで頂けるか

で決まるといっても過言じゃないと思います。
僕らが学生だった時代はあえて短期間で入退去を繰り返して、礼金をたくさんとるか？などというよくわからん手法がまかり通っていたようですが（羨ましいのですがｗ）、今はそんな時代じゃないし、この年になって、そんなみみっちぃ手法で稼ぎもないし。。。

やはり、不動産賃貸ビジネスをやる以上は、お客様である店子さんが、いかに気持ちよく、いかに長く住んでもらえるかが重要。（ですよね？）

その結果の「感謝の気持ち」としての家賃を胸を張って頂きたいですもの。
（うん。いいこと言ったな。俺。）

てことで、

この長く住んで頂いているファミリーの方からの値下げ交渉は30秒で彼らの求めている最大値下げを受け入れました。
サプライズで5000円でもよかったのですが、そこはビジネスですからね。冷静に。

てことで、１Rで今度退去でたら、いかにいいお客様をちょいとだけ相場に近づけた家賃で募集しないとですね。

ということで、値下げ交渉されたときの「一つの考え方」としてご参考まで。
正解ではないと思いますが、間違ってはいないと思いますよ。

おやすみなさい。

都内JR主要駅徒歩7分土地値の物件。でも見送りのお話。

久々にチト悩んだ物件となりましたが、見送った物件ネタを。

某大手私鉄系の不動産業者さんから「業者から紹介の物件です」とのことで紹介を受けました。

スペックは以下。

場所：都内JR駅から7分閑静な住宅街のアパート
売値：１億４０００万弱
表面利回り：６．５％
土地：１２０坪越え
銀行評価：某地銀さん評価で１億５０００万越え

どうでしょうか？
土地評価はばっちりで、諸費用の一部までねん出できるレベルです。
現金持っている人であれば、即買いした時点で、含み益、、、という代物かもしれません。

好きな人は好きなんじゃないでしょうか？

ただ、僕は見送りました。
現地に行って物件も素晴らしい（某メーカーのコスト無視の贅沢仕様のアパートでした）。
積算も素晴らしい。

結構悩みましたが、見送った理由は、単純に収益ベースで見た場合に「危ない」から。

積算価値も私の試算では、1億3000万円ですので、金融機関の担保価値
としては、通常の銀行（冷静な銀行さん）さんは約８０％の掛目を見てくるので、１億４００万円が担保価値といったところです。

あとは価格です。

　　　現在、売り主様の売値が１億４０００万弱。※絶妙な値付けですねｗ。

ただ、利回りが現状の満室想定で、6.5%は、ちょっときついです。
また、家賃設定も周りの同類の物件の相場を見てきましたが、大体５％ほど下がっているとみました。

これで利回りを引き直すと、6.39%。
これが、売り主様ご提示の価格で見た場合の実効表面利回りになると思います。

当方引き直し家賃や諸経費をコミで考えた場合の希望購入価格は以下としました。

1. 年間の家賃収入（現行の９５％）：約860万円
2. 空室損：８％
3. 年間運営費：約１６％（過去実測値より）
4. 諸経費削除後の年間の実質利益：約650万円(a)
5. 目指す期待利回り：６％(b)
とした場合、
6. 希望購入額：(a)÷(b) = １億８００万円　（表面利回り：約7.9%）
ちなみに、自己資金１５００万突っ込んでこの計算です。CCRは17%強。CFは、約260万
FCRとローンコンスタントのギャップは1.4%。

です。

土地の力は申し分ないのですが、如何せん、上物のボリュームが少ない為収支面が追い付いてきません。
上記は、自己資金1500万を突っ込み、金利1.5%, 期間25年で見た場合で
なんとかCFを確保できる計算です。

なので、私の指値もあながち行きすぎたものではないと考えています。
業者さんではもっときつい指値が入ってくることを考えると、この価格でダメか？軽く出しいしていただけると嬉しい。

そんなトーンで希望を伝えました。
まー、このご時世で、都内でも結構一等地に近い場所ですから、この時点で売り主からしたら「アホか」と一蹴されると思いますが、
一応商売として冷静に物件を扱わなければならないので、このような希望となりました。

案の定、「その指値は無理ですよー（おめーは馬鹿か？くらいのトーンで）」とけられちゃいました。ｗ

ちょっと無理して、買えなくもないのですが、、、
一億４０００万越えで、いろいろ差し引いたキャッシュフローが１００数十万なので、それは僕としては受け入れられない収支です。

地方でちゃんと探せば半額で同等のCFをたたき出す物件も多数あろうかと思います。

土地の実勢価格は、2億位行っている物件にも見えたので、アパートを取り壊して、更地販売だとすんげー儲かったりして。ｗ
まー、個人ではこれもやれることに限界があるわけで。

また、僕モノづくりの世界に身を置いている性でしょうか？
まだ結構使える建物をぶっ壊してまで、金儲けしたくもないし。。。で。
使えるなら使ってあげるのが、物件への愛情ってものですしね。

まー、でもこれは正直悩みました。
所有欲が最近マックスまで来ていましたから。

「んー、１０００万指値聞いたら買おうかなー」とか思いましたが、やはり冷静に考えると、金利情勢がひっくり返ったとたん、あっという間に逆レバ(ローンコンスタントが、FCRを上回る現象。端的に言うと、ローン組んだら、キャッシュフローが全額自己資金の場合より減ってしまうという逆転現象）になっちゃいますからね。。。

指値通らないんだったら、こんな金額で、積算出たとしても、やる意味がないのです。
だって、リスクだけしょい込んでしまうなら、自己資金１５００万のFCR(売値ではじくと大体4.3%)の投資した方がよっぽど安全。
でもー、全額自己資金で、4.3%の投資だったら、紙の投資でもありそうですしね。

FCR6%の物件で年間90万のCFならば、ちょっとしたアパートの年間CFに匹敵しますものね。
自己資金回収に時間かかりますけど、リスクは基本的にないですから。

この辺の理屈は、猪俣さんの著書

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

の第４章のレバレッジ判定って章をグリグリ読み倒すと、ヨーク分かってきますよ。
あ、僕、猪俣さんの回し物じゃないですよ。（笑）
難しいですけど、この辺の理屈が腹に落ちると、「所有欲」だけで一見すごくいい物件を手に入れた錯覚に陥らなくなると思いますし、
現在保有中の物件のレバレッジ状況を確認する際にも使えます。

ローンコンスタントって、残債が減る、とだんだん上がってきますから、物件の金利固定期間終了まじかの契約見直し場面で一度改めてその年のFCRとローンコンスタントの比較を行ってみることをお勧めします。

その際に何をすべきかが合理的に判断できるはずです。

さて、次回は、ちょっと品川物件の契約更新で動きがあったのでこの辺のお話を。

ご参考程度に。

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