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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

田園都市線確定停車物件(3LDK):やはり苦戦!!でも、管理会社さんは的確な分析をされてましたので共有・そして、次なる作戦です。

昨日ちょっと危惧していた、反応が悪くなった業者さん。
今日ようやく反応がありました。

とにかく忙殺されていて、反応できなくてスイマセンと猛省されてました。
(そんな気にしてなくて、逆に、オタクの体を気にしてましたw)


こんな状況なので、大した情報は入ってこないと思っていましたが、
流石はこの業者さん、ここ10日ほどの作業状況と分析・以後の対策提案をきっちりしてくれました。


結論から言うと、家賃下げるという話と、礼金をなくす。というものですが、
そのロジックが明確になっており、僕の独自リサーチとそんなに差分がないことから、
言っている事に信頼がおけたため、了解した次第です。


参考に彼の提示した分析について、かいつまんで。


#ほぼ、まんまの内容です(個別事情だけは伏せておきますが、同地域の分析情報としてはかなり精度が高いと思いますよ。ご参考)

《集計データ》2015/9/9~2015/10/18

インターネット検索による閲覧数については
データを添付致しましたのでご確認下さいませ。
こちらは「スーモ」での検索データとなります。
掲載より1週間程度を経過時点で検索数は上がりました。
また、内装写真を掲載以降も同じく検索数が上がりました。
しかし、エンドユーザーの方々に周知された為か直近に至っては
検索後の詳細PV(閲覧)数が徐々に下がってきました。
※詳細PV・・・検索後の一覧表示より本物件空室情報の詳細を
        クリックの上で確認された件数
これは本物件の募集情報を既知の方々が詳細クリックをしていない、
ということが予想できます。


上記のとおり、ネット検索の集客状況について分析がされています。
エンドユーザーの購買心理がなんとなくつかめます。


そして、以下、問合せ・案内に関する、更に突っ込んだ情報になります。

≪問い合わせ反響≫

反響(メール)  3件・・・エンドユーザーより
反響(TEL)  4件・・・エンドユーザーより
反響(他業者) 11件・・・空室確認の問い合わせを含む

直近一週間↓
反響(メール)  0件
反響(TEL)  0件
反響(他業者)  2件


≪案内≫

案内(自社自店) 4件・・・当社青葉台営業所にて
案内(自社他店) 2件・・・当社他営業所にて
案内(他業者)  3件・・・他不動産会社にて

直近一週間↓
案内(自社自店) 0件
案内(自社他店) 1件
案内(他業者)  0件


やはり下半期の9末から10月までの書き入れ時を逃したのが痛かったようです。
これを境にカクンと集客力が落ちていますね。。

《総評》
今に至るまでの状況と集計データよりの総評となります。
現在の価格帯は閲覧・反響数が低価格帯の物件より
少なくなってしまうことは致し方がない点、ご了承くださいませ。
田園都市線XXXX(急行停車駅)周辺の需要や相場から、
賃料10万円を超えた時点で反響はとても少なくなってしまいます。
これは購入との分岐点となる価格がおおよそ10万となるからです。

その中で本物件は「やや良い」反響を得ております。
ですが、結果的には成約には至っていない状況です。
なかなか良い結果が出せず申し訳ございません。

本年の9月末より10月中旬の異動時期に関しましては、
昨年よりもファミリーの動きがとても少なく、
単身の動きが比較的活発であったと見受けられます。
3LDK物件は全体的に苦戦している状況です。

現在の条件より多くの閲覧数、良い反響・結果を目指して
考えられる改善点を私なりに記載させていただきます。

①家賃・・・ネット検索時の影響度【大】
 最も重要な部分となり、お客様方は1万円きざみで
 ご自身の予算を概ね設定されています。

②初期費用・・・ネット検索時の影響度【中】
 個人契約の場合、家賃の次に重要と言える部分です。
 特に礼金は自己負担の場合に敬遠されがちです。
 礼金ナシで検索される方も多く見受けられます。
 礼金ナシとフリーレントでは効果は・・・
 とても難しいところですが、一般的には礼金ナシがオススメです。
 但し、この価格帯のお客様の場合、家賃補助等の
 仕組みが法人毎に異なる為に一概には言えません。
 
