ＥＵ離脱ショックの次は、トランプショックですか。さてさて、難しくなってきましたね。不動産投資は。

今日、とある会議中に「げ、トランプが大統領当確だってよ」という情報（仕事しろよって感じですが）から本題からそれてしばらく会議が中断してしまいました。
ま、それだけ世界の情勢を気にするワールドカンパニーだってことでｗ（んなこと、絶対ないのですが）

つい先日は、イギリスのＥＵ離脱ショックで、市場が混乱、そして今回はトランプ当確でまたも混乱。
ヘッジファンドの書き入れ時がきましたね。

こういう時は、素人は黙って相場を見ているべきですね。（ま、どっちにしても僕は株のポジションないですが（笑））

アメリカ国民は、完全にトランプさん劇場に、国の政治の本質を見失ってしまったのかもしれませんね。
ただ、それだけのことをやれるトランプさんの今後の手腕にちょっとだけ期待しちゃうところもあります。
今でこそあれだけの巨万の富を抱える不動産王も、一時期はじり貧だったこともあったようですよ。そこからここまで上り詰めた人です。

普通の人じゃないってことですものね。

まったく、と言っていいほど世界は違いますが、同じ不動産という領域の人が、国家のトップに立っているところは、単純にとっても興味深いです。
不動産ってやってみるとわかりますが、あらゆるビジネスの基礎になる部分が多分にありますから、また、巷では政治の素人と言われているようですけど、ビジネスをやる以上、トランプさんが国の政治に対して無知であること自体が矛盾していると僕は思っています。

わけのわからない思想家が大統領になるよりははるかに地に足がついているんじゃないかと。

ま、ただ、いろんな問題発言がある以上、なかなかアメリカが一つになれる、、、とは思えませんが。
とにかく、興味津々です。

さて、これが、不動産投資、賃貸事業にどう影響を及ぼすか、、、ですが、、、

全然わかりません。（笑）わかれば、苦労しませんって。

少なくとも、現時点では、円高に振れていますから、現時点では、海外からの日本への不動産投資はちょっと向かい風ってことくらい。わかるのは。
ただ、おそらくは、戻すでしょうから、実際どの程度のインパクトがあるかわかんないですね。

円高が長期化すれば、いくら利回りが相対的に高いからと言って、為替損考えると投資の妙味がない、、、といって海外からの日本不動産への投資が冷え込むといったことはあるかもしれません。

先週末武蔵小杉の某大手不動産業者さんと話す機会がありましたが、最近は武蔵小杉周辺のタワマン（ボコボコ立っているあれですが）の流動性が極端に下がってきており、代わりに３０００万円台の実需の動きが活発化してきているそうです。

武蔵小杉周辺のタワマンは、投機目線の買い物が長らくあったそうですが、この辺が先週の時点で流動性が下がってきていることにくわえ、上記円高がさらに続いた場合は、いよいよ不動産は、、、という考え方も視野に入ってきそうですね。
３０００万円台の取引が盛んなのは、単に変える人がその層しかいなくなっている部分がクローズアップされているに過ぎないのではないかと僕は考えています。（景気が良いというわけじゃない気がする）

って、いまチャート見たのですが、若干戻してますね。（利確の動きかもしれませんが）

面白かったのは、安全資産として、「ビットコイン」の価格が上がってきている点です。
この値動きは、注意してみておいた方がいいかもしれません。

仮想通貨が市民権を得るということが、現実のものになりつつあるという点、これはちょっとしたパラダイムシフトと考えるべきです。
どうなるか、注視しておきます。

なかなか面白いです。必見です。
http://ビットコイン相場.com/

あとは、肝心の銀行さんの不動産への融資姿勢がどうなるか、金利がどうなるか？
この時点ではなにも予想はできませんが、ここ数か月がちょっとした見ものですね。

一部、金融機関の不動産賃貸業への融資が絞られてきているという話が、もっと広がるのか？
となれば、融資が付かず、物件が値下がりせざるを得ませんから、いま、巷で作られまくっている新築群のあの法外な値段が落ちてくるかもしれません。
（だって変えない人だらけになったら、値下げするしかないじゃんってことで）

ネットの物件情報をいくつか定点観測しておくべきですね。
大体、あと２，３割ほど安くなると、僕的には買い場なので、これから数か月はじっくり見ていきながら、同時に今続けている業者さんや銀行さんとのパイプ作りも進めていこうと思います。

さて、あなたは、このあたらしい「チェンジ」どうとらえて、明日以降、どう行動していきますか？

おやすみなさい。

近況報告と新築物件購入と併せて発生する担保評価割れ（首都圏限定？）について、そして購入判断で意識していること。

アメリカ大統領選挙も目の前ですね。
巷では、トランプさんが大統領になった暁には、市場が混乱する→リーマショックを超える大不況のトリガーになる、、、とも言われているようですが、さて、どうなることやら。

