こんばんは。( ノﾟДﾟ)
珍しく連投です。（今月は１０回更新が目標）
夏が待ち遠しい、アラフィフセクスィ、Kanaさんです。
熱海の土石流事故。
毎年こういった大雨を原因とする痛ましい災害があるたび、本当に心を痛めます。
まだ複数名の方が行方不明と聞きます。
どうか一人でも助かることを祈る、、しかありません。。。
かくいうぼくも、実は所有物件は２つ、擁壁を抱える（しかも派手に）、擁壁が横にある（よそさまの）物件が計２つあります。
ですので、大雨と聞くと、正直ガクブルな日々を過ごすことになります。(；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸ
たまたまこの物件はボクの住まいの近く（といっても、ママチャリでかっ飛ばして片道２５分ですが）にあるため、こういう事態になると毎回、ボクかヨメちゃんで現場を視察に行きます。
こちらは東横線のAPです。（土地８０坪あるけど、北斜面ひな壇っていうクセあり物件。だけど、評価めっちゃ出ますｗ）
なかなかの擁壁で、しかも擁壁内に駐車場が掘られているという。まぁ、フツーなら皆さん避けるであろう物件であると言われたらソレまでの物件です。
ですが、ハザードマップでは、横浜市の土砂災害警戒地域にも含まれない場所となります。
確かに地盤は良いエリアらしく、むしろその麓の平地のほうが結構水害の被害が想定されるエリアとして指定されていたりで、こういったハザードマップの条件って素人じゃ判断つかないもんだなと考えさせられます。
、、、とはいえ、ハザードマップで指定されていないから「安全だ」というわけではないので、そこは注意です。
常に危機感は持ちながら、擁壁の状態は常に意識して監視してます。
今回のチェックでは、特に変な土砂が流れ出ていたりなどはしておらず、水も溢れている様子もなく、一安心です。
まぁ、でも、もともとこの物件は最終的には擁壁を作り直して、
- 新しいアパートを建てる。
- 土地を２分割して、土地売りする。（業者登録しておかないとアカンはず）
- etc...
など、いくつかシナリオは持っています。
無論、擁壁の作り直しは数千万の費用はかかると見込んでます。
（一応、自分なりに土木関係の見積もりサイトや書籍を見ながら、擁壁タイプ、見積もり思考は学んで算出してみました。合っているかは全然わからんけどｗ）
たまたまボクの兄貴が、某高速道路会社の子会社で九州でゴリゴリ高速道路復旧をやっているもので、このへんは相談してもらえることになってます。
先日、オヤジが他界した際に、自分が賃貸経営をやっている話と、この擁壁物件についてそれとなく相談してみましたが、
『(；ﾟДﾟ) ハ？お前何やろうとしてんの？バカなの？オメーはIT屋だろ？なに土木を気軽にやろうとしてんの？土木なめてんじゃねーぞ』
って軽く怒られましたｗｗｗ。
「(；ﾟДﾟ)ウン。バカだと思ってるけど、そのくらいのリスクはとっても良いと思えるくらいの値段で買ったのよ。勉強も独学だけどやってんの！だから四の五の言わず擁壁修繕するときの考え方教えて！！！」
と食い下がり、現在見積もりの考え方とか、業者選定のコツとかも教えてもらおうとしているところです。
『ったくもう、相変わらず突っ走るんだなぁオメーは。嫁さん大変だろー（n´Д｀）ハー。気をつけてやらないと、業者に足元見られるし、かといって、細かすぎると業者ははなれていくもんよ（Kana:んなこと、知っとるわいｗ）。難しいぞ。でも、やるんだろ？、、、オメーが腹決めてんなら、思い伝えればきっといい縁がもらえるはずだから諦めんじゃねーぞ。』
兄は偉大です（結構オタクだけどｗｗｗ）。
兄が元気なうちにいろいろ土木系のノウハウをもらっておこうと思います。（あ、兄は元気ですよｗｗｗ）