③設備・・・ネット検索時の影響度【中】
 ファミリータイプに必須と考えられる設備は
 本物件におきましては概ね付帯しております。
 先にご検討いただいておりましたエアコン未設置の
 居室に対する成約時エアコン設置は効果アリと考えます。
 但し、ネット検索時には気付かれにくい特典となる為、
 店頭来店の方に対しての効果が主となってしまいます。


<現条件>
賃料 128,000円
敷金 1ヶ月
礼金 1ヶ月
※フリーレントもしくはAC設置等相談可

<提案条件>
賃料 119,000円
敷金 1ヶ月
礼金 0ヶ月
※原則交渉不可

これは一例ですが、小細工なしで結果を求めた場合には
上の条件が勝負所ではないかと考えます。

礼金は1ヶ月でフリーレントを付帯するパターンや、
家賃は値下げせずに礼金0でフリーレントも付帯するパターン等、
様々な条件設定の仕方がありますので、一度ご検討頂ければ幸いです。


以上、ご査収下さいますよう宜しくお願い申し上げます。


いかがでしょうか?
正直家賃下げ幅が思ったよりきつめでしたが、10月をまたいだ時点で、ある程度、賃料へのインパクトを
つけるという考え方は間違っていないと思います。
一応僕の義父母が指定した、家賃の上下レンジの下限値は、11万5千円。


5千円と、9千円では安いほうがいいかと言われると、ネット検索を主な入り口とするならば、「まずは
網にかけてもらうこと」を考えて、11万9千円という値付けは妥当だと思います。


また、フリーレントよりも礼金なしという設定の方が「一般論としては定石」という点も勉強になりました。


このシリーズの記事でも書いたかと思いますが、
やはり、実際にこのエリアのファミリー物件の需要は確実に下がってきているなと感じております。


多分以下要素が含まれていると考えています。


  • 家族構成が30年前よりさらに小さくなってきている(5人、4人家族=>3人、DINKS)
  • ファミリーはファミリーだけども、年配の親+子供夫婦という構成が結構あるらしい(子供夫婦には子供はすでに独立orいないパタンなのでやはり家族構成が3人とかせいぜい4人とか。
  • 部屋の「広さ」部屋数の「多さ」よりも、部屋の「雰囲気」と「本質的な使い勝手」と「ちょっとした独自性」を求めている
  • (上記分析にもあるが)ファミリー層は、賃貸よりも金利状況などから「じゃぁ、買っちまえ!」というロジックになる



残念ながら我が家にしてもそうですが、昨今の家族世帯構成は3人家族よくて4人家族というのが主な層を構成していると思います。
また昨今の高齢社会がもたらす影響として親とちんまり生活したいという層も増えてきているのではないかと思います。


これに加え、これだけじゃぶじゃぶに持ち家希望者にほぼ金利なしで融資してくれる状況がありますから、
上記状況になるのはある意味必然ではないかと思います。


周辺の競合もかなり苦戦している模様です。
#向かいの物件は、我々よりグレードが低い、賃貸仕様の3LDKですが、最近結構空き部屋が目立っています。このオーナーさんは(まー、地主っぽいですけど)結構ヒア汗もんじゃないでしょうか。


このエリアで、賃貸でファミリーものやろうとしたら、相当なリサーチを実施して、
結構ニッチ系でズバリものを作り上げるとうしないとかなり厳しい状況に追い込まれると思います。
ご注意を。
#というか、これからこのエリアでやるなら、1LDKで間取りに個性を入れるか、3DKものを2LDKとかにしたリノベーションをするとかした方がよっぽど儲かるんじゃないでしょうかね。


僕としても、この物件にかんしては、広めの2LDKに改造したいと思っているくらいです。
#さすがにそれは、我がオーナー(義理の父母)が許してくれんとおもうので。w


てことで、今後は、家賃を下げて、早期入居にまい進でございます。


このエリアの賃貸経営の一助になれば幸いです。
引き続き共有してまいります。