戦々恐々としたところで何も現状は変わらないわけですから、僕らは日々粛々とやるべきことをやる。
これに終止すべきなんでしょう。

さて、近況報告です。
最近はとにかく、「種まき」「種まき」「お！刈り取り？、、、んー、ダメだ、種まき」「種まき」「おおお！！今度こそ刈り取り？、、、むー、ダメだー、種まき」。。。
こんな日々ですが。（笑）

物件を紹介されては、現地へ赴き、数字を弾いては、んー残念！！とお断りしたり。ま、最近は息子も７歳になり現地にいっては、近所の公園でサッカーの真似事で文句も言わないので家族サービスも兼務できているので良しとします。

何より、いろんな地域（駅）でランチしていますから、楽しいですしね。
普通に生きていたら、週末ごとに都内（城南中心ですが）や横浜の東横線や京急線や相鉄線の駅ごとにまち探索なんてありえないですから、これはこれでありがたいなと。

と、いっても、結果は出さないといけないのですが（泣）
とにかく、中古ですら８％行っていたら御の字の情勢。（あ、横浜東部の主要な駅周辺ですよ。）
新築は７％台が当たり前で、業者さんに「８％台がほしい」というと「バカなの？」くらいの勢いで否定されます。

まぁ、でも、融資は僕の場合、１％前半、場合によっては１％切るであろうとのこと。（期間３０年とかで。ほぼ実需の住宅ローンのレベルですよね。）ギャップは取れるからいいんじゃないの〜という甘い囁き（僕の中の心の悪魔の）が聞こえてきます。

また、新築はその性格柄、とくに首都圏に於いては、物件が値上がりしすぎて、物件の評価が追いつきません。
最近新築の提案業者さんからしょっちゅう受けますが、横浜エリアでは、だいたい物件価格の５割、６割がいいところで、都内に至っては４割、５割が限界です。

僕は、積算重視偏重思考はまずいと考えている口です。というか、このご時世、売値が積算を下回るということはまずないと考えるべきだと思います。逆にそういう物件は、よほどのボロ物件、スーパービハインド条件物件、土地がでか過ぎで採算割れする（土地でかいと固定資産税もそれなりでしょ？ってことで）単品では基本的にはキャッシュが出づらいものだと考えています。もちろん、ポートフォリオの一つとして考え、十分にリスクに耐えられる体力をお持ちで、対銀行さんに対する評価対策という意味でこれを組み入れるであれば、否定はしません。

なので、僕はだいたい７割、８割の評価が出れば、自己資金を多少突っ込んで、数年の後にキャッシュ・フロー積算＋返済を重ねることで、評価がトントン（ちょっとマイナスくらいでも可）にしていれば、次の投資機会が訪れるのではないかと考えているのです。

そのほうが、経営自体安定しますし、返済も進むので、実際の自分の資産が増えますしね。

本屋さんには最近はあまたの不動産投資本が溢れていますが、この辺の考え方についてロジカルにそしてとても易しく説明されている本で、僕がおすすめしているのはこの本です。

不動産投資 成功へのイメージトレーニング: 自分に最適な投資スタイルを見つけよう (単行本)

特に終盤の評価損に対するアプローチは僕が参考にしているところです。その他もとてもためになる内容になっているので是非一読してみてください。そして何度も読み返して腹に落としておくことが大事だと思います。

先週の土曜日、とある業者さん（県央エリアに本店がある業者さんで、それなりに実績があるところです）に赴いた際に紹介された町田駅から徒歩１６分の新築物件。

結果的には購入を見送りましたが、正直悩みました。

駅力としては定評のある町田駅（県央？といっていいのかしら。投資対象としては僕はあまり好まないこのエリアで数少ない投資対象の駅です）から、１６分とは言え、徒歩圏内。
地形もよく（ほぼ長方形）で２００平米ちょい。
価格に対し、担保評価（積算ではなく、積算の８掛け計算）が、物件価格の８割に達しています。

業者さんの利回り計算も、五年目の近辺相場の家賃で設定しているのがわかりました。その上での利回りが７％前半。
おそらく、新築プレミアムをつけることが十分に可能ですから、１割、２割り増しの計算で最初の数年は数字が出せるはずです。

でも、踏みとどまったのは、
自分の判断軸がぶれている（買いたいバイアスがかかっている）点と、どうしても徒歩１６分圏内での賃貸運営が「分からない」からでした。

　　　わからないものには投資しない　（ウォーレン・バフェット氏）

　　　リスクとはどれだけ投資の損失が出るものかと捉えがちですが、
　　　そのリスクが全面に出てくるときは自分の投資をよく理解していない時です。
　　　バフェットはそのリスクを避けるために
　　　自分が理解できないものには投資をしなかったのです。