と、まぁ、所有した後になかなかのリスク物件を背負っていると改めて理解しているボクなわけですが、きっちり管理して、カバーできる保険とかでヘッジをしつつ、必要以上の心配はせず、最終的に入居者様がハッピーになる運営をしていきます。
東横沿線の物件（かつ、それなりに人気のある駅から徒歩１０分）で利回り１０％超えをこのご時世で手に入れるにはこういったリスクをどう捉えて（ある種の覚悟です）、取り組んでいけるかだと考えます。
、、、が、
初めて取り組むにはかなりハードル高いと思ってます。（やめよう、不動産投資ｗ）
ボクの物件って正直、１００点の物件て一つもないんですよね。
大体「場所的には悪くない（むしろ良い）んだけど、結構あぶねー橋わたってんなー」的なものを買って、
出口で稼いだり（川崎区分９戸とか）、買った時点でそれなりの評価益・売却益がとれそう（あくまで皮算用ｗ）なものを中心に買っています。
横須賀戸建は、立地も一般的にはビハインド（横須賀線某駅からも、京急線某駅からも徒歩圏ですが、一般的には、、という意味です）ですし、となりのお家の擁壁が近くにあります。
→この物件は、来年で５回目の正月を迎えるため、売却を計画していきます。（５年分CFを売却益で得られれば即売りです）
別に好き好んで買っているわけじゃないんですよ。
リスクとリターンのバランスを考えて、腹を決めて買ったらこうなっていた。
それだけの話しです。
ホントは土地＋建物の新築で、超素敵なノーリスク物件を建てたいのです。(#ﾟДﾟ)ｺﾞﾙｧ!!
でもソレだけだと、どうしても当時の手持ち資金・目指す収入・期間を考えたときに、全然目標に達することができんと思って、
「しゃぁねぇ、ならば、多少のリスクはしょったろう。ただ、さばききれないものは買わないようにしよう。」
という考え方・自己ルールをもって現在に至っています。
まー、正直東横APの擁壁は、どうかなーと思うときもありますが、始めた以上は腹くくって取り組んでまいります。
あと、ちょっと合理的じゃないのですが、
徹底的に調査して、最後には
「自分の直感」
これを本当に大切にしています。
コレを語ると結構オカルトな領域に足を突っ込みそうなのでやめておきますが、
皆さんもそういう感覚覚えたことありません？
、、、アカン変な方向になってきたwww。
ま、ということで、様々なリスクは背負いつつも、必死で賃貸経営を営むKanaさんです。
皆さんも、少なからず自然の驚異を「見えない・見きれないリスク」として抱えているケースがあると思います。
が、適切にリスクを知り、正しく畏れ、必要以上に畏れず、前向きに、そして何より入居者様の安全・安心に邁進してまいりましょう。
只今帰還しやした。
— kanaさん (@kai_natsumi) 2021年7月5日
一応擁壁廻りを一通りチェック。
特に問題はなくよかった。
変な泥とかも出てなかったし。
夕刻にAPに行くことってなかったから、入居者の生活感が伝わってきました。
皆さん楽しく過ごされているようで何より。😊
一安心。😗=3
ま、今後もたまに気にしてケアしなきゃです。
こうやって、見回りすることで、普段は知り得ない、入居者様の日常を知ることが出来ました。
今日は仲良く、この物件で生活しているカップルの仲良い、楽しそうな声が聞こえました。
（えぇなぁ、若いって。。）
雑草が生えてたので抜こうかなーと思いましたが、夕刻に、アラフィフのアロハな格好でオヤジが敷地内をウロウロしているだけで既に犯罪なので、さっさと退散しました。日を改めて雑草対策します！！！
さぁて、梅雨ももう少しでおわるはずだぞ！！！
２０２１夏！！！年々おっさん化していきますが、気持ちはハタチでまいります！！！
では、
| ´ω`)ﾉﾞ)) おやすみ~♪ |
