こんばんは。お盆に台風。九州の方、何事もなきよう。。。
さて、僕は、某地銀さん、ピ子との金利交渉がおわりました。
現在 ：固定３年、１．１％
見直し後：固定３年、０．９５％（０．１５％の削減に成功）
んー、個人的には０．９％に持って行きたかったのですが、、、
まぁ、ピ子も頑張ってくれたようなので、気持ちよく判子を押しました。
今回の年間支払い総額（ADS)についての差分は、年間で３万円強。。。
まー、ほとんど変わりませんが、それでも３年間固定で１０万弱かわれば御の字です。
CFの厚みを狙うとしても手持ちの自己資金で早期返済としたところで、レバが効かせられなくなります。
今後物件数を増やす事を考えた場合、自己資金は残しておいて、新たな物件への投資に使うべきと考えます。
この物件の残存期間は、あと１７年。減価償却期間との兼ね合いも考えつつ、今後のファイナンス戦略を毎年見直していくことにします。
はんこを押したあと、現在の融資事情をピ子にそれとなく聞いてみました。
彼女はまだ、収益物件への融資実績がないらしいのですが、その前に、マンション投資＋実需マンションの融資の滞納対応を担当していたらしいです。
で、ココ数年で若い世代のマンション投資（特に新築）の焦げ付きが非常に多くなっているとか。
んー、あれだけ新築マンション投資はやめとけっていう情報が出回っているのに、未だにあるんですねぇ。。。
少しそろばん弾けば、どう考えても儲からんとわかるでしょうに。。。
でも、こういった事実があり、この地銀さんは、独身への融資は完全にストップしているのだそうです。
最近では、婚姻要因でのマンション融資についても、嘘ついて、ホントは結婚しないのに、融資だけつけてもらってマンションを購入するふとどきもんがいるらしく、これもエビデンスを提出するようになっているんだそうです。
＃ね、だから、まっとうにやらんとあかんといったでしょ。不動産賃貸経営に近道は（多分）ないのですよ。
どのみちこの地銀さんは、収益物件への融資は完全なるパッケージのみの商品に絞ったらしく、金利も３．５％とガチガチになっているので、しばらくは使わないつもりです。代わりに信金さんと仲良くやろっと。
ピ子との金利見直しの話が完了した後、「あのー、kanaloaさん、口座に結構現金お持ちなんで、よろしければ、これの運用について提案させてもらえませんか？」といってきたので、暇つぶしで聞いてあげました。
担当が代わり、どうやら、同行の参加の証券会社への窓口担当のおねーちゃんが出てきました。
僕が株の勉強やらしてたり、IPOでそれなりに稼いでいたりする話を聞いてたらしく、僕はいつの間にか、「ある程度リスクをしょってガツガツとうしをするオジサン＝（鴨）」と勘違いしていたようです。アハハ。
紹介されたのが、ブラジル・レアル建ゼロクーポン債、インド・ルピー建ゼロクーポン債、期限前償還条項ノックイン条項付（日経平均・S&P500）連動円建社債でした。
なんかもう、説明聞いてても、さっぱりわからん。（あれこれやりすぎてて、何が得で何がリスクなのか理解できん。僕頭悪いので）
『へ？だったら自分でFX運用したほうがいいんじゃねーの？（償還またんでいーし）、しかも他の通貨のほうがおもしれーし』
とおねーちゃんに伝えました。（言い方はもう少し丁寧にしましたよ）
『要はね、僕は、なんか難しい投資商品とかデリバティブには手を出したくないの。理由は「わからんから」。』
と丁重にお断りしました。
安全資産ならば、金とか銀の小口の現物投資で資産の「置き換え」をしておけばいいわけで。
やるとしても、FXのスワップ稼ぎ＋中長期スイング、今勉強中の株取引、＋IPO。
そんなところです。それ以上はリスクがリスクを呼ぶような気がして、意味がわからんので。
「何に投資すればよいかと絶えず質問を受ける。それに対する答えは、誰の言うことも信じてはいけない。あなた自身がよく知っているものだけに投資するのが、成功への道である」 （by ウォーレン・バフェット翁）
こういう、わけのわからん商品を紹介されるたびに上記を思い出して、自分の投資スタンスを正すようにしてます。
１０年前のリーマンショックも、元はと言えば、サブプライムローンを別のAAA債権とかにひっくるめてCDO化して、わからないようにしてしまったことが発端ですからね。。。
あ、そうそう、このリーマンショックをとってもわかりやすく解説しているサイト見つけました。
マネーショートを楽しむ為にCDO・CDS・MBSを徹底解説【リーマンショック】 | | ２０代サラリーマンの全方位投資
これを読んで、かの名作、「マネー・ショート」を見てもらえると学ぶところ多いかと思います。
今回の商品はそういう性格のものではないにしても、やっぱり理解できないので、もちろん買いません。（笑）
ということで、CF的には極端な効果は得られませんでしたが、目標の１％切を達成できたということでOKとしましょう。
また、３年、キチンと経営しながら、コツコツと返済していきます。
ということで、金利見直しの際には、このシリーズをご参考にしてくださいませ。
おやすみなさい。