引用：世界一の投資家ウォーレン・バフェットの名言01- 勝ち組・金持ちの名言

は有名ですが、（まぁ、僕がバフェットおじさん級ではないではないか！との鋭い指摘はさておくとして（笑））
とにかく、自分で釈然としない物があるときには投資に踏みとどまることにしています。

もう一つ、こういう場面で、判断軸としてとても助かっている存在があります。
それは、「嫁さん」です。

彼女がどうにも釈然としない顔をしているときというのは、経験則上、「何かよくわからないことがあって、その先にあまりいいことがない」というときなのです。

先の川崎物件（きちゃなかったけど、出口でも儲かった）、品川物件（出口は取っていないけど、すでに安全圏で、十中八九出口でキャピタルゲイン取れる自信あり）のいずれも、彼女は「いいんじゃない。買おうよ」と言っていました。そのときに彼女の表情に一点の曇もなかったことを思い出します。

今回の物件、僕はかなり購入に前向きだったのですが、どうも彼女が渋い顔をしていたのです。

「なんか、ひっかかるのよねー。うん、悪くないと思うんだけど、数字的には」

えぇ、彼女の感覚には、「数字が語ること以外の別のなにか」がその「軸」になっているようです。
なので、全然定量的に議論できるところではないのですが、ボク個人、モノづくりの世界にいて、例えば製品の品質や工程を語る上で、数字が示す「以外の部分」が大いに影響を及ぼすことを知っています。（だから、「見える化」は正しいアプローチだけど、全てじゃないと思っている一人です）

なので、僕自身、購入に際しては、なにせ金額がでかいので、彼女のいわば「第六感」的な部分も判断材料にしているというわけです。

経済の非常に「マクロな視点」では、ここ数年が怪しいと言われていますからね。

わからないときは、投資しない。

改めて、大事だなと思う次第です。まぁ、正解かどうかは、、、これまた「わからない」のですけど。（笑）
あなたはどう考えますか？

＃今日、突然某信託系の銀行さん（L&Fじゃないですよ）から電話がかかってきて、なんだろうと思ったら、これまた某信託系の業者さんからの紹介でコンタクトされてきた模様。いろいろ会話したところ、他の業者さんとのパスをお持ちのやりて？っぽい方だったので、マッチングを依頼しておきました。なんか最近、いろんな業者さんとパスができつつあり、誰がどこの人で、、ってのがわかんなくなってきました。

＃こういうとき、営業さんって人を覚える商売だから大変だろうなーって感心しちゃいます。こういうパスを地道に作って来るべきタイミングに備えようと思います。

＃あと、昨日日曜もかなり購入で悩んだ物件があったのですが、、、あー、かなりダラダラ書いちゃったので、次回（数日後）に共有しますね。

それじゃ、今日もお疲れ様でした。おやすみなさい。

アナログな時代もいいよね。（変わっていいものと、そうでないもの。）

今日は、不動産ネタから離れます。

先週末は小林さんセミナーに行ったのですが、ハロウィンで劇込みで渋谷はもういいや。って感じでしたが、週明けて、街はすっかりＸmasモードですねぇ。

そうそう、（あ、お題のネタは本当に小ネタなので後で書きます）、最近YOUTUBEで８０年代後半～９０年代前半（要は僕の青春期なのですが（笑））のＣＭを見るのがマイブームになっています。

きっと同世代なら「ウンウン、わかるー！」ってやつの代表例なんですが、共有しましょう。

コカ・コーラのＣＭ「 I fell Coke. 」

コカ・コーラＣＭ　 I feel Coke

僕の「かっこいい！」と思えるＣＭダントツトップ。
さりげない日常と、そこに必ずあるコカ・コーラを表現しているんでしょうか、コカ・コーラ社の思惑はさておきとして、これを見るととにかくみんなとどこかで盛り上がってコーラ飲もうぜ！！って気分にさせてくれる、そんな直観に訴えるＣＭでしたよね。

いろんな人たちの、さりげない日常が幾パタンもあって、毎回見ていて「かっこいいなぁ」と思わせてくれたものです。
＃学生時分に友達がラジカセを学校に持ってきてこの曲を流しながら、みんなでこのＣＭの真似をして、女子軍団から失笑を買ったのをよく覚えております。

コカ・コーラさん、是非このＣＭを現代版で復活させてほしい、、と思いますが、
きっと、あの時代だからこそマッチするＣＭなんでしょうかね。
今だと、スマホでポケモンしながら、コーラを飲むシーン、、、うーむ、ダサい。（笑）

