不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

物件が高どまりしている、こんな時には。

先週末は世のお父さん方は、娘・息子さんの運動会で無理しちゃって今日あたり体中が痛い、、なんてことになっていたりしませんかね?
実は僕もそうでして、、、綱引きで(こう見えて勝負事に負けるの嫌いでして)マジ全開したら、体中が痛くなり、日焼けで夜中熱中症気味で苦しんでみたり。。散々な週末でして。。。


まぁ、息子にいいとこ見せるためですから、多少の犠牲はね。ということで。



土曜は、とある賃貸併用物件を見に行くと同時に、新規業者開拓をしていました。
賃貸併用は最近になって始めた活動でして、手持ちの自宅マンション(完済)の場所が息子の教育環境としてイマイチという嫁さんの意向を組み、だったら、狙ったエリアに賃貸併用の売り物でたらそっち移るか?程度に始めた活動です。



土曜に見た物件は、某有名私鉄ハブ駅から10分圏内。
建物も見た目は悪くないので「まぁ、見に行ってみっか。」程度の発想で行ってきました。
#最近は息子も僕らの活動を理解してきたらしく「え?次の物件見に行くの?場所はどこ?」なんて偉そうに聞いてきます。まだ小学1年生ですが、この際だから物件のスクリーニングも教えたろうかと画策してます。
(そのためには四則演算が必要なんで、現在算数ドリルを前倒しで調教中(笑))


半ばピクニック気分なので気楽なもんです。
値段はとても合わないのですが(自宅売却して購入費に割りてても持ち出しなんてあり得んでしょ。)、物件を生で見る感覚や、町の雰囲気を体で感じるのはそれなり意味があると思って続けてます。


#もし、地方の方で都内や神奈川に投資したいと思っているけど、このエリアってどうなの?という方、いらっしゃいましたら、お気軽に僕に声かけてください。無償でその駅の情報を(実際に現地に行って)お伝えしますよ。周辺の雰囲気や駅前の不動産屋情報、超個人的な物件解析など無用な情報も?提供しちゃうかもしれませんです。(ただし、商売柄忙しくなると、週末仕事になるので、仕事は遅くなること、ご了承くださいませ。あくまで趣味の延長なもので。)


その後は、私鉄沿線沿いの大手不動産販売業者にアポ入れて物件紹介をお願いしに訪問。
こちらからの希望を伝えて1時間ほどお話ししました。


まぁ、最近の業者さんから私が聞いた共通の話題は以下。


  • 神奈川東部エリアのグロス利回りは大体中古で8%から9%弱(物件によるが)
  • 神奈川東部エリアのグロス利回りは大体新築で7%前半から8%前半(物件による)
  • 融資は都銀はかなり厳しめ。だが、ノンバンク系は相変わらず鼻息荒し。(これが物件価格を不当に釣り上げている主要因かと)
  • 一時期のイケイケな雰囲気はしなくなってきた。
  • かといって、不動産が暴落するような雰囲気ではない。


要するに、「高止まりしている」という感じかなと。相場としては10年周期でアップダウンを繰り返す大きな流れからすると、


  • H5年あたりまで(不動産好況)
  • H15年あたりまで(不動産不況)
  • H25年あたりから今まで(不動産好況)


な、ら、ば、、、ということですが、どなたかのコラムで言いえて妙だなと思ったのは、ここまでの日本不動産の歴史とこれからの(ここ10年ほどの)それは状況(条件)がこれまでとはかなり内容が異なっていくということ。


なので、例えば、H35年あたりが次の不動産不況の底、、、と考えるのはちょっと難しいかもということです。
要は、ネットの登場で情報がフラット化されつつあるということ(まぁ、とはいえまだまだ情報にひずみがあることは承知ですが)、プレーヤーがかわってきていること(サラリーマン不動産投資家はもちろん、最近では、海外からのマネーも参加者として大いに市況に影響を及ぼしていますしね。)、これらにより投資家・機関投資家に与える心理的な影響が変わりつつあること。


この辺が要因で、昔みたいにシンプルに市況が動くとは限らないのではないかと考えています。


一番いやなのは、現状の市況がダラダラと続き、高い不動産に、底値ギリギリの金利で融資を際限なく出して、儲かるか儲からないかわからない(すなわち実質的なCFが0で、しかも、売却してもほぼて残りなし。→何のために投資したの?的な)不動産投資の状況が続くことです。


結果として儲かるのは、手数料で稼ぐ業者と、薄い金利ながらも手数料やらで稼ぐ金融機関だけ、、という構図。
投資家は儲かりも損もしないから損切物件もでてこないような、そんな状況が続くと本と困ったなぁ。と。


まぁ、暴落したらそれはそれで今度は融資自体がストップすることも考えられるので一概に下がればいいっとものじゃないですが、そろそろ調整が入るべき時期ではないかと個人的には考えているわけです。


ただ、さらに質が悪いのは、これに海外マネーが入り込んでいるということ。
我々が上記利回りでは低いと感じていても、海外ではこの条件で「オォ、コノリマワリハ、ワタシノクニノ、ブッケンヨリ、タカイデスネェ。ホシイデス。」という理由で物件が売れているという現実もあり、いやはやちょっと困ったぞと。


じゃぁ、我々投資家・事業は何もしないで言うかというとそういうわけではなく、


  • 市況を紙面でなく、現実・現物・現場を踏まえて実態をつかんでおき
  • 業者さんと広く・まぁまぁの深さで付き合いを作りつつ
  • 来るべきタイミングを合わせる


この努力を続けるべきなんでしょう。
昔のようにドラスティックに潮目が変わることは少ないかもしれませんが、潮目は絶対変わる時が来ます。


我々は、この潮目の変化に常に注意を払っていくべきなんだと思いますが、あなたは、いかが考えますでしょうか?


物件が高止まりしている、こんな時には、こういったことに時間を使ったり、ファイナンスアレンジをいろいろ考えてみたり、
やることはそれなりにあると思いますよ。


それじゃ、まだ機能の綱引きの腰痛が取れませんので今日はこの辺で。


おやすみなさい。