不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーのローン(借金)との正しいつきあい方(自分の頭のなか整理用)

土曜の夜、クレイジー・ケン・バンドを聞きながらコーヒーを飲んでます。
週末の過ごし方としてはなかなかじゃないかな。


あなはいかがお過ごしですか?


先日、黒田さんのマイナス金利で、巷では金融株が下がったり(これは、まぁ、自明というか)、不動産関係株が上がったり、、不動産購入希望者にはローン金利が安くなるから有利だという、これまたありがちな報道が賑わしていますが、、、


我々不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーにしてみれば、

  ものっすごく、カオスな状況におかれたカエル状態


という感じでしょうか?


  • 金利は間違いなく下がるから、BSが悪くない投資家は銀行が融資したがる
  • でも、売り手は超強気だから、さらに物件価格は上がる。
  • 金利は下がるから、イールドギャップ(後述)は保てるからCFは残るし
  • でも、やっぱ、ちょっと危ないなー


こんな感覚じゃないでしょうか?
知らぬうちに、茹でカエルとなるか、、、カオスな井の中を匠に泳いで、井の脇にある僅かな隙間を見つけて無事このカオスな状態を抜けきれるのか、、、



難しいですね。



世界的にも、日本国内的にも不安材料がたくさんなのにどうしてここまで不動産にだけマネーが流れこむのか?
ファンダメンタルをよーく考えてみることだと思います。


性格は違いますが、8年ほど前に世界を震撼させた事態も実はこういう「なーんか、不安だけど、まぁいいか、儲かる(ような気がする)し」というつかみどころの頃のない根拠を頼りにしていたことが引き寄せたのではないかと考える次第です。


現在、不動産投資の物件への融資は、低属性の人にもバンバン出ていると聞きます。(一部例外が出てきたという話もあり)
パッケージレベル(中の組成物は見えなくなる)でやっているのですから、それはまぁ、まさに、、、という気もします。
※ただ、このリスクを他のリスク商品とごった煮にして証券化していない(多分されてないはず)のと、アメリカの住宅市場の規模と比べれば、、ですね。


おっと、知ったような事書いてしまいました。(えー、昨夜サブプライムのおさらいをした結果を吐き出しているだけでございます)


とにかく、こういった市況で、我々孤高の不動産投資家・不動産賃貸ビジネスオーナーが銀行融資(ローン・借金)とどううまく付き合っていき、5年先の市況が見通せないカオスな海を乗り切るのか?について


今一度、「ローン」という観点から考えてみようと思う次第です。



、、、えー、要は他のネタがなくて困ってしまったという本音が見え隠れする点は触れないよう。。




『マネー・ショート 華麗なる大逆転』予告編


この中主役の一人「クリスチャン・ベール」が演じるファンドマネージャーサブプライム危機を市場がはじき出す様々な「指標(要は数字)」から予見し、実際にそれが起こることが証明しているように、やはり数字が示す値というのは(前提とその使い方を本人がちゃんと理解している前提で)常に正しいはずです。


怖いのは、
この数字を見ても「いや、これこれこういう理由で多少自分の想定する数値から下がっていても大丈夫だよ」という「負のバイアス」がかかってしまい、合理的な判断ができなくなる心理状態かも知れません。


ですので、こういう市況で、改めて僕もローンとのつきあい方を考えなおしてみようという次第です。


上記映画や、他の書籍でもちょくちょくみるマーク・トウェインの名言ですが、

やっかいなのは、何も知らないことではない。

実際は知らないのに、知っていると思い込んでいることだ。

(英語)

What gets us into trouble is not what we don’t know.
It’s what we know for sure that just ain’t so.


こうなってしまわないよう、今一度おさらいしてみようかと思います。


具体的な話は、次回から2回か1回程度でまとめます。


理屈をこね回して眠くならないように具体的な状況を踏まえて整理してみますので、参考にしていただけると幸いです。


こういった市況で、初めて不動産投資家として参入しようとしているあなた。
早く物件を手に入れて俺も!という気持ち。わかります。これについては否定するつもりはないです。同志として歓迎します。
ただ、同時に「超冷静な目線」も持っていただきたいなと思います。


この市況で、不動産賃貸物件にバンバン融資がでるというのは、チャンスであると同時に、


    とんでもない残念物件を超高価格で入手させられて、その後、荒野に放置される可能性も十分に考えられる


ということです。
脅すようで申し訳ないのですが、融資サイド(金融機関)も、物件を売りたい側も、誤解を恐れず申し上げるならば、

とにかく、数字を残さないといけない。が優先されており、あなたの将来はその次くらいの位置づけ(場合によっては知ったこっちゃない)


です。穿った見方かも知れませんが、ここはビジネスの世界です。
不勉強な人間・不動産の世界を甘く見て入ってくる輩に対しては、当然そのような扱いを受けても文句は言えないということです。
彼らもプロですから、そこは冷静だと思います。(実際に何人かの融資サイドの人との会話、仲介の方のぶっちゃけトークを踏まえてですので、間違っていないと思いますよ。)


物件の良し悪し、物件評価をどう考えるか?、出口の取り方(長期か?中期か?短期か?)、リスクをどこまで取れるか?物件をどこまでふくらませるか?
という戦略・戦術はアナタ次第で決まります。
ここを全く持たずにこの世界に身を置こうと思ったら、身ぐるみ剥がされると思ってください。


そのための論理武装としての一つである「ローンとのつきあい方」は、広義な「不動産投資」の戦略郡の一つと思ってもらっていいのかもしれません。


明日以降書くのはあくまで僕個人が整理した戦略・戦術の一つなので、参考程度にしかなりませんが、あなたの今後の戦略として何かお役に立ててて貰えれば幸いです。


さて、今夜は、この業界にいながら、IoTの知識が低いと思ったので(不動産テック・Fintech華やかざりしなので)本を数冊読もうかと思ってます。
そして、明日は、息子とドラえもんの映画を見に行ってきます。


それでは、良い週末をお過ごしくださいね。
おやすみなさい。


※世の中の動きが不動産賃貸市場に与える影響はなんとなく肌感覚でつかめるようになってきたつもりですが、この辺をテクニカルな観点でつかめる多面的な指標を調べている最中です。