そしてもう一つ、これが僕、超・超・超大好きで、胸キュン（死語）もののＣＭです。

JR東海、クリスマスエクスプレス

【CM 1988-92】JR東海 X'MAS EXPRESS 60秒×5

僕は最初と次の、「深津絵里ちゃん」「牧瀬里穂ちゃん」のＣＭが世代的にどストライクでした。
どっちも、

めちゃめちゃ、かわいい！！！

深津絵里ちゃん版で、彼氏が新幹線から降りてこない（実は下りているんですが柱の向こうに隠れており、絵里ちゃんが涙目になっているところに）シーンで
彼氏がプレゼントをシャカシャカしたときに見せる、セリフのないセリフ「バカ」、というところが、んー、もう、かわいい！！

＃当時のファッションの男子のあのダボパンもはやりましたよねぇ。（冷静に見たらよくあんなん履けたもんだと思いますが）

「帰ってくるあなたが、最高のプレゼント」

最高にかっこいいコピーです。コピーライターにブラボーを。

二本目の、牧瀬里穂ちゃんバージョンもこれまたたまらないですね。

プレゼントを抱えて彼氏がまつ場所へ、、途中おじさんとぶつかるシーンがあるのですが、あのおじさん名演技です。里穂ちゃんが彼氏に会いたい一心であるところを強調する良いシーンでしたよねぇ。

彼氏が現れて、柱の陰で、肩で息をしながら待つあのシーン、、、

確か僕は中学だか、高校１年だったかと思いますが、友達と「あー、ああいう彼女とあんな恋してみてーよなー」なんて話していましたっけ。
彼氏がしていたあのバンダナももれなく購入し、デートで使うぞーー、と思っていたのですが、告白してフラれた苦い記憶を、書きながら今思い出しました。

たぶん、僕が上京を考えたきっかけの一つだったかもしれません。（笑）
なんせ、僕の田舎は新幹線はもとより、在来線が単線ですから、あはは。

こんな、胸がときめくシーンって、どちらの場合も、おそらく現在では表現できないんでしょう。
だって、スマホあるから。リアルタイムでどの辺にいるかわかりますから。

あの時代は、ケータイなんて現実的じゃなく（確か、すんごいでっかい自動車電話みたいなやつしかなかった時代です）、

「何時ころに、○○に集合ね！」

という、すごく限られた情報を頼りに人は集まっていたものです。
だからこそ、あのようなＣＭで、限られた情報のなかで、一生懸命に恋する二人の物語が成り立つんだと思います。
素敵です。

そんな時代に身を置けた僕らの世代はある意味幸せなのかもしれませんね。

アナログな時代もいいものです。

変わっていいものと、そうであってはならないもの。

いろいろな世界であると思いますが、少なくとも二人の恋に関するエトセトラは、こんな時代でもアナログであってほしいと、バブル時代から氷河期にかけてそれなりに青春したおじさんは考えます。

、、、なんか、書いておきながら、「何のためにこんな記事書いたんだろう。。」と改めて考えたのですが、、、

そうそう、変わっていいものといえば、

僕の品川物件の共用灯を、すべて「ＬＥＤ化」しました！！！

これは、時代とともに変えていくべき部分ですよね。

お跡がよろしいようで。

新築をローコストで建てるためのセミナーに参加。（高額、、、と思ってたけど、最近は安く感じる、このセミナー）

『え？kanaloaさんのその資産状況（見せ金含めて）だったら、即いい物件返るはずだよ、戦略、ぶれてない？？』

と、このセミナー後の懇親会で、講師の小林さんにダメだしされた、僕です。ムムム。

とまぁ、こんな感じでいろんな方と触れ合うことで自分の足元を見直すいい機会だと思って質のいいセミナーと、出る意義のある懇親会にはたまに足を運ぶようにしています。

今回は、ちょうど新築の検討をしているさなかに、先週末に東急東横線某ハブ駅から徒歩数分の土地が出たため、新築を検討していたのですが、どうにも建築費が下がらないもので、と、「そもそも論として、建築費ってどう決まっているわけ？」という「そもそも質問」を自分に投げかけたところ、明確な答えがないということに、当たり前ですが気づいたところです。

アカン、このままだと、たいして稼げない物件を普通に作ってしまう。。。

危機感を覚えた僕は、たまたま（なんでしょう、こういうときって天は、ちゃんと機会を作ってくれるもので）小林さんのセミナーで新築をやるための（しかも超低コストで）セミナー枠が（気持ち悪いことに）１枠残っていたので、「えぇい、参加してまえぃ」と申し込みをしました。

嫁はんに、「結果だせよなぁ。(- -#)凸」という勢いで見送られ、昨日土曜に渋谷の某セミナー会場に参じました。

セミナーの内容は、著作権の関係上、また、それなりにお金を投じて参加させてもらっている手前、詳細は触れられませんが、計３回のセミナー構成になっており、（計12万越えなり。まぁ、これでウンゼンマンのコストダウンになるんでしたら安いものです。一応この程度の判断軸・価値観は持っているつもり）、段階的に新築に関する「基礎」「設計企画」「実践」という流れで個々のレベルをあげていくというスキームとなっています。

で、今回はその最初の「基礎」編。

とにかく、このセミナー、４時間近くぶっ通しで（あ、途中10分だけトイレ休憩しますが）やるため、また、内容も非常に濃いため、ひたすら頭と腕（ペンを握る）を動かし続ける必要あり、ぶっちゃけ疲れます。良い意味で。

長いセミナーですが、講師の小林さん（僕の２つ下なんで、同世代）の小気味よい話術もあって、眠くなることがまずありません。（というか、寝てしまってはもったいないので。）彼のセミナー資料と、その話術は、前回のリフォーム編の話の時もそうでしたが、私の現業務にも大いに活用させてもらえる部分アリ、「話のメリハリ」や「話の緩急」、そして「間」の使い方が絶妙なのです。

＃実は、前回のセミナーでの彼の話術を多少パクらせていただき、先日の私の会社での昇格試験時のプレゼンでは他メンバとは一線を画したプレゼンであるととの（えー、コンテンツはともかくとして（笑））評価をいただいてます。やはり、いいものは、真似ぶ（学ぶ）に限りますね。

で、基礎編の内容ですが、詳細は触れることはできませんが、

• 建築業界のそもそもろん

• 工事工程のＡＢＣ

• どうやって○○すべき業者を選定するか

などなど、これから企画・実践をするための「土台」ともなるべき、考え方・ロジックをわかりやすく説明してもらえます。

と、同時に、先週、不動産業者と、建築業者と私でやった面談は、

あのまま進んでいたら、明らかに、養分を吸い取られて、（まぁ、負けはしないだろけど）普通に何のための投資かわかない結果を招いていたであろう。

と判断できるようになりました。
これだけでも、数百万、もしくは1千万円以上のコストカットができたのかも。

あの面談のアプローチでは、「絶対に坪80万いかにならない」と僕自身が導いているようなものであることがよーく分かったのです。

てことで、今回の物件は今更どうにもできないであろうことから、見送ることにします。
で、このセミナーは残り２回あり、次回が１月下旬にあり、その次が4月ということで、、、

どうやら僕の新築は年度を股くことになりそう（笑）。

まずはこの半年は、「改めて、建築、工期、部材オタクを目指す期間」として設定しようと思います。
それからでも遅くないでしょう。（どうせ高いし、土地も、建築費も）

※僕も本業ではモノづくりのマネジメントをやっているんですが、冷静に考えると、進め方も業界こそちがうことあっても、本質部分は一緒なんですよね。本業のノウハウもうまく組み合わせて、良い物件を作りこめるように鳴ろうと思います。

っと、そういいながら、僕のプロジェクト、結構、良い勢いで、炎上し始めていますが。（笑）
ま、これを火消に回り、品質を抑えて世の中に製品・商品を送り出すのが醍醐味だったりするのです。
胃が痛い日々は続きますが、これも何かの肥やしになると信じて前に進みますよー。

てことで、今週も張り切って参ります！！

おやすみなさい。

１０１０回目のプロポーズ。カーネルサンダースおじさんLOVE。なお話し。

何だこのタイトル（笑）
自分で書いておきながら寒いなぁ。と感じている始末です。はは。

「いい質問」が人を動かす

会社の生き返りの電車の中吊りで気になった本で、思わず購入してしまいました。
この手のノウハウ本は、正直あまり役に立たないことが多いのですが、
この本に限って言えば結構役に立っています。

今、停滞している僕のプロジェクトをドライブするために、この「質問力」は大いに役立っています。
この状況で、いくら僕から「はよせんかーい（怒）」とけしかけたところで、全然状況は良くならないし、むしろ悪化しますからね。
この質問の力を使わせてもらったら大分（とはいえ、まだまだ課題は山積ですけど（笑））状況は改善されてきた模様です。

ま、興味あればお試しあれ。

ってお話しではなく、実はその本の本質からそれる部分ではあるのですが、
著者が触れていた話でとても心に響いた箇所があったので共有しておこうかと。

なぜか、質問力を説いているこの本の終盤で、「人生で成功するための3つのルール」という章が現れるのですが、
ある事例として、かのケンタッキー・フライド・チキンの創始者である、カーネルサンダースおじさんの逸話。
これが僕の今のこころに「ズキューン」と来たのでご紹介しようかと。

　　　　　１０１０回目のプロポーズ

これがキーワードなのですが、

カーネル・サンダースおじさんといえば、ＫＦＣの前で、笑顔満面でたたずんでいる（大阪ではいろいろイベントごとにいじられているようで）のが印象的ですが、このおじさん、もともとは、レストランを経営していたらしいのですが、近隣にハイウェイができた影響で、そのレストランが廃業になったんだそうです。（うーむ、不動産投資にも通ずるものがありますなぁ。）

でもそこで、彼はあきらめず（その時、彼は御年６５歳！すごいですね。）、自分のチキンレシピを売り込むところから改めてチャレンジしたのだそうです。
繰り返しますが、御年６５歳で、です。
※うちの会社でその辺まで残っている人は、かつての勇者でありますが、そのほぼ９割５分は、「昼行燈化」しております。

で、カーネルおじさんは、このレシピを売り込むために２年間、なんと、営業した回数にして１００９回。
１００９回失敗して、１０１０回目にビジネスが受け入れられたんだそうです。

そう、まさに、

　　　　１０１０回目のプロポーズ

なのであります。
カーネルおじさんが、１００回目であきらめていたら、僕らが楽しく・おいしく食べているあのケンタが食べられなかったのですから、すごいことですよね。
今度、ＫＦＣに立っているおじさんの人形見たら手を併せなくちゃね。

ここまで、土地が高騰し、建築家価格が高騰し、なかなか狙った利回りに到達できず、また、到達できそうでも、今度は評価が全然追い付かなかったりする状況で、物件仕入れもままならず本当に地団太を踏む毎日となっています。

ですが、きっとこの私状況をみたカーネルおじさんは、僕にこういうのかもしれません。

は？お前は、まだ数十回の「ノー」なんでしょ？だったらあと１０００回以上トライしてみればいい。
それでもだめなら、１００１回目をトライしてみればよい。

と。

絶対にあきらめない心がある人こそ、最終的に成功しているのですね。
きっと、巷の「成功者」と位置付けられている投資家さんたちも、見えないところできっと多大なご苦労をされているんだと思います。

こんなところで愚痴言っている場合じゃないですね。

てことで、今秋末も業者開拓、、、あ、いや、違うな、
土曜は、これまた久々の高額不動産投資関連のセミナーに行って参ります。

今日、嫁はんが、「４万ってセミナー代って、、、ちゃんと元とって来いよな(- -#)」
と発破？をかけてくれたので頑張って何かをものにしてきます。

あ、お題は「新築系」のセミナーです。
ただ、今日振り込みしたのに、確認メールが来ていない。。。ドキドキ。

ま、大丈夫そうですけど。
てことで、この辺の情報もまた別途共有しましょう。

おおぅ。まだ木・金とあるのね。
お互い頑張りましょーね。

おやすみなさい。。。

新築の仕込みをやっていますが、、肝心なあれを忘れていました。。。大反省。

不動産投資、楽しくやってますか？？

さて、ここ数か月ほど、業者様とのパイプ作りにいそしんでおります。
ほぼ毎週のように、業者さん面談を繰り返しております。（基本 Face to Faceがいいと思っているので、自分で足を運んでおります）

不動産投資の話をしても糠に釘状態の担当の人や、
「それ、レインズからしかひっぱってねーだろ」的な提案の人や、
実力のある方とか。

まぁ、人それぞれで結構楽しんでます（んー、最近人と会うのが楽しいようで、目的が変わりつつあるような（笑））

ですが、こういった行動に少しずつですが成果（の入り口ですかね）が出始めているようです。

日曜のお昼時、この日も午前中、田園都市線の某駅の某大手業者さんに足を運んで、青葉台でハンバーグ食べてましたところ突然電話が。
出たところ、これまた東横沿線の某業者様からでした。

「kanaloaさん、土地からの新築、やりません？」と。

『ひょえ？場所はどこですか？』

「某私鉄沿線とＪＲのハブ駅徒歩数分の土地ですけど、どうです？」

『ぬ。それは面白そうですね。ではハンバーグ食ったら、お店に参じます。もうちょいお待ちを！』

といって、一旦電話を切り、
ハンバーグを完食し、午後にアポを入れていた別の業者さんとの打ち合わせを華麗にすませ（笑）、夕刻日暮れ時に電話をもらった業者さんに直行。

紹介を受けた土地に直行。すっかり更地になっており、んー、大した値引きできそうもねーけど、まぁ、立地は、超抜群なのでしょうがないか。
というのが所感。あとはウワモノがどのくらいで入るかなってところです。

最初にその業者さんが「想定」で建てた建物代金は、坪９１万。
＃おい。それって下手すればＲＣ行けるんでねーの。的な驚異的な木造です。

「その坪単価はちょっと現実的じゃないような。。。大体、在来で７０～８０万てところじゃないとー。」

ってことで、この辺を精査すべく、昨日時間を作って、夕刻に工務店さんと面談（併せて日中金融機関へ打診もしました）。

この工務店さんは、５０年の実績ある小さいながらも信頼がおけそうなところでした。
ただ、良くも悪くも老舗なので、値段が融通利かなそうな感じ。
どう頑張っても外構費用込みで９０万弱だとか。。。

んー、高い。
土地が高いから建物をある程度抑えたかったのですが、といったところ、「○○不動産からのご紹介なので、その辺を加味して勉強はさせて頂きます」
と意気込みは頂きました。

この駅から徒歩5分以内であれば、利回りが７％後半であれば「即買い」でしょう。
ここに何とか持っていけそうな感じにはなっています。

なので収支上は、自己資金を1割チョイ突っ込めば十分成り立つのですが、

完全に見落としていたことが。。。

そです、「銀行評価」の側面です。

積算がぜんっぜん追い付かんのです。有名駅、近隣商業エリア、かつ徒歩5分以内であれば、30万/平米は下らんと高を括っていたところ、実際は24万。
ぎょえー。

想定価格に対して、6割弱にしか届かない。。。7割強であれば、自己資金突っ込んで十分行けると思ったのですが、、、
工務店さんも呼んで侃々諤々やったのに。。。

僕のメインバンクと、いま競合で競ってもらっている別の某地銀さんも、基本は積算あってのものですから、相当評価は厳しくなると思います。
某信金さんにも打診しましたが、「んー、積算が伸びないですね。。」とボソリ。

もちろん、積算だけにこだわりすぎると、購入機を失うわけですから、あれですが、あまりにかい離しすぎるのもまずいかなと。

てことで、現状は残りの某地銀さんの評価待ちで、ですが、土地はホールドしてません。
その間に業者さん（まず個人でこの価格を変える人はほぼいない）に持っていかれたらそれはそれでいいかなと。

いやはや、うかつでした。

ま、こんな感じで日々楽しくやっております。

今回の取り組みで得たこと。

• 良い工務店さんとのパスができたこと

• 銀行さんの融資スタンスがあまりイケイケでなくなったことがわかったこと

• メインバンクでは、いちげんさん扱いでない金利メニューがあることがわかったこと

• 土地の形がいいと、当たり前ですが、値引きなんて対してできないことがわかったこと

• もっともっと新築のための知識をつけねばならんと再認識したこと

こんな感じでしょうかね。
先日、例の高額セミナーで新築のコンテンツやってたんですが、忙しくいけませんでした。
うー、こんなことだったら行けばよかった。。。

しかし、物件の収益力が高いエリアでは、なかなか評価が伸びないものです。

さて、今日は寝ます。おやすみなさい。

次の投資タイミングに向けた種まき

良い週末でしたでしょうか？
私は、土日どちらも不動産業者周りを家族でやっておりました。

土曜は、南武線沿線の地場の業者さんが売り主の物件見学と、鶴見駅付近の大手不動産業者さんおすすめの物件見学、そして今日日曜は、横浜の大手不動産業者さんおすすめの３駅利用可能な新築物件の「土地」の見学、そして最後に川崎の大手不動産業者の訪問。

まぁ、我ながらよく動いたなと（笑）
息子も物件見学はピクニック気分でついてきてくれるのがありがたいです。
こういう感じで自然と不動産投資についての選択眼を身に着けさせてできるだけ早く不動産投資家デビューさせてやろうかと画策しております。

南武線沿線の某駅から徒歩３分の物件はなかなか面白い物件でしたが利回りが中古なのに６％後半とどう考えてもありえない数字だったので、「交渉できない？（売主さんでしょ？）」と聞いたところ、その業者さん曰く「いやー、うちも買い取り時に高く買っちゃってかんたんに下げられないんですよね〜（苦笑い）」とのこと。

普段は実需のお客さん相手にしているそうなので、そういった相場観なしに購入しちゃった感じかもしれませんね。
てことで、見送りですが、その担当さんが誠実な感じの人だったので、物件購入の条件を渡して引き続き物件紹介を依頼。

次に鶴見の物件ですが、これはいわゆる積算評価がバリバリ出る物件で、融資はほぼ１００％出ちゃうわけですが、いかんせん利回りがひどい。現状７％を切っている状況（上モノの評価ゼロなのに）しかも、駅からとほ２０数分。
この物件は、エリア的には高級住宅街とされている立地にあり、駅までも分オーダーでバスが頻繁にやってきますという点で、いわゆる「徒歩１０分」という一般的な不動産投資のセオリーは通用しない特殊なゾーンだとは理解しています。

なので、投資の背景によっては買って数年で売却というスキームもありますが、現状の利回りだとちょっとなぁと。「中古なので８％くらいでいただけるなら考えますよ」と伝えたら「そうすると、土地の坪単価を大幅に割っちゃうので、業者価格になっちゃいますよ。」とやんわり怒られました。あはは。

無理して買うものでもないので見送りです。

そして今日は、新築の土地の見学。
この土地は、横浜エリアでJRと私鉄の計３駅が徒歩圏の物件。
横浜ならではの坂道の上の雲ならぬ、坂の上の物件（笑）なのですが、価格次第ではこの物件の購入はありかもしれません。現状７％中盤の値付けをもくろんでいるらしいですが、８％台に値引きがうまくできれば購入するつもり。
ただ、現状まだまだ融資がゆるゆるなので、他の人が買っちゃうかもですね。

で、夕方は、家族で川崎のヨドバシカメラで家のネット環境の見直ししてきました。

※お特情報！：ワイモバイルでNTT+他社プロバイダでネット環境を持っている方、今なら、ほとんど手出しなく、softbank光に乗り換えて、＋wifiルータを手に入れられるみたいです。僕はこれでNTT+某社のプロバイダ契約を解除することになりました。旧プロバイダのメールアドレスは引き継げるみたいですね。諸事情でこの窓はそこまで長くは開いていないそうです。

これで、僕のモバイル環境は劇的に改善されます。うふふ。

そして最後に、１７時から川崎の某大手不動産業者に訪問。
「収益物件に強い担当さん」を社員プロフィールから見つけ出し、指名させていただきました。

彼の担当は川崎の川崎区と幸区が中心なのですが、話を聞くにどうやら、僕が８年前に以下のような分析（というか、素人がゆえの自由な「予測」ですが笑）が現実のものになっているようです。

★８年前の自分が偉そうに川崎を語る。
川崎熊手地帯。（明日の不動産投資をボケっと考える）: ハワイを目指す不動産投資家 アロハ大家Kanaloa

結果的にこの恩恵なのか、川崎物件ではかなり儲かったのですが、今日の話から、川崎エリアの進化が更に進んでいるようで、新たな目線で市場を捉え直す必要があるようです。
こちらも鶴見エリアと同じく、「別に駅から１０分を死守する必要はない」特殊な市場が開けているというところがミソです。

だからといって、闇雲に投資しても駅から１０分以上はリスクが上がっていく一方ですから、ここには一定の「マーケティング能力」が求められます。
エリア一つ間違えるとそれなりに苦労しちゃいます（失敗はないと思いますけど）

川崎は、駅チカで勝負するならば、当たり前ですが基本は区分なんじゃないかな。（実績ある僕が言うのですからここは信じてもらっていいと思う）
で、一棟モノでは、駅チカは規模がでかくなるのが必然なので一般投資家はなかなか手が出せないと思う。
かと言って、小さい規模を立ててもそもそもそろばんが合わない。

であれば、、、というロジックですが、これも短絡的に「え、じゃぁ、駅から遠くてもOKなのね？」とするのはちょっと危険。ここで大事になるのが「マーケティング」と言うわけです。

ポイントは「日本の今後の所得層は大観では、２極化する」というところです。（ここ数年如実化しているという話です）

これに合う投資エリアと言うものが川崎にはピンポイントで存在しているということを担当さんから聞きました。
僕は低所得層向け＆ハイソ向けの両面でトライしたいという旨を伝えて、今後は物件提案まちとさせてもらいました。

一部の海外で有名な投資家さんが「ボチボチ、リーマショックを凌駕する市場暴落がくる」と言われ始めています。大体そういった情報が流れている状況は日本では１，２年後に顕在化するのが経験的にあるので注視しておかねばなりませんが、かといって現金を持っていてもそいつの価値が落ちてしまったら意味がない。

なので、現時点の現金を物件に反映させておくのは大事なのかもしれません。
一般的には不動産投資はインフレに強いとも言われますし（遅効性あるんじゃなかろうかとおもいますけど）。

こういった感じで、最近は週末ともなると、家族で次の投資のための種まきをやっております。
秋が来たときに種まいても仕方ないですからね。

ということで、また明日から、チャレンジングなサラリーマン生活ですが、不動産事業家としてもチャレンジングに参らないといかんなぁ。
と改めて目標を改めたところです。

頑張りましょ。おやすみなさい。